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Baurecht beim Hausbau - Was muss ich alles wissen?


Themen in diesem Artikel

  • Arbeitsauftrag
  • Architektenvertrag
  • HOAI - Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
  • Baukredit - Baufinanzierung
  • Landesbauordnung - LBauO
  • Bauhandwerkerpfandrecht
  • Hauskauf-Vertrag
  • Bauwerkvertrag
  • Grundpfandrecht
  • Haftpflichtrecht
  • Kaufvertrag
  • Mietvertrag
  • Bebauungsplan
  • Raumplanungsrecht
  • Stockwerkeigentum

  • Als Privatmensch wird man kaum mit mehr Gesetzen und Verordnungen in Kontakt kommen als beim Bau des eigenen Hauses. Das Gesetz begleitet uns schon vor Vertragsabschluss, hat bei der Planung des Hauses mehr Einfluss als alle anderen Faktoren, regelt den Bauablauf und schreibt vor, wie man sich bei Fertigstellung des Eigenheims zu verhalten hat. Wie schafft man das als Bauherr, man hat ja meist kein Baurecht studiert, hat kaum je von diesen speziellen Gesetzen gehört?

    Damit aus Baulust nicht Baufrust wird, ist es notwendig, sich als Bauherr einen Überblick über wichtige Rechtsvorschriften zu verschaffen: Wie sieht mein Verhältnis zur Baubehörde aus, wie gestalten sich die verschiedenen Verträge, wer plant und baut mein Haus, wie steht es mit der Gewährleistung der Bauunternehmer.

    Deutsches Baurecht gliedert sich grundlegend in das private Baurecht und das öffentliche Baurecht. Das private Baurecht betrifft die Bauherrschaft immer dann, wenn keine öffentliche Institution beteiligt ist, also nur Privatpersonen untereinander, z.B. Bauherr zu Bauunternehmer oder Bauherr zu Architekt. Die für das Bauen wichtigsten Paragraphen findet man im Werkvertragsrecht des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch); das wären die §§ 631 bis 651. Der komplette Bauablauf von den vertragstypischen Pflichten, über das Verhalten bei Mängeln, die Vergütung und letztendlich die Abnahme wird hier im Werkvertragsrecht geregelt. Ein weiteres Gesetz des öffentlichen Baurechts, die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure), legt die Vergütung für die Arbeit von Architekten und Ingenieuren fest. Immer dann, wann die Bauherrschaft Architekten und Ingenieure direkt beauftragt, muss die HOAI angewandt werden.

    Das öffentliche Baurecht regelt Rechte und Pflichten der Behörden, der am Bau beteiligten Privatpersonen und ihr Verhältnis zueinander.
    Ganz ohne Zutun der Bauherrschaft kommt man mit dem öffentlichen Baurecht in Kontakt, wenn man in einem Baugebiet baut, für das ein Bebauungsplan gilt. Das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung werden von den Bauplanungsbehörden herangezogen, um einen Bebauungsplan festzulegen. Das öffentliche Baurecht fand also längst schon Anwendung, bevor man ein Grundstück kauft. Verstößt man allerdings mit dem Bau des Eigenheims gegen den Bebauungsplan, wird der Kontakt zum öffentlichen Baurecht dann doch sehr direkt und auch unangenehm.

    Über die Landesbauordnungen (abgekürzt z.B. LBauO, LBO) der Länder kommen Bauwillige ganz direkt in Kontakt mit dem öffentlichen Baurecht; sie regeln das bauaufsichtliche Verfahren von der Planung bis zur Verwirklichung eines Bauvorhabens. Sicherheit und Ordnung und die Einhaltung der sonstigen öffentlich rechtlichen Vorschriften bilden den Grundsatz der Landesbauordnungen.
    Der für Bauherren sicher interessanteste Bestandteil der Landesbauordnungen sind die Paragraphen zu Bauantrag und Baugenehmigung.

    Die eigenen Pflichten und Rechte aus dem Werkvertragsrecht und den Landesbauordnungen sind wichtig und man sollte sich zumindest Grundlagenwissen aneignen, um im Zweifelsfall nicht ganz überrascht und ratlos dazustehen.


    Arbeitsauftrag

    Der Auftrag gehört zu den Arbeitsleistungsverträgen. Das Gesetz versteht unter dem Begriff „Auftrag“ nicht dasselbe wie wir in unserer Umgangssprache.

    Wenn ein Malermeister sagt „ich habe von Herrn Muster den Auftrag erhalten, die Fassade zu streichen“ so ist dies ein Werkvertrag. Sagt ein Immobilien-Treuhänder aber „ich erhielt den Auftrag, für Herrn Muster einen Mieter für sein Haus zu suchen“ handelt es sich um einen Auftrag.

    Der Auftrag hat eine grosse praktische Bedeutung. Dieser Vertragstyp bildet nämlich nach Art. 394 Abs. 2 OR ein Sammelbecken für alle Arbeits- und Dienstleistungsverträge, die nicht als Arbeitsvertrag oder Werkvertrag angesehen werden müssen.

    Mit der Annahme eines Auftrages verpflichtet sich der Beauftragte, für den Auftraggeber die ihm übertragenen Geschäfte vertragsgemäss zu besorgen.



