Planung für Einfamilienhaus

[Der Da]

Ich versuch mal einige Punkte aufzuschreiben, wo Hausanbieter sparen, bzw dann ordentlich zulangen.

Fliesenqualität, heftige Aufpreise
Steckdosenanzahl, was kostet eine zusätzliche Steckdose?
Zusätzliche Anschlüsse für Waschmaschine
Zugang für Schornsteinfeger
Allgemein Holzfeueröfen im Wohnraum
billige Baumaterialien
schlecht Bezahlte Subunternehmer/Arbeiter
billig Produktion im Ausland
billige Badezimmerarmaturen
billige Lüftungsgeräte teuer verkaufen
Schönrechnen der KFW Bilanz durch Solaranlage
Unterschiede der dicke der Bodenplatte.
Einschubtreppe zum Dachboden
Aufpreise für bodentiefe Fenster
Hohe Kosten bei Änderung des Grundrisses
Sockeldämmung und Spritzschutz
Versiegelung am Eingangsbereich
billige Innentüren (im Baumarkt gibts Türen ab 100 € mit Zarge)
billige Eingangstür
Zusatzkosten für Strom für Außenbeleuchtung
Nur ein Planungsgespräch kostenlos, jede Änderung kostenpflichtig


ich könnte ewig weiter machen, aber da lassen sie so einfach 20 000 verstecken. So schnell kannst du gar nicht gucken.

 

[Bauexperte]

Hallo Matthias,

Ich habe bisher drei Angebote:

1. Überregional Massenanbieter:

Grundpreis 153.400,00
Solaranlage, Dämmung, Fußbodenheizung, Kontrollierte-Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung massive Wände im DG, Rollläden, 3-fach Verglasung nochmal alles extra

Im Grundpreis (heißt?) knappe € 1.100,00/qm – wo landest Du denn mit allen Zusätzen an?

2. Lokaler Bauträger A

Der Grundpreis beträgt ca. 173.550
Fußbodenheizung + 5.850
Zentrale Lüftung + 10.620
elt. Rollladen + 10. 300
Solaranl. zur Warmwasserbereitung + 4.820

Im Grundpreis (heißt?) knappe € 1.250,00/qm – mit den Zusätzen wird es schon realistischer

3. Lokaler Bauträger B

Wie schon beschrieben im ersten Post.

Alles inklusive für 180.000

Im Grundpreis (heißt?) knappe € 1.300,00/qm – zum Rest habe ich ja schon etwas geschrieben.

Wo entstehen mir bei den scheinbar "zu günstigen" Angeboten denn später die Mehrkosten bzw. wie kann ich das erkennen?

Anders gefragt – was nutzt Dir ein vmtl. „Schnäppchen“ wenn es sich später – wenn alle Zusätze, Baunebenkosten und Extras inkludiert sind – als ein marktübliches Angebot erweist, Du aber die Finanzierung nach den Zahlen vorne festgezurrt hast?

Es gibt nicht wenige Anbieter, welche ausschließlich über den Preis gehen; der Fairneß halber muß ich hinzufügen, dass sie damit lediglich auf den Markt reagieren :rolleyes:

Sie bieten ein ganz einfaches Haus zu einem Quadratmeterpreis zwischen € 1.000,00 und € 1.100,00 an und ziehen so „Adressen“. Erst bei näherer Betrachtung der Baubeschreibung stellt sich heraus, dass dieses vmtl. Schnäppchen nicht als Solches gelten kann, weil der „Eyecatcher“ nur etwas mehr als den geschlossenen Rohbau beinhaltet. Also wird hinzugekauft und am Ende nähert sich der endgültige Verkaufspreis wieder marktüblichen Konditionen an. Das Arge daran ist, dass diese Anbieter vergleichbar mit den Angaben zu den typischen Baunebenkosten verfahren. Schon einmal „vergessen“ zu erwähnen, dass grunderwerbsteuer auf Haus und Grundstück anfallen, da zwischen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Dies kann sich bei knappem Budget als Katastrophe erweisen, da sich diese Posten nach aller Erfahrung summieren!

Erkennen wirst Du es als Laie vmtl. gar nicht oder nur durch sehr viel Fragen und Lesen; in solchen Fällen kann allerdings ein Besuch eines Neubaugebietes gute Dienste leisten. Suche Dir eines in Deiner Nähe und fahre am „Wochenende“ dorthin; es sind immer Bauherren vor Ort – sicher auch von Deinen 3 Angeboten oben - und wenn sie frei von der Leber reden können (also kein BU oder Verkäufer in der Nähe) bekommst Du auch in aller Regel ehrliche Auskunft. Darüber hinaus empfiehlt es sich eigentlich immer, die kompletten Vertragsunterlagen vor Unterzeichnung des Werkvertrages extern überprüfen zu lassen!

