Bauspar Lexikon - Baufinanzierung
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Bauspar Lexikon - Baufinanzierung


Im „Ratgeber zum Bausparen“ darf ein wichtiges Kapitel nicht fehlen und dieses wäre das Bauspar-ABC. In diesem findet man eine genauere Erläuterung von fachspezifischen Begriffen rund um das Bausparen.

Die Abschlussgebühr
Damit die Bausparkassen ihre Vertriebskosten gut abdecken können, erheben sie die sogenannte Abschlussgebühr. In der Regel handelt es sich dabei um einen Prozentsatz von der Bausparsumme, der zwischen 1 Prozent und 1,6 Prozent liegt. Um sie einzubeziehen haben die Bausparkassen zwei Möglichkeiten. Zum einen kann dies über eine Direkteinzahlung des Bausparers oder über die erste der Sparraten erfolgen.

Das Bauspardarlehen
In den klassischen Versionen ergibt die aus der Bausparsumme und dem Bausparguthaben errechnete Differenz die Höhe des Bauspardarlehens. Allerdings kann man das Bauspardarlehen auch bei Vertragsabschluss auf einen von der Bausumme abstammenden Prozentsatz von 50 oder 60 Prozent festlegen. Ist die Wahl auf einen Wahl- oder Mehrzuteilungs-Bausparvertrag gefallen, machen die Höhe der Tilgungsraten und bis dato gutgeschriebenen Zinsen die Höhe des Bauspardarlehens aus. Ein Bausparvertrag lässt sich jedoch nicht für Käufe jeder Art anwenden, sondern dient lediglich dem „wohnwirtschaftlichen Zwecke“. In diesem Begriff sind aber auch die Altschuldenablösung und die Kosten für Wohnungs- und Hausmodernisierungen hineingelegt worden.

Das Bausparguthaben
Nimmt man alle auf den Bausparvertrag getätigten Einzahlungen, sowie eventuelle Zinsbonusse, staatliche Bauförderungen, Guthabenzinsen, Prämien und Treuebonusse, ergeben diese alle zusammen das Bausparguthaben. Ist die Bindungspflicht dieser Verträge abgelaufen oder fand der Bausparvertrag nach der Zuteilung eine wohnwirtschaftliche Verwendung, addieren sich noch Arbeitnehmersparzulagen sowie eine Wohnungsbauprämie dazu.

Die Bausparsumme
Die Bausparsumme ist die Summe, für die der Vertrag abgeschlossen wurde. Erhält der Vertrag nun seine Zuteilung, wird diese Vertragssumme dem Vertragsnehmer ausgezahlt. Wurden die Zielbewertungszahl und das Mindestguthaben erreicht, steht eine Zuteilung unmittelbar bevor und auch die Auszahlung kann dann getätigt werden. Das erforderliche Mindestguthaben und die Tilgungsraten die gezahlt werden müssen, sind ebenso wie die eventuell erforderliche Abschlussgebühr abhängig von der Höhe der Bausparsumme.

Möchte der Bausparer seinen Bausparvertrag gerne erhöhen, kann er dies jederzeit beantragen. Allerdings wird die Abschlussgebühr auf die Höhe des Abschlusses noch einmal fällig. Des Weiteren gilt eine 12-monatige Zuteilungssperrfrist ab dem Tag der Erhöhung. Auch die bis dahin erfasste Bewertungszahl muss aufgrund der neuen Bausparsumme neu erhoben werden. Jedoch kann es beispielsweise dadurch dass der Bauspartarif nicht mehr angeboten wird, zu einer Ausschlagung der Erhöhung durch die Bausparkasse kommen.

Die Bewertungszahl
Ein wichtiger Faktor, der für die Zuteilung von enormer Bedeutung ist, ist die Höhe der Bausparleistung. Dabei wird nicht nur von der Guthabenhöhe, sondern auch von der Dauer der vereinbarten Sparzeit ausgegangen. Eine spezielle Kennzahl, besser bekannt als die Bewertungszahl, erfasst die beiden Faktoren an den Bewertungsstichtagen. Wurde vom Sparer die von der Bausparkasse geforderte Zielbewertungszahl erreicht, steht einer Zuteilung nichts mehr im Wege.

