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Kreditarten bei der Baufinanzierung und Hausfinanzierung


Themen in diesem Artikel

  • Der Fremdwährungskredit
  • Familiendarlehen
  • Annuitätendarlehen
  • Tilgungsaussetzung
  • Vorausdarlehen
  • KfW-Förderbanken
  • Euribor-Darlehen
  • Cap-Darlehen
  • Ratentilgungsdarlehen
  • Realkredit
  • Blankokredit
  • Bausparsofortfinanzierung
  • Negativdarlehen
  • Wohnriester
  • Teilvariable Darlehen
  • Variable Darlehen
  • Personalkredit
  • Modernisierungsdarlehen
  • Forward-Darlehen
  • Anschlussfinanzierung
  • Vollfinanzierung
  • Ratenkredit
  • Festzinsdarlehen
  • Kombidarlehen
  • Flex-Darlehen
  • Konstantdarlehen

  • Hier bietet das HAUSBAU-FORUM reichlich Informationen zu unterschiedlichen Arten von Krediten. Wer für ein Bauvorhaben einen Kredit aufnehmen will, der wird zuerst feststellen, dass das Angebot in dieser Hinsicht enorm umfangreich und unübersichtlich ist.

    Generell lassen sich die für eine Baufinanzierung interessanten Kredite in festverzinsliche und in variable Kredite unterteilen. Je nach Risikofreude des Bauherrn wählt er hier zwischen gleich bleibenden Zinsen oder Zinssätzen, die sich regelmäßig an den derzeitigen Markt anpassen.

    Daneben existieren auch Kreditarten, die sowohl dem Sicherheitsbedürfnis als auch der Flexibilität eines Kreditnehmers entgegenkommen. Diese Produkte, zum Beispiel das Kombi-Darlehen, sind in der breiten Öffentlichkeit noch relativ unbekannt. Aber es rentiert sich auf jeden Fall, sich beim kreditgebenden Institut über solche Kreditarten zu informieren.

    Der Fremdwährungskredit

    Die aktuellen Spritpreise, teuere Lebensmittel etc. machen uns das Leben nicht gerade einfach. Neben den ganzen Verpflichtungen möchte man doch noch ein bisschen Spaß am Leben haben und sich auch etwas gönnen. Ein neues Auto oder Wohnräume kann man sich heut zu Tage fast nur noch mit einem Kredit leisten. Der klassische Kredit für den Hausbau ist der Baukredit. Es gibt aber noch etliche andere Formen die besser zu einem passen.

    Eine Möglichkeit ist zum Beispiel der Fremdwährungskredit. Dieser wird in einer fremden Währung angelegt. Ein gutes Beispiel ist der YEN. Durch ein niedriges Zinsniveau kann man ziemlich Kosten sparen. Einige wechseln die Währungen zu den verschiedenen Zeitpunkten auch hin und her. Solange man nicht in die heimische Währung zurück wechselt oder besser gesagt switcht, muss man dies auch nicht versteuern. Dies hat ein deutsches Gericht entschieden und es ist somit eine Erleichterung für den Kreditnehmer

    Da es sich um ein Spekulationsgeschäft handelt, ist es natürlich auch mit Risiken verbunden. Wenn der Wechselkurs ziemlich schnell ansteigt muss man auch mit höheren Raten rechnen, da der Wert der fremden Währung natürlich steigt. Umgekehrt ist es aber genauso. Wenn man Glück hat, sinkt der Wert und die Raten werden niedriger. Es ändert sich jetzt nicht generell an den Kreditzinsen etwas, sondern es geht darum, dass man den die Fremdwährung für die Rückzahlung ja kaufen muss.

    Ein zweites Problem ist, das Zinsänderungsrisiko. Da Zinsen nur für maximal 24 Monate fixiert werden, ist das Risiko groß, dass man nach einer Zinsanpassung drauf zahlen muss. Steigen die Zinsen, erhöht sich gleichzeitig die Schuld. Hat man aber ein gutes Gespür und wechselt rechtzeitig in eine andere Währung mit niedrigen Zinsen, hat man weniger Risiko. Ebenso sollte man schon vor Abschluss beachten, dass man im Notfall auch mit den Euro Zinsen die zwei bis drei Prozent höher sind zurückzahlen kann.

    Bei Fremdwährungskrediten gibt es zwei Möglichkeiten zur Rückzahlung

    Es gibt einen Tilgungskredit. Man zahlt eine monatliche Rate die sowohl einen Teil der zahlenden Zinsen und einen Teil zur Tilgung der Schuld dient. Dann gibt es noch den endfälligen Kredit. Dieser wird mit zwei Verträgen abgeschlossen. Einen sogenannten Geldanlagevertrag und den Schuldvertrag. Bei dieser Variante zahlt man einerseits den Betrag für die Zinsen und einen anderen Betrag spart man sich als Tilgungsträger an. Am Ende kann man mit dem angesparten Tilgungsträger den kompletten Kredit begleichen.

    Beim endfälligen Kredit hat man noch das weitere Risiko, dass man eventuell am Ende der Laufzeit zu wenig Geld gespart hat. Daher sollte man immer vom schlimmsten Fall ausgehen und mit schlechten Zinserträgen rechnen. Sollte dann doch noch Geld übrig bleiben kann man den Kredit ja früher zurück zahlen. Ebenso kann man einen zeitlichen Puffer einbauen, in dem man Rückstände begleichen kann

    Auch beim Thema Fremdwährungskredit sollte man auf einen Fachmann nicht verzichten. Als Laie kann man ganz schön auf die Nase fallen, wenn man sich nicht die nötigen Informationen holt, die sehr kompliziert sein können. Zudem gibt es nie eine Garantie. Analysen zurückliegender Entwicklungen sagen leider gar nichts aus, da morgen schon alles anders sein kann.

    Voreilige Schlüsse sind bei Krediten immer sehr risikoreich. Besonders Kleingedruckte Absätze sollte man genauest studieren. Die Risiken sollten offen auf den Tisch liegen und auch darüber diskutiert werden. Ein Kreditinstitut ist nur dann seriös, wenn es auch die negativen Seiten eines Angebotes erwähnt. Lieber etwas mehr Zeit in Anspruch nehmen und bessere Vergleiche aufstellen, als zu schnelle, unüberlegte Entscheidungen.

    Familiendarlehen

    Von einem Familiendarlehen wird dann gesprochen, wenn eigene Familienangehörige, Verwandte oder auch Freunde dem Bauherrn ein Darlehen gewähren.

    Auf diese Finanzierungsart wird vor allem dann zurückgegriffen, wenn die von einem Kreditinstitut erforderte Eigenkapitalquote – es handelt sich dabei um mindestens zwanzig Prozent – nicht erreicht werden kann.

    Häufig wird ein Familiendarlehen dann gewährt, wenn künftig von einem Familienmitglied ein Erbe erwartet wird, dieses Geld aber bereits früher benötigt wird. Das Familiendarlehen wird vor allem von der familiären Vertrauensbasis getragen, denn sowohl der Zinssatz als auch die gewährte Kredithöhe sind alleinig Sache der beiden beteiligten privaten Parteien.

    Prinzipiell besteht die Möglichkeit, ein zinsloses Familiendarlehen zu vergeben. Aber auch bei einem Familiendarlehen sollte auf einen schriftlich niedergelegten Vertrag bestanden werden, der zumindest folgende Elemente enthalten sollte: die Darlehenshöhe, den vereinbarten Zinssatz sowie die Art und Weise der Darlehenstilgung.

    Ein solches Darlehen muss aber in jedem Fall getilgt werden. Für den familieninternen Darlehensgeber gilt es unbedingt zu beachten, dass die Einnahmen durch die Zinsen wie auch andere Arten der Zinseinnahmen versteuert werden müssen. Falls keine oder eine ungenügende Zurückzahlung erfolgt, handelt es sich aus Sicht des Finanzamtes um eine Schenkung und wird nicht mehr als Familiendarlehen definiert, womit folglich eine Schenkungssteuer fällig wird. Dem Rang nach erfährt das Familiendarlehen im Grundbuch einen Eintrag nach den Bankrechten.

