निर्माण अनुबंध, निर्माण अनुमति, मिट्टी की रिपोर्ट

नमस्ते सभी को,

लंबी खोज के बाद मैंने एक ज़मीन ढूँढी है और उसे आरक्षित कर लिया है।

मैं कुछ समय से Town & Country के संपर्क में हूँ और एक मित्र वास्तुकार से बिल्डिंग कॉन्ट्रैक्ट देखवाया है, जिसे उन्होंने अच्छा पाया क्योंकि उसमें सचमुच सब कुछ उल्लेखित है, और Town & Country विक्रेता के साथ बातचीत में सभी संभावित खर्चों पर चर्चा की गई और उनका हिसाब रखा गया।

इस संदर्भ में मुझे काफी भरोसा महसूस होता है।

ज़मीन अभी खरीदी नहीं गई है, लेकिन मुझे अब बिल्डिंग कॉन्ट्रैक्ट पर हस्ताक्षर करने को कहा जा रहा है, जिसमें वापसी की पारंपरिक शर्तें भी शामिल हैं। अच्छा है कि यह फोरम है, क्योंकि मुझे लगता है कि ज़मीन खरीदने से पहले मुझे कुछ भी साइन नहीं करना चाहिए, सही है?

बेहतर तरीका क्या होगा, क्योंकि कुछ चीजें पैसे वाली होती हैं, जिन्हें पहले क्लियर करना होता है, और जो Town & Country की सेवाओं में शामिल हैं जैसे कि मिट्टी परीक्षण और बिल्डिंग परमिट आवेदन।

मैं बिल्डिंग परमिट तभी आवेदन कर सकता हूँ जब मैंने ज़मीन खरीद ली हो, सही? तो तार्किक कदम होंगे:

मिट्टी परीक्षण कराना (पहले मुझे भुगतान करना होगा)
ज़मीन खरीदना
बिल्डिंग परमिट के लिए आवेदन करना (वास्तुकार सेवाओं का भुगतान मुझे पहले करना होगा, लेकिन शायद Town & Country का वास्तुकार यह कर सकता है और बाद में समायोजित किया जा सकता है?)
बिल्डिंग कॉन्ट्रैक्ट बिल्डिंग परमिट मिलने के बाद साइन करना

क्या किसी ने पहले Town & Country के साथ ऐसा किया है और प्रक्रिया कैसी रही?

मैं क्या करूँ अगर Town & Country इसे स्वीकार न करें (उन्होंने मुझे ज़मीन दिलाई है, मुझे नहीं पता कि उनका एजेंट पर कितना नियंत्रण है, कि वे मुझे इसे बेचने से मना कर दें)?

बहुत धन्यवाद
insgruene

नमस्ते,

खुशकिस्मती है कि यह फोरम मौजूद है, क्योंकि मुझे लगता है कि मुझे ज़मीन खरीदने से पहले कुछ भी हस्ताक्षर नहीं करना चाहिए, है न?

यह इस पर निर्भर करता है, मूल रूप से हमेशा एक कदम आगे बढ़ाना अनुशंसित है। अगर हालांकि "परंपरागत" वापसी के अधिकार – जैसा कि आपने कहा है – वास्तव में वापसी का अधिकार देते हैं, और वह भी स्पष्ट और विस्तार से बताए गए खर्चों के साथ, तो कार्य अनुबंध पर हस्ताक्षर करने में कोई समस्या नहीं है।

क्यों अभी तक ज़मीन नहीं खरीदी जा सकी है?

सादर

नमस्ते Bauexperte,

जमीन पहले ही खरीदी जा सकती है, मैंने इसे आरक्षित कर लिया है और मैं अगले हफ्ते बैंक में फाइनेंसिंग के लिए आवेदन करने जा रहा हूँ। इसके बाद मंजूरी में लगभग एक सप्ताह का समय लगेगा और फिर हम नोटरी के पास जा सकते हैं।

मुझे बस पूरी तरह यकीन नहीं है कि घर बनवाने वाला, जिसका makler के साथ अच्छा संबंध है, शायद यह सुनिश्चित कर सकता है कि अगर मैं जिद्दी हो गया तो मुझे यह न बेचा जाए।

यहाँ "पारंपरिक" वापसी क्लॉज़ हैं, जो तब लागू हो जाती हैं जब मेरे पास न तो कोई जमीन का निरीक्षण रिपोर्ट होता है और न ही कोई निर्माण अनुमति:

आदेशदाता को निर्माण अनुबंध से हटने का अधिकार है, यदि वह अनुबंध के 6 महीने के भीतर कोई जमीन नहीं खरीदता या चुनता है। आदेशदाता के लिए यह भी खुला है कि वह इस अवधि के बाद भी वापस हट सके, बशर्ते उस समय ठेकेदार ने कोई निर्माण आवेदन या आवश्यक योजना सेवाएँ नहीं दी हों या कोई भूमि अध्ययन रिपोर्ट का आदेश न दिया हो। यदि आदेशदाता ने अनुबंध के 3 महीने के भीतर कोई जमीन नहीं खरीदी या नहीं चुनी, तो ठेकेदार आदेशदाता को जमीन दिखाने का अधिकार रखता है (प्रस्ताव अधिकार)। आदेशदाता वापस हटने की स्थिति में सहमत है कि वह सभी दिखाईं गईं और स्वयं द्वारा अस्वीकार की गई जमीनों को वापसी के अधिकार के इस्तेमाल के 2 साल के भीतर कहीं और निर्माण के लिए उपयोग नहीं करेगा। यदि आदेशदाता इस प्रतिबद्धता का उल्लंघन करता है और अस्वीकार की गई जमीन पर उक्त अवधि के भीतर कहीं और निर्माण करता है, तो आदेशदाता को ठेकेदार को वापसी के समय के अनुबंधित कुल कीमत का 10% का एकमुश्त भुगतान करना होगा। यदि आदेशदाता उस समय वापस हटता है जब बैंक या बचत बैंक द्वारा निर्माण वित्त पोषण पहले ही मंजूर हो चुका हो और उसने जमीन का चयन कर लिया हो, भले ही उसने उसे खरीद न किया हो, तो आदेशदाता को भी वापसी के समय के अनुबंधित कुल कीमत का 10% का भुगतान करना होगा।

और यहीं से मेरा खराब पूर्वाभास शुरू होता है। अगर जमीन के निरीक्षण में कुछ नकारात्मक निकले, या निर्माण अनुमति नहीं मिले तो क्या होगा? हालांकि यह अपेक्षाकृत असंभव है, लेकिन कोई भी नहीं जानता।

समस्या यह है कि इतने सारे लोग होंगे जो इस क्लॉज को मंजूरी देंगे या पहले ही दे चुके होंगे। makler के लिए किसी और को ढूँढ़ना बहुत आसान होगा।

शुभकामनाएँ
insgruene

नमस्ते,

पहले से बता दूं – मैं कानूनी सलाह देने का अधिकार नहीं रखता, यह जर्मनी में केवल स्थापित वकीलों के लिए सुरक्षित है।

जमीन खरीदी जा सकती है, मैंने इसे रिजर्व करवा लिया है और अगले हफ्ते बैंक जाकर फाइनेंसिंग के लिए आवेदन करूंगा। इसके बाद लगभग एक सप्ताह लगेगा मंजूरी मिलने में और फिर हम नोटरी के पास जा सकते हैं।

बिक्रीकर्ता के वापसी अधिकार के बारे में जो वाक्यांश आपने दिया है, मैं आपकी जगह इसे इस तरह से हस्ताक्षर नहीं करता, मेरी राय में 10% की पेनल्टी (दंड शुल्क) के साथ यह कानूनी रूप से सही नहीं है। ठेकेदार आपको केवल उसका _वास्तविक_ खर्च ही चार्ज कर सकता है, इससे अधिक नहीं, अगर आपने पहले अस्वीकृत जमीन फिर भी खरीद ली – बशर्ते उसने कोई सेवा प्रदान की हो। लेकिन मैं इस बात पर भी संदेह करता हूँ क्योंकि ठेकेदार ब्रोकर की भूमिका एक साथ नहीं निभाता और ब्रोकर की कमीशन वैसे भी बनी रहती है।

मुझे यह पूरी तरह यकीन नहीं है कि मकान निर्माता, जिसका ब्रोकर के साथ अच्छा संबंध है, शायद यह सुनिश्चित कर सके कि मुझे यह न बेचा जाए अगर मैं जिद्दी हो जाऊं

क्या आपको ऐसा अंतर्ज्ञान वास्तव में सहयोग का एक अच्छा आधार लगता है?

