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Pflichten des Bauherren - Alles was Sie wissen müssen


Themen in diesem Artikel

  • Bauherrenpflichten - Wer bestimmt die?
  • Bauherrenpflichten im Zusammenhang mit vereinbarten Fristen?
  • Fristen im Werkvertrag - Wo finde ich die?

  • Als Bauherr hat man vielfältige Pflichten; die Zahlungspflicht, Pflicht zur Abnahme, Mitwirkungspflicht etc. - nach Vertragsabschluss und während der Bauzeit. Es entstehen der Bauherrschaft aber schon Pflichten in der Vorphase eines Vertragsabschlusses. Das BGB führt in § 311 Abs. 2 Nr.1 Folgendes auf: „Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs.2 entsteht auch durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen“. Was muss die Bauherrschaft beachten, um nicht schon vor Vertragsabschluss in die Mühlen der Gesetze zu geraten?

    Bauherren verschaffen sich im Vorfeld einer konkreten Entscheidung einen Überblick über in Frage kommender Anbieter; die passende Fertighausfirma, den passenden Massivhausanbieter oder den richtigen Architekten. Man geht also vorvertragliche Verhandlungen ein – einen Vertrag schließt man ja nicht gleich ab, man bespricht sich, möchte sich kennenlernen, möchte auswählen, mit wem man eventuell einen Vertrag eingehen könnte, deshalb „vorvertraglich“.

    Auf gefährliches Eis begibt sich der Bauherr hier immer dann, wenn er beim Gesprächspartner konkrete Absichten äußert, einen Vertrag einzugehen. „Wir sind eigentlich zufrieden. Könnten Sie uns schonmal die Zeichnungen und Beschreibung mitgeben, das vereinfacht die Verhandlungen mit der Bank. Nächste Woche melden wir uns wieder.“ So oder ähnlich wird gerne geflunkert, um an Zeichnungen oder Visualisierungen von in Frage kommenden Häusern zu kommen, man möchte gerne 1:1 vergleichen können. „Weißt Du was, Schatz, wir gehen jetzt mit diesen Plänen zur anderen Firma, mal sehen, was die uns anbieten.“

    Aber halt: Durch die Vertragsverhandlungen befinden sich Anbieter und Bauherrschaft schon in einem vorvertraglichen

    Schuldverhältnis. Die erste Firma kann auf Grund der Aussagen eigentlich davon ausgehen, dass das nette Paar überzeugt war, einen Vertrag eingehen zu wollen und geht Vorleistungen an: Kalkulationen, etwaiges Überarbeiten der Grundrisszeichnungen. Hier kann Schadenersatz drohen; zum einen – entscheidet man sich für einen Konkurrenten – hat die Bauherrschaft die Verhandlungen ohne wichtigen Grund abgebrochen und die Erstattung etwaiger Vorleistungen könnte verlangt werden. Zum zweiten kann das Weitergeben vertraulicher Unterlagen (Zeichnungen, Beschreibungen, Angebotspreise) rechtlich als geschäftsschädigend verfolgt werden.
    Die Bauherrschaft hätte so nicht mit Rücksicht auf die Interessen des Hausanbieters gehandelt und gegen die Schutzpflichten nach BGB § 241 verstoßen.

    Weiterhin hat die Bauherrschaft Informations-, und Aufklärungspflichten. Hat man noch kein Grundstück, ist aber vorab an momentan angesagten Architekturmoden und Angeboten interessiert, sollte das im Gespräch erwähnt werden. So gibt es keinen Zweifel, wohin das Gespräch führt. Das Gleiche betrifft Auskünfte über die Finanzierung und Eigentumsverhältnisse: Führt man die Gespräche etwa für die Eltern? Der reiche Onkel wäre eigentlich der Bauherr. „Das Haus, das wir umzubauen planen, gehört uns leider noch nicht.“

    Also: Vertrauen bieten (und einfordern). Darüber hinaus ist es jedem gestattet, Verträge nach Belieben aufzusetzen und wieder zu verwerfen (vor Vertragsschluss!).


    Bauherrenpflichten - Wer bestimmt die?

    Was habe ich als Bauherr noch zu erledigen, damit ich den Baubeginn nicht gefährde – wie muss ich dem Unternehmer zuarbeiten?

    Aus einem Werkvertrag erwachsen Pflichten für beide Vertragsseiten; das sind zum einen die sog. Grundpflichten, wie sie im BGB-Werkvertragsrecht genannt werden. Die Grundpflichten entstehen quasi automatisch; der Bauherr erwartet eine mangelfreie Leistung, der Unternehmer nach Abnahme die vereinbarte Vergütung.

