पूर्व अनुबंध के आधार पर अचल संपत्ति वित्तपोषण

सभी को शुभ रविवार!

मैं पहले से ही चुपचाप फोरम में पढ़ रहा हूँ और यहाँ कई अच्छे सुझाव ले चुका हूँ, लेकिन अब मेरी एक वर्तमान आवश्यकता है, जिसके कारण मैंने अब आखिरकार पंजीकरण किया है :) अगर मैं गलत सबफोरम में आ गया हूँ, तो कृपया इसे बस स्थानांतरित कर दें।

मैं पहले ही इस विषय पर इंटरनेट पर खोज कर चुका हूँ और दो वित्तीय सलाहकारों से पूछताछ भी कर चुका हूँ, जिनकी बातों में विरोधाभास था। शायद यहाँ कोई इस विषय में जानकार हो और कुछ स्पष्टता प्रदान कर सके।

मान लीजिए कि कोई परिसंपत्ति जो कि सट्टेबाजी कर (स्पेकुलेशन टैक्स) के कारण लगभग 1.5 वर्षों बाद ही बेची जानी है, तब तक इसे किसी व्यक्ति को किराए पर दिया जाता है, जो कि विक्रेता की मौखिक सहमति के साथ बाद में उस संपत्ति को खरीदना चाहता है (पूर्व-खरीद अधिकार किराए के अनुबंध में निहित होगा)। क्या सैद्धान्तिक रूप से खरीदार और विक्रेता के बीच एक नोटरीकृत प्री-कॉन्ट्रैक्ट (पूर्व अनुबंध) किया जा सकता है और इस पूर्व अनुबंध के आधार पर लगभग नौ महीने बाद एक रियल एस्टेट फाइनेंसिंग पूरी की जा सकती है, जिसमें 12 महीने की प्रावधान मुक्त अवधि शामिल हो? जब सही खरीद अनुबंध नोटरीकृत होकर 1.5 वर्ष की अवधि के बाद प्रस्तुत किया जाएगा, तो रियल एस्टेट ऋण उसी प्रावधान मुक्त अवधि के भीतर ऋणित किया जाएगा और पूरी राशि विक्रेता को स्थानांतरित की जाएगी। क्या बैंक वास्तव में एक प्री-कॉन्ट्रैक्ट के आधार पर रियल एस्टेट फाइनेंसिंग मंजूर करते हैं? एक वित्तीय सलाहकार ने कहा कि यह कोई समस्या नहीं है, जबकि दूसरे ने इसे पूरी तरह इनकार कर दिया। हम विक्रेता और खरीदार दोनों के जोखिमों से वाकिफ हैं।

इस वर्णित प्रक्रिया का कारण यह है कि मूलतः अगले वर्ष परिवार नियोजन की योजना थी और यह संपत्ति हमारे सामने अचानक आ गई। संपत्ति स्थिति, सुविधाओं और मूल्य के हिसाब से पूरी तरह हमारी अपेक्षाओं पर खरी उतरती है और हमारे लिए एक अद्वितीय अवसर प्रदान करती है। विक्रेता आकाशीय मूल्य की उम्मीद नहीं कर रहा है और हम नोटरी शुल्क उठाने पर उसे एक उचित पूर्व अनुबंध पर हस्ताक्षर करने को तैयार है। चूंकि पैरेंटिंग एलाउंस को ज्ञात रूप से सम्मिलित नहीं किया जाता है और बैंक गर्भावस्था को सकारात्मक रूप से नहीं देखती हैं, इसलिए हम इस प्रक्रिया को फाइनेंसिंग पूरी करने का एक विकल्प मानते हैं। दुर्भाग्य से, मेरे पति अकेले फाइनेंसिंग मंजूर नहीं करा पाएंगे, भले ही आर्थिक रूप से समस्या न हो। 1.5 वर्षों बाद परिवार नियोजन शुरू करना और उसी समय संपत्ति के विक्रय के लिए उचित रियल एस्टेट फाइनेंसिंग पूरी करना एक सही विकल्प होगा। लेकिन क्योंकि मैं अब बहुत जवान नहीं हूँ, यह हमारे लिए वाकई में अस्वीकार का कारण बन सकता है, जिसके कारण हम भारी मन से इसे अस्वीकार कर देंगे। फिलहाल यह सब सिर्फ विचार मात्र हैं जो मुझे थोड़ी आशा देते हैं। मुझे वास्तव में नहीं पता कि क्या यह सचमुच संभव है। क्या यहाँ कोई इस विषय में जानकार है?

