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Gebäude sanieren - Was muss ich beachten?
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Gebäude sanieren - Was muss ich beachten?


Die Vorgaben für die energetische Sanierung von Altbauten sind in Deutschland immer noch streng, ebenso die Vorgaben für Neubauten. Häuser müssen energieeffizienter werden, der Trend wird eher strenger denn lockerer. Die letzte Änderung der Gesetzeslage diesbezüglich trat im Sommer 2015 in Kraft und betraf die dringend benötigten Unterkünfte für Flüchtlinge. Um die Unterbringung der zahlreichen Menschen innerhalb kürzester Zeit zu gewährleisten, wurden die Vorgaben zur Energieeffizienz für Neubauten gelockert. Das ermöglichte das schnelle Errichten von Containersiedlungen, die in Sachen Energieeffizienz eine Katastrophe sind. Auch bei den Dämmpflichten bestehender Gebäude gab es eine Erleichterung. Allerdings laufen die Bestimmungen Ende 2018 aus, ab da ist der Aufbau von wenig effizienten Unterkünftigen nicht mehr rechtens.

Nach wie vor die gleichen Regeln für alle Gebäude, die nicht als Flüchtlingsunterkunft dienen


Die kurzfristige Änderung der Bestimmungen hinsichtlich der Dämmung von Gebäuden war 2015 beschlossen worden, um den schnellen Aufbau von Unterkünften für Geflohene zu ermöglichen. Da die Bestimmungen zur Energieeffizienz für gewerbliche Gebäude, Sportstätten und Bildungsstätten andere sind als für Wohnhäuser, war eine Änderung zur Sanierungspflicht bei bestehenden Gebäuden nötig, um die Unterbringung der Geflüchteten in Schulen, Turnhallen und anderen Objekten schnell und einfach zu ermöglichen. Die Lockerung der Bestimmungen ist nach wie vor bis Ende 2018 begrenzt. Bis dahin müssen also entweder die Flüchtlingsunterkünfte wie alle anderen Wohngebäue auch saniert werden, oder die Menschen müssen in gesetzeskonform agierten Gebäuden untergebracht werden.

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel


Bislang mussten Häuser, die vor dem 1. Februar 2002 vom jetzigen Verkäufer bewohnt waren nicht saniert werden. Wird eine solche Immobilie jetzt verkauft, ist der Käufer in der Pflicht, die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach Kauf energieeffizient zu sanieren. Immobilienmakler und Verkäufer sind nicht verpflichtet, auf die Bestimmungen der EnergieEinsparVerordnung (EnEV) hinzuweisen. Wer also jetzt eine Immobilie kauft, die seit mehr als 15 Jahren vom vorherigen Eigentümer bewohnt wurde, muss sich den Energieausweis der Immobilie zeigen lassen und gegebenenfalls (wenn die Immobilie noch nicht nach den Maßgaben der Energieeffizienz saniert wurde) mit einem Energieberater das Haus besichtigen. Der Berater oder die Beraterin ist deshalb eine sinnvolle Begleitung, weil so die Kosten für eine Sanierung im Rahmen der EnEV besser abgeschätzt werden können.

Die vor 2002 erbauten und vom jetzigen Verkäufer bewohnten Immobilien sind in der Regel kostengünstiger als Neubauten bei größerer Grundfläche und oft auch besserer Lage in den Städten. Allerdings darf der niedrige Kaufpreis nicht darüber hinwegtäuschen, dass unter Umständen noch hohe Sanierungskosten auf den Käufer oder die Käuferin zukommen. Daher ist die Beratung durch Spezialisten noch vor der Unterschrift auf dem Kaufvertrag sinnvoll. Eine grobe Idee bezüglich der Kosten kann auch ein Sanierungskostenrechner im Internet geben. Allerdings ersetzen die Angaben dieser Rechner nicht die professionelle Beratung durch einen Fachmann oder eine Fachfrau.

Drei Bereiche von der Sanierungspflicht betroffen: Heizung, Rohrleitungen, Dach


Die EnergieEinsparVerordnung sieht vor, dass drei Bereiche von Immobilien saniert werden: Alte Heizanlagen müssen, wenn sie nicht den Anforderungen der EnEV entsprechen, ausgetauscht werden. Moderne Heizsysteme arbeiten effizienter, so dass eine Senkung der Heizkosten zu erwarten ist. Wie schnell sich die neue Anlage amortisiert, hängt allerdings von unterschiedlichen Parametern ab. 

Alte Immobilien haben oft schlecht isolierte Rohrleitungen. Im Warmwassersystem geht dementsprechend viel Wärme über die Rohrleitungen verloren. Die EnEV sieht vor, dass die alten Leitungssysteme saniert werden und weniger Wärme verloren geht. Das macht sich sowohl bei den Heizkosten als auch beim Warmwasser bemerkbar.

Viele Immobilien verlieren über schlecht isolierte Dächer und Dachböden Wärme. Auch da soll nach EnEV nachgebessert werden. Wie genau Dach oder Dachboden umgebaut werden, muss im Rahmen der Energieeffizienzberatung und der durchführenden Fachfirma entschieden werden. Generell sind für Sanierungen, die der Energieeffizienz dienen, Darlehen und Zuschüsse der KfW und der BAFA vorgesehen. Die Beantragung derselben sowie die Überwachung der Sanierungsarbeiten werden von der Energieeffizienzberatung übernommen.

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