Rat für eine Doppelhaushälfte

[Bauexperte]

Hallo,

Grundstück 252 m2 , leider mit 450 Euro / m2 sehr teuer, daher nicht so groß :)
max. Bebauung : 6,5 m x 12 m

Das Grundstück ist für eine Doppelhaushälfte ausreichend groß; das "Land" will ja auch gepflegt werden.

Aktuelles Angebot eines regionalen Anbieters:
Doppelhaushälfte mit 6,5 x 10 m, 45 Grad Dachneigung
- Teilkeller ( 30 m2). Der Keller zählt mit 16 m2 zur Wohnfläche und ist als Wohnraum nutzbar.
- EG mit Dusche in Gäste WC, offene Küche , Ess- Wohnereich ( netto 47 m2 )
- OG mit großem Bad ( 12 m2 ) 2 Zimmer ( netto 46,5 m2 )
- Spitzboden (Kehlbodenlage) als Wohnraum mit netto 20 m2
- Heizung/Technik Luftwärmepumpe mit Rückgewinnung, Belüftungsanlage

Rund 267000 mit Baunebenkosten ( ausser Anschlüsse: Strom, Wasser, Telekom), Bad WC gefliest, "Extras" bis
auf Elektrik schon eingerechnet ( z.B. einige bodentiefe Fenster, 2 Schleppgauben 1x 2m , 1x3m mit bodentiefen Fenstern

Das bedeutet, daß Du auf ca. 128 qm/WF kommst - ohne den zusätzlichen Wohnraum im Keller. Meine Schätzung:

Grundstück: TEUR 113.4
Einfamilienhaus, mittlerer Standard (Kfw 70): TEUR 192.5
Zentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung: TEUR 10
Teilkeller mit Teilwohnraum: TEUR 40
Baunebenkosten: TEUR 35-40
Malerarbeiten in EL: TEUR 10
Bodenbeläge in EL: TEUR 10
Außenanlagen in EL: TEUR 10
Rücklage für Extra´s: TEUR 10

Ergibt ein Gesamtinvest von geschätzten TEUR 435.9

Ich kenne Deinen Anbieter nicht; mein Schätzpreis basiert daher auf einem guten Standard mit mittlerer Ausstattung. Ob dies auf Deinen Anbieter zutrifft, kannst nur Du entscheiden.

Unser Budget inklusive Eigenleistung und Eigenkapital 430.000 Euro inklusive allem Außenanlage, Carport, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Küche

Das dürfte sich ziemlich knapp ausgehen und es dürfen keine Gründungsmehrkosten am Grundstück entstehen; die Küche wird wahrscheinlich Wunschdenken bleiben oder der reguläre Stellplatz (zunächst) das Carport ersetzen ;)

Ist es sinnvoll aufgrund des Budgets auf Keller oder Spitzboden zugunsten einer Hausverlängerung auf 11m zu verzichten um mehr Wohnfläche zu generieren.

Die Kosten des Teilkellers stehen in keinem Verhältnis zu dessen Nutzen, wie Du oben sicherlich erkannt haben wirst. Auf den Spitzboden wirst Du auch bei größerer Planung kaum verzichten können; Du wirst den Platz brauchen. Ich rate eigentlich immer von einem Teilkeller ab; zumindest in den Fällen, wo es sich vermeiden läßt.

Ich würde Dir empfehlen, das Baufenster voll auszunutzen und auf den Keller ganz zu verzichten. Wir haben hier bei uns mit 6.5 x 12.00 eine sehr schöne Doppelhaushälfte auf Bodenplatte für eine Familie mit seinerzeit 3 Kindern gebaut; nach dem Einzug waren es ruckzuck 4 Kinder (alles Jungs) - aber das Raumprogramm läßt es zu. Die Doppelhaushälfte ist quasi bis unter die Sparren ausgebaut - ohne beengend zu wirken und dennoch mit Stauraum auf den oberen 2 Etagen ... das ist das Merkmal einer guten Vorbesprechung ... denn der Kinderwunsch ist mitnichten abgeschlossen ;)

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[BTK27]

Danke für die Antworten.
@Bauexperte.
Bin fast auf die gleiche Summe gestoßen ( interessant :D, da werd ich mir als Laie gleich mal selber auf die Schulter klopfen) )Allerdings inklusive Versicherungen sowie unabhängiger Baubegleitung.
Da der Nachbar bereits mit Keller gebaut hat, muss dann eine Abstützung her. Unser Berater sprach davon, dass die Kosten dann nicht entscheidend weniger wären ohne Keller :-)
-- dies bleibt zu hinterfragen.
Gibt es eine Vorstellung was eine Verlängerung auf 12 m preislich bedeutet, also 2 m Verlängerung inklusive Material usw.