    Architektenvertrag

    In einem Architektenvertrag verpflichtet sich der Architekt gegenüber dem Bauherrn zur Erbringung von Architekturleistungen.

    Je nach Ausgestaltung des Vertrages kommen die Vorschriften des Werkvertrags, des Auftrags oder beider Vertragsarten zur Anwendung. Der Architektenvertrag zählt zu den sogenannten Innominatverträgen.

    Sorgfaltspflicht
    Der Architekt ist verpflichtet, seinen Auftrag getreulich und sorgfältig auszuführen (Art. 398 OR). Dies Beinhaltet:
    Die Einhaltung der Regeln der Baukunst, der Bauvorschriften und der Sicherheitsvorschriften Sorgfalt bei der Arbeitsvergabe Sorgfalt bei dem Kostenmanagement Angemessene Überwachung der Unternehmer und Spezialisten

    Treuepflicht
    Neben der allgemeinen Sorgfaltspflicht hat der Architekt eine Treuepflicht (Art. 398 OR). Dies Beinhaltet:
    Der Architekt behandelt Informationen, die er im Rahmen seines Auftrages erhält, vertraulich.



    HOAI - Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

    Wie werden Architekten und Ingenieure bezahlt, welche Richtlinien oder Preisansätze gelten; für Ärzte und Rechtsanwälte gibt es jeweils Gesetze, um die Honorare zu bestimmen – auch für Architekten und den Statiker? Ja, für die Vergütung von Leistungen, die Architekten und Ingenieure in Deutschland erbringen, wird die Anwendung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI, gesetzlich vorgeschrieben. Sie ist ein Gesetz und immer anzuwenden, auch wenn sie nicht ausdrücklich vereinbart oder im Architektenvertrag erwähnt wurde.

    Entgegen einer weit verbreiteten Meinung lässt sich ein Architektenhonorar nicht einfach über einen bestimmten Prozentsatz der Baukosten („Da kannst Du 10% von den Baukosten rechnen, kann man überall lesen.“) ermitteln, genauso wenig ist es frei verhandelbar. D.h., frei verhandelbar kann das Honorar schon sein, immer dann, wenn die Höhe der anrechenbaren Kosten unter 25.000 Euro beträgt; aber was sind die „anrechenbaren Kosten“?
    Die HOAI schreibt: „Anrechenbare Kosten sind Teil der Kosten für die Herstellung, den Umbau, die Modernisierung, Instandhaltung oder Instandsetzung von Objekten sowie für die damit zusammenhängenden Aufwendungen. Sie sind nach allgemein anerkannten Regeln der Technik oder nach Verwaltungsvorschriften (Kostenvorschriften) auf der Grundlage ortsüblicher Preise zu ermitteln.“ - „anerkannte Regeln der Technik“? Verwaltungsvorschriften?

    Da das Einfamilienhaus noch nicht steht, die Handwerkerkosten noch nicht abgerechnet sind, muss der Architekt die zu erwartenden Kosten schätzen. Für diese Schätzung ist die Kenntnis der anerkannten Regeln der Technik wichtig; es müssen nämlich die Kosten für die Baukonstruktion (vom Keller bis zum Dach, inklusive aller Einbauten) und die technischen Anlagen geschätzt werden – man muss die Konstruktionsweise und Bestandteile von Gebäuden kennen.
    Um die Kenntnis über Konstruktion und technischen Ausbau nachvollziehbar in Kosten umsetzen zu können, muss gem. HOAI die DIN 276 Kosten im Bauwesen – Teil 1: Hochbau 2008 (DIN 276-1: 2008-12) angewendet werden.
    Diese DIN schreibt vor, wie man bei einer Kostenschätzung vorzugehen hat, mit welchen Vorgaben (etwa Entwurfszeichnungen, Mengenberechnungen) und in welche schriftliche Form die Kostenschätzung zu bringen ist.

    Nun ist der Umfang der zu erbringenden Leistungen des Ingenieurs (Leistungsphasen), die Honorarzone des Gebäudes und der vereinbarte Honorarsatz, als Festlegung zwischen Mindest- und Höchstsatz bestimmter HOAI-Tafeln (Tabellen), zusammen zu bringen und man kann das Honorar ablesen.
    Die Leistungsphasen (§34 HOAI) sind in neun Stufen dargestellte übliche Leistungen, um ein Gebäude zu planen. Die einzelnen Leistungsphasen sind prozentual gewertet.
    In den Honorarzonen nach §5 wird der Planungsaufwand/Schwierigkeitsgrad in fünf Stufen gegliedert; z.B. Honorarzone III: durchschnittliche Planungsanforderungen.

    In der Honorartafel in §35 schließlich geht man mit den anrechenbaren Kosten in die erste Tabellenspalte, mit dem Finger nach rechts in die geltende Honorarzone und kann nun das gesetzlich vorgeschriebene Honorar ablesen. Das Honorar wird mittels Mindest- und Höchstsatz aufgeführt; innerhalb dieser „von-“ und „bis“-Werte kann man das Honorar verhandeln.


