Das Werkvertragsrecht schreibt dazu lapidar: „Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat“. Vereinbart wird die geschuldete Beschaffenheit im Vertrag zwischen Bauherrschaft und Bauunternehmer. Zum Vertrag gehören Bauzeichnungen, Leistungsbeschreibungen und sonstige schriftliche Vereinbarungen oder auch Muster, mittels derer die gewünschte Ausführung und Beschaffenheit der beauftragten Bauleistung beschrieben wird.
Durch die Abgleichung mit den Vertragsunterlagen lässt sich leicht feststellen, ob die Ausführung einer Bauleistung wirklich mangelfrei ist – meistens jedenfalls. Völlige Klarheit darüber, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, gibt nur die sehr genaue Beschreibung der geforderten Bauleistung. Bei der Vielzahl von Bauteilen und Bauprodukten eines Gebäudes werden aber selten alle nötigen Bauarbeiten und Bauprodukte erschöpfend genau beschrieben. Bei den meisten Bauleistungen wird vorausgesetzt, dass diese in der üblichen Weise erbracht werden – „die gewöhnliche Beschaffenheit aufweisen“, wie §633 BGB formuliert.
Genau darüber wird an Baustellen gerne gestritten, wie die gewöhnliche Beschaffenheit auszusehen hat. Die Bauherrschaft kann das selten beurteilen, sollte deshalb im Zweifel immer einen fachkundigen Vertragspartner zur Beurteilung heranziehen.
Für die übliche Ausführung von Bauarbeiten und Verwendung von Bauprodukten gibt es vielfältige Vorgaben: Normen, technische Regeln, Herstellervorschriften, bauaufsichtliche Zulassungen, die sog. „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ (praktische Erfahrungswerte und Ausführungsregeln, deren Anwendung nach vorherrschender Auffassung der Fachwelt erprobt und als richtig anerkannt ist.).
Ein Sachverständiger wird zur Beurteilung eines vermuteten Mangels immer diese Vorgaben zusammen mit den Vertragsunterlagen zum Vergleich heranziehen, sofern der Mangel nicht schon optisch klar erkennbar ist.
Beispiel: Der Bauherr beanstandet eine Gipskartonwand „Im Internet sehen Bilder von fertigen Ständerwänden ganz anders aus. Hier sind die Oberflächen alle so unordentlich, gefällt mir gar nicht, da muss man nochmal spachteln, bevor ich streichen kann.“ Der Unternehmer behauptet, die Ausführung der Wandoberflächen entspräche den üblichen Anforderungen und überhaupt sei das nicht anders im Vertrag vereinbart.
Hier scheint der Bauherr eine qualitativ hochwertigere Wandoberfläche zu erwarten. Der herangezogene Fachmann wird zuerst die Wand begutachten, schaut nach optischen Unregelmäßigkeiten und stellt den Ist-Zustand fest. Anschließend wird der Zustand mit dem Vertrag bzw. der Leistungsbeschreibung verglichen. Wenn der Bauherr eine Oberflächenqualität verlangt, die es erlaubt, die Gipskartonwände optisch einwandfrei mit Wandfarbe zu streichen, sollte das in der Leistungsbeschreibung so auch formuliert sein. Wurde die Qualitätsstufe im Vertrag nicht vereinbart, wird immer eine Standardspachtelung (wird als „Q2“ bezeichnet) als gewöhnliche Beschaffenheit erwartet. Einfach nur streichen sollte man eine solche Oberfläche nicht, da wären noch Abzeichnungen des Untergrundes zu erkennen. Formulierungen wie „glatte Oberfläche“, „absolut eben“ etc. reichen nicht aus, sind auslegbar, zu ungenau. In diesem Falle hängt es also allein an der vertraglichen Vereinbarung, ob die ausgeführte Wandoberfläche mangelfrei ist. Wurde nichts konkret oder ausdrücklich Q2 vereinbart, und der Fachmann feststellt, dass die Oberflächen dieser Qualitätsstufe entsprechen, ist die Wand mangelfrei. War nachweisbar eine höhere Qualitätsstufe verlangt – eine Wandoberfläche in „Q3“ beispielsweise – wäre die in Standardqualität ausgeführte Wand mangelhaft.
Beispiel: Ein über zwei Geschosse gehender Glassteinerker zeigt ein paar unregelmäßig breite Fugen, was optisch gut erkennbar ist. Dieser rein optische Mangel kann nur mit sehr hohen Kosten nachgebessert werden, da ein Teil des Erkers abgebrochen und neu hergestellt werden müsste – zu aufwendig, der Bauherr muss in den sauren Apfel beißen und die unschöne Fugenausführung akzeptieren. Er kann sich aber zumindest finanziell schadlos halten, da dem Bauherrn zusätzlich das Recht der Minderung zusteht.
