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Baubetreuer - Warum sollte ich einen unabhängigen engagieren?


Themen in diesem Artikel

  • Unabhängiger Baubetreuer - Nutzen und Risiken
  • Unabhängiger Baubetreuer - Wie rechnet sich das?
  • Unabhängiger Baubetreuer - Wo finde ich den geeigneten?

  • Das Traumhaus ist eine Sache, eine Baustelle eine andere. Was passiert alles an der Baustelle – Bauarbeiter, Maschinen, Baumaterial... wie wird das organisiert, damit keine Fehler passieren, oder so wenige wie möglich? Die Bauzeiten stehen fest, der Umzug ist fast schon geplant – klappt doch, oder? Der Bauträger beruhigt uns, er hat einen sehr guten Bauleiter, da wird nichts Unvorhergesehenes passieren. Aber wie wird er reagieren, wenn doch mal was schief läuft?

    Ein unabhängiger Baubetreuer ist für die Bauherrschaft immer auch ein guter Bauleiter

    Im Grunde beginnt das schon bei der Bauleistungsbeschreibung: Hand aufs Herz, auch der geübte Heimwerker („Ich kenne mich eigentlich aus, habe mich gut in die Thematik eingelesen und außerdem gibt es ja Internet.“) versteht bestimmt nicht alles, was hier schriftlich aufgezählt wird. Wird der Balkon wirklich geliefert, oder ist das nur eine Option; auf die Böden kommt laut Bauleistungsbeschreibung Laminat, man möchte natürlich schon mehr als nur einfachste Baumarktqualität – bekommen wird das auch?

    Als Baulaie kann man schon gar nicht beurteilen, ob eine Leistung an der Baustelle fachgerecht, d.h. mangelfrei erbracht wird. Manches sieht für das ungeübte Auge vielleicht falsch aus und wird doch richtig gemacht – und umgekehrt. Die Hausbaufirma hat ja einen Bauleiter auf der Baustelle, fragen wird den mal. Die Firma wird darauf bedacht sein, möglichst gute Bauqualität zu liefern, Mängel passen da nicht ins Bild. Wird der firmeneigene Bauleiter uns dann freimütig erläutern, was alles an der Baustelle falsch läuft?

    Der Baubetreuer erkennt Baumängel

    Auf Baustellen arbeiten Menschen und Menschen sind nicht perfekt, es werden während der Bauausführung unweigerlich Fehler verursacht. Das ist im Grunde normal, Mängel werden wieder behoben, das fordern schon die gesetzlichen und vertraglichen Regeln. Aber: Werden auch wirklich alle Mängel erkannt? Ein guter Bauleiter ist auch nicht perfekt, wird aber in den allermeisten Fällen mangelhafte Arbeiten erkennen und Vorschläge zur Mangelbehebung machen können.
    Man hat auch schon gehört, dass manche Mängel für die Baufirma zu gering seien, um wieder Arbeitskräfte zur Mangelbehebung abzustellen, der Bauablauf würde behindert werden und außerdem merkts ja doch keiner. Kann passieren, ist auch schon passiert. Gut, wenn man einen guten Bauleiter zur Seite hat.

    Der Bauzeitenplan ist ein Instrument, um den Bauablauf zu planen. Wichtig ist der geplante Zeitpunkt der Fertigstellung, d.h., man kann den Umzug sicher planen. Mängel können den Bauablauf behindern, manchmal auch um Wochen. Doch meist erfährt die Bauherrschaft von der Verzögerung zu spät und oft auch zu ungenau („Wird etwas später, aber passt schon...“). Ein guter Bauleiter wird den Bauablauf trotzdem so planen können, dass man sich auf die wichtigen Termine verlassen kann.


    Unabhängiger Baubetreuer - Nutzen und Risiken

    Das Bauen des eigenen Hauses ist eine teure Sache. Hat man endlich den Vertrag unter Dach und Fach und die Baukosten im Blick, kommen neue Tipps, wofür man noch unbedingt sein Geld ausgeben sollte; da gibt es dieses eine Buch – teuer, aber als Handbuch „unabdingbar“. Dann dieses Computerprogramm – auch „unbedingt“ und nun noch einen unabhängigen Baubetreuer. Wir haben doch die Baufirma, die schauen sicher auch, ob die Bauarbeiten richtig und sicher ablaufen.

    Für die Bauherrschaft wäre ein unabhängiger Baubetreuer (auch: Bauüberwacher, Bauherren-Berater, Baubegleiter) der richtige Fachmann.