    Baukredit - Baufinanzierung

    Als Baukredit wird ein Kontokorrentkredit bezeichnet, der durch ein Grundpfandrecht sichergestellt wird. Der Baukredit dient dem Bauherren zur Finanzierung eines Neubaus oder Umbaus.

    Der Baukredit ist streng zweckgebunden. Es handelt sich um einen Anlagekredit, bei dem die von der Bank ausbezahlten Mittel fortlaufend in die betreffende Baute gesteckt werden. Die Baute und das zugehörige Grundstück dienen als Sicherheit. Mit dem Fortschritt der Bauarbeiten steigt der Wert des Grundpfandrechts.

    Baukredite werden kurzfristig gewährt.


    Landesbauordnung - LBauO

    „Bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder dem Abbruch baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 sind die Bauherrin oder der Bauherr und im Rahmen ihres Wirkungskreises die anderen am Bau Beteiligten dafür verantwortlich, dass die baurechtlichen und die sonstigen öffentlichrechtlichen Vorschriften eingehalten werden“ (§54 LBauO Rheinland-Pfalz). Weitgehend wortgleich wird der Grundsatz in der LBO, der HBO, der HBauO, der BbgBO... also in den 16 Landesbauordnungen formuliert.

    Die Landesbauordnung gilt für die Planung und Durchführung jedes Bauvorhabens und regelt das bauaufsichtliche Verfahren zu seiner Verwirklichung, die Baugenehmigung.
    Das liest sich eigentlich ganz einfach, planen, genehmigen lassen, bauen und nebenbei immer mal in den Gesetzestext schauen. Die Landesbauordnungen sind aber komplexer.

    Die 16 Landesbauordnungen sind angelehnt an die sog. Musterbauordnung der Bauministerkonferenz gleich aufgebaut und so in ein bis sieben „Teile“ gegliedert.
    Im ersten Teil stehen die „allgemeinen Bestimmungen“; hier wird der Anwendungsbereich erläutert, wofür gilt das Gesetz und wofür nicht. Es werden Begriffe erklärt, die verschiedenen Gebäudeklassen, was ist ein Hochhaus, ein Aufenthaltsraum oder was bedeutet „barrierefrei“. Es werden allgemeine Anforderungen an bauliche Anlagen und Bauprodukte aufgeführt, soziale und ökologische Belange und die Gestaltung.

    Im zweiten Teil „Das Grundstück und seine Bebauung“ geht es nicht mehr so allgemein zu; es wird ganz klar festgelegt, was erlaubt ist in Bezug auf die Bebauung der Grundstücke, auf Zugänge und Zufahrten, welche Abstandsflächen zum Nachbargrundstück eingehalten werden müssen (und deren Berechnung) und wann Kinderspielplätze und Einfriedungen gefordert werden.

    Teil drei „Bauliche Anlagen“ ist der fürs eigentliche Bauen wichtigste Teil. In sieben Abschnitten geht das Gesetz vor allem auf die Sicherheit ein, Standsicherheit und Brandschutz. Die Ausführung der einzelnen Bauteile wird geregelt; wie dürfen Decken, Wände, Treppen ausgeführt werden, welche Anforderungen gibt es an Fenster, Türen oder Aufzüge. Strenge Anforderungen gibt es an die Zulassung und Verwendung von Baustoffen. Im sechsten Abschnitt des dritten Teils geht es um Aufenthaltsräume und Wohnungen, Bäder und Toiletten.

    Teil vier ist der für die am Bau beteiligten Personen der persönlich und rechtlich wichtigste Teil. Es sind die Bauherrin oder der Bauherr und im Rahmen ihres Wirkungskreises die anderen am Bau Beteiligten (Entwurfsverfasser, Bauleiter, Baufirma) dafür verantwortlich, dass die baurechtlichen und die sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Verstöße können als Ordnungswidrigkeit mit hohen Geldstrafen geahndet werden.

    In Teil fünf und (je nach geltender Landesbauordnung) Teil sechs geht es um die Funktion der Behörden und die verschiedenen Genehmigungsverfahren. Interessant für die Bauherrschaft ist hier die jeweilig dargestellte Dauer der Genehmigungsverfahren, man möchte ja so schnell wie möglich mit dem Bauen beginnen.

    Die letzten Teile, je nach Bauordnung Teil sechs oder sieben, behandeln „Behördenkram“, abgesehen von der Erläuterung der Ordnungswidrigkeiten für die Bauherrschaft eher uninteressant.


    Bauhandwerkerpfandrecht

    Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB räumt den Bauhandwerkern für Forderungen aus ihrer Arbeit ein spezielles Sicherungsinstrument, das Bauhandwerkerpfandrecht, ein.

    Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein beschränkt dringliches Recht, genauer ein Pfandrecht. Durch das Pfandrecht wird eine Forderung aus Bauarbeiten so abgesichert, dass sich der Bauhandwerker aus dem Erlös des verpfändeten Grundstücks schadlos halten kann, wenn der Schuldner die Forderung bei Fälligkeit nicht erfüllt. Das Pfandrecht wird ohne eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Bauhandwerker und dem betreffenden Grundeigentümer begründet, weshalb es als gesetzliches Pfandrecht bezeichnet wird. Das Bauhandwerkerpfandrecht entsteht aber nicht automatisch, sondern bedarf eines Eintragungsbegehrens beim zuständigen Richter.