    Banken bzw. Kreditinstitute werten ein Familiendarlehen als Fremddarlehen. Der Grund dafür liegt darin, dass diese Institutionen finanzielle Mittel, welche von einem dritten Geldgeber verliehen werden, immer als Fremdmittel definiert werden. Das bedeutet in der Folge, dass das Familiendarlehen nicht dem Eigenkapital zugerechnet werden kann.

    Annuitätendarlehen

    Das Annuitätendarlehen wird generell von konstant bleibenden Rückzahlungsraten über die gesamte vereinbarte Laufzeit hinweg charakterisiert.

    Mit Vertragsabschluss über ein Annuitätendarlehen findet gleichzeitig die Festsetzung des Zinssatzes statt, der – je nach vereinbarter Modalität – ebenfalls über die gesamte Laufzeit gleich bleiben kann.

    Der Vorteil eines Annuitätendarlehens liegt in der Tatsache begründet, dass es dem Kunden eines Kreditinstituts eine optimale Basis bietet, um die regelmäßig anfallenden Kosten, also die gleich bleibenden Raten, zu kalkulieren. Dieser Umstand führt dazu, dass Banken ihren Privatkunden bevorzugt ein Annuitätendarlehn gewähren. Das Annuitätendarlehen ist deshalb als die klassische Form der Finanzierung von Bauvorhaben zu bezeichnen. Im Rahmen der Baufinanzierung wird in der Regel ein Zinssatz entweder über fünf, über zehn oder über fünfzehn Jahre festgelegt. Nach dieser Zeitspanne muss mit der Bank bzw. dem Kreditinstitut erneut über den Zinssatz verhandelt werden, damit das Annuitätendarlehen weiterlaufen kann. Es besteht aber auch die Möglichkeit, den Darlehensvertrag zu kündigen.

    Die sogenannte Annuität stellt einen wirtschaftswissenschaftlichen Fachterminus dar, der eine gleichmäßig fließende Zahlung pro Jahr bezeichnet und die beiden Komponenten Tilgung und Zins beinhaltet. Bei einem Annuitätendarlehen kommt es mit der Zeit zu einer Veränderung der Relation von Zins- und Tilgungszahlung, da mit längerer Laufzeit erstgenannte abnimmt, während letztgenannte ansteigt. Dennoch bleiben bei einem Annuitätendarlehen die monatlich zu zahlenden Tilgungsraten über die ganze Laufzeit gleich hoch. Grund dafür ist die erwähnte Zunahme der Tilgungszahlung bei gleichzeitiger abnehmender Zinszahlung. Im Anfangsjahr sollte die Tilgung idealerweise ein Prozent der vereinbarten Kreditsumme betragen, während sie im letzten Jahr aufgrund der im Vorfeld getätigten Rückzahlungen idealtypischer Weise hundert Prozent der sogenannten Kreditrestsumme beträgt.

    Tilgungsaussetzung

    Eine Tilgungsaussetzung wird auch als Tilgungsersatz oder Festhypothek bezeichnet.

    Über die gesamte Zeitspanne der Laufzeit hinweg wird bei einer Tilgungsaussetzung lediglich die Bezahlung der Zinsen von der sogenannten Darlehenssumme fällig.

    Der Name dieser Art der Baufinanzierung ist missverständlich, denn er bedeutet nicht, dass bei knappen Geldressourcen die Ratenbegleichung ausgesetzt werden kann. Vielmehr verbirgt sich dahinter die Tatsache, dass die laufenden Rückzahlungsraten eines Darlehens usw. nicht bis zum Ende der Vertragslaufzeit vollständig zurückerstattet worden sind.

    Dies bedeutet, dass über die vertraglich vereinbarte Laufzeit lediglich die Zinsen anfallen, während sich die Darlehensschuld des Kunden in diesem Zeitraum aber nicht verringert. Die finanziellen Mittel, welche der Tilgung zugeführt werden sollten, werden in einen eigenen Topf eingezahlt und nach Ablauf des Darlehensvertrages der Tilgung zur Verfügung gestellt. Es kann sich hierbei um einen Bausparvertrag, eine Kapital bildende Lebensversicherung, einen Investmentfonds oder eine Rentenversicherung mit Kapitalwahlrecht handeln.

    Eine Tilgungsaussetzung bedeutet folglich auch immer eine Absicherung der Angehörigen, falls der Bauherr während der Vertragslaufzeit ums Leben kommt, denn eine zusätzliche Todesfallversicherung ist nicht mehr notwendig. Daneben spricht eine Tilgungsaussetzung auch Gewerbetreibende oder Investoren an, denn die Zinsen können steuerlich geltend gemacht werden, was mit der Verbesserung der Rendite einhergeht. Aus diesem Grund ist die Tilgungsaussetzung vor allem für die Zielgruppe „junge Familien“ sehr interessant. Bei einer Tilgungsaussetzung steht bei Vertragsabschluss die exakte Laufzeit und Zinsfestschreibung fest. Das Kennzeichen einer Tilgungsaussetzung ist eine indirekt erfolgende Tilgung. Diese Art der Baufinanzierung stellt das Gegenmodell zur klassischen Finanzierung von Bauvorhaben – dem immer wieder neu verhandelbaren Annuitätendarlehen – dar.

    Vorausdarlehen

    Bei einem Vorausdarlehen wird zeitgleich mit einem Kredit ein Bausparvertrag abgeschlossen.

    Dieser Bausparvertrag wird in der Folge als Tilgungsersatzleistung herangezogen. Die Voraussetzung für ein Vorausdarlehen ist die direkte Einlage von vierzig Prozent der vereinbarten Bausparsumme auf den Bausparer.

    Damit kann erstens ein Bausparvertrag rascherer zugeteilt werden und zweitens erfolgt nach dieser Maßnahme eine Ablösung des Vorausdarlehens durch einen regulär zu tilgenden Bausparvertrag. Bei diesem Modell überzeugt unter anderem der feste Zinssatz über den gesamten vereinbarten Zeitrahmen. Bis zur erfolgten Zuteilung gestaltet sich dieser in der Regel sehr günstig, danach profitiert der Darlehensnehmer von den regulären Zinsen bei einem Bausparkredit, welche ebenfalls günstig sind. Allerdings entsteht bei einem Vorausdarlehen ein Zinsverlust, der ebenfalls beachtet werden muss.

    Der Grund dafür liegt in der Tatsache begründet, dass die Anlage eines Bausparkapitals zu einem enorm geringen Guthabenzins erfolgt, die Aufnahme dieses Kapitals aber zu einem in Relation teureren sogenannten Vorausdarlehenzins geschieht. Damit kommt es bei einem Vorausdarlehen zu einer kostenintensiveren Effektivverzinsung als zum Beispiel bei einem Annuitätendarlehen. Daneben wird das Vorausdarlehen rascher getilgt und ist deshalb von hohen Rückzahlungsraten charakterisiert.

    Bei einem Vorausdarlehen gibt es außerdem unterschiedliche Variationen. Zum einen kann sich der Darlehensnehmer gegen die sofortige Auffüllung des Bausparvertrages entscheiden und einen herkömmlichen Ansparungsvorgang bevorzugen. Eine weitere Alternative stellt die Teilung der gesamten Summe, über welche das Vorausdarlehen läuft, dar. Bei diesem Modell geht es um die Minimierung der Rückzahlungsraten. Indem die Darlehensumme auf beispielsweise zwei oder drei hintereinander laufende Bausparverträge aufgeteilt und in der Folge getilgt wird.

    KfW-Förderbanken

    Hinter der Abkürzung KfW verbirgt sich die Bezeichnung „Kreditanstalt für Wiederaufbau“.

    Die KfW-Förderbanken unterstehen in rechtlicher Hinsicht dem deutschen Finanzministerium und sind als Anstalt öffentlichen Rechts konzipiert. Die KfW-Förderbanken wurden im Jahre 1948 gegründet. Ihren Hauptsitz hat die Kfw Bankengruppe in Frankfurt/Main.

    Niederlassungen unterhält sie in Bonn und Berlin. Heute stammt das Kapital dieser Förderbanken zum größten Teil vom Bund und die restliche Summe von den Bundesländern. Die vollständige Haftung für solche Förderkredite übernimmt die Bundesrepublik Deutschland. Ihre Zielsetzung war eine Belebung der damals daniederliegenden deutschen Wirtschaft. In Hinblick auf die Baufinanzierung kümmern sich die KfW-Förderbanken um die Förderung und Finanzierung von Wohnbau. Besonders in diesem Bereich, der von den KfW-Förderbanken als „Bauen, Wohnen, Energiesparen“ bezeichnet wird, bieten die KfW-Förderbanken den Deutschen eine große Palette an diversen Förderprogrammen.

