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Das Baugrundstück - Welches Stück Land ist geeignet?


Themen in diesem Artikel

  • Baugrundstück allgemeines
  • Miteigentum an Liegenschaften
  • Erwerb von Grundeigentum
  • Das Grundbuch
  • Grundstückbeurteilung beim Hausbau
  • Bauland Erschlossen oder unerschlossen
  • Überbauungsstudien

  • Die Grundlage eines jeden Bauvorhabens ist das passende Grundstück, wobei bedacht werden sollte, dass sich diese stets unterscheiden.

    Um gewinnbringend und befriedigend zu bauen, ist es unbedingt von Nöten, ein geeignetes Stück Land zu finden und jenes auch richtig einzuschätzen, wofür man eine Menge von grundsätzlichen Informationen benötigt und diese exakt auswerten muss. Auch in bürokratischen Angelegenheiten ist vor Baubeginn einiges zu erledigen, was aber oftmals Fachwissen abverlangt, weshalb wir Ihnen hier Aufklärung bieten.

    Baugrundstück allgemeines

    Ein Grundstück kaufen und damit Eigentümer von Grund und Boden werden, kann jede Person. So ist es auch bei Miteigentümern, die sich in der Gemeinschaft ein Objekt teilen und alle Anteil daran haben.

    Das Eigentumsrecht macht es dem Besitzer möglich, sein Eigentum zu vermieten, selbst zu gebrauchen, zu verkaufen oder auch zu verpfänden. Bei Funden, wie zum Beispiel Quellen, Grundwasserströmen und historisch bedeutenden Entdeckungen liegen hingegen öffentlich-rechtliche Beschränkungen zum Wohle der Allgemeinheit vor.

    Die Rechtsordnung differenziert zum Einen gesetzliche und vertragliche Schranken des Eigentumsrechtes. Ersteres beinhaltet alle Erlasse von Bund, Kantonen und Gemeinden zur Protektion der Bewohner, ihrer Nachbarn und der generellen Allgemeinheit.

    Die Überwachung von Neu- und Umbaubetrieben und die Erlassung von Baugesetzen/Bauordnungen, Vorschriften und Verordnungen unterliegen den Kantonen und Gemeinden, die diese zusammen mit den Brandversicherungseinrichtungen beaufsichtigen.

    Die öffentlichen Organe können aber auch im Interesse der Allgemeinheit einen Regierungsbeschluss veranlassen und folgend Landenteignungen bewerkstelligen. Die Abfindung für den Besitzer bestimmt eine Schätzungskommission.

    Miteigentum an Liegenschaften

    Der Deutschen liebstes Wohneigentum ist das eigene Einfamilienhaus. Rund 30 Prozent der rund 40 Millionen Privathaushalte besitzen ein eigenes Einfamilienhaus; knapp 14 Prozent der privaten Haushalte waren Besitzer einer Eigentumswohnung. Beim eigenen Haus redet einem niemand rein; den Garten benutzte nur ich, die Fassadengestaltung bleibt meine Sache, ich muss niemanden fragen, wenn ich mein Haus modernisieren oder erweitern möchte. Bei Wohneigentum sieht das anders aus, fast jede Änderung der eigenen Wohnung muss mit der Eigentümergemeinschaft besprochen werden.

    Nicht immer aber scheint das eigene Haus das zu sein, was sich die Besitzer darunter vorstellen. Gerade Käufer eines Reihen- oder Doppelhauses von Bauträgern sind nicht immer Hauseigentümer. Es sieht so aus, ja, eigene Haustür, eigene Terrasse, eigene Garage – eigen? – ja, aber nicht immer so, wie man das meint.

    Aus Kostengründen, sei es die Trennwände zwischen den einzelnen Wohneinheiten, Brandschutz oder die Dachkonstruktion, wird von Bauträgern für Reihenhäuser und Doppelhäuser oft das Wohneigentum gewählt. Dann ist zwischen den einzelnen Wohneinheiten (Häuser sind es in diesem Falle keine), nur eine Trennwand, eine Wohnungstrennwand, notwendig; ähnlich gestaltet sich das für die Kellerwände. Reihenund Doppelhäuser in Realeigentum (wirklichen Einfamilienhäusern) benötigen jedes eine eigene Haustrennwand, über eine gedämmte Fuge getrennt. Der Brandschutz richtet für Wohneigentum sich nach den Vorschriften für Mehrfamilienhäuser, Fenster in der Fassade und in der Dachfläche können näher beieinander liegen, als bei Realeigentum.