Wie Ihr seht ist die Kernfrage Hausverlängerung für mehr Wohnfläche versus Unterkellerung mit mehr "Komfort"?

Hier kurz der Grundriss im EG bei 6,5 x 10 m. Wie gesagt auf dem Papier wirkte es klein. Einen Palast brauchen wir aber natürlich auch nicht.:cool:

 

[ypg]

... die Speis nimmt natürlich von der Küche sehr viel Raum, sodass die Küche in die Mitte des Hauses wandert.
Wenn man das WC verkleinert und in die "Nische" einen Abstellraum macht, in dem Flur für einen Garderobenplatz sorgt (event neben dem Abstell), hat man mehr Küche und kann den Essplatz in die Mitte des Hauses ziehen.
Ob man die Mauer vor der Treppe braucht oder nur einen Teil davon für eine Abtrennung, muss man für sich selbst abwägen :)

 

[Bauexperte]

Hallo,

darfst Du I- oder II-geschossig bauen ?

Da der Nachbar bereits mit Keller gebaut hat, muss dann eine Abstützung her. Unser Berater sprach davon, dass die Kosten dann nicht entscheidend weniger wären ohne Keller :-)
-- dies bleibt zu hinterfragen.

Das halte ich für ein Gerücht. Wenn Du auf Nachbars Niveau gründen mußt - durch dessen Unterkellerung, muß logischerweise dessen Hauskörper abgefangen werden. Das dürfte in etwa TEUR 8-10 erfordern; je nach Art der Ausführung und Bodenbeschaffenheit. Ein Teilkeller - zumal teilweise zum Wohnraum ausgebaut - kostet aber in etwa gute TEUR 40. Mit Verlaub - Dein Berater schielt auf seine Provision, aber nicht darauf, was für Dich das Beste sein kann. Ich verstehe schon nicht, daß er einen Teilkeller überhaupt ins Gespräch gebracht hat.

Gibt es eine Vorstellung was eine Verlängerung auf 12 m preislich bedeutet, also 2 m Verlängerung inklusive Material usw.

Ich habe Dich im ersten post belogen - sorry, war nicht meine Absicht - ich habe schlicht falsch erinnert. Der Grundriss für unsere Bauherren, welchen ich angesprochen habe, hat 6.50 m x 11.50 m Außenmaße. Ich habe Dir einmal das EG sowie den Schnitt und 2 Bilder nach (beinahe) Fertigstellung angehängt. Insgesamt kommen wir auf eine Netto-Gebäudegrundfläche von 208.50 qm; reine Wohnfläche natürlich weniger.

Wie Ihr seht ist die Kernfrage Hausverlängerung für mehr Wohnfläche versus Unterkellerung mit mehr "Komfort"?

Zum Vergleich: der angehängte Grundriss erfordert ein Invest von TEUR 240 als Kfw 70-Effizienzhaus mit Luft-Wasser-Wärmepumpe, dezentraler Lüftung, elektrischer Rollläden EG, teilweise farbige Fassade sowie farbige Fenster

Hier kurz der Grundriss im EG bei 6,5 x 10 m. Wie gesagt auf dem Papier wirkte es klein. Einen Palast brauchen wir aber natürlich auch nicht.:cool:

Dieser Grundriss ist lieblos mit VI erstellt; just my two coins :D

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[BTK27]

@ Bauexperte: Wir könnten auch 2 geschossig bauen. Wir sind jetzt ziemlich verunsichert, was den Keller angeht.
Lieber doch zwei volle Geschosse in größerer Ausdehnung sowie Spitzboden, oder den Keller nur als Nutzraum nicht als Wohnraum?

 

[BTK27]

Vielleicht kann mir jemand nochmal den Sachverhalt mit dem Keller erklären.
Wann zählt dieser zum Wohnraum und wann nicht? Was hat dies für Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung?
Was gibt es da für Nachteile/Vorteile?