    All diese Instrumente haben zum Ziel, Investitionen in wohnwirtschaftliche Immobilien zu finanzieren. Die Maßnahmen hierzu sind das Schaffen von Wohneigentum, das Forcieren von Wohnraumbau, der energiesparsam bilanziert, die Gebäude- und Wohnraummodernisierung, die Sanierung von Immobilien in energetischer Hinsicht sowie die Errichtung von Solarkollektorenanlagen. Seit dem Jahre 2006 fördern die KfW-Förderbanken mit einer Initiative namens „Wohnen, Umwelt, Wachstum“ die Minimierung von Kohlendioxyd. In diesem Rahmen werden pro Jahr eine Milliarde Euro zur Verfügung gestellt, welche an die Energiesparkriterien für KfW-40- sowie KfW-60-Häuser gekoppelt sind. Das bedeutet, wenn diese Vorgaben erreicht werden, kann ein solcher „Wohnen, Umwelt, Wachstum“-Kfw-Kredit in Anspruch genommen werden. Dieser Bereich wird der Inlandsförderung zugerechnet. Das Kreditverbriefungsprogramm PROVIDE transferiert das Risiko, welches im Rahmen der privaten Wohnungsbaudarlehen entsteht, in den Kapitalmarkt, um die KfW-Förderbanken zu entlasten.

    Euribor-Darlehen

    Euribor (Euro Interbank Offered Rate) bezeichnet den Zinssatz von Termingeldern in Euro im Segment des Interbankengeschäfts.

    Über vierzig Banken ermitteln Tag für Tag einen Durchschnittswert, der den Referenzzinssatz darstellt. Dies geschieht, indem diese Kreditinstitute Meldung über die Höhe des Zinssatzes machen, zu welchem sie die kurzfristigen Anlagen von Konkurrenz-Kreditinstituten verzinsen möchten. Im Allgemeinen hängt der Euribor von der EZB ab, er fällt oder steigt aber nicht analog zum EZB-Leitzins, da der Euribor in erster Linie mit dem geschäftlichen Gebaren der Geldinstitute in Zusammenhang steht.

    Bei einem Euribor-Darlehen wird den Kunden mit einem Aufschlag von 0,8 bis 0,9 Prozent von der Bank nun jenes Geld offeriert, welches andere Banken bei ihr in der kurzfristigen Form des Euribors angelegt haben. Eine Folge dieser Maßnahme sind vergleichsweise hohe Zinsen von rund zwei Prozent.

    Gerade in der Baufinanzierung stellt sich ein Euribor-Darlehen als günstige, aber auch risikoreiche Alternative dar. Die Ursache dafür liegt in der Tatsache begründet, dass der Zinssatz bei einem Euribor-Darlehen vierteljährlich geändert wird. Das bedeutet, dass der Bauherr zwar enorm von einem Euribor-Darlehen profitieren kann, aber über viel Kapital verfügen sollte. Die Banken minimieren das potenzielle Ausfallsrisiko ihrerseits, indem sie bei einer Baufinanzierung lediglich Kombinationen von Euribor-Darlehen und Festzinsdarlehen anbieten.

    Um gegen eine spontane Zinssteigerung gewappnet zu sein, kann ein Euribor-Darlehen zu jedem Quartalsende gekündigt werden. Aufgrund etwaiger Zinserhöhungen ist das Euribor-Darlehen für jene Bauherren interessant, die ihr Bauvorhaben auch problemlos mit einem herkömmlichen Festzinsdarlehen finanzieren könnten. Es wird empfohlen, die eingesparten Aufwendungen für die Zinsen einer frühzeitigen Darlehens-Tilgung zuzuführen.

    Cap-Darlehen

    Der Cap bezeichnet die Zinsobergrenze, welche bei einem Cap-Darlehen nicht überschritten werden darf. Außerdem ist ein Cap-Darlehen von einem variablen Zins gekennzeichnet.

    Die Zinsobergrenze ist erst dann wirksam, wenn sie sich über dem momentanen Marktzins hinsichtlich variabler Kredite befindet. Im Unterschied zu einem herkömmlichen Darlehen gelten die Zinssätze hierbei lediglich über wenige Monate und werden danach regelmäßig an einen bestimmten kurzfristigen Zinssatz angepasst. Häufig wird hierzu der Euribor herangezogen. Dank des vereinbarten Caps kann aber bei einem Cap-Darlehen ein überdurchschnittlicher Anstieg der Zinsen vermieden werden.

    Ein Cap-Darlehen ist eine Kombination aus einem Zinscap und einem Festzinsendarlehen. Ein Vergleich der Konditionen der einzelnen Cap-Darlehen gestaltet sich schwierig, da nur wenige Geldinstitute diese Darlehensform offerieren.

    Wenn zum Beispiel der Zinscap für ein Cap-Darlehen mit einer Laufzeit von fünf Jahren auf fünf Prozent festgelegt wird, dann spielt es für den Darlehensnehmer keine Rolle, wenn diese fünf Prozent in diesem Zeitraum einmal überschritten werden. Sehr wohl wirken sich aber gesunkene Zinsen für den Kunden aus. Aus diesem Grund spricht man bei einem Cap-Darlehen von einem begrenzten Zinsänderungsrisiko für den Bankkunden. Steigen die Marktzinsen, dann muss der geltende Festzins bei Darlehensabschluss höher sein als der Cap. Anderenfalls wäre ein festverzinsliches Darlehen einem Cap-Darlehen vorzuziehen.

    Im Gegensatz dazu ist bei sinkenden Marktzinsen ein Cap-Darlehen im Vergleich mit Darlehen ohne Zinsobergrenze immer kostenintensiver. Grund dafür ist die Cap-Prämie der Banken, welche die Kreditinstitute für einen allfälligen steigenden allgemeinen Zinssatz festlegen. Diese Prämie orientiert sich beim Cap-Darlehen nach seiner Laufzeit und Höhe sowie der Differenz zwischen dem vereinbarten Cap und dem allgemeingültigen Zinssatz.

    Ratentilgungsdarlehen

    Das Ratentilgungsdarlehen stellt eine Alternative zum herkömmlichen Annuitätendarlehen dar. Es ist gekennzeichnet von den über die gesamte Laufzeit in Relation zur Restschuld identisch bleibenden Tilgungsraten. Das bedeutet, dass die Raten von Jahr zu Jahr geringer werden. Der Grund dafür liegt in der Reduzierung der Zinskosten bei fortschreitender Tilgung.

    Das Hauptaugenmerk beim Ratentilgungsdarlehen stellt die Tilgungsrate und deren Begleichung dar, weshalb es sich hier um eine Art der Baufinanzierung mit geringer Zinsbelastung handelt. Kurz gesagt, verringert sich die finanzielle Belastung bei einem Ratentilgungsdarlehen im jährlichen Rhythmus, da die Tilgungsrate einmal im Jahr an den verbleibenden Betrag der Gesamtschuld angepasst wird.

    Für Kreditinstitute gibt es aus diesem Grund bei einem Ratentilgungsdarlehen weniger zu verdienen als bei anderen Darlehen. Diese Art der Baufinanzierung kostet wenig und bringt deshalb den Kreditinstituten im Vergleich zu anderen Darlehen weniger Geld ein, weshalb Banken Ratentilgungsdarlehen nur selten ihren Kunden anbieten.

    Wer sich für ein Ratentilgungsdarlehen interessiert, der sollte auch wissen, dass sie nur von Banken, aber niemals von einer Versicherungsanstalt oder einer Hypothekenbank offeriert werden.

    Aber auch für den Darlehensnehmer kann ein Ratentilgungsdarlehen eine ungewöhnlich hohe Belastung darstellen. Vor allem zu Beginn der Laufzeit handelt es sich beim Ratentilgungsdarlehen um eine kostenintensive Baufinanzierungsvariante, da es in dieser Periode von hohen Tilgungsraten – der Tilgungssatz beläuft sich bei einem Ratentilgungsdarlehen stets auf über ein Prozent – charakterisiert wird. Generell handelt es sich um hier trotz der hohen Anfangsbelastung um eine vergleichsweise günstige Finanzierungsvariante.

