Bebauungsplan - Was darf auf ein Grundstück gebaut werden?
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Bebauungsplan - Was darf auf ein Grundstück gebaut werden?


Mit einem Bebauungsplan wird festgelegt, was in einem Wohngebiet gebaut werden darf. Daher ist es für Interessierte Bauherren wichtig, vor dem Kauf eines Grundstücks Informationen über die Vorschriften einzuholen. Des Weiteren sind einige Abkürzungen und Formeln zu kennen.

Soll es ein Blockhaus werden oder eine Stadtvilla? Mit einem Stockwerk oder zwei? Soll das Dach flach werden oder ein Satteldach? Das Traumhaus kann in den Vorstellungen recht unterschiedlich sein, allerdings sind diese nicht überall zu verwirklichen. Es kann vorkommen, dass individuelle Wünsche der Bauherren durch Bebauungspläne einige Grenzen gesetzt werden.

Was bezweckt der Bebauungsplan?

Entwickelt werden Bebauungspläne von Kommunen aus übergeordneten Flächennutzungsplänen und damit wird die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Gemeindegebiet gesteuert. Der Charakter der Siedlung soll einheitlich bleiben und durch andere Bauformen nicht verändert werden. Dabei handelt es sich um Stilfragen und ebenso um den Schutz der Einzelinteressen. Mehrstöckige Häuser könnten umliegende Grundstücke mit Einfamilienhäusern verschatten. Die Vorschriften sind in jedem Bundesland und Kommunen im Detail unterschiedlich. Dabei kann es sich im Bebauungsplan sogar um die Vorschrift der Farbe für das Dach oder Gestaltung der Fassade handeln. Wie etwa Klinker oder Verputz.

Einsicht in den Bebauungsplan

Bauherren, die an einem Grundstück interessiert sind, können beim Bauordnungsamt, der Gemeindeverwaltung und in vielen anderen Kommunen sogar online den entsprechenden Bebauungsplan einsehen. Die Pläne enthalten beschreibende Textteile, einem oder mehrere Planwerke und die Festlegungen sind darin grafisch dargestellt.

Inhalt des Bebauungsplan

Das Baugesetzbuch (§ 9 BauGB) regelt den Inhalt im Bebauungsplan. Damit dieser „gelesen“ werden kann, sind zwei Verordnungen zu kennen:

1. Planzeichenverordnung (PlanZV)
In dieser Verordnung findet sich die Erklärung für verwendete Farben, Signaturen und Linien.

2. Baunutzungsverordnung (BauNVO)
Diese Verordnung umfasst die Festlegung zugelassener Nutzung und wie Regelungen zur Bauweise, Abstandsflächen und einiges mehr zu deuten sind.

Diese Vorschriften können sich in einem Bebauungsplan befinden:

Die Abstandsflächen

Einhaltung des vorgeschriebenen Mindestabstands des Gebäudes zum Nachbargrundstück. Die Berechnung zum Abstand der Grundstücksgrenze. Die Außenwandhöhe des geplanten Gebäudes wird, je nach Landesbauordnung, mit dem Wert 0,4 bis 1 multipliziert.


Die Bauweise

Bei einer „offenen Bauweise“ sind einzeln stehende Häuser vorgeschrieben, die ebenso Doppel- oder Reihenhäuser von bis zu 50 Meter Länge mit einschließt. Bei einer „geschlossenen Bauweise“ muss auf der Grundstücksgrenze Haus an Haus gebaut werden.

Die Art der baulichen Nutzung

Handelt es sich um ein Wohn, - oder Mischgebiet, ist dieses in der Nutzungsart festzulegen, darin sind ebenso gewerbliche Bauflächen vorgesehen. Die Nutzungsschablone erläutert Näheres und liegt dem Plan bei oder ist auf ihm vermerkt.

Das Mass der baulichen Nutzung

die Zahlen Hierbei handelt sich um die Zahl der Grundflächen, Anzahl der Vollgeschosse und Gebäudehöhe. Ebenso um die Flächenzahl der Geschosse und maximale Anzahl der Wohnungen für jedes Gebäude.

Mit der Grundflächenzahl (GRZ) wird vorgeschrieben, welcher Anteil vom Grundstück bebaut werden darf. Zum Beispiel eine GRZ von 0,2: Damit dürfen auf einem 1.000-Quadratmeter-Grundstück nur bis 200 Quadratmeter überbaut werden.

Mit der Geschossflächenzahl (GFZ) wird das Verhältnis Geschossfläche zur Grundstücksfläche bestimmt. Zum Beispiel eine GFZ von 0,4: Auf einem 1.000- Quadratmeter-Grundstück dürfen nur bis 400 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden.

Baufenster,- Linien, und Grenzen

Diese Grenzen legen die Richtung und den Bereich der Bebauung fest und das Gebäude darf nur innerhalb des Baufensters errichtet werden. Die Baugrenze ist dabei nicht zu überschreiten. An der Bau Linie ist das Bebauen zwingend einzuhalten.

Vorgaben beim Dach

Die Ausrichtung vom Dachfirst, - Neigung und das Material der Dacheindeckung können ebenfalls eine Vorgabe sein. Eine Angabe der Firsthöhe - Abstand zwischen First und Boden - erfolgt oft als höchstmöglich zulässiger Wert in Metern. Ebenso in Metern die Traufhöhe - Höhe zwischen Dachhaut und Boden - dabei kann zwischen Tal- und Hangseite unterschieden werden. Die Dachneigung wird in Grad Zahl angegeben und abhängig von der Form des Daches. Selbst die zulässigen Dachformen können einer Vorschrift unterliegen.

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