    Hauskauf-Vertrag

    Kein Hauskauf kann ohne einen schriftlichen Vertrag bewerkstelligt werden.

    Es ist zwar grundsätzlich möglich Verträge mündlich oder sogar durch Stillschweigen zu schliessen, aber beim Kauf von Grundstücken sind bestimmte weitere Dokumente erforderlich, so dass die schriftliche Form zumindest in weiterer Folge notwendig ist. Es kann zwar mündlich zuerst der Kaufvertrag(meist ein Vorverkaufsvertrag) für den Hausbau geschlossen werden, aber die Eigentumsrechte werden erst gültig, wenn das Recht nicht mehr nur persönlich ist. Um das Recht objektiv gültig zu machen braucht man eben die Eintragung ins Grundbuch und diese braucht in der Schweiz schriftliche Dokumente.

    Doch auch in anderen Bereichen ist der Kaufvertrag für ein unbewegliches Gut, also für eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück, ein wenig besonders. In der Schweiz ist es zum Beispiel notwendig einen solchen Kaufvertrag notariell beglaubigen zu lassen. Die folgenden Gesetzesstellen belegen dies: Art. 657 Abs. 1 ZGB, Art. 216 Abs. 1 OR.

    Doch darf man den Notar nicht einfach nur als teure Pflichtübung sehen. Als unabhängiger Verhandlungsbegleiter garantiert der Notar ein faires und rechtlich wasserdichtes Vorgehen. Sie können rechtlich kaum mehr geschützt sein, als bei der Anwesenheit eines Notars. Das gilt in jedem Falle, gleichgültig ob Sie als Käufer oder als Verkäufer auftreten.

    Der Notar erbringt aber nicht nur die Dienstleistung der Sicherheit, sondern er hilft auch bei der Vertragserstellung und bei der Abwicklung bestimmter bürokratischer Hürden, wie zum Beispiel bei der Einreichung des Grundbucheintrages. Also kann man grundsätzlich sagen, dass es Sinn macht einen Notar aufsuchen zu müssen, vor allem bei einem grossen Projekt wie einem Haus.

    Nun können wir uns dem Kaufvertrag selbst zuwenden. Eigentlich sollten zwar schon jedem die Bestandteile mehr oder minder klar sein, aber gerade bei den einzelnen Bestandteilen gibt es einiges zu erwähnen.

    Der erste Bestandteil ist noch klar und betrifft nur die Vertragsparteien, sprich den Käufer und den Verkäufer.

    Mit dem Käufer hängt aber direkt auch der nächste Vertragsbestandteil zusammen, denn es gilt das Eigentumsverhältnis zu klären. Die einfachste Möglichkeit hierbei ist ein einziger Eigentümer. Eine Sonderform dessen ist das so genannte Gesamteigentum, das bei Ehepaaren angewendet werden kann. In diesem Fall gibt es keine partielle Aufteilung des Eigentums und alles gehört jedem. Das führt uns direkt zum Miteigentum, bei dem jeder einen bestimmten Besitzanteil, je nach eingebrachtem Kapital besitzt.


    Info Box: Der Kaufvertrag für ein Haus
    Muss schriftlich abgeschlossen werden Braucht für manche Prozesse einen Notar Ist gefolgt von einem Grundbucheintrag Darf über die Pflichtbestandteile hinaus praktisch unbeschränkt erweitert werden Stellt wie jeder Vertrag eine übereinstimmende Willenserklärung dar, die nicht einseitig gelöst werden kann.

    Als nächstes wird im Vertrag das Kaufobjekt beschrieben. Für eine Immobilie gehört hierzu die Grundstücksnummer, die Ortsbezeichnung und die Gebäude- und/oder die Grundstücksfläche. Ein weiterer Inhalt, den man unter diesem Punkt sehr oft findet, ist der amtliche Verkehrswert und dieser bezieht sich direkt auf die Steuerabgaben, die mit dem Grundstück oder Immobilie zu tun haben. An diesem Punkt stellt sich oft die Frage, ob man den Verkehrswert geringer angeben soll oder nicht, um damit Steuern zu sparen.

    Ein weiterer häufiger Vertragsbestandteil, vor allem wenn es um Grundstücke geht, sind die Servitute. Dabei handelt es sich um spezielle Rechte Dritter, die manchmal auf Grundstücken lasten können. Ein Beispiel hierfür wäre ein Wegerecht, das einem Dritten erlaubt, das Grundstück zu überqueren. Diese Servitute mindern den Wert des Grundstückes.

    Weitere wichtige Punkte betreffen natürlich die Bezahlung. Unter diesem Punkt finden sich meist auch die Bestimmungen von Anzahlungen, Reuegeld (in der Regel die Einbehaltung der Anzahlung) und natürlich des Betrages und des Zahlungszieles. Es kann dabei ein Eigentumsvorbehalt vereinbart werden, der den Verkäufer absichert. Der Vertrag kann zum Beispiel regeln, dass der Besitz und damit das übliche Nutzungsrecht mit Schlüsselübergabe an den Käufer übergeht, aber der Eintrag ins Grundbuch und damit die Eigentumsübergabe erst mit vollständiger Bezahlung vollzogen wird.