    Im Exposé werden aber fast immer Reihen“häuser“ angeboten, entgegen der wirklich geltendenEigentumsform. Erwirbt man ein solches Haus, ist man Eigentümer von Wohneigentum. Das hat für die Nutzung des Hauses gravierende Folgen; man lebt ja nicht im „eigenen“ Haus, sondern als Miteigentümer einer Wohnanlage in einer Eigentumswohnung. Der Miteigentumsanteil ist im deutschen Wohnungseigentumsrecht (WEG) ein rechnerischer Bruchteil am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft und kein eigenes Haus.
    Zum Gemeinschafteigentum zählen alle Bestandteile der Reihenhausanlage oder des Doppelhauses und die Außenanlagen, die nicht zum Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers gehören. Sondereigentum ist das dem Realeigentum rechtlich weitgehend gleichgestellte Recht an einer Wohnung inklusive Keller und Dachboden; eine Teilungserklärung kann verfügen, dass auch die Garagen als Sondereigentum gelten. Kein Sondereigentum sind gem. §5 (2) WEG alle tragenden Wände des Gebäudes, das Dach, die Heizung (sofern nicht jede Wohneinheit über eine eigene verfügt) und Installationen, die nicht nur die eigene Wohnung versorgen.
    Wohnungseigentum ist also das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die Zuwege, die Außenanlagen, Fenster und Fassade sind demnach Gemeinschaftseigentum. Man kann als Eigentümer eines Reihen- oder Doppelhauses in Wohneigentumsform also nicht einfach Fassade oder Fenster ändern, das benötigt die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

    Das bewohnen eines Reihen- oder Doppelhauses in Wohneigentum ist nicht unbedingt schlechter als Realeigentum, es ist anders, die Gemeinschaft ist von größerer Bedeutung und und doch lebt man gefühlt in eigenen Wänden.


    Erwerb von Grundeigentum

    Unser Staat dokumentiert alle Liegenschaftsgeschäfte. Die unerlässlichen Amtsgeschäfte führt entweder ein Jurist oder ein Notar durch, der das Grundbuch erneuert und die öffentliche Beurkundung abwickelt.

    Folgende Punkte sind in einem Kaufvertrag zur allgemeinen Sicherheit unerlässlich:
    Name, Adresse und Geburtsdatum der jeweiligen Parteien. Grundstücksbeschreibung: Lage, Anschrift, Kataster und Grundbuchnummer, Gebäudebezeichnungen und Größe des Grundstückes und den Versicherungswert mit Schätzjahr. Servitut (Dienstbarkeit) und Anmerkungen. Kaufpreis, Hypotheken und Tilgungsmodus. Gültigkeitsdatum. Aufführungen über die Bezeichnungen der Gewinnstück- und Handänderungssteuer sowie weiteren Kosten. Angaben zur Beibehaltung bzw. Auflösung eventuell vorhandener Schadensversicherungen. Datum und Unterschrift. Für die Gültigkeit des Kaufvertrages muss der Verkäufer oder sein Bevollmächtigter im Grundbuch eingetragen sein und er wird nach der Unterzeichnung beider Parteien sowie der Beglaubigung durch einen Notar rechtskräftig.

    Das Grundbuch

    Das Grundbuch, bestehend aus dem Handbuch und ergänzenden Plänen, Einzelbeschreibungen und Plänen, ist für den Rechtsverkehr mit Liegenschaften und Grundstücken die wichtigste Basis und enthält Eintragungen eines jeden Areals einer Gemeinde oder Bezirkes.

    Dienstbarkeiten
    Bei der Dienstbarkeit, auch Servitut genannt, handelt es um Nutzungsrechte an fremden Grundstücken oder Liegenschaften, so dass sich Rechte und Pflichten ergeben. Darunter versteht man beispielsweiße Fußwege in Privatbesitz, welche auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers begangen werden dürfen, oder um Fallobst, welches dem Nachbarn zusteht, sofern dieses aus eigenen Gründen in den nachbarlichen Grund fällt.