    Darüber hinaus wird der Unternehmer von der Bauherrschaft gewisse Leistungen fordern, ohne deren Erledigung mit dem Bau gar nicht erst nicht begonnen werden kann. D.h., bevor der Unternehmer überhaupt seiner vertraglich geschuldeten Grundpflicht „Haus bauen!“ nachkommen kann, steht der Bauherr in der Pflicht.
    Vor Baubeginn ergeben sich gewöhnlich folgende Bauherrenpflichten:

    - Beschaffen von Bebauungsplan und amtlichem Lageplan (schon vor dem Bauantrag zu leisten)
    - Herrichten des Grundstücks
    - Baugrundgutachten einholen
    - Beantragen der Hausanschlüsse
    - Gebäudeeinmessung
    - Beantragen von Baustrom und -Wasser
    - Je nach Vertrag Einholen von Baugenehmigung und Statik

    Manche der aufgelisteten Aufgaben können vertraglich dem Unternehmer, gerade Firmen aus der Region der Baustelle, übertragen werden (gegen Vergütung versteht sich); der Bauherr kann dann unbesorgt davon ausgehen, dass das Richtige getan wird – die Firma macht das in diesem Falle entsprechend der eigenen Ansprüche, kann später nicht meckern: „Das passt nun überhaupt nicht, da müssen wir teuer nacharbeiten.“

    Bauherrenpflichten im Zusammenhang mit vereinbarten Fristen?

    Einige Bauherrenpflichten müssen vor Baubeginn erbracht werden. Im Vertrag wird dafür fast immer eine Frist gesetzt. Das ist erstmal ganz richtig so, gibt dem Bauherrn eine Zeitvorgabe, nach der er sich richten kann. Was, wenn die Zeit nicht reicht?

    Ein guter Werkvertrag wird Pflichten und Termine für Bauherren genau auflisten. Kompliziert wird es dann, wenn die vorgegebene Frist zur Erledigung der Bauherrenaufgaben in direktem Zusammenhang mit dem Termin einer Pflicht des Unternehmers steht – in der Praxis eigentlich immer. Der Unternehmer möchte verständlicherweise mit dem Bau erst beginnen, wenn dies rechtlich und technisch möglich ist und bindet deshalb den Baubeginn an die Erledigung der Bauherrenpflichten.

    Ein Beispiel aus der Baupraxis erläutert diese Sachlage; die folgenden Terminvereinbarungen stammen aus einem gewöhnlichen GU-Werkvertrag:

    „Der Auftragnehmer beginnt mit den Arbeiten spätestens 4 Wochen nach Vorlage der Baugenehmigung.“ ist unter der Rubrik „Termine“ zu finden. Unter „Bauherrenpflichten“ steht: 2.„Spätestens 4 Wochen vor Baubeginn legt der Auftraggeber dem Auftragnehmer Nachweise über vor.“ Wenn man genau nachrechnet, müssten die Bauherrenaufgaben also spätestens bei Erteilung der Baugenehmigung vertragsgemäß abgeleistet sein.

    Da stellt sich bei der geschilderten Zusammenstellung unweigerlich die Frage: „Bis wann genau muss ich denn jetzt meine Pflichtenliste abgearbeitet haben..., weiß ich denn, wann die Baugenehmigung erfolgt?“

    Ein Baugenehmigungsverfahren kann zwischen 4 und 8 Wochen dauern, bei gewissen Verfahren auch kürzer.

    Womöglich reicht die Verfahrensdauer der Bauherrschaft bei aller Gewissenhaftigkeit nicht aus, die Pflichten in der Zeit zwischen Einreichen des Bauantrags und Baubeginn vertragsgemäß zu erledigen. Der Vermesser kann Ihnen eventuell erst einen Termin in Wochenabstand anbieten, die Herrichtung des Grundstückes dauert ein paar Tage, der städtische Versorgungsbetrieb macht Ihren Baustellenanschluss gewöhnlich nicht von heute auf morgen...

    Bei derart verfassten Fristen laufen Sie also Gefahr, dass die gesamte Terminplanung über den Haufen geworfen wird – und der Vertrag gibt Ihnen die Schuld. „Wollten Sie nicht vor drei Wochen schon mit dem Haus fertig sein? Jetzt müssen wir noch einen Monat Miete dranhängen!“ „Wollten wir, aber der Baustrom kam zu spät und auf das Baugrundgutachten mussten wir warten.“

    Besser für die Bauherren ist eine Vereinbarung, die einen realistischen Zeitpuffer zwischen Bauherrenpflichten und Baubeginn vorsieht. Nicht zuletzt bleibt so dem Unternehmer Zeit, vor Baubeginn alles zu prüfen.

    Fristen im Werkvertrag - Wo finde ich die?

    In einem Werkvertrag finden sich Aufgaben und Fristen für den Bauherren am besten übersichtlich in einer eigenen Rubrik, z.B. „Pflichten des Auftraggebers“.

    Eventuell stehen diesbezügliche Angaben in den AGB des Vertrages. Prüfen Sie die Formulierungen; sind diese zu unbestimmt (z.B: „...verpflichtet sich der Auftraggeber, alles Nötige zu veranlassen...“), lassen Sie eine eigene Rubrik in den Vertrag aufnehmen.

    Fehlen Vorgaben zu Bauherrenpflichten und -fristen komplett, muss man unbedingt nachfragen und die Fristen gemeinsam schriftlich im Vertrag festlegen. Ohne vertraglich formulierte Fristen mag sich der Bauherr freier fühlen, kann er doch seine Zeit nach Gutdünken einteilen – der Hausbau wird aber zeitlich darunter leiden, der Baubeginn und mithin der Einzug wäre kaum planbar.


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