Die Bindungsfrist
Nach einer 7-jährigen Bindungsfrist hat man die Möglichkeit eine Wohnungsbauprämie und eine Arbeitnehmersparzulage zu erlangen. Hierbei handelt es sich um vom Staat geförderte Zulagen und Prämien. Nach einer Zuteilung können innerhalb der Bindungsfrist ausgezahlte Bausparmittel prämienunschädlich verwendet werden, wenn man sie rein für wohnwirtschaftliche Zwecke nutzt. Prämienschädlich ist deshalb eine innerhalb der Bindungsfrist durchgeführte Kündigung, denn durch sie gehen Zulagen und Prämien verloren. Natürlich gibt es auch Ausnahmen wie der Tod oder eine fortdauernde Arbeitslosigkeit des Bausparers. Möchte man das Bausparguthaben verwenden ohne einen Prämienschaden zu erleiden, sollte man sich unbedingt an die 7-jährige Bindungsfrist halten.

Die Darlehensgebühr
Eine Darlehensgebühr wird heute nur noch von wenigen Bausparkassen verlangt. Wird sie doch fällig, beträgt sie in den meisten Fällen 2 Prozent die bei der Bauspardarlehensauszahlung fällig sind. Die modernen Bauspartarife verlangen grundsätzlich keine Darlehensgebühr.

Die Darlehenshöhe
Wenn man von der Bausparsumme das festgesetzte Sparguthaben abzieht, ergibt sich aus der Differenz die Darlehenshöhe. Eine rechnerische Reduzierung des Bauspardarlehens kann man unnötiger Weise erreichen, indem man über die festgesetzte Ansparleistung hinaus weiterbezahlt. Dieses Phänomen nennt sich auch Übersparung.

Der Effektivzins
Für eine Immobilienfinanzierung ist der Effektivzins keine Vergleichsziffer die ausschlaggebend für das Bauspardarlehen ist. Im Effektivzins berücksichtigt sind die Abschlussgebühr, der Nominalzins und eine Darlehensgebühr, falls diese noch gefordert wird. Jedoch findet die Sparphase keine Berücksichtigung im Effektivzins, was wiederum auf den Bauspartarif und das Bausparangebot keinen Rückschluss in Bezug auf die Qualität gibt.

Der Guthabenzins
Abhängig von den Tarifen beläuft sich der Bausparzins auf 0,5 bis hin zu 1,5 Prozent und wird durch die Bausparkassen auf einem niedrigen Niveau gehalten. Einige Tarife erhöhen sich um einen Zinsbonus, wenn man auf das Bauspardarlehen verzichtet.

Die Mehrzuteilung
Möchte ein Bausparer sich eine höhere Summe als die der Bausparsumme auszahlen lassen, sollte man sich für das Bausparmodell mit Mehrzuteilung entscheiden. Erforderlich ist aber hierbei, dass der Bausparer eine einmalige Soforteinzahlung mit dem gewünschten Bausparguthaben vornimmt, oder sich aber mit ziemlich hohen Tilgungsraten befassen muss. Dennoch gibt es auch Bausparkassen die ihren Kunden ermöglichen, bis zur Zuteilung eine feste Tilgungsrate und oder auch die Höhe des Bausparguthabens selbst fest zu setzen. Die der Bausparkasse vorliegende Ansparsumme wird zusammen mit der Darlehenshöhe genutzt, um eine monatliche Rate für die Tilgung zu ermitteln.

Die Mindestansparsumme
Um zu erfahren wie viel Bausparguthaben ein Kunde erreichen muss, wird das Mindestsparguthaben oder auch die Mindestansparsumme genannt. Die Beträge belaufen sich in den meisten Fällen auf 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme.

Der Regelsparbeitrag
Wenn in einem Bausparvertrag ein Wert in Promille angezeigt wird, handelt es sich nicht um den Alkoholgehalt des Bausparers, sondern des Regelsparbeitrags. Dank seiner Kalkulation ist es möglich, dass der Kunde nach der Einzahlungsphase den erforderlichen Mindestansparbetrag auch erreicht. Logischerweise erhält die Sparzeit eine Verlängerung wenn der Sparbetrag trotz des ausgerechneten Zeitraums unterschritten wird. Einige Bausparkassen geben die Möglichkeiten von Sonderzahlungen. Diese sind hilfreich um eine Verkürzung der Sparzeit zu erlangen.