„Minderung“ bedeutet, dass die vereinbarte Vergütung entsprechend der Wertminderung durch den Mangel gekürzt wird. Das BGB schreibt „Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln“. Aber gerade bei optischen Mängeln ist die Bewertung eines Mangels nicht einfach, man muss vielfältig abwägen. Bei kleineren Bauvorhaben setzt man sich zusammen und bespricht den Betrag der Minderung; kann man sich nicht einigen, besteht die Möglichkeit, einen Gutachter heranzuziehen, der den Minderwert gerichtlich verwertbar mittels Nutzwertanalyse ermittelt.
Das Recht auf Minderung gibt dem Bauherrn aber nicht die Wahl, anstatt einer durchaus möglichen Nachbesserung zum Ausgleich des mangelbedingten Minderwertes einen Geldbetrag zu verlangen. „Die paar Schrammen spachtle ich selber weg, dem Gipser kürze ich die Rechnung.“ Das funktioniert so nicht, dem Unternehmer steht grundsätzlich das Recht zu, einen Mangel selbst durch Nachbesserung beheben zu dürfen.
Die „Selbstvornahme“ ist ein Recht, das der Bauherrschaft immer dann zusteht, wenn der Unternehmer sich weigert, einen Mangel zu beheben. Ihm wurde schriftlich eine Frist gesetzt, er lässt die Frist verstreichen, ohne sich um die Mangelbehebung zum kümmern. Nun kann der Bauherr den Mangel entweder selbst nachbessern oder eine Baufirma mit der Nachbesserung beauftragen. Die Kosten, die durch die Selbstvornahme entstehen, hat der Unternehmer zu tragen, muss auf Verlangen sogar einen Vorschuss gewähren.
Bevor man sich aber selbst an die Mangelbeseitigung macht, sollte der Mangel schriftlich und fotografisch dokumentiert werden. Da die Selbstvornahme zur Beseitigung des Mangels führt, könnte der Unternehmer sonst später bestreiten, sein Werk sei mangelhaft gewesen, behauptet gar „Das war alles in Ordnung, der Bauherr will ja nur auf Umwegen die Rechnung kürzen.“
Wenn der Unternehmer die Nachbesserung zu Recht verweigert – es liegt offensichtlich kein Mangel vor, auch wenn die Bauherrschaft das anders sieht – ist eine Selbstvornahme nicht möglich und führt im Falle eines Rechtsstreites zu hohen Kosten.
Bei wiederholt mangelhaften Leistungen, wiederholt fehlgeschlagener und verweigerter Nachbesserung und wenn die Nacherfüllung für den Bauherrn nicht zumutbar ist – der Unternehmer ist fachlich nicht fähig, einen erheblichen Mangel unter zumutbarem zeitlichen und technischen Aufwand zu beheben – gibt es die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Gerade am Bau ist es aber sehr schwer, einen Vertrag rückabzuwickeln; es gibt eventuell mangelfreie Leistungen und Bauteile, die genutzt werden können, manche Leistungen sind mangelfrei, aber nicht fertig... Ohne gutachterliche und anwaltliche Hilfe kommt man als Bauherr bei einem Vertragsrücktritt nicht weit.
Nachbesserung und Selbstvornahme können immer auch zu finanziellen Nachteilen für die Bauherrschaft führen, die nicht direkt mit dem Mangel an sich verbunden sind. Die Fertigstellung verzögert sich, man muss länger Miete zahlen oder höhere Zinsen; andere am Bau beteiligte Firmen verlangen wegen Verzögerungen eine höhere Vergütung. In solchen und ähnlichen Fällen kann der Bauherr Schadenersatz verlangen. Eine Schadenersatzforderung muss gut vorbereitet sein, auch hier sollte auf gutachterliche und anwaltliche Hilfe gebaut werden.
Mangelhaft können übrigens auch Planungs- und Überwachungsleistungen sein; für Architekten und Bauüberwacher gelten bei mangelhafter Leistung die gleichen Rechte und Pflichten wie für Bauunternehmer.
Während der Bauzeit, d.h. vor der Abnahme, haben die Leistungserbringer die Nachweispflicht, dass ihr Werk mangelfrei ist; sollte ein Bauherr mit einer Leistung unzufrieden sein, reicht es nicht aus, wenn der Unternehmer oder Ingenieur den Mangel bestreitet: „Ist alles richtig so, sagen Sie mir doch, wie das auszusehen hat, wenn Sie es besser wissen!“ Er kann sich nicht darauf verlassen, dass die Bauherrschaft recherchiert und Beweise erbringt, der Unternehmer muss selbst eindeutige fachliche Nachweise erbringen, wenn er die Mangelfreiheit seiner Leistung beweisen möchte.