Freundliche Grüße

 

[Matthias182]

Hallo zusammen,

nachdem ich ja nun einige Zeit hier nichts mehr geschrieben habe, habe ich dennoch weiter am Projekt Hausbau gearbeitet. Auf euren Vorschlag hin, habe ich zwei Schritte eingeleitet.

1. Ich habe die Baubeschreibung des GU, der den günstigen Preis anbietet, durch einen Architekten prüfen lassen. Das Fazit des Architekten war, das die Beschreibung sehr ausführlich ist. Lediglich einige kleinere Punkte wurden moniert:

• Baugenehmigung und durch Sonderbestimmung verursachte Zusatzleistungen (lt. Bebauungsplan Lärmpegelbereich III)
• Änderungen zu Lasten Bauherren
• Wärmedämmung ungenau
• Vermessungsbüro auf eigene Kosten
• freies Grundstück und Baustraße auf Kosten Bauherren
• Sickerwasser aus Baugrube auf eigene Kosten (eher unwahrscheinlich wegen fehlendem Keller, aber ungewöhnlich, eigentlich immer mit drin)
• Hausanschlüsse Bauherr beachten
• Dachüberstände: Profilschalung und weiße Vollkunststoffprofilbretter
• Malergewerk nicht enthalten
• Was heißt genau Unterkante bei den Fallrohren?


2. Ich habe mich mit einem anderen Architekten zusammengesetzt und dort ein "Angebot" erhalten. Er bietet an, das Haus zum Festpreis (ich denke also mit Preisobergrenze) zu bauen. Folgendes hat er ausgeführt:

"Einfamilienhaus , verputzt, max. 130 m² Wohnfläche, ohne Hausanschlusskosten, SD, 45° DN,
schlüsselfertig inkl. Bau- und Baunebenkosten, 1 m Drempel,
Haus gemäß Planung bzw. nach m²-Wohnfläche definiert, Bad mit FB-Heizung als
Rücklauferwärmung, sonst gem. Baubeschreibung,
inkl. Architektenleistungen, Statik, Bauleitung, Baubetreuung, Bodengutachten, Vermessung, Versicherung"

131.890,-

Dazu kommen folgende Extras:
Dusche im Bad bodentief
kontrollierte Be - und Entlüftungsanlage
Fußbodenheizung EG und OG komplett
Rollläden EG & OG mechanisch PVC, ( mit Gurtzug )
Verklinkerung inkl. Rollschichten ( Preis 500,- € pro 1.000 Stück )
alle Innenwände Porenbeton 17,5 cm
Küche ca. 25 m² ( Mehrpreis Fliesen )
Dacheindeckung Tondach Edelengobe
Trapezgaube ca. 3,50 m breit, 2 Fenster BH 1,10 m
Hauseingangstür mit Seitenteil verglast, feststehend ca. 50 cm
zusätzliche Nebeneingangstür Hauswirtschaftsraum zum Carport oder zur Garage
Fenster & Fenstertüren mit Dreifachverglasung lt. Energieeinsparverordnung 2009
Untersohlendämmung lt. Energieeinsparverordnung 2009
Malerarbeiten, inkl. Material und Verarbeitung (inkl. Dachkasten)

50.940,-

Das Haus ist 10m² kleiner als bei den übrigen Angeboten, aber dafür wäre ein Gaube und die Malerarbeiten mit drin.

Auch hier würde mich wieder eure Meinung interessieren. Ich hoffe, durch die Unterstützung der Architekten bin ich dann auf der besseren Seite.

Zuletzt stellt sich für mich noch eine entscheidende Frage. Wir möchten wenn irgendwie möglich im OG vier Schlafzimmer einplanen. Also insgesamt 5 Zimmer im Haus. Wäre das bei der Hausgröße (130m² nach DIN 277) und mit der Trapezgaube sinnvoll möglich?

Gruß
Matthias

 

[Shism]

Zuletzt stellt sich für mich noch eine entscheidende Frage. Wir möchten wenn irgendwie möglich im OG vier Schlafzimmer einplanen. Also insgesamt 5 Zimmer im Haus. Wäre das bei der Hausgröße (130m² nach DIN 277) und mit der Trapezgaube sinnvoll möglich?

Sinnvoll vermutlich nicht... Es sei denn du kannst mit Zimmern in der Größenordnung 9-10m² leben...

