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Zahlungsplan beim Hausbau - Ihre Kostenkontrolle!


Themen in diesem Artikel

  • Unterschied Zahlungsplan der Makler und Bauträgerverordnung zum Werkvertrag
  • Bedeutung prozentuale Abschläge zu dargestellten Bautenständen
  • Welche prozentualen Gesamtbeträge sind zu welchem Bautenstand gerechtfertigt?
  • Warum keine Zahlung vor Vorlage der Baugenehmigung?

  • Ein Zahlungsplan ist ein wichtiges Instrument zur Kostenkontrolle. Nichts schlimmer, als wenn man den Überblick über Bautenstand, bereits geleistete Zahlungen und ausstehenden Restbetrag verliert. Sagt das Werkvertragsrecht nicht: „Erst die Leistung, dann das Geld?“. Aber das Gesetz lässt auch ausdrücklich Abschlagszahlungen zu. Und auch für die Abstandszahlungen gilt, dass die Vergütung erst bei der Abnahme des Werkes (der Teilleistungen) zu entrichten ist. Wie viele Zahlungen werden bei einem Einfamilienhaus fällig, wer legt Anzahl und Betrag der Zahlungen fest?

    Es gibt eine Fertighausfirma, die wirbt damit, keine Abschlagszahlungen zu verlangen; erst wenn das Haus fertig gebaut ist, kommt eine Schlussrechnung – alles ganz einfach, ohne Zahlungsplan und so weiter. Aber ist das wirklich so einfach? Ein fachlich gut entworfener Zahlungsplan basiert auf Bauabschnitten, manchmal auch Bautenstand genannt. Da gemäß Werkvertragsrecht auch Teilzahlungen, d.h. Abschlagszahlungen, erst nach Abnahme des Werkes fällig sind, bietet ein Zahlungsplan auch Sicherheit hinsichtlich der Mangelfreiheit. Welchen Zusammenhang gibt es hier?

    Nur Leistungen, die auch mangelfrei erbracht wurden, sollen bezahlt werden. Also beispielsweise keine Zahlungen für den Erdgeschossrohbau, wenn die Kellerabdichtung noch gar nicht fertig ist. Das bedeutet für das Mängelmanagement, dass die Teilleistungen jeweils auf Mangelfreiheit geprüft werden können. Wird gemeldet, das Erdgeschoss sei im Rohbau fertig, man solle bitte den vereinbarten Teilzahlungsbetrag überweisen, lässt man vor der Zahlung die fertigen Bauarbeiten prüfen; ist alles korrekt ausgeführt, kann man guten Gewissens zahlen.
    Bei wenigen Teilzahlungen, oder gar bei nur einer Schlussrechnung hat man keine ausreichenden Möglichkeiten,  das Haus komplett auf Mängelfreiheit zu prüfen. Einer fertig verputzten Wand z.B. sieht man nicht an, ob die Mauersteine handwerklich und technisch korrekt vermauert wurden – Fehler erkennt man unter der Putzschicht nicht. Zeigen sich später Risse an den Wänden, wird es ärgerlich. Da heutzutage nur ca. 10% der Bauherren mit einem freien Architekten planen und bauen, alle anderen mit Bauträgern, Fertighausherstellern und Generalunternehmern, steht diesen Bauherren eigentlich niemand hilfreich bei, um Kosten und Bauausführung zu prüfen. Ein fester Zahlungsplan ist also unabdingbar.

    Ein richtiger Zahlungsplan orientiert sich an technischen Voraussetzungen, nicht an zeitlichen. Gibt der vorgeschlagene Zahlungsplan Zahlungsraten nach dem Kalender vor, sollte man klar ablehnen. So kann man den Bauablauf nicht mit den fälligen Zahlungen in Einklang bringen. Wer gibt mir die Sicherheit, dass drei Monate nach Baubeginn der Rohbau wirklich schon steht, zahlen müsste ich dann in jedem Fall, egal, wie weit die Baustelle ist.
    Die Orientierung am Zahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung ist hilfreich, praktisch ans durchschnittliche Baugeschehen angepasst. Da Bauablauf und Wertigkeit der einzelnen Gewerke von Haus zu Haus unterschiedlich sind, ist es am besten, fachliche Hilfe anzunehmen und gemeinsam einen individuell passenden Zahlungsplan aufzustellen.


    Unterschied Zahlungsplan der Makler und Bauträgerverordnung zum Werkvertrag

    Wie vereinbart man einen Zahlungsplan, wer gibt die Raten vor?

