Rechte bei Mängeln am Bau - Der Bauherr hat verschiedene Rechte
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Rechte bei Mängeln


Sieht man sich nicht direkt augenscheinlich schiefen Wänden, durchhängenden Balken oder unregelmäßig breiten Fliesenfugen gegenüber, ist „Mangel oder nicht“ selten einfach so feststellbar. Wenn aber ein Mangel einwandfrei vorliegt, kann die Bauherrschaft gem. §634 BGB verschiedene Rechte durchsetzen.

Die sog. Nacherfüllung ist das am häufigsten wahrgenommene Recht bei Mängeln am Bau. Das bedeutet, dass der Unternehmer den Mangel behebt, in dem er nachbessert oder, wenn es einfacher ist, wahlweise ein neues Werk herstellt. Die dabei entstehenden Kosten trägt allein der Unternehmer, insbesondere auch Transportkosten. Er kann jedoch die Nacherfüllung ablehnen, wenn diese mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist.
Beispiel: Ein über zwei Geschosse gehender Glassteinerker zeigt ein paar unregelmäßig breite Fugen, was optisch gut erkennbar ist. Dieser rein optische Mangel kann nur mit sehr hohen Kosten nachgebessert werden, da ein Teil des Erkers abgebrochen und neu hergestellt werden müsste – zu aufwendig, der Bauherr muss in den sauren Apfel beißen und die unschöne Fugenausführung akzeptieren. Er kann sich aber zumindest finanziell schadlos halten, da dem Bauherrn zusätzlich das Recht der Minderung zusteht.

„Minderung“ bedeutet, dass die vereinbarte Vergütung entsprechend der Wertminderung durch den Mangel gekürzt wird. Das BGB schreibt „Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln“. Aber gerade bei optischen Mängeln ist die Bewertung eines Mangels nicht einfach, man muss vielfältig abwägen. Bei kleineren Bauvorhaben setzt man sich zusammen und bespricht den Betrag der Minderung; kann man sich nicht einigen, besteht die Möglichkeit, einen Gutachter heranzuziehen, der den Minderwert gerichtlich verwertbar mittels Nutzwertanalyse ermittelt.

Das Recht auf Minderung gibt dem Bauherrn aber nicht die Wahl, anstatt einer durchaus möglichen Nachbesserung zum Ausgleich des mangelbedingten Minderwertes einen Geldbetrag zu verlangen. „Die paar Schrammen spachtle ich selber weg, dem Gipser kürze ich die Rechnung.“ Das funktioniert so nicht, dem Unternehmer steht grundsätzlich das Recht zu, einen Mangel selbst durch Nachbesserung beheben zu dürfen.

Die „Selbstvornahme“ ist ein Recht, das der Bauherrschaft immer dann zusteht, wenn der Unternehmer sich weigert, einen Mangel zu beheben. Ihm wurde schriftlich eine Frist gesetzt, er lässt die Frist verstreichen, ohne sich um die Mangelbehebung zum kümmern. Nun kann der Bauherr den Mangel entweder selbst nachbessern oder eine Baufirma mit der Nachbesserung beauftragen. Die Kosten, die durch die Selbstvornahme entstehen, hat der Unternehmer zu tragen, muss auf Verlangen sogar einen Vorschuss gewähren.
Bevor man sich aber selbst an die Mangelbeseitigung macht, sollte der Mangel schriftlich und fotografisch dokumentiert werden. Da die Selbstvornahme zur Beseitigung des Mangels führt, könnte der Unternehmer sonst später bestreiten, sein Werk sei mangelhaft gewesen, behauptet gar „Das war alles in Ordnung, der Bauherr will ja nur auf Umwegen die Rechnung kürzen.“
Wenn der Unternehmer die Nachbesserung zu Recht verweigert – es liegt offensichtlich kein Mangel vor, auch wenn die Bauherrschaft das anders sieht – ist eine Selbstvornahme nicht möglich und führt im Falle eines Rechtsstreites zu hohen Kosten.

Bei wiederholt mangelhaften Leistungen, wiederholt fehlgeschlagener und verweigerter Nachbesserung und wenn die Nacherfüllung für den Bauherrn nicht zumutbar ist – der Unternehmer ist fachlich nicht fähig, einen erheblichen Mangel unter zumutbarem zeitlichen und technischen Aufwand zu beheben – gibt es die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Gerade am Bau ist es aber sehr schwer, einen Vertrag rückabzuwickeln; es gibt eventuell mangelfreie Leistungen und Bauteile, die genutzt werden können, manche Leistungen sind mangelfrei, aber nicht fertig... Ohne gutachterliche und anwaltliche Hilfe kommt man als Bauherr bei einem Vertragsrücktritt nicht weit.

Nachbesserung und Selbstvornahme können immer auch zu finanziellen Nachteilen für die Bauherrschaft führen, die nicht direkt mit dem Mangel an sich verbunden sind. Die Fertigstellung verzögert sich, man muss länger Miete zahlen oder höhere Zinsen; andere am Bau beteiligte Firmen verlangen wegen Verzögerungen eine höhere Vergütung. In solchen und ähnlichen Fällen kann der Bauherr Schadenersatz verlangen. Eine  chadenersatzforderung muss gut vorbereitet sein, auch hier sollte auf gutachterliche und anwaltliche Hilfe gebaut werden.

Mangelhaft können übrigens auch Planungs- und Überwachungsleistungen sein; für Architekten und Bauüberwacher gelten bei mangelhafter Leistung die gleichen Rechte und Pflichten wie für Bauunternehmer.

Während der Bauzeit, d.h. vor der Abnahme, haben die Leistungserbringer die Nachweispflicht, dass ihr Werk mangelfrei ist; sollte ein Bauherr mit einer Leistung unzufrieden sein, reicht es nicht aus, wenn der Unternehmer oder Ingenieur den Mangel bestreitet: „Ist alles richtig so, sagen Sie mir doch, wie das auszusehen hat, wenn Sie es besser wissen!“ Er kann sich nicht darauf verlassen, dass die Bauherrschaft recherchiert und Beweise erbringt, der Unternehmer muss selbst eindeutige fachliche Nachweise erbringen, wenn er die Mangelfreiheit seiner Leistung beweisen möchte.


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