Gewährleistungsfristen beim Bauwesen
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Gewährleistungsfristen


Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen, schreibt das BGB Werkvertragsrecht vor. Das gilt nicht nur für die Bauzeit. Auch nach Fertigstellung des Hauses muss die Bauleistung mangelfrei sein und bleiben – aber nicht unbegrenzt lange.

Das BGB nennt in § 634a „Verjährung der Mängelansprüche“ zwei für das Bauwesen wichtige Fristen:
Fünf Jahre bei einem Bauwerk und bei Sachen, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden sind. Genauso fünf Jahre bei einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen besteht; im Übrigen die regelmäßige Verjährungsfrist – d.h. drei Jahre.

Die fünf Jahre dauernde Gewährleistungsfrist gilt also für alle Leistungen rund ums Bauen, für alle Handwerker und die beteiligten Ingenieure. Diese Gewährleistungsansprüche beginnen mit dem Datum der Abnahme des fertigen Werkes und enden aufs Datum genau nach Ablauf von fünf Jahren. Um Mangelansprüche rechtzeitig geltend machen zu können, ist es wichtig, sich einen guten Überblick über die Fristen aller Gewerke zu verschaffen. Das geht gut mit einer Tabelle, am besten am Computer. Dazu wird Gewerk, Name, Adresse und Verbindungsdaten der Firmen in die Tabelle eingetragen und – ganz wichtig – das Abnahmedatum. Mit Hilfe eines Kalenderprogramms ist die Dokumentation der Gewährleistungssfristen dann perfekt zu meistern. Man schaut sich jährlich diese Tabelle an und weiß so genau, wann welche Fristen ablaufen.

Etwas komplizierter liegt es mit der „regelmäßigen Verjährungsfrist“. Beim Werkvertrag kommt es für den Ablauf der Gewährleistungsfrist nicht darauf an, ob der Bauherr seinen Mangelanspruch kennt. Wenn eine Fensterscheibe sich trübt, die Badfliesen sich heben oder wenn sich Risse auf Wänden zeigen, sind das klar sichtbare Mängel. Dann wird der Mangel schriftlich gerügt und unter Fristsetzung darum gebeten, den Mangel bitteschön zu beheben. Man erkennt einen Mangel aber nicht immer, manche sind nicht offensichtlich erkennbar, sind verborgen.
Zeigen sich verborgene Mängel erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist, hat der Auftraggeber keine Möglichkeit mehr, seine Gewährleistungsrechte geltend zu machen – fünf Jahre sind fünf Jahre, mehr geht nicht. Eine Ausnahme gilt jedoch bei sog. „arglistisch verschwiegenen Mängeln“; in diesem Fall kann der Bauunternehmer dann doch in Anspruch genommen werden.
Beispiel: Es wurde vereinbart, das Dachgeschoss für eine spätere Wohnnutzung vorzubereiten; Dachdämmung mit Dampfsperre und einlagiger Bekleidung der Dachinnenfläche sollen ausgeführt werden. Nach vier Jahren vergrößert sich die Familie, es wird nun der zusätzliche Wohnraum im Dach benötigt, das Dachgeschoss wird fertig ausgebaut.
Nach zwei weiteren Jahren zeigen sich große feuchte Flecken auf der Bekleidung der Dachinnenseite, es riecht auch muffig. Es wird untersucht, woher die Feuchte kommt, eventuell ist die Dachdeckung undicht: Man öffnet partiell Flächen des Dachs innen und erkennt so, dass nicht das Dach undicht ist, sondern die Dampfsperre fehlt. In die Dachkonstruktion eingedrungene Warmluft kondensierte und durchfeuchtete so Dämmung und Dachinnenbekleidung. Ein Blick in die Unterlagen zeigt, dass der Dachdecker die Dampfsperre in seiner Schlussrechnung aufgeführt hatte – eingebaut wurde sie aber nachweislich nicht.
Die Dokumentation der Gewährleistungsfristen ergibt, dass die Abnahme schon sechs Jahre zuvor war. „Immer das gleiche“ sagt sich der Bauherr, „kaum ist die Gewährleistung abgelaufen, geht was kaputt und man bleibt auf den Kosten sitzen!“ Nicht unbedingt: Hier kann man davon ausgehen, dass der Mangel arglistisch verschwiegen wurde; dass die abgerechnete Dampfsperre fehlt, kann einem Dachdeckermeister nicht entgehen, ein Versehen könnte ausgeschlossen werden. In diesem Fall gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese Frist beginnt aber nicht wie die Fünf-Jahres-Gewährleistung mit der Abnahme der Bauleistung, sondern mit Ende des Jahres in dem der Mangel bekannt wurde.
Die regelmäßige Verjährungsfrist berechnet sich also folgendermaßen: Tag des Bekanntwerden des Mangels plus Zeit bis zum 31.12. dieses Jahres plus drei Jahre bis wiederum zum 31.12./24:00 Uhr – dabei ist die Fünf-Jahres-Frist bei dieser Berechnung völlig unerheblich.
So bleibt noch genug Zeit, eine Mängelrüge an den Unternehmer zu schicken damit der sich um die Mangelbeseitigung kümmert. Alle damit verbundenen Kosten, einschließlich der durch die Schadensuche entstanden, hat der Unternehmer zu tragen.






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