 

[Bauexperte]

Hallo Matthias,

1. Ich habe die Baubeschreibung des GU, der den günstigen Preis anbietet, durch einen Architekten prüfen lassen. Das Fazit des Architekten war, das die Beschreibung sehr ausführlich ist. Lediglich einige kleinere Punkte wurden moniert

Mit Verlaub, ich schätze, er hätte gerne Deine Unterschrift ;)

• Baugenehmigung und durch Sonderbestimmung verursachte Zusatzleistungen (lt. Bebauungsplan Lärmpegelbereich III)
• Änderungen zu Lasten Bauherren
• Vermessungsbüro auf eigene Kosten
• freies Grundstück und Baustraße auf Kosten Bauherren
• Sickerwasser aus Baugrube auf eigene Kosten (eher unwahrscheinlich wegen fehlendem Keller, aber ungewöhnlich, eigentlich immer mit drin)
• Hausanschlüsse Bauherr beachten
• Dachüberstände: Profilschalung und weiße Vollkunststoffprofilbretter
• Malergewerk nicht enthalten

Bis auf die Position "Wärmedämmung ungenau" sind vorstehende Punkte nicht zu bemängeln, sondern gehören in den Bereich typischer Baunebenkosten = TEUR 35 - 40.

2. Ich habe mich mit einem anderen Architekten zusammengesetzt und dort ein "Angebot" erhalten. Er bietet an, das Haus zum Festpreis (ich denke also mit Preisobergrenze) zu bauen.

Er fungiert dem zufolge als GU und übernimmt auch die Gewährleistung.

Folgendes hat er ausgeführt:
"Einfamilienhaus , verputzt, max. 130 m² Wohnfläche, ohne Hausanschlusskosten, SD, 45° DN,
schlüsselfertig inkl. Bau- und Baunebenkosten, 1 m Drempel,
Haus gemäß Planung bzw. nach m²-Wohnfläche definiert, Bad mit FB-Heizung als
Rücklauferwärmung, sonst gem. Baubeschreibung,
inkl. Architektenleistungen, Statik, Bauleitung, Baubetreuung, Bodengutachten, Vermessung, Versicherung"
131.890,-

Das wird immer besser :confused:

Dazu kommen folgende Extras:
Dusche im Bad bodentief
kontrollierte Be - und Entlüftungsanlage
Fußbodenheizung EG und OG komplett
Rollläden EG & OG mechanisch PVC, ( mit Gurtzug )
Verklinkerung inkl. Rollschichten ( Preis 500,- € pro 1.000 Stück )
alle Innenwände Porenbeton 17,5 cm
Küche ca. 25 m² ( Mehrpreis Fliesen )
Dacheindeckung Tondach Edelengobe
Trapezgaube ca. 3,50 m breit, 2 Fenster BH 1,10 m
Hauseingangstür mit Seitenteil verglast, feststehend ca. 50 cm
zusätzliche Nebeneingangstür Hauswirtschaftsraum zum Carport oder zur Garage
Fenster & Fenstertüren mit Dreifachverglasung lt. Energieeinsparverordnung 2009
Untersohlendämmung lt. Energieeinsparverordnung 2009
Malerarbeiten, inkl. Material und Verarbeitung (inkl. Dachkasten)

50.940,-

Das Haus ist 10m² kleiner als bei den übrigen Angeboten, aber dafür wäre ein Gaube und die Malerarbeiten mit drin.

Habe ich kurz überschlagen und denke, es werden TEUR 15 mehr werden.

Auch hier würde mich wieder eure Meinung interessieren. Ich hoffe, durch die Unterstützung der Architekten bin ich dann auf der besseren Seite.

Ich bin ehrlich - die Preisgestaltung in SH ist nicht meine Sache; hierzu weiß E.Curb sicher eine Antwort. Aber insgesamt betrachtet, kommt mir auch dieses Angebot nicht sehr seriös kalkuliert vor. Das kann imho nur funzen, wenn der Architekt mit einem Billiganbieter im Rücken zusammenarbeitet. Da wäre dann wieder die BB von entscheidender Bedeutung.

Zuletzt stellt sich für mich noch eine entscheidende Frage. Wir möchten wenn irgendwie möglich im OG vier Schlafzimmer einplanen. Also insgesamt 5 Zimmer im Haus. Wäre das bei der Hausgröße (130m² nach DIN 277) und mit der Trapezgaube sinnvoll möglich?

Gehen tut es; irgendwie. Ich habe Dir mal eine DG-Planung mit 4 Zimmern angehängt. Allerdings bleiben 130 qm halt 130 qm und die einzelnen Kinderzimmer werden klein sein - 10, 11 und 12 qm.

Freundliche Grüße

 

[Matthias182]

Hallo,

das Thema fünf Zimmer bei der Hausgröße habe ich erstmal aufgegeben. Das wird in den Zimmern dann einfach zu eng. Wir haben nun einen ersten Entwurf für einen Grundriss bekommen (vom überregionalen Anbieter.

Mich würde eure Meinung dazu interessieren. Was würdet ihr vielleicht anders machen?


Danke und Gruß
Matthias