Altbau sanieren - Das müssen Modernisierer beachten


Marodes Dach, undichte Fenster, alte Leitungen – bei vielen Altbauten herrscht hoher Sanierungsbedarf. Für die Besitzer ist die Altbausanierung eine planerische und finanzielle Herausforderung. Erfahren Sie hier, was bei der Planung berücksichtigt werden sollte und wann sich Abriss und Neubau mehr lohnen als den Altbau zu sanieren.

Zweijahresfrist für Sanierung im Altbau

Wer einen Altbau erwirbt oder erbt, muss sich relativ schnell mit dem Thema Modernisierung beschäftigen. Der Gesetzgeber legt mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) fest, dass eine Nachrüstpflicht für Ein- und Zweifamilienhäuser besteht. Die neuen Besitzer haben ab Eintragung in das Grundbuch zwei Jahre Zeit zur Umsetzung der Maßnahmen. In diesem Zeitraum müssen zum Beispiel Konstanttemperaturkessel ausgetauscht werden, die älter als 30 Jahre sind. 

Baubegehung mit Sachverständigen 

Bei Altenbauten können sämtliche Bereiche des Gebäudes Sanierungsbedarf aufweisen, eine sorgfältige Prüfung des Istzustandes ist unumgänglich. Eine Baubegehung mit einem Sachverständigen empfiehlt sich dringend. Der Experte nimmt die Immobilie vom Keller bis zum Dach unter die Lupe und prüft unter anderem, ob alle wichtigen DIN-Normen, die EnEV sowie die Ausstattungsrichtlinie für Altbau-Elektroinstallationen erfüllt sind. Im Anschluss erstellt er zusammen mit dem Immobilienbesitzer ein Modernisierungskonzept für den Altbau. 

In bestimmten Fällen wird der Sachverständige aber auch von der Sanierung abraten und stattdessen Abriss und Neubau empfehlen. Laut der Studie „Bestandsersatz 2.0 – Potenziale und Chancen“ lohnt sich eine Modernisierung nicht, wenn sich die Kosten dafür auf 2.500 Euro und mehr je Quadratmeter belaufen.

Der Sachverständige prüft die Immobilie unter anderem auf:

  • Schäden an der Gebäudesubstanz wie Setzungsrisse und Hausschwamm

  • Nässeschäden an Mauern und Tragwerk wie Schimmel und aufsteigende Nässe

  • Sanierungsbedarf bei der Wasserversorgung und den elektrischen Anlagen

  • Zustand von Heizung und Gebäudedämmung

  • Mögliche Belastungen durch Gefahrenstoffe wie Asbest


Bei umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen sollten Immobilienbesitzer prüfen, ob etwaige Schäden wie Verletzungen von Handwerkern durch ihre private Haftpflichtversicherung abgedeckt sind. Ist das nicht der Fall, muss unter Umständen eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden. Auskunft dazu erteilt zum Beispiel der Bauherren-Schutzbund. 

Fördermittel für Sanierung im Altbau 

Einen Altbau sanieren – das kann hohe Kosten verursachen. Das gilt erst Recht, wenn die Arbeiten stilerhaltend durchgeführt werden sollen. Modernisierer sollten sich daher erkundigen, welche staatlichen Förderprogramme bei der Finanzierung der geplanten Maßnahmen greifen. Die öffentlich-rechtliche KfW-Bank beispielsweise unterstützt mit dem Programm „Energieeffizient sanieren“ entsprechende Maßnahmen mit zinsgünstigen Darlehen von bis zu 100.000 Euro. Einzelne energetische Maßnahmen fördert das Kreditinstitut mit bis zu 50.000 Euro.


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