Der Bauantrag ist für die Baubehörden das gegebene Mittel, diesem gesetzlichen Auftrag nachzukommen. Die Landesbauordnungen der Länder geben den gesetzlichen Rahmen vor, die Bauunterlagenprüfungsverordnungen schreiben Art und Umfang der einzureichenden Unterlagen vor – „Bauunterlagen“ genannt“.
Diese Bauunterlagen bestehen aus Bauzeichnungen und Berechnungen; hier wird zeichnerisch dargestellt, wie das Haus aussehen wird, Fassaden, Grundrisse und die wichtigsten Maße werden hier dargestellt. Es wird gezeigt, wo auf dem Grundstück das Gebäude stehen wird, ausreichende Abstände zu den Nachbargrundstücken und Ort und Anzahl der Parkplätze werden dargestellt. Verschiedene Berechnungen geben Auskunft über die Wohnfläche, die Bebauung des Grundstücks und den umbauten Raum. Gibt ein Bebauungsplan explizit Bauformen, Dachneigungen, Bepflanzungen u.a. vor, wird die Übereinstimmung mit diesen Forderungen auch im Bauantrag nachgewiesen.
Zum Bauantrag werden die Bauunterlagen dann zusammen mit den behördlichen Bauantragsformularen; die Baubehörden möchten Bauherrschaft, Ort des Grundstücks, Planverfasser und Angaben zum Bauvorhaben wissen. Das alles fordern die Baubehörden für jedes Bauvorhaben – ob diese Bauunterlagen aber auch behördlich geprüft werden, darüber geben die Landesbauordnungen Auskunft.
Unser Bauherr aus der Einleitung hat deshalb schon auch recht, wenn er sagt, dass ein Bauvorhaben im Bereich eines Bebauungsplanes keiner Baugenehmigung bedarf. Hier muss man aber etwas Wortklauberei betreiben: Baugenehmigung und Bauantrag sind zwei verschiedene Dinge. Der Bauantrag besteht aus verschiedenen Unterlagen, die bei der Baubehörde eingereicht werden. Liegen dann endlich die Bauunterlagen der Behörde vor, werden diese auf Vollständigkeit geprüft und danach auf Übereinstimmung mit den Bauvorschriften – aber eben nicht immer, im Bereich eines Bebauungsplanes nicht! Dennoch muss ein Bauantrag verfasst und bei der Baubehörde eingereicht werden – das Amt möchte wissen, wer was und wo baut.
Die Landesbauordnungen geben schließlich vor, wie mit dem Bauantrag verfahren wird, und wie lange ein solches Verfahren dauern darf. Ist alles in Ordnung, wird letztendlich – je nach Prüfungsverfahren – die Baugenehmigung förmlich erteilt.
Aus diesen Konstellationen ergeben sich verschiedene rechtlichen Pflichten für den Käufer bzw. Bauherrn.
Als Bauträger-Kunde ergeben sich bis Baubeginn keine solche Pflichten; nach Vertragsabschluss sorgt der Bauträger als Bauherr für den ersten Schritt zur Verwirklichung des Bauvorhabens, der Bauantrag wird verfasst und bei der Baubehörde eingereicht. Das macht der Bauträger wie gesagt ohne weiteres Zutun des Kunden.
Für den klassischen Bauherren hingegen stellt der Bauantrag eine erste verantwortungsvolle Aufgabe dar. Nach dem Gesetz, beispielhaft aus §41 der Baden-Württembergischen Landesbauordnung zitiert, „[...] hat der Bauherr zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines genehmigungspflichtigen oder Kenntnisgabe pflichtigen Bauvorhabens einen geeigneten Planverfasser, geeignete Unternehmer und [...] geeigneten Bauleiter zu bestellen.“ So ähnlich formuliert steht das in jeder Landesbauordnung. Einen Bauleiter benötigt man nicht in jedem Bundesland, „Planverfasser“ heißt andernorts „Entwurfsverfasser“ – aber immer ist damit der Architekt gemeint. „Geeignet“ bedeutet auch immer „nach Sachkunde und Erfahrung“ geeignet.
