Hat sich die Bauherrschaft für den richtigen Vertragspartner entschieden, befindet man sich immer noch in der vorvertraglichen Verhandlungsphase. Nun werden Leistungen und Wünsche formuliert, Kosten und Termine definiert und die Finanzierung gesichert. Welche Unterlagen entstehen in diesen Verhandlungen, welche werden als Grundlage für die Verhandlungen benötigt? Um was müssen wir uns kümmern, damit wir uns auf die uns wirklich wichtigen Aspekte konzentrieren können: Gestaltung, individuelle Ausstattung, Termine? Welche Unterlagen muss mir der Hausanbieter aushändigen?
Die Bank wird ihrerseits verschiedene Unterlagen fordern, um der Baufinanzierung grünes Licht geben zu können: Eine Vermögensauskunft, eventuell einen Eigenkapitalnachweis, Einkommensnachweise, den Grundbuchauszug und ergiebige Angaben zum Finanzierungsobjekt.Diese Angaben fordert die Bauherrschaft von der Hausfirma an: Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Berechnung des umbauten Raums, Ausstattungsmerkmale an Hand der Bauleistungsbeschreibung.
Die fertigen Entwurfszeichnungen und die Bauleistungsbeschreibung sind auch für die Bauherrschaft selbst sehr wichtig, diese müssen sorgfältig auf die jeweilige Richtigkeit hin geprüft werden („Alles drin, was wir uns gewünscht und vereinbart hatten?“) und auf Übereinstimmung: Werden die gezeichneten Ausstattungsmerkmale auch in der Baubeschreibung aufgeführt? Und werden die in der Baubeschreibung genannten Details auch in der Zeichnung dargestellt? Die vereinbarten Baukosten stehen und fallen mit einer ausführlichen Baubeschreibung. Alles, was hier fehlt, obwohl man es doch im Gespräch angeschnitten hatte, wird später – nach Vertragsunterzeichnung – die Bausumme erhöhen.
Bei der Prüfung bedient man sich am besten der Hilfe eines freien Baubetreuers; er kennt die Ecken und Kanten der Bauunterlagen und die Kniffe der Verkäufer besser, als jeder Laie.
Werden öffentliche Zuschüsse beantragt oder KfW-Kredite, müssen die erforderlichen Unterlagen auch hierfür vom Hausanbieter angefordert werden, das wäre z.B. der Wärmebedarfsausweis sehr wichtig. Diesen lässt man auch von einem Fachmann prüfen; die Übereinstimmung mit den im Wärmebedarfsausweis gemachten Angaben müssen mit dem geplanten Gebäude übereinstimmen – keine pauschal-Ausweise akzeptieren, sonst wird am Ende der Kredit zurückgefordert oder die Fördersumme nicht ausgezahlt.
Checklisten sind sehr hilfreich, damit man rechtzeitig alle Unterlagen beisammen hat; was fordert der Hausanbieter,
was die Bank, hat die Kfw besondere Anforderungen. Alles kopieren, bei Bedarf mehrmals, sortieren und abheften – wann ist die Vertragsunterzeichnung?
Bauunterlagen - Was muss dem Bauherren bei Baubeginn vorliegen?
Zu den Unterlagen, die Ihnen vor Baubeginn unbedingt zur Prüfung vorliegen sollten, gehören die Baugenehmigung und die Ausführungsplanung (Werkplan).
Die Baugenehmigung durchsuchen Sie nach Eintragungen der Baubehörde; so kennzeichnet die Behörde Auflagen oder wenn die Planung von gewissen baurechtlichen Vorgaben abweichen sollte. Vielleicht wird auf bestimmte festgelegte Höhen verwiesen oder Details der Entwässerung werden korrigiert – nichts, was den Bau gefährden könnte, dennoch nachschauen, die Behörde macht die Eintragungen, damit man sie beachtet. Diese Anmerkungen der Baubehörde werden in den Zeichnungen eingetragen oder übersichtlich aufgelistet der Baugenehmigung beigefügt.
Die Ausführungsplanung vergleicht man auf Übereinstimmung mit Baugenehmigung und Baubeschreibung: Wurde diese eine Wand versetzt, die störte; entspricht die Dicke der Wand- und Dachdämmung der Vorgabe aus der Wärmebedarfsberechnung (bzw. dem KfW-Antrag); wird der Erker in der Ausführung wirklich rund und nicht eckig (wie im Vorentwurf); berücksichtigt die Ausführungsplanung den gewünschten zweiten Balkon, entspricht die Eintragung der Bodenbeläge der Baubeschreibung...
Die Baubehörde wird eine Ausfertigung der Baugenehmigung ohnehin an Sie schicken, wenn nicht, muss man sie beim Unternehmer anfordern. Sie enthält auch einige Formulare, die zu gewissen Terminen von der Bauherrschaft bei der Behörde eingereicht werden müssen: Baubeginnsanzeige, Rohbaufertigstellungsanzeige und Fertigstellungsanzeige; je nach Gemeinde gehören Nachweise, wie der über die Gebäudeeinmessung dazu.
Die Baufirma legt die Ausführungsplanung zur eigenen Sicherheit gewöhnlich den Bauherren zur Unterzeichnung vor. Gerade im standardisierten Schlüsselfertig- und Fertighausbau können sich anstatt der individuellen Details Standarddetails in die Planung einschleichen. Deshalb auch wirklich prüfen und nicht nur absegnen. Erkennt man erst während der Bauzeit Unstimmigkeiten, kann deren nachträgliche Korrektur, falls baukonstruktiv überhaupt noch möglich, zu terminlichen Schwierigkeiten führen.