क्या यह सैद्धांतिक रूप से संभव है कि खरीदार और विक्रेता के बीच एक नोटरीकृत पूर्व-संपर्कित अनुबंध किया जाए

पूर्व-अनुबंध में क्या होना चाहिए?

इस पूर्व-अनुबंध की आधारभूमि एक अचल संपत्ति वित्तपोषण है, जिसमें मान लीजिए 12 महीने की बिना ब्याज अवधि शामिल है, जिसे लगभग तीन-चौथाई साल बाद पूरा किया जाना है?

मूल रूप से यह संभव है, क्योंकि कई खरीद अनुबंध तब किए जाते हैं जब वित्तपोषण सुनिश्चित हो जाता है। खरीदी अनुबंध तब भुगतान की पूर्वशर्त होती है।

हम विक्रेता और खरीदार दोनों के लिए जोखिमों से अवगत हैं।

पक्का?

क्या यहाँ कोई इस विषय से परिचित है?

सबसे पहले, सलाह दी जाती है कि आप एक वकील से संपर्क करें। क्योंकि यदि आप पूर्व-अनुबंध के साथ ऐसी स्थिति बनाते हैं जो वस्तुनिष्ठ रूप से यह दर्शाती है कि आप एक खरीद अनुबंध जैसी स्थिति में हैं, तो विक्रेता पहले से ही स्पेकुलेशन टैक्स के फंदे में फंस सकता है। इसलिए वकील पहला संपर्क बिंदु है।
और जो कुछ भी तब तैयार किया जाएगा, वह बैंक/मध्यस्थ बातचीत के लिए आधार होगा। आर्थिक जोखिम आप अकेले ही वहन करेंगे, एक संभावित गैर-स्वीकृति शुल्क के रूप में बैंक के सामने। यदि ब्याज दरें फिर से काफी गिरती हैं, तो यह बहुत महंगा सबक होगा। विक्रेता व्यावहारिक रूप से न तो जोखिम उठाएगा और न ही खर्च (जो आप उठाएंगे)।

क्या बैंक वाकई एक पूर्व अनुबंध के आधार पर रियल एस्टेट फाइनेंसिंग मंजूर करते हैं?

बैंक सुरक्षा चाहते हैं और मूल रजिस्टर में नाम दर्ज करना चाहते हैं। एक पूर्व अनुबंध कोई सुरक्षा नहीं है, बैंक के लिए लगभग बेकार है…

यह प्रॉपर्टी स्थान, सुविधाओं और मूल्य के हिसाब से पूरी तरह से हमारी अपेक्षाओं के अनुरूप है और हमारे लिए एक अनूठा अवसर पेश करती है। विक्रेता चंदा मूल्य के लिए नहीं है और यदि हम नोटरी फीस उठाएंगे तो वह हमें एक उपयुक्त पूर्व अनुबंध भी हस्ताक्षरित करेगा।

…आपके लिए निश्चित रूप से नहीं। बाद में किरायेदार द्वारा बिक्री की पुष्टि आपको मिलती है।
गर्भावस्था के दौरान फाइनेंसिंग के बारे में मैं कुछ कह नहीं सकता… लेकिन मैं बस यह इंतजार करूंगा कि कब और क्या कुछ होता है।

वैकल्पिक रूप से, किरायेदार बस पूंजीगत लाभ कर की गणना करवा सकता है। आप इसे भुगतान कर सकते हैं, क्योंकि यह फायदा देगा, बिना किराया बराबर देने और अभी खरीदने के भी?!