    Baut man mit einem Architekten, wird er diese Aufgabe übernehmen; sofern ihm die Bauphase Bauüberwachung übertragen wird. Kunden von Fertighausfirmen und Massivhaus-Anbietern müssen sich anderweitig umsehen. Es gibt einige Organisationen, die eine unabhängige Baubetreuung anbieten: freie Ingenieurbüros, Bauherrenvereine wie der „Verband privater Bauherren e.V.“, „Bauherrenschutzbund e.V.“ oder „Verein Wohnen im Eigentum e.V.“. Auch TÜV und Dekra bieten einen Baubegleiter-Service, genauso wie die Verbraucherverbände. Man hat die Qual der Wahl, und alle Anbieter verfügen über ausgemachte Fachleute.

    Beauftragt man einen dieser Fachleute, kann man sicher sein, dass diese im Gegensatz zu den Baufirmen weder Zeitdruck noch wirtschaftliche Interessen im Hinterkopf haben, sondern direkt die Interessen ihrer Aufftraggeber. Aber welche Leistung kann oder sollte man beauftragen?

    Die komplette Bauzeit beaufsichtigen zu lassen wäre das sicherste; der Baubetreuer nimmt Baustellentermine seiner Erfahrung gemäß wahr, es gäbe da keine feste Anzahl. Er weiß, welche wichtigen Arbeiten unbedingt und intensiv zu beaufsichtigen sind und welche er eher nach und nach begutachtet – er wird oft an der Baustelle zu finden sein.

    Die Beauftragung fester Besichtigungstermine ist nicht viel unsicherer. Diese Termine werden so gewählt, dass man wichtige Bauarbeiten und Bauabschnitte begutachtet, bevor sie durch Folgearbeiten verdeckt werden. Nicht zu empfehlen wäre die Beauftragung einer festen Anzahl von Baustellenterminen; die Anforderungen an Baustellen sind unterschiedlich; manche Ausführungsarten müssen intensiver und mehrmals beaufsichtigt werden – die Gefahr ist gegeben, dass die vereinbarten Termine verstrichen sind (d.h., der Auftrag ist erledigt) und wichtige zu beaufsichtigende Bauarbeiten stünden noch aus.

    Baubetreuer nach Berufshaftpflicht-Versicherung fragen

    Baubetreuer sind auch nur Menschen, machen Fehler, manchmal unkonzentriert, Mängel werden nicht erkannt. Wer kümmert sich dann um die Folgen, muss die Bauherrschaft mit den Mängeln leben oder bleibt gar auf eventuellen Kosten sitzen?
    Generell bleibt die Haftung des Mangelverursachers bestehen, er wird immer als erstes angesprochen werden, wenn es um die Mangelbehebung geht – die Beaufsichtigung durch einen Baubetreuer ändert da nichts. Wie die Bauunternehmer haften Baubetreuer für ihre Leistung. Werden nachträglich – d.h. auch nach Abschluss seiner Leistung – doch Mängel erkannt, muss der Baubetreuer dafür sorgen, dass diese behoben werden – ohne Nachforderungen, ohne finanzielle Folgen für die Auftraggeber. Es ist deshalb ratsam, den Baubetreuer nach einer Berufshaftpflicht-Versicherung zu fragen; kann er diese nicht nachweisen, sollte sich die Bauherrschaft nach einem andern Baubetreuer umsehen. Die Gefahr wäre zu groß, dass eine mangelhafte Leistung des Baubetreuers zu einer finanziellen Belastung für die Auftraggeber führen könnte.


    Unabhängiger Baubetreuer - Wie rechnet sich das?

    Einen unabhängigen Baubetreuer zu engagieren ist wichtig und hilfreich, er gibt uns die Sicherheit, dass an der Baustelle alles gut gehen wird. Von allen „Das braucht Ihr unbedingt“-Tipps der Freunde und Bekannten ist der Baubetreuer wohl die besteInvestition. Ins Geld geht sein Honorar dann aber doch; es gibt eh schon so viele Nebenkosten, für Leistungen, die nicht im Vertrag vereinbart wurden. Wieviel wird uns der Baubetreuer kosten und lohnen sich diese Ausgaben am Ende?

