Grundstückbeurteilung beim Hausbau
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Grundstückbeurteilung beim Hausbau


Bei Baugrundstücken ist es wie bei Wein: Lage, Lage, Lage. Aber welche Lage ist gut für uns, worauf müssen wir achten. Das muss jede Familie für sich selbst herausfinden. Viel Ruhe und Grün, aber weit und breit weder Schule, Kindergarten oder Einkaufsmöglichkeiten. Stadtnah, aber viel Pendelverkehr. Oder vielleicht doch direkt in die Stadt, inklusive täglicher Parkplatzsuche, Lärm und Feinstaubbelastung? Familien mit Kindern haben andere Vorstellungen von guter Lage, als Kinderlose oder Singles, dazu kommen Beruf und Arbeitsstätte.

In Deutschland kann ein Grundstück gem. Baugesetzbuch nur dann mit einem Wohnhaus bebaut werden, wenn das Baugrundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt oder sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, dem sogenannten Innenbereich, befindet. Das heißt, nicht jedes Grundstück, das zum Verkauf steht, kann auch mit einem Wohnhaus bebaut werden.
Das schöne Grundstück am Ortsrand, das gerade angeboten wird, viel Grün, Ruhe und schnelle Anbindung an die Ortsmitte, ist zu Wohnzwecken nicht unbedingt geeignet. Gehen wir mal davon aus, dieses ruhig gelegene Grundstück wäre zur Wohnbebauung zugelassen. Wird man dauerhaft ruhig am Ortsrand leben können, oder führt in naher Zukunft eine Umgehungsstraße am Haus vorbei; werden künftig weitere Baugrundstücke hinzukommen? Ruhig und Ortsrand werden dann nicht mehr gegeben sein.

Aber wie findet man heraus, wie ein Grundstück genutzt werden darf, und wie sich die unmittelbare Umgebung stadtplanerisch entwickeln wird? Die Gemeinden werden vom Baugesetzbuch aufgefordert, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und sozialgerechte Bodennutzung zu planen. Diese sogenannte Bauleitplanung zeigt in Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen die künftige Entwicklung der Gemeinde.
Wenn man sich also für ein Grundstück interessiert, informiert man sich bei der zuständigen Baubehörde über die Flächennutzungsplanung und schaut sich die Pläne genau an. Im Flächennutzungsplan werden für die Bebauung vorgesehene Flächen nach der Art ihrer baulichen Nutzung dargestellt; man erkennt also, ob sich ein bestimmtes Grundstück überhaupt zur Wohnnutzung eignet. Auch Flächen, die für den überörtlichen Verkehr und eventuelle Hauptverkehrszüge vorgesehen sind, kann man hier erkennen. Man erkennt also auch, wie sich der Verkehr rings um das ruhige Grundstück am Ortsrand entwickeln wird.

Zur Wohnbebauung zugelassene Grundstücke werden in der zulässigen Art der Bebauung über Bebauungspläne oder die schon vorhandene Bebauung geregelt. Bebauungspläne machen klare Vorschriften; wie viele Geschosse können wir bauen, mit welcher Dachform, welche Bauform. Innerhalb bebauter Ortsbereiche gibt die Bestandsbebauung vor, wie gebaut werden darf. Man muss sich nur umschauen, um zu erkennen, wie das eigene Haus wohl aussehen kann.

Ob man lieber außerhalb im Grünen wohnt oder in der Stadt, lieber pendelt oder den städtischen Nahverkehr nutzt, im großen Stil einkauft oder täglich frisch, ist der persönlichen familiären Situation geschuldet, das kann jeder für sich entscheiden. Wie das gewünschte Grundstück bebaut werden darf, ergibt sich aus gesetzlichen planerischen Vorgaben.


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