Hausbau Grundlagenerarbeitung - Wie mache ich es richtig?
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Hausbau Grundlagenerarbeitung - Wie mache ich es richtig?


Den größten Fehler, den nahezu alle Bauinteressenten beginnen, ist jener, mit dem Ende, denn am Anfang zu beginnen.

Deshalb sollte jeder Bauwillige zuvorderst seine finanzielle Situation klären; erst die genau Kenntnis seiner Geldmittel versetzt ihn in die Lage, im Rahmen seiner Wünsche/Möglichkeiten in Runde 2 – Beratungsgespräche mit verschiedenen Anbietern – einzutreten. Hierzu ist es sinnvoll, ein Gespräch mit einem unabhängigen Finanzmakler zu führen; die eigene Bank kann im zweiten Schritt als Referenz dienen. Unabhängige Finanzmakler haben, wie der Name schon sagt, die ganze Palette der Möglichkeiten vor sich, während Bankenberater ausschließlich auf eigene Programme, max. noch auf die, der zumeist angeschlossenen Versicherungen, zurückgreifen können. Weiters haften sie für Beratungsfehler – noch keiner kann sagen, wie der jetzt bei Banken durch den Gesetzgeber durchgesetzte Beratungsschein sich entwickeln wird und ob wirklich Beratungsfehler monetär aufgefangen werden.

Wahl der Bauweise


Ist der finanzielle Hintergrund geklärt, steht die Frage der Bauweise zur Klärung an. Möchte ich ein Fertighaus oder doch eher ein massiv gebautes Haus? Will ich selbst darin wohnen, soll es vermietet werden? Besteht die theoretische Chance, dass ich das Haus zu einem späteren Zeitpunkt „X“ verkaufen werde? Auch diese Fragen lassen sich im zuvor genannten Finanzierungsgespräch klären, denn der Makler/Banker kennt die Bewertungskriterien wie kein Zweiter, weiß, wie Fertighäuser bzw. Massivhäuser im Kreditgeschäft bewertet werden.

Ist Punkt 1+2 geklärt, muss sich jeder Bauherr klar machen, dass ein Haus „X“ immer einen Preis „X“ kosten wird; bei max. 3 seriösen Anbietern wird der Preis um +/- TEUR 5 – 10, je nach Ausstattung, variieren. Der Bauherr, der ausschließlich auf den Preis schielt und in Zeiten „Geiz ist geil“ einen Mercedes zum Preis eines Trabbis zu kaufen sucht, wird die gerechte Beute seiner Machenschaften. Will heißen, es ist sehr wahrscheinlich, dass er massive Probleme während der Bauphase zu bewältigen hat, bishin zu Insolvenzen. So ist es vielen Bauherren mit der „DM - Deutschen Massivhaus“ ergangen, um nur eine zu nennen (Ca. 250 Betroffene Bauherren. Weitere Infos siehe Deutsche Massivhaus); in der Branche ist bekannt, dass noch Etliche folgen werden, die der gleichen Preispolitik folgen, wie die DM.

Der nächste Fehler liegt in der Bewertung Quantität / Qualität. Viele Bauherren neigen dazu – nach dem Motto „je mehr, je besser“ – sich selbst mit Anbieteranfragen zu überhäufen. Sehr schnell – jeder Angefragte möchte natürlich die Chance auf einen Auftrag wahren – kommt der Interessent an seine Grenzen, verliert den Überblick. Es gibt einige Dinge im Leben, die sich nicht wirklich ändern, auch wenn uns die Werbung da zu einer anderen Bewertung bewegen will. Es macht keinen Sinn, mehr als 5 Anbieter einer Richtung (Fertighaus/Massivhaus) zu Beratungsgesprächen/Angeboten aufzufordern – es gibt unzählige Möglichkeiten im Netz, seriöse Anbieter herauszufiltern; manchmal reicht ein Blick auf die Seite eines Baubiologen und manchmal schlicht der Gang ins nächste Neubaugebiet. Am Wochenende trifft man dort viele Bauherren und sie teilen gerne ihre Erfahrungen mit dem jeweiligen Baupartner. So ganz nebenbei – es kommt kein Interessent auf die Idee, 5 Architekten mit der Entwicklung seines Hauses zu beauftragen!

Eine weitere, zunehmende Unart ist der Versuch etlicher Interessenten, ein Haus via email zu kaufen. Nichts, aber auch gar nichts kann das persönliche Beratungsgespräch ersetzen. Nicht allein der Preis für ein Haus ist entscheidend, auch die Bauweise (Kalksandstein, Poroton, Porenbeton etc.) Ausstattungsmerkmale, Bauzeiten und Sicherheiten, um nur einige Aspekte zu nennen, müssen sich im Preis wiederfinden. Der Bau eines EFH/RH/DHH ist die vermutlich größte Investition der meisten Bauherren. Diesen Vorgang wie den Erwerb eines Massenproduktes zu betreiben, ist in aller Regel der erste Schritt ins Verderben.

Wahl des geeigneten Baupartners

Liegen alle Angebote vor – mancher Anbieter trennt sich übrigens aufgrund vorstehender Denkweise einiger Bauherren nicht von seinen Plänen – greift erneut ein altes, aber wahres Prinzip. Das billigste und das teuerste Angebot sollten direkt in die Ablage „P“ wandern, nur mit den verbliebenen 3 Anbietern in engere Verhandlungen eintreten. Dabei darf das Augenmerk nicht ausschließlich auf den Preis ausgerichtet sein – immer vorausgesetzt, dass die Angebote max. im Bereich +/- TEUR 5-10 abweichen. Es gilt zu bedenken, dass seriöse Verkäufer, den Bauherren bis zum Einzug begleiten. Je nach Hausgröße + Dauer der Beratungsgespräche vor Baubeginn, kommen da schnell 10 – 12 Monate zusammen. Dies setzt voraus, dass die „Chemie“ zwischen den Beteiligten stimmen muss. Probleme, welche unweigerlich während der Bauphase auftreten (am Bau sind über 40 Menschen beteiligt und Jeder hat einmal einen schlechten Tag), überwunden werden können.


