ᐅ Wert der Bestandsimmobilie erhalten, steigern, was ist wichtig?
Erstellt am: 27.01.23 10:59
J
Jurassic135
Hallo zusammen,
ich lese hier schon seit einiger Zeit immer mal wieder mit, da wir vor ein paar Jahren eine Doppelhaushälfte bauen lassen wollten. Aus verschiedenen Gründen wurde es dann doch eine Bestandsimmobilie, aber ich schaue hier immer noch gerne rein, da mich das Thema weiter interessiert und man sich hier auch für Sanierung, Umbau, etc. gute Tipps holen kann. Ich hoffe, ich habe das passende Unterforum für mein Anliegen getroffen. Es geht sozusagen um "(Ver-)Kaufsberatung in der Zukunft".
Wir wohnen nun seit fünf Jahren in einer Doppelhaushälfte, Bj. 2007. Wir wollten, wie wohl fast jeder, zunächst ein Einfamilienhaus und dachten, wenn wir aus der Stadt rausziehen, wirds schon klappen. Es war aber alles zu teuer oder zu weit draußen, was insbesondere mein Mann nicht wollte, also sind wir nun im Speckgürtel einer Großstadt gelandet. Es ist sehr dörflich, wir fühlen uns hier wohl, haben inzwischen Nachwuchs bekommen und "Wurzeln geschlagen".
Dennoch lässt mich der Traum vom Traumhaus nicht ganz los. Im Nachhinein betrachtet, hätten wir wohl doch mehr Geld aufnehmen und ein Einfamilienhaus kaufen können, so wie sich unsere Lage und die Hauspreise entwickelt haben. Aber hätte, hätte, Fahrradkette... Wir waren sehr vorsichtig und zurückhaltend.
Jedenfalls sind wir dadurch jetzt in der komfortablen Lage, dass wir die Doppelhaushälfte sehr bequem in der Zinsbindung abzahlen können. Zu dem Zeitpunkt wird unser Sohn schon "groß" sein.
Wenn es soweit ist, werden wir vermutlich verkaufen und uns dann nochmal einen "Wohntraum" erfüllen wollen, so es denn möglich ist. Vorher sehe ich das nicht, die Preise hier sind wie an vielen Orten jenseits aller Vernunft, von den aktuellen Zinsen ganz zu schweigen, und es ist sicher leichter, vom abbezahlten Haus zu wechseln als mit Restschuld. Und mit Kind möchte ich nicht am AdW wohnen, das hatte ich selbst als Jugendliche und fand es furchtbar. Daher kommt ein Umzug in günstigere Lagen derzeit nicht in Frage.
Wir werden dann beide Anfang/Mitte 50 sein und daher nochmal Zeit haben, einen kleineren Kredit zu bedienen. Vielleicht kommt noch ein Erbe dazu (damit rechne ich erst, wenn es auch tatsächlich eintritt, wer weiß was bis dahin noch passiert...) Der eventuelle Verkauf unserer Doppelhaushälfte müsste dazu aber auch entsprechend einen guten Preis bringen, und das Haus wird ja nichtjünger.
Womit wir beim Thema sind: Wir modernisieren gern unser Haus, ich habe aber Sorge, dass wir an den falschen Stellen Geld reinstecken, was am Ende keinen Käufer interessiert. Dann lieber an Stellen Geld reinstecken, die dann den Wert auch steigern.
Was ist da wichtig?
Wir haben bisher noch nicht viel gemacht, nur:
- Garten fertig angelegt (war eher eine Wiese)
- Terrassendach und Carport mit Schuppen gebaut
- Keramik im Gäste-WC erneuert
Die Doppelhaushälfte hat das Baujahr 2007, normaler Bauträger-Standard, knapp 110qm Wohnfläche.
Wir würden gern in den nächsten Jahren:
- Dachboden ausbauen, Treppe und Zuleitungen sind schon vorhanden (wird ein ganz kleiner Raum, ob der überhaupt als Wohnraum angerechnet wird? Wäre aber ein extra Zimmer)
- Türen und Bodenbeläge erneuern
- irgendwann Küche und Hauptbad machen, jetzt nach 15 Jahren ist das noch alles in Ordnung
- die Gasheizung wird in den nächsten Jahren sicherlich schlapp machen, da müssen wir dann schauen, was es wird. Leider haben wir außer im Hauptbad keine Fußbodenheizung. Mauerwerk ist 30er Y-Tong, wenn ich das richtig im Kopf habe. Kein KfW-irgendwas Standard, sondern 2007er "Normalausstattung".
