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Bau-Genehmigungsverfahren bei Baubehörden


Themen in diesem Artikel

  • Vereinfachtes Bau-Genehmigungsverfahren
  • Wohnungsbauvorhaben - Genehmigungsfrei?
  • Genehmigungsverfahren - Geltungsdauer
  • Bauvorbescheid
  • Baugenehmigungsverfahren - Zusammenfassung

  • Die Errichtung und Änderung von Wohngebäuden ist fast immer genehmigungsbedürftig. Die Baubehörde hat zu prüfen, ob dem Bauvorhaben baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen.

    Die nächsten Kapitel erläutern die unterschiedlichen Genehmigungsverfahren für Wohngebäude. Es gibt Ausnahmen, manche Bauvorhaben sind doch genehmigungsfrei; für Wohngebäude interessant wäre der genehmigungsfreie Ausbau einzelner Aufenthaltsräume im Dachraum, wenn die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht verändert wird; in der Dachfläche liegende Fenster sind dabei zulässig, Dachgauben nicht, denn die würden die äußere Gestaltung des Gebäudes verändern.

    Die Änderung der Fassade und des Inneren eines Gebäudes sind auch genehmigungsfrei, solange keine tragenden Bauteile verändert oder abgebrochen werden. Selbst wenn eine solche Baumaßnahme keiner Baugenehmigung bedarf, sind baurechtliche und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften einzuhalten, so ist z.B. bei der Änderung von Fassade und Fenstern dringend die Energieeinsparverordnung einzuhalten.

    Die Einhaltung dieser gesetzlichen Vorgaben wird im Falle genehmigungsfreier Vorhaben aber
    nicht geprüft – im Gegensatz zu den genehmigungsbedürftigen Bauvorhaben. Das Genehmigungsverfahren beginnt mit Einreichen der Bauunterlagen. Nachdem der Bauantrag eingereicht wurde, wird zuerst geprüft, ob die eingereichten Bauunterlagen vollständig sind – das darf bis zu zehn Werktage dauern. Fehlen Nachweise, Anlagen oder sonstige Bauunterlagen, werden diese von der Baubehörde nachgefordert. Haben die eingereichten Unterlagen erhebliche Mängel, kann die Behörde den Bauantrag auch zurückweisen, er muss dann erneut eingereicht werden. Da dies ein erheblicher zeitlicher Nachteil für den Bauherrn bedeutet, sollten sich Bauherrschaft und Planverfasser vor Abgabe der Bauunterlagen zusammensetzen und gemeinsam die Vollständigkeit prüfen, am besten, wenn die Unterlagen ohnehin von beiden unterzeichnet werden.


    Vereinfachtes Bau-Genehmigungsverfahren

    Gehen wir davon aus, dass die eingereichten Bauunterlagen vollständig sind – die Baubehörde hat das unter Angabe des Datums der Feststellung schriftlich zu bestätigen – soll beim „Vereinfachten Genehmigungsverfahren“ über den Bauantrag innerhalb von einem Monat nach Feststellung der Vollständigkeit entschieden werden. Kann nicht innerhalb dieser Frist über den Bauantrag entschieden werden, muss die Baubehörde dem Bauherrn schriftlich den Grund der Verzögerung und den voraussichtlichen Zeitpunkt der Entscheidung schriftlich mitteilen.

    Die Prüfung der Bauunterlagen beschränkt sich im vereinfachten Genehmigungsverfahren vor allem 
    auf die Richtigkeit von Art (Wohnbau...) und Maß (Geschosse, Überbauung des Grundstücks...) der Bebauung; die Erschließung muss gesichert sein, die notwendigen Stellplätze müssen nachgewiesen werden. „Erschließung“ bedeutet Sicherung der Wasserversorgung, der Abwasserentsorgung und eine verkehrstechnische Erschließung. Die Genehmigung gilt im vereinfachten Genehmigungsverfahren als erteilt, wenn die Bauherrschaft innerhalb der Monatsfrist nicht über eine abweichende Entscheidung informiert wurde. Dann kann mit dem Bauen begonnen werden. Die Baubehörde wird auf Verlangen des Bauherrn die Genehmigung auch schriftlich bestätigen. Die erforderlichen Nachweise zu Statik, Wärme- und eventuell Schallschutz müssen der Baubehörde spätestens bei Baubeginn vorliegen.

    Die geschilderte Monatsfrist kann sich allerdings um bis zu zwei Monate verlängern, das ist immer 
    dann möglich, wenn andere Behörden mit entscheiden müssen oder wenn über Ausnahmen und Befreiungen entschieden werden muss. Andere Behörden können beispielsweise das Straßenbauamt, Grünflächenamt oder das Denkmalschutzamt sein.

    Eine Entscheidungsfrist von einem Monat oder länger? Das kann für die Bauzeitenplanung ganz schön unpraktisch werden; man möchte den Einzug ins neue Haus möglichst genau terminieren, muss eventuell die Mietwohnung kündigen – zeitlich also nicht zu knapp planen.


    Wohnungsbauvorhaben - Genehmigungsfrei?

    Laut der Landesbauordnungen gilt: „[...]Bauvorhaben, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, bedürfen einschließlich ihrer Nebengebäude keiner Baugenehmigung, wenn sie den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen und die Erschließung gesichert ist.“

    Das „genehmigungsfreie Wohnungsbauvorhaben“ – in anderen Bundesländern auch Kenntnisgabeverfahren 
    oder Genehmigungsfreistellung genannt – unterliegt zwar keinem behördlichen Genehmigungsverfahren, die notwendigen Bauunterlagen müssen dennoch vollständig eingereicht werden, nur wird die Baubehörde die Unterlagen nicht prüfen. Das bedeutet, dass mit dem Bauen ein Monat nach Vorlage der Bauunterlagen ohne weitere Nachricht durch die Baubehörde einfach begonnen werden darf; hier erweist es sich als hilfreich, wenn man sich eine datierte Eingangsbestätigung der Bauunterlagen hatte aushändigen lassen, so lässt sich die Einhaltung der Monatsfrist leicht nachweisen.