Als erstes wird der Planverfasser bestellt. Dieser ist immer dann nach Sachkunde und Erfahrung geeignet, wenn er als Architekt in der Architektenliste der Architektenkammer geführt wird. Das kann – und sollte – man über die Internetseite der jeweiligen Architektenkammer (jedes Bundesland hat seine eigene) in Erfahrung bringen. Weiterhin können Innenarchitekten und Bauingenieure eingeschränkt als Planverfasser bestellt werden: Innenarchitekten stehen auch in der Liste Architektenkammern, Bauingenieure müssen in der Ingenieurkammer ihres Bundeslandes als Planverfasser geführt sein.
Link zu den Architektenkammern: http://www.architektenkammern.net/
Link zu den Ingenieurkammern: http://www.ingenieure.de/laenderkammern.asp
Der Planverfasser wird dem Bauherren bei seinen weiteren Aufgaben beistehen; vor allem hilft er dem Bauherren „[...] die nach baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anzeigen und Nachweise gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu erbringen.“ (§53 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz). Später dann berät der Architekt bei der Wahl der geeigneten Unternehmer und Bauleiter. „Anzeigen und Nachweise“ wären u.a. der Bauantrag, diverse Nachweise z.B. zu Wärmeschutz, eventuell Brandschutz und zur Statik, Angaben zu Bauhelfern, falls der Bauherr in Eigenleistung bauen möchte, die Baubeginnsanzeige, Namen des Bauleiters.
Weiter sind die Vorgaben des Bebauungsplans und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften zu beachten.
Der Planverfasser sorgt aber letztendlich dafür, dass der Entwurf den Wünschen des Bauherren
entspricht, vollständig ist und den öffentlich-rechtlichen Vorschriften genügt.
Weiterhin gehören zu den Bauunterlagen Flächen- und Raumberechnungen, verschiedene Nachweise
zu Statik, Wärmeschutz, Brand- und eventuell Schallschutz, der amtliche Lageplan und einige
Formulare.
In manchen Fällen können Ausnahmen und Befreiungen beantragt werden; die Landesbauordnungen sehen die Möglichkeit, Ausnahmen und Befreiungen zu gewähren, ausdrücklich vor, vor allem wenn die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen zu unbeabsichtigten Härten führen würde und die Abweichung mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Dies verhandelt der Bauherr mit Hilfe des Planverfassers mit den Behörden. Im Rahmen ihrer Zuständigkeit haben die Bauaufsichtsbehörden die verantwortlichen Personen zu beraten. Der Antrag auf Ausnahmen oder Befreiungen wäre dann auch Bestandteil der Bauunterlagen.
Hat der Planverfasser nicht die nötige Sachkunde, einzelne notwendige Nachweise zu erbringen, muss er den Bauherrn entsprechend informieren und ihm helfen, sich hierfür geeignete Sachverständige zu suchen – den Statiker meistens, einen Energieberater für den Wärmeschutzbachweis oder einen Fachingenieur für den Schallschutz. Der Planverfasser kontrolliert und integriert die Leistungen der Sachverständigen dann entsprechend in seinen Entwurf.
Sind endlich alle Bauunterlagen vollständig, werden diese von Bauherr und Planverfasser unterschrieben und bei der Baubehörde schriftlich eingereicht; der Planverfasser muss dabei „bauvorlageberechtigt“ sein: Architekt, Innenarchitekt oder als Planverfasser geführter Bauingenieur. Die Baubehörde kann verlangen, dass die Bauvorlageberechtigung nachgewiesen wird; dies zu prüfen ist übrigens auch für den Bauherrn ratsam.
Es ist für später eventuell nötige Nachweise hilfreich, sich eine datierte Eingangsbestätigung der
Bauunterlagen aushändigen zu lassen – das Genehmigungsverfahren kann beginnen.