यहां मेरा बुरा अंतर्ज्ञान शुरू होता है। क्या होगा अगर मिट्टी की रिपोर्ट में कुछ नकारात्मक निकले, या निर्माण अनुमति न मिले? यह कम संभावना वाला है, लेकिन पता नहीं।

मिट्टी की जांच से जुड़ी संभावित लागतें किसी भी विक्रेता द्वारा तय मूल्य में शामिल नहीं होतीं; लेकिन आपको संभवतः शुरूआती बातचीत में worst case में होने वाली लागतों के बारे में सूचित किया गया होगा। ये खर्चे निर्माण की अतिरिक्त लागतों का हिस्सा हैं, जो सामान्यतः लगभग 30 हजार यूरो तक होते हैं। अगर, उदाहरण के लिए, पानी का स्तर अधिक हो या मिट्टी में लीम वाली मिट्टी हो, तो खुदाई के खर्च 10-15 हजार यूरो तक बढ़ सकते हैं और इससे निर्माण की अतिरिक्त लागत बढ़ जाएगी। यदि आपके विक्रेता ने इस बात को नजरअंदाज किया है, तो मैं सहयोग पर फिर से विचार करूंगा।

समस्या यह है कि इतने सारे लोग इस क्लॉज पर साइन कर देंगे या पहले ही कर चुके हैं। ब्रोकर के लिए किसी और को ढूंढ़ना आसान है।

मैंने अपने बच्चों को बचपन से सिखाया है कि किसी भी चीज़ को इसलिए न करें क्योंकि दूसरे लोग कर रहे हैं!

अगर आप इस स्थिति में सहज महसूस नहीं करते तो आपको खरीद से दूरी बनाए रखनी चाहिए। और भी कई ज़मीन मार्केट में आएंगी...

सादर शुभकामनाएं

नमस्ते Bauexperte,

धन्यवाद! worst case कि मुझे तब जमीन नहीं बेची जाएगी, यह मुख्यतः मेरी आपदा सोच है, मेरा आर्किटेक्ट, जो मकान विक्रेता को भी जानता है, उसका प्रभाव बेहतर है।

और अब तक हम बहुत खुलकर बात कर सके हैं और विक्रेता का मानना है कि वह पहले सभी खर्चों को ध्यान में रखना पसंद करता है ताकि बाद में कोई अप्रिय आश्चर्य न हो, जो मुझे बहुत अच्छा लगता है और मेरे आर्किटेक्ट ने खर्चों की सूची देखने के बाद इसकी पुष्टि भी की है।

एक अन्य खरीदार ने नोटरी की बैठक से पहले भी ज़मीन की जांच करवा ली है और उसे क्रेडिट मिल रही है।

मुझे केवल इन शर्तों से समस्या है, अन्यथा मेरा मन हल्का है।

मैं अब इसे विक्रेता के साथ चर्चा करूंगा और शर्तों में संशोधन का अनुरोध करूंगा। मैं नकारात्मक जमीन जांच या अस्वीकृत या बदली हुई निर्माण अनुमति के बाद व्यय प्रतिपूर्ति के बाद अधिकार वापसी चाहता हूँ। साथ ही मैं अनुबंध में अपनी इच्छानुसार ग्राउंड प्लान चाहता हूँ, वर्तमान में नमूना ग्राउंड प्लान और ग्राउंड प्लान में बदलाव पर आर्किटेक्चर सेवाएँ शामिल हैं। और Ausstattung के संदर्भ मूल्यों को भी शामिल किया जाना चाहिए। इसके अलावा.changed installment payments भी हैं, जो पूरी तरह सही नहीं हैं (जैसे कच्चे निर्माण के बाद 70% जिसमें खिड़कियाँ भी शामिल हैं, इसे 60% होना चाहिए)।

आशा करता हूँ कि यह ज्यादा मांग नहीं है? यदि ये संभव नहीं होगा तो मैं पूर्व में कोई अनुबंध नहीं करूँगा, बल्कि पहले जमीन खरीदूँगा और फिर फिर से बातचीत करूँगा।

शुभकामनाएँ
insgruene

नमस्ते,

Dazu kommen noch veränderte Ratenzahlungen, die passen auch nicht ganz (zB 70% nach Rohbau incl Fenster, das sollten 60% werden)

बाकी जो कुछ पहले था वह _मेरे लिए_ कुछ संदिग्ध है, लेकिन

"70%" रोहबाउ के बाद तुम्हारे लिए भी अस्वीकार्य होना चाहिए, तुम्हारा दिल जोर से विरोध करेगा

सादर शुभकामनाएँ