    Auch ohne eigens vereinbarten Zahlungsplan wird die Vergütung üblicherweise in Abschlägen gezahlt. Das BGB-Werkvertragsrecht sagt hierzu, dass die Höhe der Abschlagszahlungen dem Wert der erbrachten Leistungen entsprechen muss. In diesem Falle weist der Unternehmer dem Bauherrn anhand einer Aufstellung die erbrachten Leistungen in Bezug zur verlangten Zahlung nach. Das BGB verlangt, die Aufstellung so zu verfassen, dass auch einem Baulaien eine rasche und sichere Beurteilung möglich ist. Die Leistungen müssen zudem vertragsgemäß – mangelfrei – erbracht worden sein, um durch eine Abschlagszahlung abgerechnet werden zu können, dem stehen unwesentliche Mängel allerdings nicht entgegen.

    Diese Vorgehensweise ist zeitraubend und verwaltungsintensiv. Der Unternehmer bringt Zeit auf, um die Aufstellung zu formulieren, erwartet danach eine rasche Begleichung der Abschlagsrechnung – der Bauherr hingegen prüft, zweifelt eventuell an der Richtigkeit der Forderung – der Unternehmer mag dann nicht weiterarbeiten, benötigt das Geld für Materialkäufe und Lohnzahlungen; man bespricht sich, klärt die Abschlagszahlung. Regelmäßig gehen so einige Tage Bauzeit verloren.

    Ein Zahlungsplan dagegen vereinfacht das Baugeschehen; die Raten können eingeplant und rechtzeitig bei der Bank abgerufen werden – der Unternehmer kann gut durcharbeiten, weiß, wann sein Geld kommt. Die mangelfreie (Teil-)Leistung ist auch hier als Bedingung für die Zahlung vorauszusetzen.

    Damit keiner der Vertragspartner übervorteilt wird, ist es das Ziel eines guten Zahlungsplanes, die Abschlagszahlungen immer direkt an den tatsächlichen Baufortschritt zu koppeln. Dazu formuliert man keine Zeitspanne oder ein bestimmtes Datum, sondern beschreibt Bauleistungen, mit deren Fertigstellung eine Ratenzahlung fällig wird. Die Zahlung selbst wird als Prozentangabe anteilig zur Vertragssumme benannt.

    Um große Diskussionen zu vermeiden, welche Bauleistungen wann und wie hoch zu vergüten wären, hat sich die Übernahme der Abschlagszahlungsvereinbarung des §3(2) der Makler- und Bauträgerverordnung als praxisnah und ausgeglichen bewährt.

    Die MaBV schreibt nur den Bauträgern gesetzlich die Anwendung des in §3(2) aufgeführten Zahlungsplans für Abschlagszahlungen vor. Für Generalunternehmer und Fertighausanbieter wäre die Übernahme also nicht obligatorisch; es ist gebräuchlich, gerade im Fertighausbereich, Zahlungspläne individuell zu verfassen.
    Dem steht nichts entgegen, sofern der eiserne Grundsatz beachtet wird, Zahlungen immer nur nach vollendeten Bauabschnitten als fällig zu vereinbaren.

    Bedeutung prozentuale Abschläge zu dargestellten Bautenständen

    Kann ich prüfen, ob die Teilzahlungsvereinbarung meinem Bauvorhaben entspricht; wie viele Raten werden gewöhnlich vereinbart?

    Der Wert der jeweiligen Abschlagsrate sollte dem Wert der Teilbauleistung gleichkommen. Der Zahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung zeigt beispielhaft den prozentualen Anteil von Bauleistungen, bzw. Teilraten an der Vertragssumme. Sie führt rund ein Dutzend Teilbeträge auf, die man außerhalb eines Bauträgervertrages freilich in weniger Bauabschnitte, zu höheren Abschlägen bei größeren Zahlungsabständen zusammenfassen kann. Nicht jeder Ihrer möglichen Vertragspartner wird sich die Vorgaben der MaBV genau zum Maßstab seines Zahlungsplanes machen. Man geht dennoch keine Gefahr ein, Teilleistungen zu teuer zu bezahlen, wenn man die Ratengliederung der MaBV für den Werkvertrag als Vergleich nimmt.

    Ein Zahlungsplan, der den Bauherrn verleitet, die Baufirma zu überzahlen, d.h., für Bauleistungen zu hohe Zahlungen zu leisten, birgt die große Gefahr, im Insolvenzfalle auf das bereits zu viel gezahlte Geld verzichten zu müssen.

    Welche prozentualen Gesamtbeträge sind zu welchem Bautenstand gerechtfertigt?

    Welchen Anteil hat der Wert des Rohbaus an der Gesamtsumme meines Vertrages, oder die Erdarbeiten... wie kann ich das einschätzen; ich möchte meinen Vertragspartner ungern überzahlen.

