ᐅ Wert der Bestandsimmobilie erhalten, steigern, was ist wichtig?

Erstellt am: 27.01.23 10:59

Hallo zusammen,

ich lese hier schon seit einiger Zeit immer mal wieder mit, da wir vor ein paar Jahren eine Doppelhaushälfte bauen lassen wollten. Aus verschiedenen Gründen wurde es dann doch eine Bestandsimmobilie, aber ich schaue hier immer noch gerne rein, da mich das Thema weiter interessiert und man sich hier auch für Sanierung, Umbau, etc. gute Tipps holen kann. Ich hoffe, ich habe das passende Unterforum für mein Anliegen getroffen. Es geht sozusagen um "(Ver-)Kaufsberatung in der Zukunft".

Wir wohnen nun seit fünf Jahren in einer Doppelhaushälfte, Bj. 2007. Wir wollten, wie wohl fast jeder, zunächst ein Einfamilienhaus und dachten, wenn wir aus der Stadt rausziehen, wirds schon klappen. Es war aber alles zu teuer oder zu weit draußen, was insbesondere mein Mann nicht wollte, also sind wir nun im Speckgürtel einer Großstadt gelandet. Es ist sehr dörflich, wir fühlen uns hier wohl, haben inzwischen Nachwuchs bekommen und "Wurzeln geschlagen".

Dennoch lässt mich der Traum vom Traumhaus nicht ganz los. Im Nachhinein betrachtet, hätten wir wohl doch mehr Geld aufnehmen und ein Einfamilienhaus kaufen können, so wie sich unsere Lage und die Hauspreise entwickelt haben. Aber hätte, hätte, Fahrradkette... Wir waren sehr vorsichtig und zurückhaltend.
Jedenfalls sind wir dadurch jetzt in der komfortablen Lage, dass wir die Doppelhaushälfte sehr bequem in der Zinsbindung abzahlen können. Zu dem Zeitpunkt wird unser Sohn schon "groß" sein.

Wenn es soweit ist, werden wir vermutlich verkaufen und uns dann nochmal einen "Wohntraum" erfüllen wollen, so es denn möglich ist. Vorher sehe ich das nicht, die Preise hier sind wie an vielen Orten jenseits aller Vernunft, von den aktuellen Zinsen ganz zu schweigen, und es ist sicher leichter, vom abbezahlten Haus zu wechseln als mit Restschuld. Und mit Kind möchte ich nicht am AdW wohnen, das hatte ich selbst als Jugendliche und fand es furchtbar. Daher kommt ein Umzug in günstigere Lagen derzeit nicht in Frage.

Wir werden dann beide Anfang/Mitte 50 sein und daher nochmal Zeit haben, einen kleineren Kredit zu bedienen. Vielleicht kommt noch ein Erbe dazu (damit rechne ich erst, wenn es auch tatsächlich eintritt, wer weiß was bis dahin noch passiert...) Der eventuelle Verkauf unserer Doppelhaushälfte müsste dazu aber auch entsprechend einen guten Preis bringen, und das Haus wird ja nichtjünger.

Womit wir beim Thema sind: Wir modernisieren gern unser Haus, ich habe aber Sorge, dass wir an den falschen Stellen Geld reinstecken, was am Ende keinen Käufer interessiert. Dann lieber an Stellen Geld reinstecken, die dann den Wert auch steigern.

Was ist da wichtig?
Wir haben bisher noch nicht viel gemacht, nur:
- Garten fertig angelegt (war eher eine Wiese)
- Terrassendach und Carport mit Schuppen gebaut
- Keramik im Gäste-WC erneuert

Die Doppelhaushälfte hat das Baujahr 2007, normaler Bauträger-Standard, knapp 110qm Wohnfläche.