    Der Baubetreuer prüft Dokumente auf Übereinstimmung

    Ein unabhängiger Baubetreuer hilft aber nicht erst mit Beginn der Bauzeit, weit vorher schon, vor Vertragsabschluss, kann er beauftragt werden, um Vertragsinhalte wie Gewährleistungsregeln, Terminplanung und die Bauleistungsbeschreibung zu prüfen. Gerade der Inhalt der Bauleistungsbeschreibung beeinflusst direkt die Kosten des Bauvorhabens. Dabei sind weniger die allgemeinen konstruktiven oder gestalterischen Aspekte wichtig, sondern – es mag paradox klingen – jene Leistungen, die in der Beschreibung gar nicht erst aufgeführt werden.
    Der Baubetreuer prüft z.B. die Zeichnungen und die Bauleistungsbeschreibung auf Übereinstimmung: Die Zeichnung zeigt im Wohnzimmer den gewünschten Kaminofen, aber steht der auch in der Beschreibung? Im Bad sind Badewanne, Dusche und, uns ganz wichtig, ein Bidet gezeichnet, findet man das alles auch in der Bauleistungsbeschreibung?

    Baubetreuer warum rechnet sich das?

    Vor Vertragsabschluss kann man diese und andere Wünsche verhandeln und in den Kaufpreis einbeziehen. Bemerkt man erst später, dass Bauleistungen nicht vereinbart wurden, werden die Kosten für – das heißt dann Sonderwünsche“ – viel höher. Laien können eine Bauleistungsbeschreibung nicht auf Vollständigkeit überprüfen; ein Baubetreuer hilft also schon vor Baubeginn, Geld zu sparen.
    „Ja halt“ sagt jetzt der Bauherr „ ich bezahle also dem Baubetreuer Geld, damit er mich darauf hinweist, das ich eigentlich noch mehr Geld für mein Haus ausgeben muss – rechnet sich das?“
    Das rechnet sich; wenn man sich eine gewisse Ausstattung wünscht, sollte diese von Anfang an einkalkuliert werden. Dem Baubetreuer zahlt man, sagen wir drei Stunden für die Prüfung der Bauleistungsbeschreibung; ein Ingenieur könnte dafür rund 100.-€ / Stunde verlangen. Die nachträgliche Beauftragung eines Bidets, die nachträgliche Herstellung eines Kaminanschlusses kosten weit mehr als das Honorar für die Prüfung.

    Nachbesserung rechtzeitig erkannter Mängel geht zu Lasten des Handwerkers

    Ähnlich kann man das für die Leistungen des Baubegleiters während der Bauzeit sehen; die Nachbesserung rechtzeitig erkannter Mängel geht zu Lasten des Handwerkers, zu spät erkannte Mängel und Terminverschiebungen werden eine Last für die Bauherrschaft.

    Die zu erwartenden Kosten für eine unabhängige Baubetreuung sind selbstredend vom beauftragten Leistungsumfang abhängig. Als Richtwert kann man 10% der Bausumme annehmen; bei einer Bausumme von 250.000 € käme man auf ein Baubetreuer-Honorar von ca. 2.500,-€. Stundensätze bewegen sich erfahrungsgemäß im Rahmen von 75,- bis 100,- € / Stunde (Über- und Unterschreitungen dieser Erfahrungswerte sind möglich).


    Unabhängiger Baubetreuer - Wo finde ich den geeigneten?

    Mancher Bauherr bevorzugt den persönlichen Austausch mit einem freiberuflichen Bauberater, der andere fühlt sich mit einem großen Institut im Rücken sicher, ein weiterer schätzt den Austausch Gleichgesinnter in einem Bauherrenverein. Wo beginnt man mit der Suche nach einem unabhängigen Baubetreuer, damit man den passenden findet?

    Baucontrolling, Baubegleitung, Bauberatung, Baubetreuung

    ...wird in einem breiten Spektrum von verschiedenen Instituten und Fachleuten angeboten. Es ist recht einfach, einen Baubetreuer zu finden, der zu einem passt.

    • Freiberufliche Baubetreuer findet man in den Architekten- und Ingenieurskammern der Bundesländer. Alle Kammern sind im Internet vertreten und bieten bequeme Suchfunktionen nach Ort, Betätigungsfeld der Mitglieder etc.
    • Öffentlich bestellte und freie Sachverständige des Bauwesens werden in den Architekten- und Ingenieurskammern gelistet
    • TÜV und DEKRA bieten Privatkunden Baucontrolling von der Einzelleistung bis zum Komplettpaket
    • Private Bauherrenvereine, der bekannteste bundesweit tätige Verein ist der VPB-Verein privater Bauherren e.V.


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