संभावना वापसी "टाउन एंड कंट्री निर्माण अनुबंध" ऑफर का अधिकार

हैलो,

हमने (दुर्भाग्यवश) एक निर्माण अनुबंध भी подпис किया है, जिसे यहाँ फोरम और अन्य जगहों पर "Town & Country स्टैंडर्ड कॉन्ट्रैक्ट" के रूप में पाया जा सकता है। हम अब बेताबी से इस अनुबंध से बाहर निकलने का कोई तरीका ढूंढ रहे हैं, बिना 10% अनुबंध जुर्माना चुकाए। लेकिन पहले क्रमवार:

हमने अपना "स्वप्न भूमि" खोज लिया था और उस जमीन के मालिक के साथ सब कुछ ठीक लग रहा था। इसलिए आखिरकार कुछ खोज के बाद हम वर्तमान बिल्डर के पास पहुंचे और अंततः अनुबंध पर हस्ताक्षर कर दिए। लेकिन अब जमीन के मालिक अपनी प्लॉट किसी और को बेचने वाले हैं।

अनुबंध में निम्नलिखित (प्रासंगिक) धाराएँ हैं:

आदेशदाता और ठेकेदार के निरस्तीकरण अधिकार निर्माण कानून के तहत हैं। यदि निर्माण शुरू होने से पहले निरस्तीकरण होता है और उसका कारण ठेकेदार नहीं है, तो कुल अनुबंध राशि का 10% एकमुश्त भुगतान या सामान्य नुकसान क्षतिपूर्ति देय होगी।

भूमि आरक्षण:

1. आदेशदाता को अधिकार है कि यदि वह अनुबंध करने के 6 महीने के भीतर कोई जमीन प्राप्त नहीं करता या पसंद नहीं करता तो वह निर्माण अनुबंध से पीछे हट सके।

2. आदेशदाता को यह स्वतंत्रता है कि वह इस अवधि के बाद भी अनुबंध से पीछे हट सके, जब तक कि ठेकेदार ने उस समय तक निर्माण के लिए आवेदन, आवश्यक योजना सेवाएं या जमीन की जांच का आदेश नहीं दिया हो।

3. यदि आदेशदाता ने अनुबंध के 3 महीने के भीतर कोई जमीन प्राप्त या चुना नहीं है तो ठेकेदार के पास आदेशदाता को जमीन दिखाने का अधिकार होगा (प्रस्तावाधिकार)। यदि आदेशदाता पीछे हटता है तो वह वचनबद्ध है कि वह प्रस्तावित और अस्वीकृत जमीनों पर 2 वर्षों के भीतर दूसरी किसी भी तरह की निर्माण कार्य नहीं करेगा। यदि आदेशदाता इस प्रतिबंध का उल्लंघन करता है और अस्वीकृत जमीन पर उक्त अवधि के भीतर निर्माण करता है तो उसे ठेकेदार को 10% एकमुश्त राशि देनी होगी जो अनुबंध से पीछे हटने के समय तय कुल कीमत का 10% है।

4. यदि आदेशदाता उस समय पीछे हटता है जब बैंक या वित्तीय संस्था ने निर्माण वित्त की मंजूरी दी हो और उसने जमीन भी चुनी हो, चाहे उसे खरीदा न हो, तो आदेशदाता को उस समय की कुल कीमत का 10% एकमुश्त राशि देनी होगी।

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हमारे मामले में पहला आरक्षण लागू नहीं होता क्योंकि स्पष्ट रूप से जमीन चुनी गई है। सौभाग्य से हमारे पास अभी कोई बैंक फाइनेंसिंग नहीं है, इसलिए चौथा भी लागू नहीं है।

दूसरा आरक्षण दिलचस्प हो जाता है: क्या बिल्डर यह दावे कर सकता है कि उसने योजना सेवाएं दीं या निर्माण की जांच कराई जबकि जमीन अब चयन में ही नहीं है?

हमें कहीं और सलाह दी गई है कि अनुबंध को न तोड़ें क्योंकि वैसे भी 10% जुर्माना देना पड़ेगा। यद्यपि 10% का एकमुश्त भुगतान कानूनी रूप से मान्य नहीं हो सकता, लेकिन वर्तमान न्यायिक प्रवृत्ति 5%-15% की राशि मानती है और इसलिए बिल्डर को 10% जरूर मिल जाएगा। इसके बजाय हमें कुछ नहीं करना चाहिए और प्रस्तावाधिकार को परखना चाहिए। वहाँ हमें यह नहीं बताया गया कि यह हमें क्या परिणाम दे सकता है। (हमें लगता है कि एक समान उपयुक्त प्रतिस्थापन जमीन पाना वास्तव में बहुत मुश्किल होगा। क्या यह मदद करता है?)

आप लोग हमें क्या सलाह देंगे? क्या हमें अब पीछे हटना चाहिए और दूसरे आरक्षण का सहारा लेना चाहिए? तब हमारे वित्तीय बोझ क्या होंगे?

या सचमुच कुछ न करें और प्रस्तावाधिकार पर छोड़ दें? तब हमारे लिए क्या आएगा?

आप लोग क्या करेंगे?

नमस्ते,

मैं कानूनी सलाह नहीं दे सकता क्योंकि यह केवल जर्मनी में परामर्शदाता पेशों के लिए आरक्षित है! हालाँकि, मैं आपको कुछ सोचने के लिए सुझाव दूंगा और आपको अत्यंत दर्जी सलाहकार (RA) से मिलने की सिफारिश करता हूँ जिन पर आपको भरोसा हो!