Wir würden gern in den nächsten Jahren:
- Dachboden ausbauen, Treppe und Zuleitungen sind schon vorhanden (wird ein ganz kleiner Raum, ob der überhaupt als Wohnraum angerechnet wird? Wäre aber ein extra Zimmer)
- Türen und Bodenbeläge erneuern
- irgendwann Küche und Hauptbad machen, jetzt nach 15 Jahren ist das noch alles in Ordnung
- die Gasheizung wird in den nächsten Jahren sicherlich schlapp machen, da müssen wir dann schauen, was es wird. Leider haben wir außer im Hauptbad keine Fußbodenheizung. Mauerwerk ist 30er Y-Tong, wenn ich das richtig im Kopf habe. Kein KfW-irgendwas Standard, sondern 2007er "Normalausstattung".
- die beiden Buche-Treppen im EG und OG gegen was schöneres tauschen... vermutlich Liebhaberei und finanziell nicht so sinnvoll?
- Terrassen und Wege neu pflastern

Ich nehme an, dass wir mit mehr Raum und neuer Heizung schon richtig liegen. Aber bestimmt habt ihr noch Wissen, Tipps, Ideen wie viel Geld und an welchen Stellen man was reinstecken sollte, wenn das Haus zwar wohl nicht "für immer", aber eben derzeit unser geliebtes Zuhause ist und uns natürlich gut gefallen soll. Ich möchte halt auch kein "Standardhaus" zu sehr aufpimpen, denn aufgrund der kleinen Größe und Lage wird es weiterhin eher für junge Paare/Familien interessant sein, die kein riesen Budget mitbringen. Aber ich bin halt auch nicht vom Fach, daher wollte ich hier mal fragen.

Costruttrice27.01.23 18:03

#31

Ich finde das kommt drauf an, mit Speckgürtel.
Innerhalb des Speckgürtels haben wir 5km von der Stadtgrenze weg in einem kleinen Dorf gewohnt, Busverbindung war zwar da, aber Stundentakt, nächste Sbahn, Supermarkt, Arzt, Apotheke 3-4km entfernt, mit Auto/Fahrrad alles kein Problem, im Alter ohne Auto und ohne die Möglichkeit noch Fahrradfahren uU können/wollen war es da schon schwierig.
Wir sind aus dem Speckgürtel weggezogen, wohnen jetzt sehr ländlich, komplett andere Gegend. unser Ort ist dafür aber größer als der vorher, Zug&Bus stündlich, Arzt, Zahnarzt, Frisör, Apotheke, div. Supermärkte von Discounter bis Biomarkt, Bekleidungs- und Schuhgeschäfte aber in Laufweite.

Jurassic13527.01.23 18:04

#32

11ant schrieb:

*LOL* so ein "Sparbrötchen" möchte ich auch einmal sein, derlei als "Bauträgerstandard" zu betiteln.

Ich würde es drastischer formulieren: jede unnötige Ausgabe für das Zwischenhaus ist Raubbau am Sparbuch für das Traumhaus !

Im übrigen würde ich die restliche Verweildauer im aktuellen Objekt nicht so lang ansetzen. Nach fünf Jahren habt Ihr nur noch weitere fünf bis zum spekulationssteuerfreien Verkauf. Da nochmal zehn draufzusetzen, dann ist das Haus Dreißig: damit ist selbst ein Zwischenhaus kein Schnelldreher mehr. Und irgendwann hat man auch mal den Absprungzeitpunkt verpaßt und bleibt im Zwischenhaus kleben. Als Stufe auf der Immobilienleiter ist es nur so gut, wie man es entsprechend nutzt. Noch seid Ihr jung genug, um bis zum Ruhestand auch noch zweimal das Objekt wechseln zu können. Male mal einen Zeitstrahl auf, und trage auch den Finanzierungsauslauf und Sohnemanns voraussichtliches Abiturjahr dort ein. Und vergeßt für einen Verkauf in stabilen Zeiten die Wahlperioden nicht, Scholz wird nicht so lange bleiben wie Merkel.