    Das Ratentilgungsdarlehen zielt insbesondere auf jene zukünftigen Bauherren ab, die in finanzieller Hinsicht im Laufe der Zeit einen größeren Spielraum erreichen möchten.

    Realkredit

    Der Begriff Realkredit gibt Auskunft über die Art und Weise der Kreditabsicherung.

    Ein Realkredit unterscheidet sich von einem Personalkredit durch eine langfristige Kreditabsicherung mittels Sach- oder Vermögenswerte. Darunter fallen Hypotheken, eine Grundschuld oder die Verpfändung von beweglichen Sachen, einem Grundstück oder Immobilien. Ein Realkredit findet seine Absicherung also durch ein Grundpfandrecht.

    Werden bewegliche Sachen zur Absicherung bzw. Beleihung des Realkredits herangezogen, so spricht man von einem Mobiliar- oder Lombardkredit. Zu diesen beweglichen Sachen oder Vermögenswerten zählen unter anderem Wertpapiere. Aus diesem Grund sind für einen Realkredit alternativ auch die Bezeichnungen Hypothekar-, Objekt-, Immobiliar- oder Grundkredit gebräuchlich.

    In der Regel wird im Grundbuch vermerkt, wenn eine solche Kreditabsicherung bestellt wurde. Dieser grundbüchliche Eintrag der Grundschuld wird nach dem Auslaufen des Kredits nicht automatisch obsolet. Die Grundschuld kann bei einem Realkredit vielmehr für einen neuerlich abgeschlossenen Kredit weiterverwendet werden. Außerdem gilt hinsichtlich der Beleihungswerte im Allgemeinen eine Beleihungsgrenze von sechzig Prozent.

    Das kreditgebende Institut achtet bei der Gewährung von einem Realkredit nicht auf die persönliche, sondern ausschließlich auf die ökonomische Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers.

    Prinzipiell existieren zwei verschiedene Arten, nämlich einerseits ein Realkredit mit variablem Zins und andererseits mit festem Zins.

    Bei einem variablen Zinssatz kann die Höhe der monatlichen Tilgungsraten nicht exakt eruiert werden, während ein fester Zinssatz genauer kalkulierbare Ratenzahlungen ermöglicht.

    Ein Realkredit mit Festzinssatz läuft generell über zehn Jahre. Welche dieser beiden Varianten gewählt wird, hängt von der momentanen Entwicklung der Zinsen sowie der Marktlage ab.

    Da sich der Realkredit mit seiner Langfristigkeit auszeichnet, wird er bevorzugt für Baufinanzierungen eingesetzt.

    Blankokredit

    Blankokredite werden ohne banküblich bewertete Sicherheiten vergeben. Dazu zählen Abtretungen von Lohn- und Gehaltszahlungen oder Bürgschaften. Aus diesem Grund ist eine einwandfreie Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers unabdingbar.

    Da auf eine grundpfandrechtliche Sicherung verzichtet wird, erfolgt auch kein Eintrag ins Grundbuch, was sich für den Kreditnehmer finanziell positiv auswirkt.

    Auf dem Markt kursieren daneben auch Darlehen, die lediglich teilweise besichert sind. Bei dieser Variante verfügt das Darlehen über einen sogenannten Blankoanteil oder ungesicherten Teil. Typische Blankokredite sind zum Beispiel Dispositions- oder Ratenkredite, aber auch das Limit einer Kreditkarte oder Mietavale stellen Blankokredite dar.

    Bei der Baufinanzierung ist die Vergabe der Blankokredite im Bausparkassengesetz geregelt. Des Weiteren ist auch gesetzlich reglementiert, wie viele Blankokredite eine Bausparkasse ausgeben darf. Gemäß Paragraph 7 Absatz 4 handelt es sich bei einem Bausparkredit dann um Blankokredite, wenn die Kreditsumme nicht mehr als 30.000 (früher 15.000) Euro beträgt.

    Auch Zwischenkredite können nach dem Bausparkassengesetz solche Kredite sein. In diesem Fall können sie über eine maximale Summe von 5.000 Euro vergeben werden. Das kreditgebende Geldinstitut verzichtet in diesem Fall auf eine Kreditabsicherung mittels Grundpfandsicherung, da es sich um einen relativ kleinen finanziellen Betrag handelt.

    Im Bereich der Baufinanzierung spielen Blankokredite in letzter Zeit auch bei sogenannten Modernisierungsdarlehen eine immer größere Rolle. Damit wird für den Kunden die Baufinanzierung finanziell gesehen günstiger.

    Die Vorteile der Blankokredite liegen für den Kunden in einer unbürokratischen Abwicklung. Von offizieller Seite wird das Argument angeführt, dass mit ihrer Hilfe die notwenige Sanierung des Immobilienbestandes vereinfacht wird, weshalb sie auch häufiger ausgeführt wird.


    Bausparsofortfinanzierung

    Die Bausparsofortfinanzierung wird auch als Bausparvorfinanzierung bezeichnet. Es handelt sich dabei um Kombinationen von Bausparverträgen mit einem Sofortdarlehen. Die Bausparsofortfinanzierung gilt als Alternative zum klassischen Annuitätendarlehen. Ihr Kennzeichen ist die Vorfinanzierung mithilfe eines neu abgeschlossenen Bausparvertrages, weshalb die Bausparsofortfinanzierung zur Kategorie der Vorausdarlehen zählt

    Die Bausparsofortfinanzierung eignet sich prinzipiell für sämtliche Arten der Baufinanzierung. Darunter fallen der Immobilienkauf, der Neubau oder auch Modernisierungsmaßnahmen. Ihr Funktionsprinzip gestaltet sich folgendermaßen: Der Kreditnehmer nimmt bei einem Geldinstitut einen Kredit über die sofort benötigte Summe auf. Im Anschluss wird die Höhe der Zinsen vereinbart. Die Tilgungsraten werden auf ein neues Bausparbuch eingezahlt. Nach der Zuteilung des Bausparvertrages tritt der herkömmliche Bausparvertrag an die Stelle der bis dato laufenden Bausparsofortfinanzierung.

    Vonseiten der kreditgebenden Institutionen wird eine Bausparsofortfinanzierung als für den Kreditnehmer kostengünstig und überdurchschnittlich sicher angepriesen. Diese Argumente sind dann stimmig, wenn die Effektivzinsen inklusiver allfälliger Provisionen, die Gebühren bei Abschluss eines Bausparvertrages und anderer Nebenkosten im Vorfeld sorgfältig miteinander verglichen werden.

    Hier muss auch darauf geachtet werden, dass Kreditinstitute mit zwei unterschiedlichen Effektivzinssätzen arbeiten dürfen. Für das Vorausdarlehen gilt ein anderer Effektivzinssatz als für das Bauspardarlehen. In der Folge muss der Kreditnehmer nicht mehr das Vorausdarlehen abbezahlen, sondern den vereinbarten Bausparvertrag erfüllen.

    Die einzelnen Anbieter unterscheiden sich hinsichtlich der Gesamtlaufzeit, der Tilgungsmodalitäten oder der Höhe der Abschlussgebühren.

    Vorteile einer Bausparsofortfinanzierung sind eine vollständige Zinssicherheit. Allerdings rechnet es sich vor allem erst ab einer sehr langen Laufzeit ab einer minimalen Dauer von circa zwanzig Jahren.

    Negativdarlehen

    Sogenannte Negativdarlehen zeichnen sich dadurch aus, dass sie in grundpfandrechtlicher Hinsicht keinesfalls ins Grundbuch eingetragen werden. Aus dieser Tatsache folgert bei einem Negativdarlehen auch sein großer Vorteil, denn mit der Unterbleibung dieses Eintrags entfallen die diesbezüglichen notariellen Kosten für den Darlehensnehmer.

    Der Darlehensnehmer muss für ein Negativdarlehen allerdings gewisse Eigenschaften mitbringen. Die Darlehenssumme darf zum Beispiel 15.000 Euro nicht überschreiten. Jedes Darlehen ab 15.000 Euro muss mit einem Eintrag ins Grundbuch einer Absicherung zugeführt werden.