    Beim Verkauf eines Grundstücks wird auch die Dienstbarkeit übertragen und kann nur durch gegenseitiges Einverständnis mit dem Nutznießer und nach notarieller Beglaubigung aufgelöst werden.

    Grundbuch- und Katasterpläne
    Liegenschaften werden auch in einem Grundbuchplan aufgezeichnet. Dies wird von einem Geometer beziehungsweise vom zuständigen Vermessungsamt durchgeführt. Die Vermessung und die Markierungen haben behördlichen Charakter und sind bindend. Ein Mutationsplan ist ein Plan, in dem Änderungen der Grenzen, Korrekturen der Baulinien und Parzellierungen enthalten sind. Diese Dinge wiederum werden in den eigentlichen Grundbuchplan stetig integriert.

    Öffentlichkeit des Grundbuches
    Auch von jeder privaten Person kann ein Grundbuch angesehen werden, denn es ist allgemein zugänglich.

    Grundstückbeurteilung

    Bei Baugrundstücken ist es wie bei Wein: Lage, Lage, Lage. Aber welche Lage ist gut für uns, worauf müssen wir achten. Das muss jede Familie für sich selbst herausfinden. Viel Ruhe und Grün, aber weit und breit weder Schule, Kindergarten oder Einkaufsmöglichkeiten. Stadtnah, aber viel Pendelverkehr. Oder vielleicht doch direkt in die Stadt, inklusive täglicher Parkplatzsuche, Lärm und Feinstaubbelastung? Familien mit Kindern haben andere Vorstellungen von guter Lage, als Kinderlose oder Singles, dazu kommen Beruf und Arbeitsstätte.

    In Deutschland kann ein Grundstück gem. Baugesetzbuch nur dann mit einem Wohnhaus bebaut werden, wenn das Baugrundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt oder sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, dem sogenannten Innenbereich, befindet. Das heißt, nicht jedes Grundstück, das zum Verkauf steht, kann auch mit einem Wohnhaus bebaut werden.
    Das schöne Grundstück am Ortsrand, das gerade angeboten wird, viel Grün, Ruhe und schnelle Anbindung an die Ortsmitte, ist zu Wohnzwecken nicht unbedingt geeignet. Gehen wir mal davon aus, dieses ruhig gelegene Grundstück wäre zur Wohnbebauung zugelassen. Wird man dauerhaft ruhig am Ortsrand leben können, oder führt in naher Zukunft eine Umgehungsstraße am Haus vorbei; werden künftig weitere Baugrundstücke hinzukommen? Ruhig und Ortsrand werden dann nicht mehr gegeben sein.

    Aber wie findet man heraus, wie ein Grundstück genutzt werden darf, und wie sich die unmittelbare Umgebung stadtplanerisch entwickeln wird? Die Gemeinden werden vom Baugesetzbuch aufgefordert, eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und sozialgerechte Bodennutzung zu planen. Diese sogenannte Bauleitplanung zeigt in Flächennutzungsplänen und Bebauungsplänen die künftige Entwicklung der Gemeinde.
    Wenn man sich also für ein Grundstück interessiert, informiert man sich bei der zuständigen Baubehörde über die Flächennutzungsplanung und schaut sich die Pläne genau an. Im Flächennutzungsplan werden für die Bebauung vorgesehene Flächen nach der Art ihrer baulichen Nutzung dargestellt; man erkennt also, ob sich ein bestimmtes Grundstück überhaupt zur Wohnnutzung eignet. Auch Flächen, die für den überörtlichen Verkehr und eventuelle Hauptverkehrszüge vorgesehen sind, kann man hier erkennen. Man erkennt also auch, wie sich der Verkehr rings um das ruhige Grundstück am Ortsrand entwickeln wird.

    Zur Wohnbebauung zugelassene Grundstücke werden in der zulässigen Art der Bebauung über Bebauungspläne oder die schon vorhandene Bebauung geregelt. Bebauungspläne machen klare Vorschriften; wie viele Geschosse können wir bauen, mit welcher Dachform, welche Bauform. Innerhalb bebauter Ortsbereiche gibt die Bestandsbebauung vor, wie gebaut werden darf. Man muss sich nur umschauen, um zu erkennen, wie das eigene Haus wohl aussehen kann.