Vielleicht reden wir von zwei verschiedenen Dingen, aber das Design der Treppe ist wirklich... ich sag mal, nicht so schön, und war definitiv die Standardoption, die der Bauträger damals inklusive hatte. Wissen wir von den Nachbarn, die bei der gleichen Variante geblieben sind. Die hat so komische Kugeln als Gelenk am Geländer, ist auch "nur" furniert, daher ist abschleifen und lasieren auch keine Option.
Es mag echt schicke freitragende Bolzentreppen geben, aber unsere gehört einfach nicht dazu 😀

Ich finde deine Ausführungen zur nächsten Sprosse der Immoblienleiter einleuchtend. Ich kann mir nur gerade nicht vorstellen, dass hier im Ort in fünf Jahren etwas auf der "nächsten Stufe" für uns möglich sein wird. Die Differenz durch die gestiegenden Immobilienpreise hätten wir uns noch leisten können, da unser Haus ja auch an Wert gewonnen hat und unsere Einkommen sich gut entwickelt haben, aber die aktuellen Zinsen machen einen Wechsel derzeit unmöglich. Ob das in fünf Jahren anders ist?
Und weiter raus ziehen, solange unser Sohn noch nicht mobil ist, fände ich dann auch wieder unfair ihm gegenüber - und wir müssten dann Elterntaxi spielen, das würden wir vermutlich bald bereuen.

Costruttrice27.01.23 18:05

#33

11ant schrieb:

Nach fünf Jahren habt Ihr nur noch weitere fünf bis zum spekulationssteuerfreien Verkauf.

Es fällt doch gar keine Spekulationssteuer an, wenn man 3 Jahre in der Immobilie gewohnt hat.

11ant27.01.23 18:34

#34

Jurassic135 schrieb:

Ich finde deine Ausführungen zur nächsten Sprosse der Immoblienleiter einleuchtend. Ich kann mir nur gerade nicht vorstellen, dass hier im Ort in fünf Jahren etwas auf der "nächsten Stufe" für uns möglich sein wird. Die Differenz durch die gestiegenden Immobilienpreise hätten wir uns noch leisten können, da unser Haus ja auch an Wert gewonnen hat und unsere Einkommen sich gut entwickelt haben, aber die aktuellen Zinsen machen einen Wechsel derzeit unmöglich. Ob das in fünf Jahren anders ist?

Nein, wenn Du Dir das nicht vorstellen kannst, ist das Einleuchten noch nicht durchgegart. Euer Objekt ist wie gesagt als Zwischenhaus eine Immobilienklasse für sich, die eine ganz bestimmte und eng gefaßte Zielgruppe hat - ähnlich Strampelanzügen, Kinderwagen, Lernfahrrädern und dergleichen. Oder Jahreswagen - aber auch da gibt es ja Leute, die den Weitergabezeitpunkt verpassen und die Kisten dann bis zum Abdecker fahren. Ein Zwischenhaus wird optimal nach zehn und nach zwanzig Jahren weitergereicht, und dann entweder nach fünfundzwanzig oder vierzig: wenn die vierte Hand übersprungen wird und das Haus sein vierzigstes Baujubiläum erreicht, sind die potentiellen Käufer nicht wieder junge Familien, sondern der "lehrbuchmäßige Klischeepole mit dem Allroundhandwerkergen" (der zwar ein Kleinod daraus macht, aber mit fraachnichwieviel Maloche, fremdvergeben wirtschaftlich nicht darstellbar). Mit Traumhäusern stehen Zwischenhäuser zu keiner Zeit im Wettbewerb, das sind zwei gänzlich verschiedene Marktsegmente.

https://www.instagram.com/11antgmxde/
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Jurassic13527.01.23 18:57

#35

11ant schrieb:

Nein, wenn Du Dir das nicht vorstellen kannst, ist das Einleuchten noch nicht durchgegart. Euer Objekt ist wie gesagt als Zwischenhaus eine Immobilienklasse für sich, die eine ganz bestimmte und eng gefaßte Zielgruppe hat - ähnlich Strampelanzügen, Kinderwagen, Lernfahrrädern und dergleichen. Oder Jahreswagen - aber auch da gibt es ja Leute, die den Weitergabezeitpunkt verpassen und die Kisten dann bis zum Abdecker fahren. Ein Zwischenhaus wird optimal nach zehn und nach zwanzig Jahren weitergereicht, und dann entweder nach fünfundzwanzig oder vierzig: wenn die vierte Hand übersprungen wird und das Haus sein vierzigstes Baujubiläum erreicht, sind die potentiellen Käufer nicht wieder junge Familien, sondern der "lehrbuchmäßige Klischeepole mit dem Allroundhandwerkergen" (der zwar ein Kleinod daraus macht, aber mit fraachnichwieviel Maloche, fremdvergeben wirtschaftlich nicht darstellbar). Mit Traumhäusern stehen Zwischenhäuser zu keiner Zeit im Wettbewerb, das sind zwei gänzlich verschiedene Marktsegmente.