- die beiden Buche-Treppen im EG und OG gegen was schöneres tauschen... vermutlich Liebhaberei und finanziell nicht so sinnvoll?
- Terrassen und Wege neu pflastern
Ich nehme an, dass wir mit mehr Raum und neuer Heizung schon richtig liegen. Aber bestimmt habt ihr noch Wissen, Tipps, Ideen wie viel Geld und an welchen Stellen man was reinstecken sollte, wenn das Haus zwar wohl nicht "für immer", aber eben derzeit unser geliebtes Zuhause ist und uns natürlich gut gefallen soll. Ich möchte halt auch kein "Standardhaus" zu sehr aufpimpen, denn aufgrund der kleinen Größe und Lage wird es weiterhin eher für junge Paare/Familien interessant sein, die kein riesen Budget mitbringen. Aber ich bin halt auch nicht vom Fach, daher wollte ich hier mal fragen.
ich lese hier schon seit einiger Zeit immer mal wieder mit, da wir vor ein paar Jahren eine Doppelhaushälfte bauen lassen wollten. Aus verschiedenen Gründen wurde es dann doch eine Bestandsimmobilie, aber ich schaue hier immer noch gerne rein, da mich das Thema weiter interessiert und man sich hier auch für Sanierung, Umbau, etc. gute Tipps holen kann. Ich hoffe, ich habe das passende Unterforum für mein Anliegen getroffen. Es geht sozusagen um "(Ver-)Kaufsberatung in der Zukunft".
Wir wohnen nun seit fünf Jahren in einer Doppelhaushälfte, Bj. 2007. Wir wollten, wie wohl fast jeder, zunächst ein Einfamilienhaus und dachten, wenn wir aus der Stadt rausziehen, wirds schon klappen. Es war aber alles zu teuer oder zu weit draußen, was insbesondere mein Mann nicht wollte, also sind wir nun im Speckgürtel einer Großstadt gelandet. Es ist sehr dörflich, wir fühlen uns hier wohl, haben inzwischen Nachwuchs bekommen und "Wurzeln geschlagen".
Dennoch lässt mich der Traum vom Traumhaus nicht ganz los. Im Nachhinein betrachtet, hätten wir wohl doch mehr Geld aufnehmen und ein Einfamilienhaus kaufen können, so wie sich unsere Lage und die Hauspreise entwickelt haben. Aber hätte, hätte, Fahrradkette... Wir waren sehr vorsichtig und zurückhaltend.
Jedenfalls sind wir dadurch jetzt in der komfortablen Lage, dass wir die Doppelhaushälfte sehr bequem in der Zinsbindung abzahlen können. Zu dem Zeitpunkt wird unser Sohn schon "groß" sein.
Wenn es soweit ist, werden wir vermutlich verkaufen und uns dann nochmal einen "Wohntraum" erfüllen wollen, so es denn möglich ist. Vorher sehe ich das nicht, die Preise hier sind wie an vielen Orten jenseits aller Vernunft, von den aktuellen Zinsen ganz zu schweigen, und es ist sicher leichter, vom abbezahlten Haus zu wechseln als mit Restschuld. Und mit Kind möchte ich nicht am AdW wohnen, das hatte ich selbst als Jugendliche und fand es furchtbar. Daher kommt ein Umzug in günstigere Lagen derzeit nicht in Frage.
Wir werden dann beide Anfang/Mitte 50 sein und daher nochmal Zeit haben, einen kleineren Kredit zu bedienen. Vielleicht kommt noch ein Erbe dazu (damit rechne ich erst, wenn es auch tatsächlich eintritt, wer weiß was bis dahin noch passiert...) Der eventuelle Verkauf unserer Doppelhaushälfte müsste dazu aber auch entsprechend einen guten Preis bringen, und das Haus wird ja nichtjünger.
Womit wir beim Thema sind: Wir modernisieren gern unser Haus, ich habe aber Sorge, dass wir an den falschen Stellen Geld reinstecken, was am Ende keinen Käufer interessiert. Dann lieber an Stellen Geld reinstecken, die dann den Wert auch steigern.
Was ist da wichtig?
