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Verkehrswert bei Gebäuden und Objekten


Themen in diesem Artikel

  • Immobilienbewertung
  • Kreditsicherung
  • Grundschuld
  • Beleihungswert
  • Objektwert einer Immobilie
  • Kreditabsicherung

  • In den Artikeln dieser Rubrik hat das HAUSBAU-FORUM Infos zum Verkehrwert einer Immobilie zusammengestellt.

    Wenn es um den Verkehrswert einer Immobilie geht, dann ist damit nicht weniger als ihr tatsächlicher Marktwert gemeint. Dieser Begriff spielt in der Baufinanzierung eine erhebliche Rolle, denn er muss zum Beispiel dann festgestellt werden, wenn ein Gebäude als Kreditsicherung beliehen wird.

    Aber auch bei noch nicht bebauten Grundstücken wird der Verkehrswert errechnet, denn auch solche Liegenschaften können für die Ausfallssicherung eines Kredits verwendet werden.

    Selbstverständlich handelt es sich beim Verkehrswert nicht um irgendeine willkürliche Zahl. Er wird vielmehr von ausgewiesenen Sachverständigen mit bewährten statistischen Verfahren ermittelt und am Ende dieses Prozesses mit einem so genannten Wertgutachten festgestellt.

    Immobilienbewertung

    Nicht nur wenn sie eine Immobilie erwerben wollen ist der Wert wichtig, auch wenn sie ein Haus bauen möchten, sollten sie sich schon mal informieren, nach welchen Kriterien und Methoden ihr Eigenheim später mal bewertet wird. Dies ist wichtig für die richtigen Investitionen.

    Die Immobilienbewertung ist heutzutage ein eigener Geschäftszweig geworden. Sogenannte Facility Manager überprüfen risikoreiche Objekte für Banken, ebenso Immobilien für Manager und Geschäftsführer. Diese haben schon früh entdeckt, dass die Investierung in ein gutes Objekt, Jahre später einen großen Gewinn bedeuten kann. Ein Gespräch mit einem Immobilienprofi kann für spätere Gewinne also nicht schaden.

    Je nach Immobilie oder Gutachter gibt es verschiedene Bewertungsverfahren. Für Objekte in Städten ist meist der Marktpreis relevant, der über Fragebögen oder über die gespeicherten Verträge im Grundbuch ausgewertet wird. Dies sind dann in der Regel die verschiedenen Quadratmeterpreise. Anhand diesen kann man sich bei Immobilien mit verschiedenen Eigenschaften orientieren. Natürlich sind dies nur Durchschnittswerte, da sie meist für ein ganzes Stadtgebiet angegeben werden.

    Da es am Land kaum solche Erhebungen gibt, muss man auf andere Methoden zurückgreifen. Makler orientieren sich gerne an Mieteinnahmen und aktuellen Baukosten der vorhandenen Wohnfläche.

    Bei einer fachmännischen Bewertung steht das Thema „Energie“ an oberster Stelle. Ausschlaggebend sind nicht nur die derzeitigen Energiepreise sondern auch der Wunsch der Wärmedämmung und der niedrige Energieverbrauch. Wer auf diesen Punkt achtet, kann selbst später mal viel an Energiekosten einsparen.

    Materialien spielen auch hierbei eine große Rolle. Holz wird höher eingestuft als Metall, weil es mehr Wohngefühl vermittelt und beständiger ist. Ebenso ist Metall schwerer zu ersetzen.

    Die Infrastruktur und zukünftige Baupläne sind auch ein sehr wichtiger Punkt. Bei umliegenden Grundstücken in kleinen Orten kann man leicht herausfinden, was damit in Zukunft passiert. Dies beeinflusst nämlich sehr den Wert der Immobilie.

    Dann gibt es noch die Aspekte die man bei bestimmten Situationen des Käufers beachten muss. Spezielle Anpassung der Einrichtung können einen Wert natürlich steigen lassen, ebenso aber sinken, weil der Käufer es als störend empfindet.

    Schon vor der Hausbaufinanzierung sollte abklärt werden, was später mal mit dem Objekt passieren soll. Planen zum Beispiel die Erben jetzt schon, es später mal zu verkaufen, sollte man dies in die Bewertung einfließen lassen. Weil dies wieder bares Geld wert sein kann.



    Kreditsicherung

    Als Kreditsicherung werden in Deutschland bestimmte Rechtsgeschäfte bezeichnet.

    Mit einer Kreditsicherung wird von den kreditgebenden Instituten sichergestellt, dass der Kreditnehmer über die wirtschaftliche Fähigkeit verfügt, den gewährten Kredit mitsamt den anfallenden Zinsen zurückerstatten zu können.

    Der Kredit wird also mit bestimmten Vermögenswerten besichert, damit im Fall der Fälle von der Bank darauf zurückgegriffen werden kann. Es besteht aber auch die Option, dass ein Dritter dieser Leistungspflicht nachkommt.