    Des Weiteren kann der Fall eintreten, dass der Darlehensnehmer dennoch von offizieller Seite aufgefordert wird, einen Eintrag ins Grundbuch zu tätigen. Einer solchen Aufforderung muss der Darlehensnehmer unverzüglich nachkommen.

    Eine dritte Voraussetzung für die Inanspruchnahme von einem Negativdarlehen stellt das Verbot einer Beleihung oder Veräußerung der betreffenden Immobilie dar.

    Der Begriff Negativdarlehen bezieht sich ausschließlich auf eine Variante der Bauspardarlehen.

    Anstatt der Grundpfandrechte, die von Banken anerkannte Darlehenssicherheiten darstellen, verpflichtet sich der Darlehensnehmer bei einem Negativdarlehen zur sogenannten Grundschuldbereitstellung. Dafür gibt der Darlehensnehmer eine sogenannte Negativerklärung ab, welche sich auf die bankenintern nicht anerkannten Sicherheiten bezieht. Eine solche Erklärung beinhaltet, dass das betreffende Objekt nicht belastet werden darf. Anderenfalls verpflichtet sich der Negativdarlehen-Nehmer dazu, seine kreditgebende Bank davon unmittelbar in Kenntnis zu setzen. Außerdem darf der Darlehensnehmer maßgebliche Elemente einer Kreditsicherung nicht anderen Gläubigern zukommen lassen. Negativdarlehen eignen sich vor allem für Modernisierungs- oder Renovierungsvorhaben oder für eine Finanzspritze für Bauherren, die prinzipiell über genügend Eigenmittel verfügen und nicht mehr als ein Darlehen bis 15.000 Euro benötigen.

    Wohnriester

    Offiziell wird der Wohn-Riester als „Gesetz zur verbesserten Einbeziehung der selbstgenutzten Wohnimmobilie in die geförderte Altersvorsorge“ – oder kurz Eigenheimrentengesetz – bezeichnet. Der Wohn-Riester bezweckt vor allem eine optimierte Einbeziehung von persönlich bewohntem Immobilieneigentum in staatlich gefördertes Kapital der Altersvorsorge.

    Außerdem kann dieses Angebot mit Vorteilen steuerlicher Natur aufwarten, da für die Rückzahlungsraten ebenfalls eine Förderung geltend gemacht werden kann.

    Der Wohn-Riester bietet all jenen einen größeren Spielraum, die den Ruhestand im persönlichen Wohneigentum genießen möchten, aber nicht langfristige Ansparungen bewerkstelligen können.

    Der Wohn-Riester umfasst den Neubau oder den Kauf einer Immobilie, indem das sogenannte geförderte Altersvorsorgekapital dafür eingesetzt werden kann. Daneben wirkt sich der Wohn-Riester, wie bereits erwähnt, steuerlich günstig auf die Tilgungsraten für ein Baudarlehen aus. Zudem werden auch Genossenschaftswohnungen gefördert und es kann eine Entschuldung mithilfe des geförderten Altersvorsorgekapitals erfolgen.

    Anspruchsberechtigt sind deutsche unbeschränkt steuerpflichtige Staatsbürger, sofern sie auch die Voraussetzung der unmittelbaren Förderberechtigung erfüllen. Prinzipiell zählen dazu alle Renten- und Alterssicherungs-Verpflichteten. Aber auch Beamte, nicht bedürftige Arbeitslose sowie Erziehungsberechtigte von Kindern können vom Wohn-Riester profitieren.

    Für mittelbar förderberechtigte Ehepartner oder erwerbsunfähige oder -verminderte Frührentner gibt es Sonderregelungen für die Inanspruchnahme dieser Förderung.

    Der Wohn-Riester fördert finanzielle Mittel zum Erweb von selbst genutztem Immobilieneigentum. Das durch den Wohn-Riester geförderte Altersvorsorgekapital ist an das betreffende Wohnraumeigentum gebunden und wird auf ein sogenanntes Wohnförderkonto einbezahlt. Pro Jahr werden die dort befindlichen Summen um zwei Prozent erhöht. Daneben stellen diese Beträge die Basis der später erfolgenden nachgelagerten Besteuerung dar. Damit spielt beim Wohn-Riester die tatsächlich erhaltene Förderung eine Rolle und nicht der tatsächliche Nutzwert des Wohneigentums.

    Teilvariable Darlehen

    Bei teilvariablen Darlehen weist die Baufinanzierung einen festgesetzten und variablen Teil auf. Der Darlehensnehmer kann mit einem teilvariablen Darlehen einerseits eine relative Zinssicherheit sowie flexibel ausgestaltbare und gleichzeitig hohe Möglichkeiten einer Sondertilgung erzielen.

    Die kreditgebenden Geldinstitute bieten bei diesen Darlehen drei unterschiedliche Arten an. Zum einen stellt das Cap-Darlehen ein teilvariables Darlehen dar, zum anderen fallen auch sogenannte Kombi-Darlehen sowie Flex-Darlehen in diese Kategorie.

    Das Cap-Darlehen bietet flexible Tilgungsmöglichkeiten und wird vor allem dann abgeschlossen, wenn künftig mit einem gesunkenen Zinsniveau gerechnet wird. Bei dieser Form der teilvariablen Darlehen wird auf langfristig festgeschriebene Zinssätze verzichtet. Es erfolgt regelmäßig alle paar Monate eine Anpassung an das momentane Zinsniveau. Falls es zu einer überdurchschnittlichen Erhöhung der Zinsen kommen sollte, kommt die vereinbarte Zinsobergrenze, der Cap, zum Tragen. Dieser garantiert dem Darlehensnehmer, dass er keinesfalls mehr als die vereinbarte Zinsobergrenze bezahlen muss.

    Ein Kombi-Darlehen setzt sich aus einem festverzinslichen Annuitätendarlehen mit monatlicher Rückzahlungsrate sowie einem Sondertilgungsdarlehen mit variablen Zinsen zusammen. Es bietet dem Darlehensnehmer die besten Optionen bei der Sondertilgung.

    Das Flex-Darlehen sorgt im Gegensatz zu herkömmlichen Finanzierungsinstrumenten auf dem deutschen Markt für eine kurzfristige Zinsbindung. Alle drei Monate wird bei diesem teilvariablen Darlehen die Zinsbindung an den Euribor angepasst. Außerdem wird bei einem Flex-Darlehen auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet und es besteht die Option, das Flex-Darlehen in ein festverzinsliches Darlehen umzuwandeln.

    Die Vorteile eines teilvariablen Darlehens sind neben den flexibel wählbaren Sondertilgungen und der Sicherheit durch die partiell festgeschriebenen Zinsen auch die Verteilung der Darlehenssumme nach individuellen Gesichtspunkten bzw. Bedürfnissen.

    Variable Darlehen

    Auf dem Markt ist eine Vielzahl an variablen Darlehen erhältlich. Hinsichtlich der Baufinanzierung stellen variable Darlehen eine beliebte Alternative zum klassischen Annuitätendarlehen dar.

    Die diversen Modelle der verschiedenen Kreditinstitute weisen vor allem bei den variablen Darlehen beträchtliche Unterschiede bei den Zinsen auf. Das Kennzeichen von variablen Darlehen ist eine Koppelung der Zinssätze an Referenzzinssätze. Dies bedeutet für den Darlehensnehmer eine gewisse Sicherheit und Transparenz, denn damit können die variablen Darlehen hinsichtlich ihrer Zinssätze vom Verbraucher miteinander verglichen werden. Sind sie nicht von einer solchen Abhängigkeit charakterisiert, läuft der Darlehensnehmer Gefahr, dass die kreditgebende Bank die Zinssätze für diese Darlehen häufig nach oben, aber im Gegenzug so gut wie nie nach unten korrigiert.

    In der Eurozone orientieren sich variable Darlehen in der Euro-Zone in der Regel am Euribor als Referenzzinssatz. Dieser bezeichnet jene Zinssätze, welche sich Geldinstitute untereinander in Rechnung stellen.

    Das Segment der variablen Darlehen lässt sich in die drei Teilbereiche „vollständig variables Darlehen“, „variables Darlehen mit Zinsobergrenze (Cap)“ sowie „Zwischenfinanzierung“ gliedern.