Wir haben bisher noch nicht viel gemacht, nur:
- Garten fertig angelegt (war eher eine Wiese)
- Terrassendach und Carport mit Schuppen gebaut
- Keramik im Gäste-WC erneuert
Die Doppelhaushälfte hat das Baujahr 2007, normaler Bauträger-Standard, knapp 110qm Wohnfläche.
Wir würden gern in den nächsten Jahren:
- Dachboden ausbauen, Treppe und Zuleitungen sind schon vorhanden (wird ein ganz kleiner Raum, ob der überhaupt als Wohnraum angerechnet wird? Wäre aber ein extra Zimmer)
- Türen und Bodenbeläge erneuern
- irgendwann Küche und Hauptbad machen, jetzt nach 15 Jahren ist das noch alles in Ordnung
- die Gasheizung wird in den nächsten Jahren sicherlich schlapp machen, da müssen wir dann schauen, was es wird. Leider haben wir außer im Hauptbad keine Fußbodenheizung. Mauerwerk ist 30er Y-Tong, wenn ich das richtig im Kopf habe. Kein KfW-irgendwas Standard, sondern 2007er "Normalausstattung".
- die beiden Buche-Treppen im EG und OG gegen was schöneres tauschen... vermutlich Liebhaberei und finanziell nicht so sinnvoll?
- Terrassen und Wege neu pflastern
Ich nehme an, dass wir mit mehr Raum und neuer Heizung schon richtig liegen. Aber bestimmt habt ihr noch Wissen, Tipps, Ideen wie viel Geld und an welchen Stellen man was reinstecken sollte, wenn das Haus zwar wohl nicht "für immer", aber eben derzeit unser geliebtes Zuhause ist und uns natürlich gut gefallen soll. Ich möchte halt auch kein "Standardhaus" zu sehr aufpimpen, denn aufgrund der kleinen Größe und Lage wird es weiterhin eher für junge Paare/Familien interessant sein, die kein riesen Budget mitbringen. Aber ich bin halt auch nicht vom Fach, daher wollte ich hier mal fragen.
J
Jurassic13527.01.23 12:55KarstenausNRW schrieb:
Und damit ist das Haus Wärmepumpe-tauglich. Zusätzliche Dämmung braucht es nicht (bestenfalls Kellerdecke, falls vorhanden. Und wenn Ihr ans Dach geht, kann man dort auch nachlegen).
Eine neue Heizung benötigst Du, wenn das alte Gerät kaputt ist. Also eine Sowieso-Investition. Und da Du ab dem nächsten Jahr eh regenerative Ernergien verbauen MUSST, kannst Du auch bedenkenlos auf Wärmepumpe gehen (Gas alleine wird nicht mehr erlaubt sein).
Der Käufer sagt Dir dann "Ach Du sch..., ich muss ja alles sanieren, um eine Wärmepumpe betreiben zu können. Ohne Dämmung und neue Fenster geht das doch nie. Ich reduzieren den Kaufpreis dann direkt mal um T€ 75". Wenn die Wärmepumpe in fünf Jahren eingebaut wird und in 10 Jahren beim Verkauf gut ohne die Fenster erneuert oder gedämmt zu haben, gibt es keine Diskussion. Es funktioniert ja gut.Das ist interessant. Keller haben wir nicht, die oberste Geschossdecke ist gedämmt, das Dach würden wir beim Dachbodenausbau natürlich direkt dämmen.Aber die Logik, lieber vorher einbauen und dann hat man was funktionierendes, vorzeig- und belegbares, anstatt potenzielle Käufer von etwas überzeugen zu müssen, finde ich sehr nachvollziehbar. Das macht schon Sinn...
Auf jeden Fall die Heizung. Der Rest ist ja eher Optik und auch eher schnell selbstgemacht als Käufer. Eine Wärmepumpe geht auch mit Heizkörpern, wenn ihr das dem neuen Käufer dann direkt demonstrieren könnt bringt einiges. Er spart sich nämlich den Umbau an sich und die Unsicherheit ob das mit der Wärmepumpe klappt. Der Rest ist bei euerm jungen Baujahr ja eh noch frisch (Dach, Fenster)
J
Jurassic13527.01.23 12:57Costruttrice schrieb:
Wir haben unser Haus nach ca 14 Jahren verkauft, alles, was wir an optischen Dingen verändert/modernisiert hatten, hat keinen wirklichen Einfluss auf die Höhe des Verkaufspreises gehabt. Du kannst natürlich die Buche-Treppe gegen etwas tauschen, was dir besser gefällt, aber dann nur weil es dir besser gefällt und nicht mit den Hintergedanken der Wertsteigerung. Was du jetzt änderst und modernisierst, kann in 15 Jahren dann auch altmodisch sein und/oder dem Käufer nicht gefallen.