    Auf der anderen Seite können dem Verkäufer auch über den Vertrag noch einige Pflichten auferlegt werden. Zum Beispiel die Fertigstellung des Gebäudes bei einer Baufirma oder die Aufhebung jeglicher Pfandrechte Dritter können darunter fallen.

    Als letzten wichtigen Bestandteil sei hier noch das Mietrecht erwähnt, da es doch sehr bedeutsam sein kann, ob man bestehende Mietverhältnisse mit Dritten einfach kündigen kann, oder ob diese Mieter noch einige Jahre in der gekauften Wohnung oder dem Haus verweilen können.

    Abschliessend dürfen auch bestimmte übliche Klauseln, wie das Rücktrittsrecht, nicht fehlen um einen wirklich professionellen Vertrag vor sich zu haben.

    Ein Vertrag kann natürlich noch um ein Vielfaches mehr an Klauseln beinhalten, alleine aus dem Grund, dass in der Regel bei Verträgen Inhaltsfreiheit besteht. Dies soll auch keine Anleitung dazu sein, einen guten Vertrag zu erstellen, bei einem derartig grossen Vorhaben sollte das immer eine Person machen, die ausgebildeter Rechtswissenschaftler ist, wie etwa ein Notar. Diese Auflistung sollte nur dazu dienen, sich selbst einen Überblick über einen Vertrag verschaffen zu können und wenn man ein gewisses Grundgerüst im Kopf hat, dann fühlt man sich oft schon wohler in der Anwesenheit des Notars.

    Bauwerkvertrag

    Durch den Bauwerksvertrag verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung eines Werkes und der Bauherr zur Leistung einer Vergütung (Art. 363 OR).

    Als Werk kommen in erster Linie körperliche Werke in Frage: Erstellung eines Hauses, Maler- oder Putzarbeiten. Unter den Werkbegriff fallen auch unkörperliche Werke, z.B, die Arbeit eines Geometers, der Kostenvoranschlag eines Architekten. Die Vergütung ist der Preis, der vom Bauherrn für das Werk zu bezahlen ist.

    Pflichten des Unternehmers
    Der Unternehmer ist zur persönlichen Ausführung oder zumindest zur persönlichen Leitung der Arbeiten verpflichtet (Art. 364 OR), mit Ausnahme der Fälle, in denen es nach Natur der Geschäfte auf persönliche Eigenschaften des Unternehmers nicht ankommt (Art. 68 OR).

    Der Unternehmer
    Hat das geschuldete Werk sorgfältig zu erstellen. Er ist verpflichtet, die anerkannten Regeln der Technik, insbesondere die Regeln der Baukunde, zu beachten (Normen). Haftet für die Güte des gelieferten Werkstoffes. Haftet für die sorgfältige Behandlung des vom Bauherrn gelieferten Stoffes. Haftet für die rechtzeitige, vertragsgemässe Ausführung des Werkes

    Rechte und Pflichten des Bauherrn
    Sofort nach Ablieferung hat der Bauherr das Werk zu überprüfen und festgestellte Mängel dem Unternehmer mitzuteilen (Art. 367 OR).

    In der Baubranche gilt ein Werk mit der Abnahme als abgeliefert.

    • Werkmängel
      Ein Werkmangel liegt vor, wenn das Werk nach allgemeiner Lebenserfahrung fehlerhaft ist, für den vorgesehenen Gebrauch nicht taugt (Art. 368 OR). Ein Werkmangel ist auch gegeben, wenn eine im Vertrag zugesicherte Eigenschaft fehlt.

    • Mängelrüge
      Mängelrügen des Bauherrn sind, wie beim Kauf, sofort anzubringen (Art. 370 abs. 3 OR). Die Ansprüche des Bauherrn verjähren innerhalb eines Jahres. Bei unbeweglichen Bauwerken beträgt die Verjährungsfrist 5 Jahre (Art. 371 OR). Vorbehalten bleiben die Verabredung längerer oder kürzerer Garantiefristen. Es empfiehlt sich, die Mängelrüge dem Unternehmer mit eingeschriebenem Brief mitzuteilen.

    • Wandelung
      Der Bauherr darf die Annahme des Werkes verweigern, wenn das Werk unbrauchbar oder dessen Annahme unzumutbar ist.

    • Minderung
      Ist das Werk brauchbar, weist aber trotzdem Mängel auf, so hat der Bauherr auf eine Reduktion des Werkpreises (Minderung, Art. 368 Abs. 2 OR).

    • Nachbesserung
      Der Bauherr hat das Recht (Art. 168 OR) die unentgeltliche Verbesserung des Werkes zu verlangen, sofern dies dem Unternehmer nicht übermässige Kosten verursacht.

    • Schadenersatz
      Neben den erwähnten Mängelrechten kann der Bauherr auch bei Verschulden des Unternehmers Schadenersatz verlangen.