Der Schnellspartarif
Wird Baugeld von einem Bauherrn in nächster Zeit benötigt, spricht ihn oftmals der Schnellspartarif an. Extremfälle können die Summe gleich zu Beginn der Vertragslaufzeit einzahlen, müssen dann aber mit höheren Tilgungsraten rechnen. Anders als bei den normalen Tarifen steigt auch die Liquiditätsbelastung an.

Der Tarifwechsel
Immer öfter sind flexible Tarife ein Angebot der Bausparkassen. Dabei sind Bewertungszahlfaktor, Guthabenzins, Mindestansparguthaben und Darlehenszins häufig recht unterschiedlich. Hat ein Bausparer einen flexiblen Tarif gewählt, kann er natürlich vorausgesetzt die Tarifbedingungen des Bausparvertrags lassen dies zu, einen innerhalb der Tarife befindlichen Tarifwechsel vornehmen. Allerdings geht dies nur, bis zu der Zuteilung des Bausparers. Tarifwechsel sind aber nur dann sinnvoll, wenn ein Bausparer seinen Vertrag schneller zuteilungsreif bekommen möchte, als er es bei Abschluss geplant hatte.

Übertragung Bausparvertrag
Die Übertragung eines Bausparvertrages ist mit allen Pflichten und Rechten möglich, jedoch nur wenn es sich dabei nach § 15 AO um einen Verwandten, wie Ehegatten, Verschwägerte der geraden Linie (Eltern, Kinder, Schwiegerkinder und Schwiegereltern), Geschwister und deren Kinder, Geschwister der Ehepartner oder Ehepartner der Geschwister, Onkeln, Tanten, Pflegekinder und -eltern, sowie um Verlobte handelt. Eine neue Erhebung der Bewertungszahl ist dann nicht nötig, denn diese bleibt erhalten und mit ihr auch der Zuteilungstermin der voraussichtlich eintreffen wird.

Der Wahltarif/ Die Wahlzuteilung
In der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Zuteilung hat der Bausparer die Möglichkeit zwischen einzelnen Options- und Wahltarifen zu wechseln. Eine Rolle spielt dabei nur die Tilgungs- und Zinshöhe die man wählt. Dies ist sinnvoll wenn der Kunde beispielsweise seine eigenen Bauabsichten aufhebt oder verschiebt, denn dann kann er sich später für einen höheren Sparzins entscheiden indem er eine andere Zinsoption wählt. Andererseits wird es dem Sparer dadurch ermöglicht, den Darlehens- und Sparzins nachträglich zu senken.

Die Wartezeit
Ist der Zeitraum, der von Vertragsabschluss bis hin zur Zuteilung der Bausparsumme vergeht.

Die Zielbewertungszahl
Der für die Auszahlung der Bausparsumme nötige Zuteilungstermin wird durch die vom Kunden bis dahin erbrachten Leistungen beeinflusst. Auch die Sparzeitdauer spielt hierbei eine nicht unwichtige Bedeutung. Diese Faktoren werden an bestimmten Terminen, den Bewertungsstichtagen mit einer Bewertungszahl erfasst. Damit die Bausparsumme ausgezahlt werden kann, muss die Zielbewertungszahl das richtige Ergebnis tragen.

Die Zuteilung
Wenn die Bausparkasse über die aus Guthaben und Bauspardarlehen bestehende Bausparsumme bereithält, steht einer Zuteilung und einer Auszahlung nichts mehr im Wege. Dies erfolgt in den meisten Fällen innerhalb einiger Wochen nachdem der Bausparer an einem Stichtag die Zielbewertungszahl und das Mindestguthaben erreicht hat.

Die Zwischenfinanzierung
Möchte der Kunde finanzieren, der Vertrag aber die Zuteilungsreife noch nicht erlangt hat, kann es zu einer Zwischenfinanzierung kommen. Hierbei finanziert man den Betrag, der in der verbleibenden Wartezeit nachdem der Vertrag angespart wurde, bis zur Zuteilungsreife überbrückt wird.


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