Immobilienfinanzierung
Seit die Bauzinsen steigen, erlebt das Bausparen ein Comeback. Insgesamt gibt es in der Bundesrepublik im Jahr 2024 mehr als 20 Millionen Bausparverträge, die ab der Zuteilungsreife als zinsgünstiger Baustein zur Immobilienfinanzierung genutzt werden können. Vor allem als Anschlussfinanzierung kann ein Bausparvertrag sinnvoll sein. Was gibt es dabei zu beachten?
Bausparen: Wie Bausparverträge funktionieren und wieso sie als Anschlussfinanzierung lohnen
Ein Hausbau ist mit zahlreichen Vorbereitungsarbeiten verbunden. Zu den wichtigsten davon zählt die Finanzplanung, die niemals auf den letzten Drücker erfolgen sollte. Im Jahr 2024 liegen die Baupreise im deutschlandweiten Durchschnitt bei mehr als 2.200 Euro pro Quadratmeter. Angesichts dieser hohen Kosten können die wenigsten Menschen ihren Traum vom Eigenheim ganz ohne Fremdkapital realisieren. In den meisten Fällen bringen Verbraucher höchstens 30 Prozent Eigenkapital in den Hausbau ein und nutzen für die restlichen Kosten eine Immobilienfinanzierung. Die vertraglich vereinbarten Konditionen für letztere laufen in der Regel nach zehn bis 15 Jahren aus. Zurück bleibt eine Restschuld, die Verbraucher durch eine Anschlussfinanzierung begleichen müssen. Der Großteil aller Schuldner geht bei der Anschlussfinanzierung den einfachsten Weg und willigt in den neuen Vertrag ein, den der alte Kreditgeber nach dem Auslaufen des Festzinsbindung zur Verfügung stellt. Dies ist oft ein Fehler. Denn auch wenn man sich bei der Erstfinanzierung einen relativ günstigen Zinssatz gesichert hat, sind die Zinskonditionen im Anschlussfinanzierungsvorschlag der alten Bank in der Regel nicht dieselben. Experten zufolge kommen Verbraucher bei der Baufinanzierung am günstigsten davon, wenn sie schon bei der Erstfinanzierung die spätere Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung im Blick behalten. Denn in diesem Fall können sie einen Bausparvertrag als Anschlussfinanzierungsbaustein nutzen. Damit der Übergang zwischen den Finanzierungen reibungslos gelingt, sollte man ganzheitlich planen und die Zuteilungsreife des Bausparvertrags auf das Auslaufen der Erstfinanzierung abstimmen. Grundsätzlich bietet die Anschlussfinanzierung per Bausparvertrag Vorteile wie
- hohe Sicherheit
- langfristig günstige Zinsen
- kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten
- staatliche Fördermöglichkeiten wie Wohn-Riester
- die Vermeidung einer Restschuld
Gut zu wissen: So funktioniert ein Bausparvertrag
Bausparverträge sind Sparverträge, mit denen man eine vorher mit der Bausparkasse vereinbarte Summe an Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung anspart. Je nach gewählten Konditionen müssen Sparer 30 bis 60 Prozent der festgelegten Summe erreichen, um von der Bausparkasse ein günstiges Darlehen in Höhe des Restbetrags zu erhalten. Insofern besteht jeder Bausparvertrag aus zwei Phasen: der Anspar- und der Darlehensphase. Das Darlehen in der Darlehensphase stammt dabei aus dem Topf, in den das Kollektiv aus einzelnen Bausparern in der Ansparphase einzahlt.
Bauspardarlehen: Wie man es termingerecht erhält
Nach der Ansparphase eines Bausparvertrags fragt die Bausparkasse in der Regel nach, ob man weiter sparen, die gesparte Summe ausgezahlt bekommen oder ein Darlehen in Höhe des Restbetrags erhalten will. Wer das Darlehen wählt, erhält die vertraglich vereinbarte Bausparsumme in voller Höhe ausgezahlt, also den angesparten und einen geliehenen Betrag. Dabei wird letzterer in regelmäßigen Raten und zu günstigem Zins zurückgezahlt. Die Darlehensphase von Bausparverträgen tritt allerdings erst ein, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Beispielsweise muss man
- das vereinbarte Mindestsparguthaben erreicht haben.
- die festgesetzte Mindestsparzeit abgeleistet haben.
- eine ausreichende Bewertungszahl erzielt haben, was bei regelmäßigen Zahlungen erfüllt sein sollte.
Ist zum Zeitpunkt der erforderlichen Anschlussfinanzierung einer der genannten Punkte nicht erfüllt, so steht das eingeplante Geld nicht zur Verfügung. Die Restschuld aus der Erstfinanzierung kann in diesem Fall nicht per Bausparvertrag abgelöst werden, sodass eine Finanzierungslücke auftritt. Damit es nicht so weit kommt, erkundigt man sich am besten zwei bis drei Jahre vor dem angenommenen Auszahlungstermin bei der Bausparkasse, ob sich der Termin einhalten lässt. Auch eine Nachfrage im Jahr des Auszahlungstermins kann sinnvoll sein. Sind die Sparraten regelmäßig eingegangen, sollte die termingerechte Auszahlung kein Problem darstellen. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann ab und zu größere Beiträge in den Spartopf einbringen und so die eigene Bewertungszahl erhöhen.
Nachträglicher Bausparvertrag: Was dabei zu beachten ist
Wer bereits einen Erstkredit zur Baufinanzierung in Anspruch genommen hat, kann auch nachträglich noch einen Bausparvertrag mit dem Ziel der Anschlussfinanzierung abschließen. Allerdings sollte von der Laufzeit des alten Baukredits bei nachträglichem Abschluss noch einige Jahre übrig sein. Denn die Mindestlaufzeit der meisten Bausparverträge beträgt sechs Jahre. Unbedingt einkalkulieren sollte man dabei auch die Zeitspanne, die nach erreichter Zuteilungsreife des Bausparvertrags bis zur Auszahlung der Darlehenssumme vergehen kann. Alles in allem kann die Zuteilung einige Monate in Anspruch nehmen. Hierbei gilt: Je höher die Bewertungszahl des Bausparers, desto schneller wird das angesparte und geliehene Geld am Ende ausgeschüttet. Entsteht trotz aller Bemühungen eine Finanzierungslücke, kann eine Zwischenfinanzierung erforderlich werden. Denn der Erstfinanzierungspartner will sein Geld zu einem festgelegten Zeitpunkt und die genaue Zuteilung der Bausparsumme lässt sich unter Umständen nicht perfekt auf diesen Zeitpunkt abstimmen. Meistens sind Zwischenfinanzierungen nicht besonders zinsgünstig. Wenn es allerdings lediglich um einen Überbrückungszeitraum von wenigen Monaten bis zur Zuteilung der Bausparsumme geht, fallen die hohen Zinsen nicht besonders ins Gewicht.
Expertentipp: Inanspruchnahme von Bauspardarlehen ist nicht verpflichtend!
Wer einen Bausparvertrag mit dem Ziel der Anschlussfinanzierung abschließt, verpflichtet sich damit nicht automatisch zur tatsächlichen Inanspruchnahme des damit in Aussicht gestellten Darlehens. Sollte man bis zur Zuteilungsreife eine noch günstigere Anschlussfinanzierungsmöglichkeit finden, kann man auch auf das Darlehen verzichten und sich nur die selbst angesparte Summe auszahlen lassen. Verwenden lässt sich jene für alle wohnraumgebundenen Zwecke.