    Die Zahlungsplan-Regelung der Makler- und Bauträgerverordnung bietet sich Bauherren gleichermaßen als Richtlinie an, wenn sie nicht mit dem Bauträger bauen. Auch von der MaBV abweichend formulierte Zahlungspläne können damit weitgehend auf Plausibilität kontrolliert werden. Die folgende Tabelle zeigt die MaBV-Regelung für Teilzahlungen:

    30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten von der restlichen Vertragssumme
    - 40 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten
    - 8 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
    - 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
    - 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
    - 3 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen
    - 10 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
    - 6 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
    - 3 % für den Estrich
    - 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
    - 12 % nach Bezugsfertigkeit und (ist nur beim Bauträgervertrag wichtig: Zug um Zug, gegen Besitzübergabe)
    - 3 % für die Fassadenarbeiten
    - 5 % nach vollständiger Fertigstellung.

    Diese Liste darf man jedoch nicht als Vorgabe für die Reihenfolge der Bauleistungen betrachten – sondern allein für deren Wert. Wird beispielsweise im Spätjahr gebaut, strebt man an, vor den Installationen schon die Fenster einzubauen, dann werden die hierfür angesetzten 10% eben vor der Fertigstellung der Installationen fällig. Das ist also kein Grund, dem Unternehmer zu entgegnen: „Die Fensterrate bezahle ich jetzt noch nicht, erst müssen die Rohinstallationen fertig sein.“

    „Bezugsfertig“ bedeutet, dass zwar auch die Böden überall verlegt wurden, so dass man einziehen kann, Kleinigkeiten wie Fußleisten und letzte Nachbesserungen aber noch fehlen können.

    Der letzte Teilbetrag „ 5 % nach vollständiger Fertigstellung“ ist als Sicherheitseinbehalt bzw. Druckmittel zu sehen. Zur vollständigen Fertigstellung gehört nicht zuletzt auch die Beseitigung der bei Abnahme festgestellten Mängel. Diese letzte Rate also wirklich erst nach vollständiger Fertigstellung zahlen, auch wenn das den Unternehmer wurmt.

    Für bestimmte Bauweisen passt der Vergleich mit der MaBV-Regelung allerdings nicht.

    Bei Fertighäusern findet ein Großteil der Bauzeit im Werk statt, der Transport kommt hinzu; oder man denke an Passivhäuser, deren Aufwand für hohe Fassaden- und Dachdämmung und besondere Fenster - hier stimmen die prozentualen Anteile an der Gesamtsumme nicht mit den in der MaBV genannten Beträge überein. In einem solchen Falle lässt man sich den Zahlungsplan genau vom Vertragspartner erläutern, bevor man zustimmt. Immer darauf achten, dass Zahlungen erst nach vollendeter Leistung fällig werden. Nicht „Bei Beginn der Montage...% der Pauschalsumme“, sondern z.B. „Nach der Montage, jedoch vor Ausbau ...“ . Einen Sicherheitseinbehalt von mindestens 5% als Schlusszahlung sollte man auch bei jedem individuellen Zahlungsplan berücksichtigen.


    Warum keine Zahlung vor Vorlage der Baugenehmigung?

    Der Vertag ist unterzeichnet, die Firma beginnt mit den ersten Leistungen; muss man mit der ersten Abschlagsrate schon vor dem eigentlichen Baubeginn rechnen?

    Nach MaBV wäre die erste Teilzahlung nach Beginn der Erdarbeiten fällig; denkbar und durchaus vernünftig sind auch andere Termine – je nach Leistungsspektrum des Vertragspartners. Fertighausanbieter und Generalunternehmer, die auch die Genehmigungsplanung übernehmen, werden eine erste Teilzahlung schon vor Beginn der Bauarbeiten vereinbaren wollen. Das ist durchaus gerechtfertigt, die Genehmigungsplanung ist zeitaufwendig, bindet Personal.

    Wenn man sich den Grundsatz vergegenwärtigt, erst nach Abschluss der mangelfreien Leistung zu zahlen, darf die erste Rate nicht vor der Erteilung der behördlichen Baugenehmigung stehen. Verweigert die Baubehörde die Genehmigung, heißt das, es wurde falsch geplant, die vereinbarte Leistung war mangelhaft – im schlimmsten Fall kann das bestellte Haus nicht gebaut werden.

    Folgt man oft gesehenen Formulierungen, wie „...% der Vertragssumme bei Vorliegen der Bauantragsunterlagen“, „...bei Unterschrift der Bauantragsunterlagen durch den Bauherrn“, „... nach Einreichen der Bauantragsunterlagen“ läuft man also Gefahr, bei verweigerter Baugenehmigung nach Zahlung mehrerer tausend Euro erstmal ohne Aussicht auf das Haus dazustehen.

    Merke: Bauantrag ist nicht gleich Baugenehmigung. Der Bauantrag beinhaltet jene Unterlagen, die bei der Behörde eingereicht werden, damit diese nach Prüfung des Bauantrags die Baugenehmigung erteilt.


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