BGB Werkvertragsrecht - Das stabile Gerüst
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BGB Werkvertragsrecht


Bauverträge zwischen Verbrauchern und Unternehmern werden im Wesentlichen durch das sogenannte Werkvertragsrecht geregelt, das sind die §§ 631-651 des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB.

Das BGB-Werkvertragsrecht bietet ein grobes aber stabiles Gerüst für den Inhalt von Werkverträgen


Im ersten Paragraphen des Werkvertragsrechts, im §631, wird der Sinn eines Werkvertrages einfach und klar formuliert: Der Unternehmer ist zur Herstellung des versprochenen Werkes verpflichtet, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung.

Nach Herstellung des Werkes und vor der Vergütung steht die Abnahme (§640 BGB). Der Bauherr bescheinigt dem Unternehmer durch die Abnahme, dass seine Leistung die zugesicherten Eigenschaften hat und sie nicht mit Mängeln behaftet ist; für die Mängelfreiheit, das ist ein wichtiges Recht des Bauherrn, muss der Unternehmer haften.

Folgende rechtliche Wirkungen sind mit der Abnahme verbunden


 Die Vergütung wird fällig. Die Verjährungsfrist für die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn beginnt (Dauer fünf Jahre). Die Umkehr der Beweislast tritt ein; vor Abnahme muss der Unternehmer die vertragsgemäße mangelfreie Erfüllung seiner Leistung beweisen - nach Abnahme muss der Bauherr etwaige Mängel beweisen. Die Gefahrtragung geht auf den Bauherrn über; vor Abnahme trägt der Bauunternehmer das Risiko der zufälligen Zerstörung seiner Leistung durch unabwendbare Ereignisse, wie z.Bsp. Feuer oder Unwetter. Das heißt, er muss sein zerstörtes Werk (Maurer die Wände, Zimmermann den Dachstuhl, ...) auf eigene Kosten wiederherstellen. Die Abnahme ist also die zentrale Vorschrift im Werkvertrag; der Besteller muss sich das Werk genau ansehen, etwa erkannte Mängel auflisten und den Unternehmer am besten schriftlich zur Nachbesserung auffordern. Wenn Sie trotz erkannter Mängel die Abnahme erteilen, verlieren Sie alle Mängelansprüche.

Andererseits darf die Abnahme nicht unnötig verzögert werden. Der Unternehmer kann dem Bauherrn deshalb eine Frist zur Abnahme setzen; hält der Bauherr diese Frist nicht ein, gilt das Werk als abgenommen und mangelfrei. Weiterhin darf die Abnahme wegen unwesentlicher Mängel nicht verweigert werden.

Festgestellte Mängel müssen vom Unternehmer behoben werden, dem Unternehmer steht dabei generell das Recht zur Nachbesserung (Nacherfüllung nach BGB) zu. Der Bauherr kann dem Unternehmer eine Frist zur Mängelbehebung setzen.

Führt die Nachbesserung nicht zum vertraglich vereinbarten Ergebnis, steht es gem. §634 BGB dem Auftraggeber frei, sich entweder selbst um die Mangelbeseitigung zu kümmern und die Kosten hierfür dem Unternehmer in Rechnung zu stellen (Selbstvornahme nach BGB), die Vergütung zu mindern (Minderung nach BGB) oder vom Vertrag zurückzutreten.

Was aber kann als Mangel bezeichnet werden? Das Werkvertragsrecht geht darauf nur ungenau ein. So gilt ein Werk als mangelfrei, wenn es „die vereinbarte Beschaffenheit“ hat, es sich „für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet“.

„Vorausgesetzt“ und „vereinbart“ deuten auf ein Erfordernis hin, das nicht gesetzlich gefordert ist, sich aber aus Gründen der Nachweisbarkeit – was genau wurde vereinbart und was wurde vorausgesetzt – aufdrängt: die Schriftform des Bauvertrages.

Was sollte in einem Werkvertrag schriftlich festgehalten werden?


Vertragspartner
Vollständige Firmenbezeichnung, bzw. Vor- und Nachnamen und genaue Adressen. Leistungsumfang
Hier wird bezugenommen auf Angebot oder Baubeschreibung, gültige Baupläne sollen mit Planbezeichnung und Datum einbezogen werden.

Fristen
Festgehalten werden können Termine für Arbeitsbeginn und, wenn möglich –ende. Darauf achten, dass Fristen immer als Einzeltermine mit genauem Datum vereinbart werden.
Termine nicht in Verbindung mit anderen Ereignissen vereinbaren; etwa „Baubeginn am xx.xx.xxxx, spätestens 2 Wochen nach Kranstellung.“, „Baubeginn 5 Werktage nach Vermessung am xx.xx.xxxx“. Ändert sich der Termin des verbundenen Ereignisses, sind auch alle weiteren Termine hinfällig.
Vorleistungen aus dem Verantwortungsbereich des Bauherrn werden terminiert. Fristen können nur dann eingehalten werden, wenn der Bauablauf nicht gestört wird. Der Auftraggeber muss sich deshalb im Klaren sein, dass nach Baubeginn keine Änderungen am Vertragsinhalt (=Ausführung des Hauses) vorgenommen werden sollten. Die vereinbarten Termine wären dann bedeutungslos.

Vergütung
Datum des Angebots, Betrag in Buchstaben und Zahlen, MWSt. muss beinhaltet sein. Ein Zahlungsplan wird klar nachvollziehbar formuliert, wobei Vorauszahlungen des Bauherren vermieden werden sollten.
Der Zahlungsplan beinhaltet Raten, die abhängig vom Baufortschritt (Baugrubenaushub, Rohbaufertigstellung, ...) fällig sind. Ein Teilbetrag vor Baubeginn ist üblich, danach nur Zahlungen nach erfolgter Leistung vereinbaren, z.B. „...% der Vertragssumme nach Fertigstellung der Kellerdecke“. Darüber hinaus können bei Bedarf vielfältige Zusatzvereinbarungen getroffen werden: Vertragsstrafen, Sicherheitsleistungen, die Verteilung der Kosten für Baustrom- und Wasser, besondere Art der Ausführung.
Nicht bei allen Werkverträgen wird aber all das benötigt. Was letztlich detailliert vereinbart werden sollte, hängt weitgehend von Ihrem Vertragspartner ab; da gibt es verschiedene Möglichkeiten:

Handwerker-Vertrag
Sie beauftragen einzelne Handwerks-Unternehmen mit klar umrissenen Aufgaben. Beispiel: Der Dachdecker soll das Dach neu decken.

GU-Vertrag
Der Generalunternehmer liefert Bauhandwerks- und Planungsleistungen; Sie bestellen beim GU ein Haus für Ihr Grundstück.

Fertighaus-Vertrag
Sie bestellen bei einer Fertighausfirma ein Fertighaus für Ihr Grundstück. Bauträgervertrag

Sie erwerben bei einer Bauträgergesellschaft ein Grundstück mit projektiertem Haus.






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