    Aufgrund der Flexibilität und dreimonatigen Anpassung der Zinssätze stellt sie eine relativ risikoreiche Variante dar. Der Darlehensnehmer profitiert nur im Falle von einem sinkenden oder zumindest konstant bleibenden allgemeinen Zinsniveau. Auch bei steigender Inflation können sie für den Darlehensnehmer überdurchschnittlich kostenintensiv werden.

    Aus diesem Grund sollten nur jene Kunden ein variables Darlehen in Anspruch nehmen, die einerseits über einen gewissen finanziellen Spielraum verfügen, um diese Wellenbewegungen auf dem Finanzmarkt schadlos überstehen zu können, andererseits sollten sie auch ein gewisses Interesse am Zinsmarkt mitbringen und diesen regelmäßig beobachten.

    Personalkredit

    Der Personalkredit stellt das Gegenteil eines Realkredits dar. Bei ihm geht es nicht um die wirtschaftliche Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, sondern ausschließlich um dessen persönliche Kreditwürdigkeit.

    Der Personalkredit wird folglich auch von nichtdinglichen Sicherheiten abgesichert. Sogenannte dingliche Sicherheiten – wie Hypotheken, eine Grundschuld, Waren, Wertpapieren oder Lebensversicherungen – werden bei der Personalkredit-Vergabe außer Acht gelassen. In dieser Hinsicht geht es um die Bonität des Kreditnehmers. Wenn diese vom Kreditinstitut nach einer eingehenden Überprüfung vonseiten des Kreditgebers als gegeben angesehen wird, wird ein Personalkredit zugeteilt.

    Ein Kreditnehmer gilt dann als kreditwürdig, wenn seine Einkommens- und Vermögenssituation der Bonitätsprüfung standhält. Dazu zählen zum Beispiel sogenannte Zessionskredite (Forderungsabtretungen), Diskontkredite oder selbstschuldnerische und Ausfallbürgschaften.

    Wird bei einem potenziellen Kreditnehmer die Bonität als ungenügend angesehen, so kann auch eine Bürgschaft eines Dritten als Kreditabsicherung herangezogen werden.

    Ein sogenannter reiner Personalkredit wird auch als unbesicherter Bankkredit bezeichnet. Gerade diese Variante stellt auf eine überdurchschnittlich hohe gegenwärtige und voraussichtlich künftige Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers ab. Neben der persönlichen Kreditwürdigkeit spielt aber auch die Kreditfähigkeit eine bedeutende Rolle. Banken vergeben einen solchen Personalkredit im Allgemeinen lediglich an langjährige und gleichzeitig vertrauenswürdige Kundschaft. Bei diesem Personalkredit vertraut das Kreditinstitut darauf, dass der Kreditnehmer innerhalb der vereinbarten Fristen und vollumfänglich die Rückzahlungsraten sowie die anfallenden Nutzungsentgelte wie Provisionen oder Zinsen begleichen kann.

    Bei einem sogenannten verstärkten Personalkredit spielen personenbezogene Kreditsicherheiten die Hauptrolle. Beispiele für diese Personalkredit-Variante sind der Wechseldiskont, Bürgschaftskredite oder Kredite, welche durch Versicherungspolicen oder Wechsel besichert werden. Bei einem Bürgschaftskredit und dergleichen wird zum Beispiel die Kreditvergabe von der Haftung einer weiteren Person abhängig gemacht.

    Modernisierungsdarlehen

    Bei Modernisierungsdarlehen wird prinzipiell zwischen zwei verschiedenen Modellen differenziert.

    Die erste Alternative stellt das Modernisierungsdarlehen mit Grundschuldbesicherung dar. In diesem Fall muss die Immobilie des Darlehensnehmers so gut wie schuldenfrei sein. Ist dies sichergestellt, kann das Gebäude neuerlich beliehen werden. Bei dieser Variante wird das Modernisierungsdarlehen meistens in Form eines Annuitätendarlehens gewährt. Weshalb auch der Kostenaufwand für eine Grundbucheintragung oder einen Notar mit einkalkuliert werden muss. Wenn ein Annuitätendarlehen als Modernisierungsdarlehen verwendet wird, dann sollte es sich um ein finanziell umfangreicheres Modernisierungsprojekt ab rund 25.000 Euro handeln.

    Daneben ist es aber auch möglich, ein Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuldbesicherung abzuschließen.

    Dieses Modell empfiehlt sich, wenn die Immobilie des Darlehensnehmers von Schulden hoch belastet ist oder wenn in das geplante Modernisierungsprojekt lediglich eine kleinere Summe bis rund 25.000 Euro investiert werden sollte.

    Hierbei handelt es sich um sogenannte Ratenkredite, welche nicht ins Grundbuch eingetragen werden und deshalb von einer unbürokratischen Abwicklung gekennzeichnet sind. Außerdem entfallen bei einem solchen Modernisierungsdarlehen die Grundbuch- und Notarkosten.

    Neben diesen Argumenten überzeugt ein solches Modernisierungsdarlehen auch mit der Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten. Diese können entweder nach einer bestimmten vereinbarten Dauer der Laufzeit getätigt werden oder auch jederzeit ohne eine solche zeitliche Begrenzung. Diese Sondertilgungen sind auch hinsichtlich ihrer Höhe unbegrenzt, weshalb ein solches Modernisierungsdarlehen vor allem mit seiner Flexibilität punktet. Ein Nachteil ist die höhere Tilgungsrate, da ein Verzicht auf eine Grundschuldbesicherung auch bedeutet, dass das Darlehen bzw. der Kredit innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsperiode beglichen werden muss.

    Forward-Darlehen

    Bei einem Forward-Darlehen profitiert der Darlehensnehmer dann, wenn das allgemeine Zinsniveau im Steigen begriffen ist. Ein Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, das sich aber durch gesonderte Modalitäten auszeichnet. Es handelt es sich hier demnach um ein im Grundbuch gesichertes Darlehen.

    Die typischen Charakteristika von einem Forward-Darlehen sind die Auszahlung der Darlehenssumme nach einer gewissen Vorlaufzeit nach Abschluss des Darlehensvertrags. Diese Vorlaufzeit kann bis zu einem halben Jahr betragen.

    Die zeitliche Differenz zwischen Abschluss und Start der Laufzeit wird als Forward bezeichnet und ist für diese Darlehensart namensgebend. Während des Forwards sind vom Darlehensnehmer keine Zinsen für die Bereitstellung zu tätigen.

    Das Forward-Darlehen kommt ausschließlich im Bereich der Baufinanzierung – und hier meist bei der Anschlussfinanzierung – zur Anwendung. Der Darlehensnehmer sichert sich mit einem Forward-Darlehen einen geringen künftigen Zinssatz.

    Damit diese Sicherheit hinsichtlich eines günstigen Zinssatzes vom kreditgebenden Geldinstitut gegeben werden kann, muss der Kunde bei einem Forward-Darlehen einen Zinsaufschlag entrichten. Dieser orientiert sich bei einem Forward-Darlehen einerseits an der momentanen Zinsstruktur und andererseits an der Länge der Vorlaufzeit.

    Das Forward-Darlehen unterteilt sich in echte und unechte Forward-Darlehen. Während bei einem echten der Beginn der Frist der Zinsbindung vom tatsächlichen Zeitpunkt der Auszahlung markiert wird, kann der Darlehensnehmer bei einem unechten Forward-Darlehen den Start der Zinsbindung und der Vorlaufzeit individueller wählen. Damit ist es unter anderem möglich, dass aus einer fünf Jahre dauernden Zinsbindung in Kombination mit einer Vorlaufzeit von zwei Jahren ab dem Zeitpunkt der Auszahlung eine dreijährige Zinsbindung resultiert.

    Vorteil
    Mit dem Forwarddarlehen sichern Sie sich das derzeit niedrige Zinsniveau für Ihre Anschlussfinanzierung. Steigt das allgemeine Zinsniveau bis zum Umschuldungstermin, haben Sie ein echtes Geschäft gemacht:
    ohne Forwarddarlehen müssten Sie dann höhere Zinsen zahlen. Nachteil
    Liegt das Zinsniveau zum Umschuldungstermin unter den heutigen Zinskonditionen haben Sie -im Nachhinein betrachtet- ein schlechtes Geschäft gemacht, denn Sie müssen das Forward-Darlehen dann trotzdem abnehmen.