    Ob man lieber außerhalb im Grünen wohnt oder in der Stadt, lieber pendelt oder den städtischen Nahverkehr nutzt, im großen Stil einkauft oder täglich frisch, ist der persönlichen familiären Situation geschuldet, das kann jeder für sich entscheiden. Wie das gewünschte Grundstück bebaut werden darf, ergibt sich aus gesetzlichen planerischen Vorgaben.


    Bauland Erschlossen oder unerschlossen

    Bei Bauland wird zwischen erschlossenem Bauland, sowie unerschlossenem Bauland unterschieden.

    Erschlossenes Bauland
    Unter dieser Bezeichnung versteht man ein, mit allen wichtigen Infrastrukturelementen wie Zufahrtsstraßen, Telefon-, Wasser-, Elektrizitäts- und Abwassereinrichtungen versehenes Grundstück innerhalb einer Bauzone, wobei die Kapazität ebendieser Ver- und Entsorgungselemente für die sachgemäße Nutzung des Baulandes ausreichen muss.

    Das Angebot und die Nachfrage sind hier für die Wertbeurteilung entscheidend.

    Unerschlossenes Bauland
    Hierbei handelt es sich um ein Grundstück innerhalb einer Bauzone, welche nur zu einem gewissen Teil oder gar nicht mit Infrastrukturelementen wie Zufahrtsstraßen, Telefon-, Wasser-, Elektrizitäts- und Abwassereinrichtungen erschlossen sind. Die fehlende Anbindung an diese Ver- und Entsorgungselementen fällt in den Zuständigkeitsbereich des Bauherren und muss teilweise oder gar vollständig selbst finanziert werden.

    Die Kosten hierfür können, wenn entsprechende Infrastrukturprojekte vorhanden und von der Gemeinde genehmigt wurden, leicht ermittelt werden, ansonsten ist aber aufgrund der erforderlichen Vorarbeiten, Bewilligungsverfahren und Vergebungen mit erheblichen Verzögerungen und Mehrkosten zu rechnen. Somit schneiden unerschlossene Bauländer in der Wertbeurteilung in der Regel schlechter ab.

    Überbauungsstudien

    Der Marktwert beziehungsweise der Verkehrswert richtet sich nicht ausschließlich nach den dort präsenten Immobilien, sondern auch besonders nach Überbauungsmöglichkeiten und Sanierungsmöglichkeiten. Die dafür zu entrichtenden Arbeiten, wie Entwurf und Berechnung, zählen zu den Aufgaben des Architekten.

    Bestandsaufnahmen
    Aus jeder Bauaufgabe ergibt sich eine Abhängigkeit zu der Umgebung, zum Baugrund und zum gültigen Recht.

    Planungsgrundlagen
    Besonnung und Aussicht Topographie Erschließung Versorgung und Entsorgung Baugrund und Grundwasser Kategorisierung in die Umgebung Bäume, bereits bestehende Häuser und Stützmauern
    Diese notwendigen Details kann man sich am schnellsten und besten vor Ort verschaffen, aber die Verhältnisse des Baugrundes lassen sich ohne Gutachten eines Geologen laienhaft bestimmen. Eine Möglichkeit besteht darin, dass man die Nachbarn befragt und auf diese Wege an Informationen kommt.

    Im Normalfall benötigen Sie nachfolgende Unterlagen und Erklärungen
    Eine anerkannte Katasterkopie Mst. 1:500/1000 mit eingezeichneten Baulinien Einen anerkannten Auszug aus dem Grundbuch, zusätzlich alle Anmerkungen Eine anerkannte Bauordnung mit Zonenplan Einen Kurvenplan mit eingezeichneten Höhenlinien Wenn Sie etwas abtragen wollen, müssen Sie klären, ob das Objekt unter Denkmalschutz steht Die Kapazitäten der Erschließung sollten Sie bei den zuständigen Behörden überprüfen lassen
    Weiters ist es von Vorteil, wenn Sie vor dem Anfang der Arbeiten die Baupolizei kontaktieren.

    Raumprogramm und Ideenskizze
    Im Normalfall bekommt man das Raumprogramm und die Ideenskizze von der Bauherrschaft.



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