Baunebenkosten und Grunderwerbsteuer
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Baunebenkosten und Grunderwerbsteuer


Anbieter von Fertig- oder Massivhäusern, bzw. deren VerkäuferInnen, lassen häufig unterschiedliche Aussagen zu den zu erwartenden Baunebenkosten in ihre Beratungsgespräche einfließen. Auch lesen wir vergleichbare Aussagen in diesem Forum, was uns dazu veranlaßt hat, einen Überblick der Baunebenkosten aufzustellen, um Bauinteressenten ein gewisses Maß an Planungs-/Finanzierungssicherheit an die Hand zu geben; Nichts ist ärgerlicher/teurer als eine Nachverhandlung mit dem Kreditgeber.

Direkte Baunebenkosten:
Grundstück - 3,5 bzw. 4,5% Grunderwerbsteuer - Notarkosten, ca. 1,5% ( 3 x Eintragung ins Grundbuch (1. Auflassungsvormerkung, 2. Eigentumsübergang, 3. Eintragung der Grundschuld) Finanzierung - evtl. Beratungs-/Abschlußkosten Finanzierung - Bereitstellungszinsen Bauvorbereitung - Vermessungsleistung (qualifizierte Lagepläne / Höhenvermessung / Absteckung / Vermessung des Gebäudes) - Geologisches Bodengutachten - Bereitstellung der Anschlüsse für Bauwasser / Baustrom sowie die Verbrauchskosten - Kosten der Baustelleneinrichtung (z.B.: Maschinen, Gerüste, ggfs. Bereitstellung von Unterkünften, WC-Anlagen) - Bauherrenhaftpflichtversicherung, Gebäude- und Feuerversicherung Erdbau – bei ebenem Grundstück und ohne Aufbauten (Altimmobilien) - Eventuelle Maßnahmen aus Bodengutachten, z.B. Bodenaustausch oder zusätzlicher Kieskoffer - Aushub und Abtransport des überschüssigen Erdreichs - Abfuhr von Bauschutt während der Bauphase - Innere Erschließung (Schmutz-/Regenwasserleitungen) - Revisionsschächte, Rigole bzw. Versickerungsschacht Hausanschlusskosten - Strom/Gas/Wasser/Telekom - Anschluss an die Kanalisation (Entwässerung/Regenwasser) Gebühren - Kosten der Baugenehmigung - Gebühren (für Hausnummer, Genehmigung Entwässerung, Baugenehmigung) - Abnahme der Entwässerungsleitung - Schornsteinfeger (Abnahme des Schornsteins / Gasanlage - Achtung Gebühr fällt 2 x an) - Katasteramt (Übernahme der Daten des Vermessers in die Liegenschaftskarte)

Indirekte Baunebenkosten:
Haus - Maler-/Tapezierarbeiten & Bodenbeläge - Polster in Höhe € 3-5000,00 für Bemusterungszukäufe, zumeist Sanitärausstattung Außenanlagen - Außenanlagen (Pflasterungen) - Terrasse (Erdarbeiten, Platten) - Garage Insgesamt ca. € 30- 40.000,00.

Einige, der oben genannten Positionen sind bei seriösen Anbietern bereits in deren Leistungsumfang enthalten; andere wiederum nicht. Diese Liste soll interessierten Bauherren helfen, ihre Finanzierung/Kosten im Auge zu behalten.

Abschließend noch ein Hinweis zur Tendenz bei der Grunderwerbsteuer. Hier sind zwei Aspekte besonders erwähnenswert:
Die einzelnen Bundesländer dürfen den Tarif durch das Föderalismusreform-Begleitgesetz selbst bestimmen. Berlin hatte dies bereits zum 1.1.2007 genutzt, um den seit 1998 bundeseinheitlichen Satz von 3,5 % auf 4,5 % anzuheben. Mit Hamburg kam seit dem 1.1.2009 mit ebenfalls 4,5 % ein weiterer Stadtstaat hinzu, weitere Bundesländer werden vermutlich noch folgen. Der deutsche Fiskus darf auch dann auf die Herstellungskosten Grunderwerbsteuer verlangen, wenn das Grundstück zuvor in Eigenregie erworben wurde (EuGH, Urteil v. 27.11.2008, C - 156/08). Denn die Belastung von Bauherren mit Grunderwerb- und Umsatzsteuer verstößt nicht gegen das EU-Recht. Deutschland ist nicht daran gehindert, beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks künftige Bauleistungen in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen und somit einen Vorgang zusätzlich mit weiteren Steuern zu belegen. Das EuGH-Urteil bestätigt die zunehmende Tendenz, das Gesamtobjekt der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen. Ausgehend von der verschärften Rechtsprechung durch den BFH (z.B. Urteil v. 23.8.2006, II R 42/04, BFH/NV 2007 S. 760 und Beschluss v. 2.4.2009, II B 157/08, BFH/NV 2009 S. 1146) erfassen Finanzämter verstärkt den Wert der Gegenleistung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG von Grund und Boden plus des nachfolgend errichteten Gebäudes, es kommt also zunehmend zur Besteuerung des schlüsselfertigen Werks.

Eine getrennte Behandlung und damit Steuer nur auf den Grund und Boden kommt _nur noch_ in Betracht, wenn Neubesitzer selbst nach einer passenden Baufirma Ausschau halten und hierbei keine Verbindung zum Verkäufer des Grundstücks besteht.


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