    Die Kreditsicherung dient den Geldinstituten zur Minimierung des Risikos. Rechtlich gesehen wird die Kreditsicherheit im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) behandelt und spielt in den Bereichen Pfandrecht, Hypothek, Eigentumsvorbehalt und Bürgschaft eine Rolle. In diesem Fällen kommt erst dann ein rechtswirksames Geschäft zustande, wenn eine Kreditsicherung nachgewiesen werden kann.

    In Deutschland gibt es keine Vorschriften, die vonseiten des Geldinstituts eine Kreditsicherung verlangen. Es existieren demzufolge keine Kriterien, wann eine solche Absicherung jedenfalls zu erfolgen hat.

    Es ist aber im Sinn der Banken, auf eine Kreditsicherung zurückzugreifen. Für eine Reduzierung des Ausfallsrisikos spielt in diesem Zusammenhang auch die Bonität oder Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers eine große Rolle. Je nachdem, wie eine Bonitätsprüfung ausfällt, gestaltet sich die individuelle Kreditsicherung.

    Von kreditgebenden Anstalten werden unter anderem sogenannte Sicherungsübereignungen, eine Bürgschaft, Sicherungsabtretungen von Forderungen, Eigentumsvorbehalt sowie Pfandrechte an beweglichen Sachen oder Grundstücken als Sicherheiten akzeptiert.

    Im Bereich „Pfandrechte an Grundstücken“ handelt es sich bei der Kreditsicherung um eine Renten- oder Grundschuld, um eine Reallast oder um eine Hypothek. Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind diese als sogenannte Sachsicherheiten oder auch als originäre Sicherheiten betitelt.

    Grundschuld

    Die sogenannte Grundschuld ist in Deutschland Bestandteil des Sachenrechts.

    In ihm wird die Grundschuld als dingliches Recht definiert, demzufolge aus einem Grundstück, einer Immobilie oder anderem Wohneigentum eine Zahlung in einer bestimmten Höhe gefordert werden kann bzw. gefordert wird.

    Im Rahmen der Baufinanzierung wird die Grundschuld als ein Element der Kreditsicherheit akzeptiert. Zu diesem Zweck wird sie im Grundbuch in der Abteilung III vermerkt. Hier erfolgt auch eine Eintragung der Nebenleistung und der dinglichen Zinsen (Grundschuldzinsen).

    Außerdem ist sie abstrakt, was bedeutet, dass die Grundschuld keine Abhängigkeit zum Umfang oder Bestand des damit gesicherten Darlehens aufweist. Aus diesem Grund kann sie auch alleinig genutzt und übertragen werden oder auch als Sicherheit für zusätzliche Forderungen verwendet werden. Im Gegensatz dazu ist ihre Alternative, die Hypothek, akzessorisch, weshalb im Allgemeinen die Grundschuld der Hypothek als Kreditabsicherung bevorzugt wird.

    Die Grundschuld wird in zwei Arten differenziert. Bei der sogenannten Briefgrundschuld erfolgt nicht nur eine Eintragung ins Grundbuch. Vielmehr stellt das Grundbuchamt in einem solchen Fall auch einen sogenannten Grundschuldbrief aus. Dieser Brief stellt ein Wertpapier dar, der in der rechtlichen Praxis die Grundschuld repräsentiert. Im Gegensatz dazu wird die Buchgrundschuld nur grundbüchlich vermerkt.

    Wird ein Recht auf die Grundschuld im Grundbuch eingetragen, so gilt es zu beachten, dass ein bereits bestehendes Recht Vorrang hat. Kommt es beispielsweise zu einer Zwangsversteigerung der betreffenden Immobilie, dann werden die Gläubiger in dieser Reihenfolge ausgezahlt. Dieser Umstand führt dazu, dass Banken für eine Kreditabsicherung meist auf eine erstrangige Grundschuld bestehen.

    Beleihungswert

    Mit dem Beleihungswert wird der Wert einer sogenannten Kreditsicherheit benannt.

    Dieser Fachterminus aus dem Bankenwesen bezeichnet in dieser Hinsicht die prognostizierte Höhe der Wahrscheinlichkeit, dass sich dieser Wert auf lange Sicht gesehen zu jedem gewünschten Zeitpunkt auslösen lässt.

    Der Beleihungswert spielt für Banken und andere Kreditinstitute vor allem bei der Immobilienfinanzierung eine große Rolle.

    Rechtliche Reglements setzten für den Beleihungswert außerdem einen bestimmten maximalen Betrag fest, der die Obergrenze für gewährte Kredite kennzeichnet. Einschlägige Regelungen sind in unter anderem im Paragraph 16 Absatz 2 und 3 Pfandbriefgesetz (PfBG) aus dem Jahre 2005 festgelegt. Demgemäß ist der Beleihungswert ein gleichbleibender Wert, der für die Laufzeit des Kredits einen von etwaigen Preisschwankungen unabhängigen Verkehrswert beschreibt. Daraus ergibt sich, dass der Beleihungswert als sichere Mindestgrenze für diesen Verkehrswert angesehen wird. So ist es untersagt, dass der Beleihungswert den mittels bestimmter Verfahren ermittelten Marktwert des Objekts nicht übersteigt.

    Die Legaldefinition für den Beleihungswert stellt ihn als Immobilienwert dar, „der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann."