    • Werkpreis
      Ohne anderweitige vertragliche Abmachung wird die Bezahlung des Werkes bei dessen Ablieferung fällig. Wurde der Werkpreis im voraus genau bestimmt (Pauschalpreis) ist der Unternehmer auch dann verpflichtet, zu diesem Preis zu liefern, wenn er mehr Arbeit und/oder höhere Auslagen hatte. Der Bauherr ist demgegenüber an diesen Preis gebunden, auch wenn das Werk billiger erstellt werden konnte.

    • Offertkosten
      Grundsätzlich können für Arbeiten zur Erstellung von Offerten keine Entschädigungen geltend gemacht werden. Ausnahmen sind in speziellen Fällen möglich.


    Grundpfandrecht

    Das Grundpfandrecht ist ein beschränkt dringliches Recht.

    Es gewährt aber, anders als die Dienstbarkeit, kein beschränktes Nutzungsrecht an einer Liegenschaft. Das Grundpfandrecht dient vielmehr der Sicherung einer Forderung des Pfandgebers. Es verschafft dem Pfandgläubiger das Recht, den Verpfänder (den durch das Grundpfandrecht belasteten Grundeigentümer) aus seinem Eigentum zu verdrängen und das betreffende Grundstück zur Verwertung zu bringen. Das Grundpfandrecht zählt somit zu den Sicherungsrechten.

    Haftpflichtrecht

    Der Haftpflichtige muss für einen Schaden einstehen, den er einem anderen zugefügt hat. Das Haftpflichtrecht umfasst alle Bestimmungen, welche die Ersatzpflicht aus Schadenszufügungen regeln.

    Wer durch eine unerlaubte Handlung einem anderen widerrechtlich Schaden zufügt, hat die Pflicht, Schadenersatz zu leisten. Der Geschädigte hat das Recht, Schadenersatz zu verlangen. Wird jemand geschädigt, so heisst das somit noch nicht, dass ein Dritter den Schaden bezahlen muss. Grundsätzlich hat nämlich der Geschädigte selbst seinen Schaden zu bezahlen, wenn nicht ausnahmsweise eine Rechtsnorm oder ein Vertrag die Abwälzung eines Schadens auf einen Ersatzpflichtigen gestattet.

    Eine Haftpflicht besteht immer nur gegenüber Schäden, die einem Dritten zugefügt werden. Sogenannte Eigenschäden bilden nie Gegenstand des Haftpflichtrechts.

    Die Haftung auf Grund einer Rechtsnorm wird als ausservertragliche Haftung bezeichnet. Eine Haftung kann aber auch auf Grund eines Vertrages eintreten. Die Voraussetzung für die „ausservertragliche“ und „vertragliche“ Haftung sind die gleichen. Der Unterschied besteht darin, dass bei der vertraglichen Haftung eine vertragliche Beziehung zwischen Schädiger und dem Geschädigtem bestehen muss.

    Kaufvertrag

    Der Kaufvertrag gehört zusammen mit dem Tauschvertrag und mit der Schenkung zu den Veräusserungsverträgen.

    All diese Verträge haben gemeinsam, dass das Eigentum an einer Sache oder an einem Recht auf eine andere Person übertragen wird.

    Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen. Der Käufer verpflichtet sich demgegenüber, den Kaufpreis zu bezahlen.

    Mietvertrag

    Die Miete ist die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch.

    Sie gehört neben der Pacht und der Gebrauchsleihe zu den Gebrauchsüberlassungsverträgen. Die Miete ist ein Dauerschuldverhältnis. Der Mietvertrag ist formlos gültig.

    Der Mietvertrag hat vor allem auf dem Gebiet der Wohnungs- Geschäftsraum und Grundstücksmiete seine Bedeutung. Daneben spielt aber auch die Vermietung von beweglichen Sachen wie Autos, Maschinen usw. eine Rolle.

    Bebauungsplan

    Mit einem Bebauungsplan wird festgelegt, was in einem Wohngebiet gebaut werden darf. Daher ist es für Interessierte Bauherren wichtig, vor dem Kauf eines Grundstücks Informationen über die Vorschriften einzuholen. Des Weiteren sind einige Abkürzungen und Formeln zu kennen.

    Soll es ein Blockhaus werden oder eine Stadtvilla? Mit einem Stockwerk oder zwei? Soll das Dach flach werden oder ein Satteldach? Das Traumhaus kann in den Vorstellungen recht unterschiedlich sein, allerdings sind diese nicht überall zu verwirklichen. Es kann vorkommen, dass individuelle Wünsche der Bauherren durch Bebauungspläne einige Grenzen gesetzt werden.

    Was bezweckt der Bebauungsplan?

    Entwickelt werden Bebauungspläne von Kommunen aus übergeordneten Flächennutzungsplänen und damit wird die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Gemeindegebiet gesteuert. Der Charakter der Siedlung soll einheitlich bleiben und durch andere Bauformen nicht verändert werden. Dabei handelt es sich um Stilfragen und ebenso um den Schutz der Einzelinteressen. Mehrstöckige Häuser könnten umliegende Grundstücke mit Einfamilienhäusern verschatten. Die Vorschriften sind in jedem Bundesland und Kommunen im Detail unterschiedlich. Dabei kann es sich im Bebauungsplan sogar um die Vorschrift der Farbe für das Dach oder Gestaltung der Fassade handeln. Wie etwa Klinker oder Verputz.