Auftraggeber और Auftragnehmer के Kündigungsrechte Baugesetzbuch के अनुसार निर्धारित होते हैं। यदि Kündigung Baubeginn से पहले की जाती है, और इसका कारण Auftragnehmer नहीं है, तो 10% Vertragssumme के बराबर pauschale Vergütung या pauschaler Schadenersatz देय होगा।

Grundstücksvorbehalte:

3. यदि Auftraggeber ने Vertragsabschluss के 3 महीने के भीतर कोई Grundstück खरीदा या चुना नहीं है, तो Auftragnehmer को Rechte हैं कि वह Auftraggeber को Grundstücks सुझाए (Andienungsrecht)। Rücktritt के मामले में, Auftraggeber प्रतिबद्ध है कि वह Rücktrittsrechts के उपयोग के 2 वर्षों के भीतर सभी सुझाए गए और अस्वीकार किए गए Grundstücks को कहीं और निर्माण के लिए उपयोग न करे। यदि Auftraggeber इस प्रतिबद्धता का उल्लंघन करता है और अस्वीकार किए गए Grundstück को निर्दिष्ट समय में कहीं और बनाता है, तो उसे Auftragnehmer को Rücktritt के समय निर्धारित Pauschalpreis के 10% के रूप में Pauschale देना होगा।

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दूसरे Vorbehalt में दिलचस्पी है: क्या Bauträger दावा कर सकता है कि उसने Planungsleistungen दी हैं या Baugrundgutachten कराया है, जबकि Grundstück अब चयन में नहीं है?

Bodengutachten केवल तब ही मान्य है जब इसका प्रमाण दिया जाए। जहां तक Planungsleistungen का प्रश्न है, यह एक विस्तृत परिभाषा है। जैसे ही कोई Werkvertrag Anbieter को प्राप्त होता है, "Apparat" चालू हो जाता है; यानी, खर्च उसी क्षण से शुरू होते हैं।

.... बजाय इसके, हमें कुछ नहीं करना चाहिए और Andienungsrecht के परिणाम की प्रतीक्षा करनी चाहिए। वहां यह नहीं बताया गया कि हमारे लिए क्या आएगा। (हम मानते हैं कि एक उपयुक्त Ersatzgrundstück खोज पाना वास्तव में बहुत कठिन होगा। क्या यह हमारी मदद करेगा?)

आप हमें क्या सलाह देंगे?

मुझे हमेशा यह आश्चर्य होता है कि लोग क्या "मान" लेते हैं और फिर दूसरे लोग उसी मान्यता पर आधारित कार्य करते हैं।

हालाँकि Andienungsrecht स्पष्ट रूप से नहीं लिखा होता, इसके भी सीमाएं होती हैं। आप लगातार हर प्रस्तावित Grundstück को अस्वीकार नहीं कर सकते। इसके अलावा, हर अदालत का फैसला — जब तक कि वह BGH से नहीं है — हर स्थिति पर लागु नहीं होता; यह इस देश में एक आम भ्रम है।

इसलिए मैं आपको सुझाव देता हूं कि आप अपना मामला विश्वसनीय RA को दिखाएं और देखें क्या संभव है। मुझे संदेह है कि आप Rücktrittsrecht के मामले में 10% से बच पाएंगे क्योंकि आपने प्रारंभ में उस आवंटित Grundstück को प्रतिबंधित नहीं किया है। एक विकल्प भी है जहां आप Anbieter के साथ समझौता कर सकते हैं कि अनुबंध तब तक रुका रहे जब तक आप खुद उपयुक्त Grundstück नहीं खोज लेते — निश्चित अवधि "x" के भीतर। आखिरकार, आपने इसी Anbieter को चुना था कोई कारण था!

शुभकामनाएं

हैलो NomOm,

मैं अब भी पूरी तरह से समझ नहीं पा रहा हूँ कि तुम कॉन्ट्रैक्ट से बाहर क्यों निकलना चाहते हो...
तुमने इस प्रदायक के साथ एक कॉन्ट्रैक्ट किया है, एक जमीन तुम्हारे पास (माना जाता है) पहले से थी - इसका मतलब यह है कि तुम निश्चित रूप से इस प्रदायक के साथ निर्माण करना चाहते थे।
तो, अब जमीन के मामले में गलती हो गई है और अच्छे सुझाव तुम्हारे लिए अब भी काम नहीं आएंगे (पहले जमीन *खरीदो*, फिर वर्क कॉन्ट्रैक्ट पर हस्ताक्षर करो)।
मेरी जगह पर, मैं अब बस और जमीनें तलाशता रहता और उम्मीद करता कि मेरा बिल्डर शायद मुझे कुछ उपयुक्त पेशकश करे।
और अगर नहीं? तब भी हम आगे देख सकते हैं, लेकिन क्या तब दोनों पक्षों की संतुष्टि के लिए कॉन्ट्रैक्ट के नियम लागू नहीं होने चाहिए??
तो - वह ऊर्जा जो तुम अब कॉन्ट्रैक्ट खत्म करने में लगा रहे हो, मैं उसे जमीन की तलाश में लगाता।

शुभकामनाएँ
माइका

मैं भी मिखा की तरह ही सोचता हूँ, अभी तक तो कुछ भी बुरा नहीं हुआ है! अगर आप एक अच्छा Grundstück पाते हैं तो आप आराम से टाउन & कंट्री के साथ घर बना सकते हैं!