Fünf Jahre bei einem Bauwerk und bei Sachen, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden sind. Genauso fünf Jahre bei einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen besteht; im Übrigen die regelmäßige Verjährungsfrist – d.h. drei Jahre.
Die fünf Jahre dauernde Gewährleistungsfrist gilt also für alle Leistungen rund ums Bauen, für alle Handwerker und die beteiligten Ingenieure. Diese Gewährleistungsansprüche beginnen mit dem Datum der Abnahme des fertigen Werkes und enden aufs Datum genau nach Ablauf von fünf Jahren. Um Mangelansprüche rechtzeitig geltend machen zu können, ist es wichtig, sich einen guten Überblick über die Fristen aller Gewerke zu verschaffen. Das geht gut mit einer Tabelle, am besten am Computer. Dazu wird Gewerk, Name, Adresse und Verbindungsdaten der Firmen in die Tabelle eingetragen und – ganz wichtig – das Abnahmedatum. Mit Hilfe eines Kalenderprogramms ist die Dokumentation der Gewährleistungsfristen dann perfekt zu meistern. Man schaut sich jährlich diese Tabelle an und weiß so genau, wann welche Fristen ablaufen.
Etwas komplizierter liegt es mit der „regelmäßigen Verjährungsfrist“. Beim Werkvertrag kommt es für den Ablauf der Gewährleistungsfrist nicht darauf an, ob der Bauherr seinen Mangelanspruch kennt. Wenn eine Fensterscheibe sich trübt, die Badfliesen sich heben oder wenn sich Risse auf Wänden zeigen, sind das klar sichtbare Mängel. Dann wird der Mangel schriftlich gerügt und unter Fristsetzung darum gebeten, den Mangel bitteschön zu beheben. Man erkennt einen Mangel aber nicht immer, manche sind nicht offensichtlich erkennbar, sind verborgen.
Zeigen sich verborgene Mängel erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist, hat der Auftraggeber keine Möglichkeit mehr, seine Gewährleistungsrechte geltend zu machen – fünf Jahre sind fünf Jahre, mehr geht nicht. Eine Ausnahme gilt jedoch bei sog. „arglistig verschwiegenen Mängeln“; in diesem Fall kann der Bauunternehmer dann doch in Anspruch genommen werden.
Beispiel: Es wurde vereinbart, das Dachgeschoss für eine spätere Wohnnutzung vorzubereiten; Dachdämmung mit Dampfsperre und einlagiger Bekleidung der Dachinnenfläche sollen ausgeführt werden. Nach vier Jahren vergrößert sich die Familie, es wird nun der zusätzliche Wohnraum im Dach benötigt, das Dachgeschoss wird fertig ausgebaut.
Nach zwei weiteren Jahren zeigen sich große feuchte Flecken auf der Bekleidung der Dachinnenseite, es riecht auch muffig. Es wird untersucht, woher die Feuchte kommt, eventuell ist die Dachdeckung undicht: Man öffnet partiell Flächen des Dachs innen und erkennt so, dass nicht das Dach undicht ist, sondern die Dampfsperre fehlt. In die Dachkonstruktion eingedrungene Warmluft kondensierte und durchfeuchtete so Dämmung und Dachinnenbekleidung. Ein Blick in die Unterlagen zeigt, dass der Dachdecker die Dampfsperre in seiner Schlussrechnung aufgeführt hatte – eingebaut wurde sie aber nachweislich nicht.
Die Dokumentation der Gewährleistungsfristen ergibt, dass die Abnahme schon sechs Jahre zuvor war. „Immer das gleiche“ sagt sich der Bauherr, „kaum ist die Gewährleistung abgelaufen, geht was kaputt und man bleibt auf den Kosten sitzen!“ Nicht unbedingt: Hier kann man davon ausgehen, dass der Mangel arglistig verschwiegen wurde; dass die abgerechnete Dampfsperre fehlt, kann einem Dachdeckermeister nicht entgehen, ein Versehen könnte ausgeschlossen werden. In diesem Fall gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese Frist beginnt aber nicht wie die Fünf-Jahres-Gewährleistung mit der Abnahme der Bauleistung, sondern mit Ende des Jahres in dem der Mangel bekannt wurde.
Die regelmäßige Verjährungsfrist berechnet sich also folgendermaßen: Tag des Bekanntwerden des Mangels plus Zeit bis zum 31.12. dieses Jahres plus drei Jahre bis wiederum zum 31.12./24:00 Uhr – dabei ist die Fünf-Jahres-Frist bei dieser Berechnung völlig unerheblich. So bleibt noch genug Zeit, eine Mängelrüge an den Unternehmer zu schicken damit der sich um die Mangelbeseitigung kümmert. Alle damit verbundenen Kosten, einschließlich der durch die Schadensuche entstanden, hat der Unternehmer zu tragen.