Allerdings sind hier die Preise für Einfamilienhaus noch dramatischer gestiegen, als die für Doppelhaushälfte, sodass die Differenz zwischen beiden nun noch größer ist, als damals schon. Dazu die aktuellen Zinsen. Wir können uns die Differenz zwischen dem heutigem Wert unseres Hauses und dem Kaufpreis einer solchen Immobilie in vergleichbarer/etwas schlechterer Lage gar nicht mehr leisten. Daher werden wir wohl eher im "Zwischenhaus" bleiben, bis wir eh was anderes (kleineres) benötigen und nicht mehr auf die zentrale Lage angewiesen sind.
Oder wie würde sich aus deiner Sicht die nächste Stufe finanzieren lassen? Vielleicht stehe ich da ja auf dem Schlauch.

ypg27.01.23 23:09

#36

Jurassic135 schrieb:

Wenn es soweit ist, werden wir vermutlich verkaufen

Jurassic135 schrieb:

Also eher Wärmepumpe, als neue Treppen, wie vermutet (schade 🙂).

Jurassic135 schrieb:

Ich frage mich halt, ob es sich lohnt, dann mehrere Zehntausend in Heizung und Dämmung zu investieren, wenn wir sagen wir mal ca. zehn Jahre später eh verkaufen.

Jurassic135 schrieb:

Mit dem Raum unterm Dach wäre es dann wohl auch für Familien mit zwei Kindern und Homeoffice interessant.

Jurassic135 schrieb:

Aber die Logik, lieber vorher einbauen und dann hat man was funktionierendes, vorzeig- und belegbares, anstatt potenzielle Käufer von etwas überzeugen zu müssen,

Also, ich verstehe es so, dass Ihr, wenn das Kind groß und aus dem Haus ist, Euch neu orientieren wollt.
Bis dahin lebt ihr in einem Haus, was Euch genügt und an sich schön ist - bis auf die Treppe.
Und Ihr überlegt jetzt, was Ihr für potentielle Käufer jetzt schon machen könnt…

Meine Antwort ist, dass Ihr gar nicht machen könnt. Wenn Ihr ein Haus bewohnt, was Euch genügt, nutzt ein Dachbodenausbau nichts, wenn ihr nicht selbst diesen Dachbodenraum wollt.
Ihr wisst doch gar nicht, was in 10-15 Jahren ist. Vielleicht ist es dann eine ganz neue Verordnung, andere Heizungsarten, usw.
Wenn Ihr Euch versprecht, mit einem weiteren Raum eine größere Zielgruppe zu haben, dann weist auf Ausbaureserve hin. Alles, was man jetzt nicht für sich selbst macht, ist vergeudetes Geld, bis auf Instandsetzung.

Und zum Thema _Wert_erhaltung: ich persönlich halte es so, dass unser Leben für manche Dinge viel zu kurz ist. bedeutet, dass ich aus der präsenten Zeit meines Lebens, die ich beeinflussen kann, das beste daraus mache. Für mich. Für meine Liebsten. So dass ich mich wohl fühle und meine Wünsche umsetze. Und wenn ich die Treppe verändert haben will, dann mach ich das, sofern es machbar und bezahlbar ist. Ich würde Never an die denken, die später mal das Haus kaufen könnten. Das ist es _mir wert_ Und unsere _Wert_schätzung, wenn etwas neues im Haus Einzug halten kann, ob ein Möbelstück, ein neuer Bodenbelag oder man gönnt sich mal einen Maler.
Ich halte nichts davon, das Leben auf später, auf in 15 Jahren, zu verschieben. später ist weit weg. Dann gibt es andere Bedürfnisse. Wahrscheinlich verzichtet man dann auf noch so vieles, weil man sich einredet, dass man das nicht braucht, auf was man die letzten 20 Jahre verzichtet hatte.