Insofern würde ich Heizung dann tauschen, wenn notwendig oder aber wenn sich das für euch rechnet.
Immobilie pflegen und Wert erhalten -ja, aber jetzt modernisieren für einen Verkauf in X-Jahren macht aus meiner Sicht keinen Sinn.Da hast du recht, meine Traum-Landhaustreppe kann der oder die Nächste natürlich ultra hässlich finden und direkt herausreißen wollen.Dann ist es natürlich von Vorteil, wenn er das eher in seinem Budget = als machbar sieht, weil er keine neue Wärmepumpe einbauen muss.
K
KarstenausNRW27.01.23 13:01Jurassic135 schrieb:
Wir hätten nach Verkauf mehr Eigenkapital (da der Wert ja jetzt schon sehr gestiegen ist - wobei das Haus natürlich auf der Gegenseite älter wird) und keine sonstigen Verbindlichkeiten, also weniger zum Abzahlen als mit Restschuld.Du argumentierst trotzdem falsch. Die Überlegung ist doch, ob jetzt schon verkauft und neu gekauft wird. Und da gleichen sich die hohen Verkaufs- und Kaufpreise wieder aus. Das alte Darlehen kannst Du mitnehmen.In der Zukunft ist es nur die Frage, ob Ihr noch ein Darlehen haben wollt oder nicht. Auch dann ist es egal, ob die Immobilie mit Restschuld verkauft wird oder nicht.
Darauf will ich hinaus.
Oder willst Du darauf hinaus, dass Ihr Euch im Alter ohne Kind(er) noch einen 200qm Palast hinstellen wollt auf 2.500qm bestem Baugrund? Dann ist es natürlich schon sinnvoll, mehr Eigenkapital zu haben. Aber wenn Ihr erst einmal über 50 seid, werdet Ihr zu zweit auch nicht größer bauen wollen. Nur halt anders - vielleicht als Bungalow. Die Immobilie muss zur jeweiligen Lebenssituation passen.
Jurassic135 schrieb:
Ja, die Heizkosten halten sich im Rahmen, nur mit der Wärmepumpe habe ich so meine Zweifel. Da werden wir uns mal beraten lassen müssen, aber derzeit scheint ja der blödeste Zeitpunkt für eine Wärmepumpe zu sein.Kann Dir aus eigener Erfahrung (Haus aus Mitter der 60er Jahre OHNE Dämmung) berichten. Aktuell mit 31 (mit Fußbodenheizung) und 35 (mit Heizkörpern) Grad Vorlauftemperatur. Sehr effizient und kostengünstig. Sind zwei Wohnungen im Zweifamilienhaus ohne Außendämmung. Muss aber vom Energieberater für die Heizungsauslegung gut gerechnet werden. Bei Eurem Haus kannst Du blind und kostengünstig mit WP heizen.
Ich fasse zusammen: Ihr wohnt mit einem heranwachsenden Einzelkind in einem vom Standard her "Zwischenhaus", bei dem Ihr bereits die Zweitbesitzer seid. Zwischenhäuser sind am Markt immer gesucht - allerdings kaum von Leuten, die einen optimalen Individualplanungsstandard suchen, sondern einen pareto-optimalen Economystandard. Das wird auch in fünf Jahren noch so sein, wenn Ihr das Objekt bei unversteuertem "Spekulationsgewinn" wechseln könnt. Macht Euch den Garten weiter hübsch, und gebt ansonsten außer für Farbe kein Geld aus - der Käufer würde es Euch nicht danken. Energetisch sehe ich Euch nicht von Investitionspflichten bedroht, und während der weiteren Haltedauer keine Amortisation winken. Wenn dem Sohnemann ein zweites Kinderzimmer zum Herumlümmeln mit den Kumpels gegönnt werden soll, brauchen (worst Case in einem "Abstellraum") weder der Bodenbelag noch der Heizkörper eine Baugenehmigung. Macht Euch nicht verrückt und legt freies Geld gut gestreut für das Traumhaus zurück. Aus einem Zwischenhaus mit Scheinen ein Traumhaus zu machen, ist wirtschaftlicher Unfug. Das macht man sich mit Münzen hübsch, und gut ist´s. Auf der Immobilienleiter würde ich mir keinen Ballast an die Füße binden, das kann ein anderes Treppenstufendekor einem nicht zurückgeben (und wenn doch: auch dafür gibt es mittlerweile "Folierungen").
