Bauüberwachung, Bauüberwachung oder Objektüberwachung
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Bauüberwachung


Landläufig wird unter Bauleitung die Bauüberwachung oder auch Objektüberwachung verstanden. Die Bauüberwachung wird normalerweise dem planenden Architekten übertragen, da er sich mit Entwurf und Werkplanung des Hauses bestens vertraut ist und so abweichende Bauausführungen gut erkennt. Aber auch jeder andere Bauingenieur, Bautechniker oder externer Architekt kann unter Vertrag genommen werden.

Der Objektüberwacher steht, nicht zuletzt vertraglich, dem Bauherrn sehr nahe, unterstützt und vertritt ihn in vielen Bauangelegenheiten; denkbar ist auch eine generelle Vertretungsvollmacht. Die Beziehung zur Baubehörde dagegen ist wenig direkt, beschränkt sich auf die allgemeine Pflicht zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher und baurechtlicher Vorschriften.
Seine ureigentliche Aufgabe ist zu überwachen, dass die Bauarbeiten vertragsgemäß und mangelfrei vonstatten gehen; auch plant und koordiniert er anhand des Bauzeitenplanes den terminlichen Einsatz aller am Bau beteiligten Handwerker und Fachingenieure.

Abgesehen von der Fachkenntnis des Bauüberwachers, sind die Werkplanung und die Leistungsbeschreibung die besten Werkzeuge zur Bauüberwachung. Es lässt sich so klar und unzweideutig nachweisen, wenn eine Bauleistung nicht vertragsgemäß erbracht wurde.
Da der Bauüberwacher kein Vertragspartner der am Bau beteiligten Handwerker ist, sondern Vertragspartner des Bauherrn, ist er gegenüber den Handwerkern rechtlich nicht weisungsbefugt. Er kann bei Vorliegen eines Mangels darauf hinweisen und die Nachbesserung anweisen; geht der Handwerker aber nicht darauf ein, muss der Bauherr tätig werden. Wird eine mangelhafte Leistung erkannt, verfasst der Bauüberwacher im Auftrag des Bauherrn eine Mängelrüge; hier wird der Mangel genau beschrieben, eventuell fotografisch ergänzt und festgelegt, wie und in welchem Zeitraum der Mangel zu beheben ist. Der Bauherr unterzeichnet die Mängelrüge und übergibt oder schickt diese dann an den betreffenden Handwerker. Nur so kann die Bauherrschaft eine Nachbesserung rechtlich wirksam durchsetzen.
Das Verhältnis zwischen Bauüberwachung und Handwerkern ist zwar meist so gelagert, dass Einwände ernst genommen und Baumängel gemeinsam behoben werden – der Bauherr muss jetzt nicht bei jedem kleinen Baufehler schriftlich rügen. Bei wichtigen Arbeiten, der luftdichte Einbau von Fenstern z.B., sollte aber immer eine Mängelrüge verfasst werden.

Mängel entstehen nicht nur durch fehlerhaftes Arbeiten, sondern auch wegen nicht geeigneter Baustoffe. „Geeignet“ bedeutet für den jeweiligen Einsatzzweck gedacht und baurechtlich zulässig. Es gibt beipielsweise viele verschiedene Dämmstoffe, für Außenwände, für Erdreich berührende Wände, Sockelbereiche von Wänden, Dächer, Kellerdecken etc. Nicht jedes Material funktioniert an jedem Bauteil. Steht nun an der Baustelle die Wärmedämmung der Kelleraußenwände an, hat der Bauüberwacher zu prüfen, ob der zum Einsatz kommende Dämmstoff für diesen Zweck geeignet ist. In Deutschland dürfen nur Bauprodukte mit bauaufsichtlicher Zulassung verbaut werden. Der Bauüberwacher prüft deshalb die Kennzeichnungen auf der Verpackung des Materials. Hier muss sich das sog. „Übereinstimmungszeichen“, kurz Ü-Zeichen befinden und/oder das CE-Zeichen. Beide geben Auskunft über die Art des Baustoffes, technische Daten und Einsatzzweck.

Handwerker sind während der gesamten Bauzeit fast immer ganztägig an der Baustelle – viel Zeit, um Fehler zu machen. Muss der Bauüberwacher auch immer und ganztägig an der Baustelle sein, damit er nur ja keinen Fehler übersieht?

Umfang und Intensität der Überwachungspflicht lassen sich zeitlich nicht genau bestimmen, es gibt da keine genauen gesetzlichen Vorgaben oder Normen. Der Bauüberwacher muss die Bauarbeiten in angemessener und zumutbarer Weise überwachen und sich durch regelmäßige Kontrollen vergewissern, dass die Arbeiten vertragsgemäß und regelkonform ausgeführt werden.
Normale Arbeiten, deren Beherrschung durch den Bauunternehmer vorausgesetzt werden können, erfordern keine dauernde Anwesenheit der Bauüberwachung (z.B. Mauerarbeiten, Malerarbeiten, Innenputz).
Bei bekannterweise mangelanfälligen Baumaßnahmen ist hingegen eine sehr gründliche Bauaufsicht notwendig, die auch eine mehrstündige Anwesenheit an der Baustelle erfordern kann. Zu diesen kritischen Bauleistungen zählen vor allem Abdichtungsarbeiten. Auch die Beseitigung bereits gerügter Mängel ist intensiv zu überwachen, vor allem, wenn der Baufortschritt eine nachträgliche Prüfung der Nachbesserung unmöglich machen würde.

Mit der Unterstützung des Bauherren bei der Abnahme der Unternehmerleistungen endet die Überwachungspflicht der jeweiligen Bauleistung.

Seine Überwachungsleistung dokumentiert der Bauüberwacher im „Bautagebuch“. Hier wird jeder Bautag beschrieben: Wetter, Bauleistungen, besondere Vorkommnisse. So kann das Bautagebuch bei Bedarf auch als Beweismittel im Streitfall dienen.


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