    Auf Verlangen des Bauherrn ist allerdings auch im Bereich eines Bebauungsplanes ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren durchzuführen. Das muss nicht nachteilig sein. Der Umstand, dass die Baubehörde die Bauunterlagen im genehmigungsfreien Wohnungsbauvorhaben nicht prüft, bedeutet für den Bauherrn, dass nur er und der Planverfasser für die Richtigkeit der Bauunterlagen einstehen. Da die Behörde nicht prüft, können auch keine Fehler erkannt und mitgeteilt werden.


    Genehmigungsverfahren - Geltungsdauer

    Gleich, nach welchem Genehmigungsverfahren eine Baugenehmigung erteilt wird oder sich aus dem Verfahren ergibt, gilt diese je nach Bundesland drei bis vier Jahre. Innerhalb dieser Frist muss mit dem Bau begonnen werden, sonst erlischt die Genehmigung. Gleiches gilt, wenn die Bauausführung je nach Bundesland drei bis vier Jahre unterbrochen wird. Es ist aber möglich, diese Frist auf schriftlichen Antrag hin um bis zu zwei Jahre zu verlängern.

    Bauvorbescheid

    Der Bauvorbescheid ist kein eigentliches Genehmigungsverfahren. Er dient dazu, vor Einreichung des Bauantrags zu einzelnen Fragen oder Details des Bauvorhabens über eine Bauvoranfrage einen schriftlichen Bescheid zu beantragen. Das ist immer dann hilfreich, wenn rechtliche Vorgaben, z.B. aus dem Bebauungsplan, verschieden ausgelegt werden können oder um sich einzelne Planungsdetails vorab genehmigen zu lassen.

    Beispielsweise könnte im Bebauungsplan eine Dachform, sagen wir ein Satteldach, vorgeschrieben 
    sein. Der Architekt plant nun eine Dachform, die nicht direkt als Satteldach bezeichnet, aber auch anderen Dachformen nicht eindeutig zugeordnet werden kann, etwa zwei sich im First höhenversetzt treffende Pultdächer. Zu genau dieser Frage „Wäre ein solches Dach genehmigungsfähig?“ wird dann schriftlich die Bauvoranfrage gestellt. Am besten aussagekräftige Zeichnungen und eine textliche Beschreibung der Frage schriftlich bei der Baubehörde einreichen. Es wird auch nur zu diesem einen Detail Stellung genommen. Nach Prüfung und Entscheidung über die Genehmigungsfähigkeit geht der Bauherrschaft der Bauvorbescheid zu. Dieser gilt je nach Bundesland zwei bis drei Jahre, sofern er ausnahmsweise nicht kürzer befristet wird.

    Baugenehmigungsverfahren - Zusammenfassung

    Die verschiedenen Genehmigungsverfahren und die damit zusammenhängende Wartezeit wurden erläutert. Wird im Neubaugebiet gebaut, wird das Bauvorhaben als genehmigungsfreies Wohnungsbauvorhaben behandelt; die Wartezeit lässt sich hier am besten planen: ein Monat nach einreichen der Bauunterlagen.

    Nun baut nicht jeder im Neubaugebiet. In vielen Gemeinden gibt es noch Baulücken und Restgrundstücke, die nicht im Bereich eines Bebauungsplanes liegen. Auch sind Umnutzungen von 
    landwirtschaftlichen Gebäuden, von alten Dorfschulen oder ausgedienten Bahnhöfen nicht selten. Wie kann man hier die Dauer des Verfahrens abschätzen?

    Wohngebäude werden im vereinfachten Genehmigungsverfahren entschieden. Die Behörde prüft also bis zu zehn Tage die Vollständigkeit der Bauunterlagen und hat dann in der Regel einen Monat Zeit, um über den Bauantrag zu entscheiden. Wenn kein Bebauungsplan das Grundstück regelt, muss man eigentlich immer damit rechnen, dass weitere Behörden am Genehmigungsverfahren beteiligt werden und sich die Bearbeitungsfrist auf bis zu drei Monate verlängert. Gerade beim Bauen im Bestand, Baulücken schließen, Umnutzung und/oder Modernisierung alter Gebäude kann das Denkmalschutzamt mitreden wollen; auch wenn das eigene Gebäude selbst nicht denkmalgeschützt ist, kann die Umgebung geschützt sein und wirkt auf das eigene Bauvorhaben ein.

    Auch die Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude ist nicht immer problemlos möglich; oft sind diese als landwirtschaftlich privilegiert, können nicht einfach zu Wohnzwecken umgenutzt werden. Außerhalb geschlossener Ortschaften, „im Außenbereich“ heißt das im Baugesetzbuch, müssen weitere Aspekte wie Gewässer- oder Naturschutz beachtet werden. All dies wird von weiteren Behörden geprüft.

    Wenn Sie nicht in klar geregelter Umgebung bauen, rechnen Sie am besten immer mit drei Monaten Bearbeitungsfrist. Hier ist es vor der eigentlichen gestalterischen Planung wichtig, die an der Durchführung des Genehmigungsverfahrens eventuell beteiligten Behörden kennenzulernen und bespricht das Vorhaben vorab persönlich umfassend mit den zuständigen Sachbearbeitern.


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