https://www.instagram.com/11antgmxde/
https://www.linkedin.com/company/bauen-jetzt/
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Bei einem Haus aus 2007 würde ich ehrlich gesagt keinen Gedanken an eine energetische Sanierung verschwenden oder eine funktionierende Gasheizung gegen eine Wärmepumpe austauschen. Finanziell rechnet sich das, wenn überhaupt, höchstens langfristig. Und in 15 Jahren ist die Wärmepumpe auch schon wieder so alt, dass sie beim Verkauf ausgetauscht werden muss. Was für einen Gasverbrauch habt ihr? Wir hatten die letzten Jahre ca. 16.000 kWh inkl. Warmwasser. Durch Einsparungen sind wir nun bei ca. 12.000 kWH. So lange Strom aus Gas hergestellt wird und demnach auch immer auch der Strompreis weite steigt, rechnet sich eine Wärmepumpe für uns einfach nicht. Zumindest nicht bei den aktuellen Preisen für die Geräte.
Falls ihr den Platz auf dem Dachboden gut gebrauchen könnt, solltet ihr das mit dem Ausbau auf jeden Fall machen. Ganz egal ob Wohnraum oder nicht, für den Käufer ist es ein Mehrwert, sofern er das Haus nicht vermieten möchte.
Wir wohnen aktuell in einem REH Bj. 1997 zu viert. Es sind nur 105m², aber ohne den ausgebauten Dachboden, der nicht als Wohnraum zählt. Nun haben wir inkl. Dachboden ca. 120m², somit ein Zimmer mehr und einen für uns besser passenden Grundriss als im alten Haus mit 125m³ und vier Zimmern.
Wenn wir vor 3 Jahren gewusst hätte, dass wir nun 1.500 EUR mehr im Monat zur Verfügung haben, hätten wir etwas mutiger sein können. So können wir halt nun mehr sparen und uns trifft die Inflation nicht so sehr. Nachdem wir im letzten Jahr die Treppe zum Dachboden ausgetauscht und das Badezimmer saniert haben, steht für dieses Jahr Entweder Küche und/oder Gäste-WC an. Das Geld, was wir vor 3 Jahren nicht ausgegeben haben, stecken wir dann halt nun in die Modernisierung, damit wir so wohnen können, wie wir uns wohlfühlen.
Wenn die Kinder aus dem Haus sind, würden wir gerne, Stand jetzt, auch noch einmal umziehen. Aber deswegen fange ich doch nicht an und modernisiere das Haus jetzt für einen potenziellen Käufer.
Falls ihr den Platz auf dem Dachboden gut gebrauchen könnt, solltet ihr das mit dem Ausbau auf jeden Fall machen. Ganz egal ob Wohnraum oder nicht, für den Käufer ist es ein Mehrwert, sofern er das Haus nicht vermieten möchte.
Wir wohnen aktuell in einem REH Bj. 1997 zu viert. Es sind nur 105m², aber ohne den ausgebauten Dachboden, der nicht als Wohnraum zählt. Nun haben wir inkl. Dachboden ca. 120m², somit ein Zimmer mehr und einen für uns besser passenden Grundriss als im alten Haus mit 125m³ und vier Zimmern.
Wenn wir vor 3 Jahren gewusst hätte, dass wir nun 1.500 EUR mehr im Monat zur Verfügung haben, hätten wir etwas mutiger sein können. So können wir halt nun mehr sparen und uns trifft die Inflation nicht so sehr. Nachdem wir im letzten Jahr die Treppe zum Dachboden ausgetauscht und das Badezimmer saniert haben, steht für dieses Jahr Entweder Küche und/oder Gäste-WC an. Das Geld, was wir vor 3 Jahren nicht ausgegeben haben, stecken wir dann halt nun in die Modernisierung, damit wir so wohnen können, wie wir uns wohlfühlen.
Wenn die Kinder aus dem Haus sind, würden wir gerne, Stand jetzt, auch noch einmal umziehen. Aber deswegen fange ich doch nicht an und modernisiere das Haus jetzt für einen potenziellen Käufer.
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