    Anschlussfinanzierung

    Die Anschlussfinanzierung wird auch als Prolongation bezeichnet. Es geht darum, dass durch ein existierendes Darlehen eine neuerliche Zinsfestschreibung zum Abschluss gelangt.

    Die Abschlussfinanzierung kommt bei der Bau- und Immobilienfinanzierung zum Einsatz. In diesem Bereich weisen die vergebenen Darlehen in der Regel eine Zinsbindung auf. Prinzipiell kann die Laufzeit der Zinsbindung die Dauer von einem bis zu dreißig Jahre betragen. In der Baufinanzierung umfasst die Zinsbindung meist einen Zeitrahmen von zehn bis fünfzehn Jahren.

    Die Dauer der Zinsfestschreibung richtet sich entweder nach den einschlägigen Richtlinien des kreditgebenden Bankinstitutes oder nach dem Wunsch des Darlehensnehmers. Innerhalb der vereinbarten Periode kommt es zu einer Bindung des Darlehensnehmers an den abgemachten Zinssatz. Im Allgemeinen ist ein Darlehen allerdings nach dem zeitlichen Auslaufen der Zinsfestschreibung noch nicht getilgt, weshalb hier die Anschlussfinanzierung zum Zug kommt.

    Der Darlehnsnehmer kann eine Abschlussfinanzierung entweder vor oder nach Ablauf der Zinsfestschreibung in Anspruch nehmen.

    Zu einer frühzeitigen Anschlussfinanzierung kommt es dann, wenn zum Zeitpunkt der Beendigung der Zinsbindung der Darlehensnehmer das Darlehen mit Mitteln des Eigenkapitals nicht komplett tilgen kann. Bereits Jahre vor dem Ablaufen der Zinsbindung wird in einem solchen Fall ein Forward-Darlehen abgeschlossen. Dem Darlehensnehmer ermöglicht diese Variante die Sicherung künftiger günstiger Zinsen. Wenn der Kunde mit einem steigenden Zinsniveau rechnet, dann kann er mit einem Forward-Darlehen von den aktuellen Zinssätzen profitieren.

    Falls der Schuldner nach abgelaufener Zinsbindung das Darlehen nicht ablösen kann, wird die restliche Schuld einer Anschlussfinanzierung zugeführt, indem neuerlich über die Konditionen und Bindung der Zinsen verhandelt wird. Dies kann entweder bei der ursprünglich gewählten Bank oder auch bei einem anderen Kreditinstitut erfolgen.

    Vollfinanzierung

    Im Bereich der Baufinanzierung bedeutet eine Vollfinanzierung, dass Immobilien vollständig auf Kredit finanziert wird. Diese Art der Finanzierung wird in Deutschland in letzter Zeit immer häufiger nachgefragt und von Banken auch angeboten. Im Gegenzug bedeutet eine Vollfinanzierung aber für den Kreditnehmer, dass er mit Zinsaufschlägen zu rechnen hat.

    Bei dieser Finanzierungsvariante wird von den kreditgebenden Banken auf die bewährte Formel „mindestens zwanzig Prozent Eigenkapital“ verzichtet.

    Manche Anbieter bieten bei der Vollfinanzierung sogar über hundert Prozent. Damit werden nicht nur der Neubau oder der Erwerb einer Immobilie mittels Kredit finanziert, sondern zum Beispiel auch die Bauzeitzinsen oder eine komplette Küchenausstattung.

    Den Anfang der Vollfinanzierung auf dem deutschen Markt machten ausländische Kreditgesellschaften. Momentan wird diese Finanzierungsart aber auch von deutschen Sparkassen oder Hypothekenbanken angeboten. Das Risiko der Banken minimiert sich, wenn der Markt von niedrigen Immobilienwerten geprägt ist. Im Zusammenspiel mit den prognostizierten Zinseinnahmen stellt eine Vollfinanzierung für Banken eine attraktive Baufinanzierung dar.

    Vollfinanzierungen haben insbesondere junge Familien zur Zielgruppe, welche über eine befriedigende Einkommenssituation, aber noch nicht über ausreichend Kapital verfügen. Die wichtigsten Voraussetzungen sind also ein vergleichsweise hohes Einkommen und ein sicherer Arbeitsplatz. Vor allem, wenn noch keine Rücklagenbildung stattgefunden hat oder das bisher Angesparte für allfällige Notfälle bereitgehalten werden sollte.

    Eine Vollfinanzierung stellt eine Alternative zum klassischen Bauspardarlehen dar. Im Gegensatz dazu erlaubt eine Vollfinanzierung die Nutzung von momentanen kostengünstigen Immobilienpreisen. Aufgrund des Risikos für die kreditgebende Bank bewegt sich die Obergrenze der Vollfinanzierung zwischen dem sieben- bis neunfachen Betrag des Jahresnettoeinkommens.

    Auch die monatliche Zinsbelastung des Darlehensnehmers ist bei der Vollfinanzierung im Vergleich zu anderen Kreditarten hoch.

    Ratenkredit

    Das Kennzeichen von einem Ratenkredit ist vor allem die Begleichung der monatlich fällig werdenden Rückzahlungsraten zu konstant bleibenden Raten. Außerdem erfolgt bei einem solchen Kredit bereits im Vorfeld eine Festlegung des Zinssatzes für die gesamte Laufzeit.

    Die Rückzahlungsraten setzen sich bei einem Ratenkredit aus der eigentlichen Tilgungsrate zuzüglich Zinsen und Gebühren zusammen. Häufig kommen zu diesem Betrag einmalig Bearbeitungsgebühren über einen bestimmten Prozentsatz der gesamten Summe des Kredites hinzu. Ein weiterer Kostenfaktor ist die sogenannte Restschuldversicherung, welche mit einem solchen Kredit in der Regel obligatorisch zum Abschluss kommt.

    Ratenkredite gehören in Deutschland zu den beliebtesten Bankprodukten. Ihre Laufzeit ist auf höchstens sechs Jahre beschränkt. Die gewährten Kreditsummen bewegen sich bei einem Ratenkredit in einem Rahmen von 1.000 bis maximal 75.000 Euro.

    Ein kreditgebendes Geldinstitut vergibt einen Ratenkredit ausschließlich an Privatpersonen. Weitere Bezeichnungen für einen Ratenkredit sind auch Konsumenten- oder Anschaffungskredit.

    Die Banken verlangen für einen Ratenkredit im Allgemeinen – bis auf eine Gehalts- oder Lohnabtretung – keine Kreditsicherheiten. Aus diesem Grund handelt es sich bei einem Ratenkredit in der Regel um ein sogenanntes Blankodarlehen.

    Sollte der Darlehensnehmer nicht über genügend Kreditwürdigkeit verfügen, dann kann das kreditgebende Institut eine Bürgschaft verlangen.

    Im Gegensatz zu anderen Kreditprodukten von Banken sind Ratenkredite nicht verhandelbar, sondern werden in der Regel als Standardkredite angeboten. Aus diesem Grund stellen sie generell keine geeignete Baufinanzierung dar. Sie kommen vielmehr erst dann zum Zug, wenn es um die Anschaffung der Immobilienausstattung geht. Die vom Darlehensnehmer zu entrichtenden Zinsen sind meist höher als bei einer Kreditart für die Baufinanzierung.

    Festzinsdarlehen

    Wie der Name schon sagt, verfügt ein Festzinsdarlehen für die gesamte Laufzeit über einen verbindlich konstant bleibenden Zinssatz. Das Gegenteil stellen die variablen, teilvariablen Darlehen oder die Gleitzinsdarlehen dar.

    Die Laufzeit vom einen Festzinsdarlehen geht meist über einen Zeitraum von fünf bis 15 Jahren. Bei einem Festzinsdarlehen handelt es sich demnach um eine langfristige Kreditvariante.

    Der Vorteil für den Darlehensnehmer liegt darin, dass er bei einem Festzinsdarlehen von allfälligen Bewegungen auf dem Finanzmarkt nicht betroffen wird. Dieser Aspekt ist vor allem dann von Belang, wenn es zu einer Steigung der Marktzinsen kommt. Andererseits ist es aber auch nicht möglich, von sinkenden Zinsen zu profitieren.