    Einsicht in den Bebauungsplan

    Bauherren, die an einem Grundstück interessiert sind, können beim Bauordnungsamt, der Gemeindeverwaltung und in vielen anderen Kommunen sogar online den entsprechenden Bebauungsplan einsehen. Die Pläne enthalten beschreibende Textteile, einem oder mehrere Planwerke und die Festlegungen sind darin grafisch dargestellt.

    Inhalt des Bebauungsplan

    Das Baugesetzbuch (§ 9 BauGB) regelt den Inhalt im Bebauungsplan. Damit dieser „gelesen“ werden kann, sind zwei Verordnungen zu kennen:

    1. Planzeichenverordnung (PlanZV)
    In dieser Verordnung findet sich die Erklärung für verwendete Farben, Signaturen und Linien.

    2. Baunutzungsverordnung (BauNVO)
    Diese Verordnung umfasst die Festlegung zugelassener Nutzung und wie Regelungen zur Bauweise, Abstandsflächen und einiges mehr zu deuten sind.

    Diese Vorschriften können sich in einem Bebauungsplan befinden:

    Die Abstandsflächen

    Einhaltung des vorgeschriebenen Mindestabstands des Gebäudes zum Nachbargrundstück. Die Berechnung zum Abstand der Grundstücksgrenze. Die Außenwandhöhe des geplanten Gebäudes wird, je nach Landesbauordnung, mit dem Wert 0,4 bis 1 multipliziert.


    Die Bauweise

    Bei einer „offenen Bauweise“ sind einzeln stehende Häuser vorgeschrieben, die ebenso Doppel- oder Reihenhäuser von bis zu 50 Meter Länge mit einschließt. Bei einer „geschlossenen Bauweise“ muss auf der Grundstücksgrenze Haus an Haus gebaut werden.

    Die Art der baulichen Nutzung

    Handelt es sich um ein Wohn, - oder Mischgebiet, ist dieses in der Nutzungsart festzulegen, darin sind ebenso gewerbliche Bauflächen vorgesehen. Die Nutzungsschablone erläutert Näheres und liegt dem Plan bei oder ist auf ihm vermerkt.

    Das Mass der baulichen Nutzung

    die Zahlen Hierbei handelt sich um die Zahl der Grundflächen, Anzahl der Vollgeschosse und Gebäudehöhe. Ebenso um die Flächenzahl der Geschosse und maximale Anzahl der Wohnungen für jedes Gebäude.

    Mit der Grundflächenzahl (GRZ) wird vorgeschrieben, welcher Anteil vom Grundstück bebaut werden darf. Zum Beispiel eine GRZ von 0,2: Damit dürfen auf einem 1.000-Quadratmeter-Grundstück nur bis 200 Quadratmeter überbaut werden.

    Mit der Geschossflächenzahl (GFZ) wird das Verhältnis Geschossfläche zur Grundstücksfläche bestimmt. Zum Beispiel eine GFZ von 0,4: Auf einem 1.000- Quadratmeter-Grundstück dürfen nur bis 400 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden.

    Baufenster,- Linien, und Grenzen

    Diese Grenzen legen die Richtung und den Bereich der Bebauung fest und das Gebäude darf nur innerhalb des Baufensters errichtet werden. Die Baugrenze ist dabei nicht zu überschreiten. An der Bau Linie ist das Bebauen zwingend einzuhalten.

    Vorgaben beim Dach

    Die Ausrichtung vom Dachfirst, - Neigung und das Material der Dacheindeckung können ebenfalls eine Vorgabe sein. Eine Angabe der Firsthöhe - Abstand zwischen First und Boden - erfolgt oft als höchstmöglich zulässiger Wert in Metern. Ebenso in Metern die Traufhöhe - Höhe zwischen Dachhaut und Boden - dabei kann zwischen Tal- und Hangseite unterschieden werden. Die Dachneigung wird in Grad Zahl angegeben und abhängig von der Form des Daches. Selbst die zulässigen Dachformen können einer Vorschrift unterliegen.

    Raumplanungsrecht

    Mit der Raumplanung wird gezielt die räumlich Entwicklung der Gesellschaft, der Wirtschaft oder der Umwelt in einem bestimmten Bereich beeinflusst. Die Raumplanung erfasst alle räumliche Planungen in den Bereichen Bebauung, Verkehr, Umwelt, Wirtschaft, Gesellschaft etc. Die Raumplanung soll die mit der räumlichen Entwicklung verbundenen Probleme erkennen und Lösungen für diese Probleme aufzeigen.

    • Richtplan
      Der Richtplan soll als Grobplanung die wesentlichen räumlichen Voraussetzungen für die Entfaltung des Menschen und für die Erhaltung der natürlichen Lebensgrundlagen schaffen oder sichern sowie der Bevölkerung gesamthaft räumlich möglichst gleichwertige Lebensgrundlagen gewähren. Sie dient der Abstimmung raumwirksamer Aufgaben innerhalb des Kantons, aber auch mit dem Bund und den Nachbarkantonen.

