Kosten für Anbau und Teilmodernisierung bestehende Immobilie

[Steffen80]

Das ist der Grund warum ich hier bin, um Meinungen und Erfahrungswerte einzuholen, es ist nicht so als hätte ich nicht schon so einiges unternommen um an die für mich validen Informationen zu kommen.

Hätte ja auch sein können, dass jemand aus dem Speckgürtel von Berlin kommt und Bock darauf hat sich das anzusehen und ggf. baulich zu betreuen, umzusetzen etc.

Dein Problem ist so komplex..da kannst Du unmöglich über das Internet eine Antwort erwarten. Was du brauchst sind Profis und die wollen Geld sehen, wenn Sie für Dich tätig werden sollen. Ja, so eine Beurteilung und Kostenschätzung ist viel Arbeit und die will bezahlt werden. So ist das nunmal..nur mal kurz "ansehen" reicht bei weiten nicht aus.

Gruss, Steffen

 

[tekknooooo]

Hallo Steffen,

es ist auch nicht so, dass ich diese Beratung / Beurteilung umsonst haben möchte aber wie oben beschrieben, kam da nicht viel bei raus - entweder aus Zeitgründen oder aus Mangel an Wissen - keine Ahnung.

In meinen Texten taucht mehrfach das Wort Erfahrungswert auf - das rührt daher, dass ich Wirtschaftskonferenzen organisiere und mich am Bau nicht auskenne. Nun gibt es hier in diesem Forum aber sicherlich Leute, die möglicherweise vergleichbare Sachen hinter sich gebracht haben oder eben Architekten, Unternehmer sind, die tagtäglich damit zu tun haben. Solche Durchschnittswerte / Erfahrungswerte gibt es doch für viele Bereiche. Genau wie man sagt, dass man für einen Neubau / Anbau einen m² Preis von 1.500,-€ - 1.850,-€ als Minimum einkalkulieren sollte. Und eben solche Informationen wollte ich haben.

Eine rein energetische Sanierung (komplette Gebäudedämmung + Heizungsanlage), Badneubau und geringe Modernisierungsarbeiten würde ich bei ca. 80m2 NNF mit etwa € 70.000 veranschlagen. Der Neubau wird in etwa mit € 1.500/m2 NNF (sehr, sehr einfacher Standard) bis € 1.850/m2 NNF (normaler Baustandard) anzusetzen sein inkl. der Baunebenkosten, also mit Kosten in Höhe von € 90.000 bis € 110.00. Gesamtinvestition für Sanierung und Neubau als € ca. € 160.000 bis € 180.000. Vielleicht geht´s in Brandenburg etwas günstiger, aber nicht wesentlich billiger. Eigenleistungen können realistisch herausgerechnet werden (Zeit, Wissen + Können, Kondition). Üblich wären 8-10% des Baukosten mit etwa 20 Wochenstunden. Mehr leisten zu wollen über einen längeren Zeitraum erfordert viel Disziplin und ebenfalls engagierte Familienmitglieder.

Von wpic zum Beispiel war schon fast die goldene Antwort. Dass hier keiner auf meinen speziellen Fall einen Betrag auf den Cent genau ausspuckt und mir versichert, dass alles klappt, war mir bewusst.

Auch deine erste Antwort war gut, einfach zu wissen, dass es andere Leute sich dagegen entschieden haben. Kollektive Intelligenz und das Zusammentragen von Informationen, Ideen etc. ist für mich auch ein Teil, der in meine Entscheidungsfindung einfließt.

Danke vielmals.

 

[Steffen80]

Du könntest Dich ja an die Architektenkammer wenden. Die können sicher sagen, welche Architekten in Deiner Nähe Erfahrungen mit Sanierungen haben. Ein reiner "Neubau"-Architekt ist da wenig hilfreich. Das glaube ich gern.. mit unserem aktuellen Architekt (der wirklich klasse ist) würde ich auch kein Haus Sanieren wollen

 

[DG]

Man braucht keine Erfahrung, um den Preis der Immobilie abschätzen zu können - wenn Deine Angaben stimmen.

Grundstück hat +6000m². Bauland angeblich Wertsteigerungen (!) von 20-30€/m² erfahren, kein Ende in Sicht. Bodenrichtwert muss also mindestens 40-50€ sein, was bedeuten würde, dass die 6000m² ohne Bebauung einen Wert von 240T€ hätten.

Ein Widerspruch - ergo keine 6000m² Bauland, sondern ca. 800m² Bauland, Rest Garten (5€). (oder der Verkäufer ist ein Narr)

Damit Grundstückswert: ~58T€.

Blieben "satte" 22T€ für die komplette Immobilie incl. der 2 massiven Scheunen. Da wir bisher alles am unteren Limit berechnet haben (was nicht zu Deinen Angaben mit enormer Wertsteigerung passt!), bedeutet das, dass die Immobilien einen Wert von insgesamt €0.- (in Worten: Null) haben.

Was sich mit meinem ersten Gedanken deckt, den ich bei der Betrachtung des ersten Bildes hatte - ohne die Grundstücksgröße zu kennen.

Ergo: da passt etwas (massiv) nicht mit Deinen Angaben oder aber der Verkäufer ist ein kompletter Narr.

Meine Herangehensweise wäre Grundstückspreis abzüglich Abrisskosten, Scheunen bei Weiternutzung stehenlassen und dann neu bauen oder aber auch das abrissreif gekaufte Haus sanieren und anbauen. 80T€ kann die Immobilie insgesamt aber definitiv nicht wert sein, wenn Deine Angaben stimmen, bzw. wenn Du 80T€ zahlst, ist das für einen Abriss zu viel und die Sanierung kommt teurer als ein Neubau.

MfG
Dirk Grafe

 

[tekknooooo]

Hier zur Untermauerung meiner Angaben zwei Auszüge aus dem 39 seitigen Gutachten. Verkäuferin selbst ist übrigens Baujahr 1932.

Es kann sich jeder sein eigenes Bild zum Wahrheitsgehalt meiner Aussagen machen.

 

[DG]

Sorry, wenn man das so hart sagen muss, aber der Wahrheitsgehalt Deiner Aussage geht gegen Null.

Im Gutachten ist ein Bodenrichtwert von 30€ genannt. Diese Fläche kann ergo keine Wertsteigerung um 30€ erfahren haben, sondern maximal um wenige Euro auf 30€ und ich tendiere stark zu der Annahme, dass sich am Bodenrichtwert in der Gegend in den letzten 10 Jahren gar nichts geändert hat.

30€ ist auch ein klares Anzeichen dafür, dass das Grundstück nicht im Speckgürtel liegt, denn dann müsste der Bodenrichtwert mindestens um 100€ liegen, je nach Definition von Speckgürtel auch eher um 250€ - davon ist die Lage meilenweit entfernt.

Da entwickelt sich gar nichts, das ist irgendwo in der Pampa, wo sich Fuchs und Hase Gute Nacht sagen und mit weiteren Wertsteigerungen (Original-Aussage von Dir:"[...] allein die Bodenrichtwerte sind in den vergangenen 2 Jahren um satte 20 - 30€/m² gestiegen - ein Ende ist nicht in Sicht.") ist dort definitiv nicht oder nur mit viel Glück und Zeit zu rechnen. Das Ende ist dort also schon in Sicht, vermutlich längst erreicht und es sind die angegebenen €30.-

Wenn die Lage für Euch in Ordnung ist, kann man das natürlich kaufen und man hat für die nächsten 50 Jahre seine Ruhe - allerdings mit hoher Sicherheit auch keinerlei Wertsteigerung. Alles andere ist abstrus.

MfG
Dirk Grafe