    Bei einem festverzinslichen Darlehen handelt es sich zwar nicht um ein ausgewiesenes Produkt für die Baufinanzierung. Dennoch wird es vor allem für diesen Bereich eingesetzt. Der Grund dafür ist in der langfristigen Laufzeit eines solchen Darlehens zu suchen. Auch die vergleichsweise hohe Sicherheit spricht bei einem künftigen Bauvorhaben für den Abschluss eines Festzinsdarlehens.

    Ein Festzinsdarlehen ist für all jene potenziellen Bauherrn interessant, die ein gewisses Sicherheitsdenken mitbringen und auf Stabilität großen Wert legen. Diese Variante macht die monatlich anfallenden Belastungen im höchstmöglichen Ausmaß kalkulierbar.

    Eine Variante der Festzinsdarlehen bietet dem Darlehensnehmer eine erhöhte Flexibilität im Vergleich zu einem klassischen festverzinslichen Darlehen. Es handelt sich dabei um ein sogenanntes kündbares Festzinsdarlehen. Zum einen sind diese Darlehen zwar von höheren Zinsen gekennzeichnet, aber zum anderen bieten sie dem Darlehensnehmer den Vorteil, dass er bereits vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit aus diesem Vertrag aussteigen kann.

    Kombidarlehen

    Bei einem Kombidarlehen handelt es sich um die Kombination von einem herkömmlichen Annuitätendarlehen mit einem variablen Darlehen.

    Damit profitiert der Darlehensnehmer bei einem Kombidarlehen sowohl von den Sicherheiten eines festverzinslichen Darlehens als auch von der Flexibilität eines Darlehens mit variablem Zinssatz.

    Daneben gibt es auch Kombidarlehen, das einen Bausparvertrag mit einschließt. Diese Variante kann aber relativ teuer kommen, wenn nicht die tatsächlichen Effekivzinssätze in Betracht gezogen werden.

    Die Verteilung der Anteile an diesen beiden Darlehensarten ist nicht festgesetzt und stellt deshalb einen wichtigen Aspekt bei der Verhandlung über einen Abschluss von einem Kombidarlehen dar.

    Die gesamte Darlehenssumme wird bei einem Kombidarlehen auf diese beiden Darlehensarten aufgeteilt. Der Betrag, der für das Annuitätendarlehen zur Verfügung steht, wird der Zinssatz langfristig gebunden. Hier sind in der Praxis Laufzeiten von rund fünf bis zwanzig Jahren üblich.

    Die Zinsen des variablen Darlehens werden regelmäßig an den Referenzzinssatz Euribor angepasst. Der Kreditnehmer ist verpflichtet, diesen Teil bis zu einem bestimmten vereinbarten Stichtag – zum Beispiel mit Quartalsende – komplett oder je nach individueller Vertragsmodalität zumindest teilweise zu begleichen. Für das variable Darlehen heben die meisten Kreditinstitute außerdem eine Bearbeitungsgebühr ein, die aber bei einem seriösen Anbieter nicht mehr als ein Prozent ausmachen sollte.

    Der prinzipielle Vorteil von einem Kombidarlehen stellt seine Flexibilität in puncto Sondertilgung dar. Diese basiert auf dem variablen Teil des Darlehens. Diese Möglichkeit sollte vor allem dann genutzt werden, wenn der Darlehennehmer in Kürze mit einem hohen Geldbetrag rechnen kann. Hierzu zählen zum Beispiel Auszahlungen aus einer Lebensversicherung.

    Flex-Darlehen

    Ein sogenanntes flexibles Darlehen wird als Flex-Darlehen bezeichnet.

    Der Zins wird bei dieser Variante in jedem Quartal neu festgelegt, woraus sich eine kurzfristige Zinsfestschreibung ergibt. Aus diesem Grund zeichnet sich ein Flex-Darlehen durch eine hohe Anpassungsfähigkeit an die aktuelle Marktsituation dar. Als Referenzzinssatz fungiert bei einem Flex-Darlehen der Euribor. Damit gestaltet sich die Zinsgestaltung für den Darlehensnehmer als transparent und nachvollziehbar.

    Durch diese Flexibilität kann bei einem Flex-Darlehen nicht mit konstant bleibenden Raten gerechnet werden. Denn aufgrund der Zinsanpassung verändern sich die Tilgungsraten alle drei Monate.

    Des Weiteren ist ein Flex-Darlehen von Sondertilgungsmöglichkeiten gekennzeichnet. Diese Tilgungsarten kann der Darlehensnehmer je nach Bedürfnis und Marktsituation individuell auswählen. Auch hinsichtlich der Rückzahlungsoptionen ist das Flex-Darlehen von einer großen Flexibilität charakterisiert.

    Für den Darlehensnehmer bieten sich bei einem Flex-Darlehen außerdem verschiedene Kombinationsvariationen an. Es kann zum Beispiel mit einem Festzinsdarlehen oder einem KfW-Kredit kombiniert werden. Ein weiteres Kennzeichen stellt die nicht vorhandene Kündigungsfrist dar, denn es kann vom Darlehensnehmer zu jedem Zeitpunkt aufgekündigt werden.

    Das Flex-Darlehen ermöglicht unter anderem also eine vollständige Sondertilgung, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung wirksam wird.

    Weiters besteht die Option, ein solches Darlehen zu jedem beliebigen Zeitpunkt – das heißt, bei jeder erneuten Zinsanpassung – in ein festverzinsliches Darlehen umzuwandeln. Diese Möglichkeit wird als Wandlungsrecht bezeichnet.

    Die Begleichung der Rückzahlungsraten erfolgt bei einem Flex-Darlehen monatlich. Im Unterschied zur klassischen Bausparfinanzierung über ein Annuitätendarlehen fehlt ihm eine langfristige Zinsbindung.

    Dieses Darlehen ist für jenen Personenkreis interessant, der mit sinkenden Marktzinsen spekuliert und auf eine überdurchschnittlich flexible Baufinanzierung Wert legt.

    Konstantdarlehen

    Bei einem Konstantdarlehen handelt es sich um eine Art der Bausparvorfinanzierung.

    Um eine konstant bleibende Tilgungsrate über die gesamte vereinbarte Laufzeit zu erreichen, werden bei einem Konstantdarlehen die monatlich zu tätigenden Zahlungen, die Summe des Bausparvertrages und der Betrag des Konstantdarlehens miteinander kombiniert und sorgfältig koordiniert.

    Ein Konstantdarlehen verspricht dem Darlehensnehmer konstante monatliche Raten, bis es vollständig getilgt ist. Damit kann ausgeschlossen werden, dass sich eine negative Entwicklung auf dem Zinsmarkt zu einem späteren Zeitpunkt ungünstig auf die Höhe der Tilgungsraten auswirkt.

    Ein Konstantdarlehen verfügt außerdem meistens über eine „unrunde“ Laufzeit wie zum Beispiel 14 oder 22 Jahre.

    Manchmal werden heute auch sogenannte Volltilgungsdarlehen als Konstantdarlehen bezeichnet. Es handelt sich hierbei um herkömmliche Annuitätendarlehen, welche aber festgesetzte gleichbleibende Zinsen über die vereinbarte Laufzeit hinweg aufweisen.

    Das klassische Konstantdarlehen funktioniert insofern wie ein sogenanntes Vorausdarlehen, als für den Darlehensnehmer ab Darlehensabschluss lediglich die Zinsen zu zahlen sind. Zur gleichen Zeit eröffnet der Darlehensnehmer aber einen Bausparvertrag in derselben Höhe wie die Darlehenssumme. In der Folge wird der Bausparvertrag bis zu einer bestimmten vereinbarten Summe bespart. Nach diesem Schritt wird das Konstantdarlehen zugeteilt. Diese Maßnahme stellt sicher, dass die gesamten Raten – egal ob vor oder nach der Zuteilung – stets denselben Betrag ausmachen.

    Für den Darlehensnehmer hat ein Konstantdarlehen den Vorteil, dass er über die gesamte Laufzeit mit gleichbleibenden Ratenzahlungen rechnen kann. Um über die verschiedenen angebotenen Konstantdarlehen einen seriösen Überblick zu erhalten, sollte der potenzielle Darlehensnehmer den sogenannten „wahren Effektivzins“ der einzelnen Offerten miteinander vergleichen.
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