    • Siedlungsplan
      Der Siedlungsplan enthält das auf längere Sicht (20-25 Jahre) für die Überbauung benötigte und hierfür geeignete Land. Es unterteilt das Siedlungsgebiet in Gebiete zur Bildung von Zentren, für Wohnnutzung, für gemischte Nutzungen sowie gewerbliche und industrielle Nutzungen und bezeichnet schutzwürdige Ortsbilder.

    • Landschaftsplan
      Der Landschaftsplan wird mit dem Siedlungsplan in einem Plan dargestellt. Sein wichtigster Bestandteil ist die Festlegung des Landwirtschaftsgebietes.

    • Verkehrsplan
      Der Verkehrsplan gibt Aufschluss über bestehende und geplante Verkehrsflächen und Anlagen.

    • Versorgungsplan
      Der Versorgungsplan macht Aussagen zur gesamten Ver- und Entsorgung.

    • Plan der öffentlichen Bauten und Anlagen
      Der Plan der öffentlichen Bauten und Anlagen die der Bedürfnisfestlegung für Bauten der öffentlichen Verwaltung, Justiz, Erziehung und Bildung, Kultur, Kultuspflege, des Gesundheitswesens sowie der Erholung und des Sportes.

    • Nutzungsplanung
      Die Nutzungsplanung stellt sicher, dass die in den Richtplänen enthaltenen Zielsetzungen auch erreicht werden können. Sie erreicht dies, indem sie für private Bauvorhaben die Nutzung vorschreibt und den öffentlichen Bauvorhaben die nötigen Flächen sichert.

    • Bauzonen
      In eine Bauzone darf nur Land gelegt werden, das bereits überbaut ist oder das voraussichtlich innert 15 Jahren für eine Überbauung benötigt und erschlossen wird.

    • Kommunale Bauordnung
      Die Bauordnung enthält über die Anforderungen des PBG hinaus die für einzelne Zonen geltenden Bauvorschriften.

    • Kommunaler Zonenplan
      Der Zonenplan teilt das Gemeindegebiet parzellengenau in kommunale Bauzonen und Nicht-Bauzonen ein.

    • Kernzone
      Die Kernzone dient der Erhaltung und Erweiterung bestehender Stadt- und Dorfkerne oder einzelner Gebäudegruppen. Diese Zone dient vor allem Denkmalschutzanliegen. Eine Kernzone kann nur festgelegt werden, wenn in deren Bereich ein Minimum an von erhaltungswürdigen Bauten und Anlagen vorhanden ist.

    • Zentrumszone
      Die Zentrumszone ist vorgesehen für eine dichte Überbauung zur Entwicklung von Zentren, die ausser dem Wohnen vorab der Ansiedlung von Dienstleistungs- und anderen Betrieben sowie von Verwaltungen dienen.

    • Wohnzone
      In der Wohnzone sollen sich in erster Linie Wohnbauten ansiedeln. Zulässig sind auch gemischte Nutzungen. Gewerbliche Nutzung ist beschränkt zulässig.

    • Industrie- und Gewerbezone
      Industrie und Gewerbezonen sind für die Ansiedelung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion und Gütergrossverteilung bestimmt.

    • Zone für öffentliche Bauten
      In Zonen für öffentliche Bauten können Grundstücke eingeteilt werden, die von ihren Eigentümern für die Erfüllung öffentlicher Aufgaben beansprucht werden. Zum Beispiel Grundstücke des Bundes, des Kantons, der Zweckverbände und der Gemeinden, aber auch Stiftungen, Spital- oder Heimwerke etc.
      Bedingung für die Einteilung in diese Zone ist, dass das Grundstück bereits einer Institution gehört, die eine öffentliche Aufgabe erfüllt.

    • Der Gestaltungsplan
      Mit dem Gestaltungsplan soll eine vom städtebaulichen, architektonischen, wohnhygienischen sowie landschaftlichen Aspekt her optimale Überbauung einer unbestimmten jedoch grossen Fläche ermöglicht werden.
      Der Gestaltungsplan kann sehr weit ins Detail gehen. Die Zahl der Bauten kann pro Gebiet oder pro Teilgebiet verbindlich festgelegt werden.

    Stockwerkeigentum

    Stockwerkeigentum ist eine Form des Grundeigentums.

    Gemeinsame Teile
    Den Stockwerkeigentümern gehört gemeinsam zu Miteigentum
    Der Boden der Liegenschaft, auf dem das betreffende Gebäude steht. Die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen. Die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.

    Begründung von Stockwerkeigentum
    Stockwerkeigentum wird durch den Eintrag ins Grundbuch begründet. Wie die meisten Grundbuchgeschäfte muss die Begründung öffentlich beurkundet werden.

    Im Begründungsakt und namentlich in zugehörigen Plänen wird die genaue räumliche Aufteilung der Liegenschaft (gemeinschaftliche Teile, einzelne Stockwerkeinheiten) festgelegt. Für jede Stockwerkeinheit muss der Anteil an der Gesamtliegenschaft in Hundertsteln oder Tausendsteln festgesetzt werden. Dieser Anteil wird Wertquote genannt. Die Wertquote bestimmt die Grösse des Anteils jedes einzelnen Stockwerkeigentümers an der Gesamtliegenschaft, die Stimmkraft innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft und die Höhe der Beteiligung an den gemeinschaftlichen Kosten.


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