    Ein ausgewiesener Fachmann muss die betreffende Immobilie bewerten und diesen Vorgang dokumentieren. Außerdem ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass nach Ablauf von drei Jahren bei beliehenen Wohnhäusern erneut der Beleihungswert überprüft wird. Eine Voraussetzung ist unter anderem auch, dass für diese Immobilien eine ausreichende Versicherung gegen Schäden gegeben ist.

    Werden Wohnimmobilien zur Besicherung eines Kredites herangezogen, dann muss Eigenkapital im Ausmaß von 35 Prozent der Kreditsumme vorhanden sein.

    Objektwert einer Immobilie

    Der Objektwert einer Immobilie stellt ihren Verkehrswert dar, den sie prinzipiell erzielen kann.

    In der Folge sagt der Objektwert aus, wie hoch die Darlehenssumme im Rahmen einer Baufinanzierungsmaßnahme maximal ausfallen kann. Aus diesem Grund kommt dem Objektwert in diesem Segment eine Hauptrolle zu. Es handelt sich hier um den Bereich der Kreditsicherung, denn der Objektwert eines Gebäudes beeinflusst zum einen die Konditionen, zu welchen der Vertrag abgeschlossen wird, zum anderen eben auch die gewährte Kredithöhe.

    Im Allgemeinen existieren daneben aber noch vier weitere Motive, warum der Objektwert einer Immobilie von Interesse ist. Es kann sich dabei entweder um den Verkauf oder eine Vermietung des Wohngebäudes handeln. Aber auch im Falle einer Erbschaft und einer damit im Zusammenhang stehenden Auszahlung an andere Mitglieder einer Erbgemeinschaft oder auch bei einer Scheidung kommt es auf den Objektwert eines Wohngebäudes an.

    Für die Inanspruchnahme einer kreditbasierenden Baufinanzierung wird bei einer Kreditabsicherung der momentane Objektwert der Immobilie festgestellt, indem ein vom kreditgebenden Geldinstitut beauftragter Gutachter den Objektwert nach bestimmten festgelegten Kriterien beurteilt. Die Kosten dieser fachkundlichen Schätzung muss der Darlehensnehmer tragen. Sie stellen ein Element der sogenannten Effektivzinsen dar und finden damit Eingang in die Gesamtkosten der Baufinanzierung.

    Je nachdem, zu welchen Ergebnis der Gutachter kommt, fällt die Höhe der gewährten Kreditsumme aus.

    Beim Objektwert gilt es zu beachten, dass eine Abänderung von einschlägigen gesetzlichen Regelungen oder auch eine Änderung in den Bestimmungen über die Bebauung einen beachtlichen Einfluss auf den Objektwert haben können. Aus diesem Grund empfiehlt sich eine in regelmäßigen Abständen erfolgende Neuermittlung.

    Kreditabsicherung

    Eine Kreditabsicherung ist so definiert, dass im Falle eines Ausfalls der Wert der sogenannten Kreditsicherheiten der gesamten geltenden Kreditsumme entspricht und die Summe des vergebenen Kredits ablösen kann.

    Kreditinstitute bestimmen die Ausgestaltung der Kreditsicherheiten. Sie unterliegen dabei den Bestimmungen im Kreditwesengesetz (KWG). Dort ist unter anderem gesetzlich verpflichtend geregelt, dass eine Bank einen Kreditnehmer während der vereinbarten Laufzeit auf seine Bonität hin überprüfen muss. Außerdem darf eine Bank erst dann einen Kredit an einen Kunden vergeben, wenn auch im Vorfeld seine Bonität als mindestens ausreichend bewertet wurde.

    Als eine Kreditabsicherung werden von Banken zum Beispiel Abtretungen von Forderungen, selbstschuldnerische Bürgschaften und Ausfallbürgschaften, die Grundschuld, Grundpfandrechte oder Sicherungsübereignungen akzeptiert.

    Aber auch der Kreditnehmer hat die Möglichkeit, sich gegen nicht vorhersehbare Geschehnisse abzusichern. Es handelt sich dabei um Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Unfall und Todesfall.

    Der Kreditnehmer sichert sich dabei durch Abschluss der sogenannten Restschuldversicherung gegen einen Ausfall seiner Kreditratenzahlungen ab. Tritt ein solches unerwartetes Ereignis ein, dann zahlt in der Folge die Versicherung die restlichen Tilgungsraten.

    Eine Kreditabsicherung in Form einer Restschuldversicherung kann verschieden ausgestaltet werden. Als komplette Kreditabsicherung versichert sie zum Beispiel gegen Arbeitslosigkeit und -unfähigkeit, eine unfallbedingte Invalidität und den Todesfall des Kreditnehmers.

    Bei der Standardlösung einer Kreditabsicherung wird auf eine Versicherung bei Verlust des Arbeitsplatzes verzichtet.

    Als dritte Alternative wird hinsichtlich der Kreditabsicherung von Versicherungen auch eine sogenannte Mindestabsicherung angeboten, welche ausschließlich auf den Todesfall beschränkt bleibt.

    Eine vollständige Kreditabsicherung ist für den Kunden in jedem Falle kostenintensiver als die Minimallösung.
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