In der Findungsphase mit den verbliebenen 3 Anbietern ist dringlich der Gang zur Hausbank angesagt mit der Bitte im Gepäck, die Creditreform, Schimmelpfennig oder vergleichbare Institute um eine Handelsauskunft zu ersuchen. Der Bankberater darf dem Bauinteressenten die Auskünfte zwar nicht aushändigen (Datenschutz), er wird aber im Sinne seines Kunden eine verlässliche Aussage treffen, mit welchem der Anbieter weitere Verhandlungen sinnvoll sind und wo es besser ist, aus den Verhandlungen auszutreten. Viele, selbst ernannte „Helfer“ irren sich in diesem Punkt, wenn sie suggerieren, dass ausschließlich die textl. Passagen aussagekräftig sind. Jede Handelsauskunft ist überschrieben mit einer Folge von 3 Zahlen; bspw. 123. Anhand dieser Ziffern läßt sich für jeden Banker die wirtschaftliche Stabilität des angefragten Unternehmens über einen längeren Zeitraum ablesen.

Vergleich der vorliegenden Baubeschreibungen und Vertragsgestaltung

Ist auf diese Weise sicher gestellt, dass die verbliebenen Anbieter auf wirtschaftlich gesunden Füßen stehen, müssen die Baubeschreibungen verglichen werden. Das ist in der Tat manchmal verwirrend – als Anhaltspunkt kann aber dienen, dass seriöse Unternehmen immer nach der gültigen DIN arbeiten; die meisten haben auch eine vom TÜV geprüfte Baubeschreibung. Es muss also nicht bis ins Kleinste geklärt werden, ob nun mit 220 oder 240 mm Mineralwolle gedämmt wird. Dagegen ist es wichtig, die für einen persönlich wichtigen Positionen wie bspw. Rollläden oder KfW-Status im Preis enthalten sind. Als Faustregel gilt immer und überall: „was nicht in der Baubeschreibung oder im ergänzenden Vertrag schriftlich festgehalten ist, wurde nicht gekauft“ Wer dann immer noch unsicher ist, kann das Angebot von einem Bausachverständigen prüfen lassen. ABER Achtung: in Deutschland ist der Begriff des Sachverständigen nicht geschützt. Es sollte sich beim Sachverständigen daher um einen, von der Handwerkskammer bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln!

In diesem Zusammenhang ein Hinweis: Immer ´mal wieder wird davon abgeraten, mit Franchiseunternehmen zu bauen. Kaum ein bundesweit arbeitendes Unternehmen baut ohne Franchiser, weil sich die Arbeiten am Bau ansonsten nicht zuverlässig organisieren lassen => bspw. Bauleiter; btw. auch nahezu jeder örtliche Anbieter vergibt einzelne Gewerke an fremde Unternehmen. Diese Vorgehensweise – abseits dessen, dass sie das Unternehmen auf gesundem Sockel hält, da das Risiko auf mehrere Schultern verteilt wird – birgt dieses Geschäftsmodell für die Bauherren kein Risiko; es ist heutzutage gängige Praxis. Seriöse Unternehmer kontrollieren ihre Franchiser auf Solvenz und nicht nur darauf – im eignen Interesse; schließlich fällt eine negative Bewertung immer auf den Auftragnehmer zurück und seltents auf den Franchiser. Gleiches trifft auf Aussagen hinsichtlich psychologisch geschulten Verkaufspersonals zu. Kein seriöses Unternehmen kauft sich Verkäufer über das Qualitätsmerkmal „psychologisch geschult“, denn die Verkäufer sind das Aushängeschild des Unternehmens, repräsentieren das Unternehmen und - jeder gute Verkäufer lebt mehrheitlich von Empfehlungen. Diese lassen sich schwerlich erzielen, wenn der Verkäufer einzig auf einen Auftrag schielt und dabei die Sorgfalt außen vor läßt. Allerdings wird jeder Bauherr auf genau jene Verkäufer treffen, wenn einzig „Geiz ist geil“ seine Antriebsfeder ist.

Vielleicht hat sich der Bauherr für einen Anbieter – den für ihn richtigen Baupartner – entschieden, ist es wichtig auf die Vertragsgestaltung zu achten. Der Bauherr sollte darauf achten, dass der Vertrag im Verhältnis zum Bauherren nach BGB abgeschlossen wird; das Verhältnis Anbieter zu den Handwerkern wird nach der VOB/B geregelt – lässt sich der Bauherr ausschließlich auf die VOB/B ein, kann er u.a. die Abnahme nicht verweigern. Verträge nach BGB dagegen gewährleisten bspw., dass der Anbieter das Bauvorhaben mängelfrei übergeben muss, bevor er die Schlußrechnung stellen darf. Jeder im Baurecht bewanderte Jurist kann dem interessierten Bauherren erklären, ob vor Gericht nach VOB oder BGB geurteilt wird; nur hat der Bauherr bis zu diesem Zeitpunkt zumeist eine lange Wegstrecke zurückgelegt. Richtig ist dagegen, darauf zu achten, dass bei Fertigstellung Rohbau nicht mehr als 50-55% der Kaufpreissumme durch den Bauherren zu zahlen sind.



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