Financiamiento inmobiliario basado en un contrato preliminar

¡Feliz domingo a todos!

Llevo un tiempo leyendo silenciosamente en el foro y ya he recogido muchos buenos consejos, pero ahora tengo una consulta actual, por lo que finalmente me he registrado :) Si estoy en el subforo equivocado, por favor, simplemente muevan el tema.

He buscado en Internet sobre el tema y ya he consultado a dos asesores financieros, que sin embargo han dado opiniones contradictorias. Tal vez alguien aquí conozca el tema y pueda aclarar algunas dudas.

Supongamos que una propiedad debe venderse en aproximadamente 1,5 años debido al impuesto sobre la especulación y mientras tanto se alquila a alguien que después desea comprar el inmueble con el consentimiento verbal previo del vendedor (el derecho de tanteo se establecerá en el contrato de alquiler). ¿Sería teóricamente posible firmar un contrato preliminar ante notario entre el comprador y el vendedor y, con base en este contrato preliminar, cerrar una financiación inmobiliaria que incluya un período de gracia de, digamos, 12 meses, aproximadamente después de tres cuartos de año? Una vez que el contrato definitivo de compraventa esté disponible y firmado ante notario, es decir, después de 1,5 años, el crédito inmobiliario debería activarse dentro del período libre de gastos y la suma completa transferirse al vendedor. ¿Los bancos aprueban una financiación inmobiliaria basándose en un contrato preliminar? Un asesor financiero dijo que no habría problema, pero otro lo rechazó completamente. Somos conscientes de los riesgos tanto para el vendedor como para el comprador.

El trasfondo del procedimiento descrito es que en realidad se planeaba la planificación familiar para el próximo año y este inmueble nos cayó en el regazo, por así decirlo. La propiedad cumple completamente con nuestras expectativas en cuanto a ubicación, equipamiento y precio, y nos ofrece una oportunidad única. El vendedor no busca un precio exorbitante y firmaría un contrato preliminar correspondiente si nosotros cubrimos los gastos notariales. Dado que la prestación por maternidad no se tiene en cuenta y un embarazo visible no es bien visto por los bancos, vemos este procedimiento como una posibilidad para poder cerrar una financiación. Desafortunadamente, a mi esposo no le aprobarían una financiación por sí solo, aunque económicamente no habría problema. Empezar la planificación familiar en 1,5 años y luego cerrar una financiación inmobiliaria en el momento de la venta sería la opción adecuada. Pero como ya no soy tan joven, esto sería realmente un motivo para descartarlo, por lo que rechazaríamos con pesar. Por ahora todo son solo suposiciones que me dan algo de esperanza. Sin embargo, no sé si realmente es factible. ¿Alguien aquí conoce el tema?

¿Sería teóricamente posible celebrar un contrato preliminar notariado entre el comprador y el vendedor?

¿Qué debería constar en el contrato preliminar?

¿Sería la base de este contrato preliminar una financiación inmobiliaria que incluya un período de disponibilidad sin intereses de, digamos, 12 meses, para completarse después de aproximadamente tres cuartos de año?

En principio sí es posible, ya que muchos contratos de compraventa se formalizan solo cuando la financiación está asegurada. El contrato de compraventa es entonces condición para el desembolso.

Somos conscientes de los riesgos tanto para el vendedor como para el comprador.

¿Seguro?

¿Alguien aquí tiene experiencia con esto?

Antes que nada, se recomienda encarecidamente acudir a un abogado. Porque si con el contrato preliminar se crea una situación que objetivamente ya conduce a un estado similar a un contrato de compraventa, el vendedor podría caer en una trampa fiscal por ganancia de capital. Por lo tanto, un abogado es el primer contacto.
Y lo que se elabore a partir de ahí será la base para una conversación con el banco o intermediario. El riesgo económico lo asumes tú solo en forma de una posible indemnización por no aceptación ante el banco. Si las tasas de interés vuelven a caer significativamente, eso será un aprendizaje muy costoso. Prácticamente ni el vendedor asume riesgos ni costos (que tú sí asumirías).

¿Otorgan los bancos financiamiento inmobiliario basándose en un contrato preliminar?

Los bancos quieren seguridad y entrar en el registro de la propiedad. Un contrato preliminar no es garantía, prácticamente es superfluo para el banco…

El inmueble cumple plenamente con nuestras expectativas en cuanto a ubicación, equipamiento y precio, y nos ofrece una oportunidad única. El vendedor no busca un precio exorbitante y también nos firmaría un contrato preliminar correspondiente, siempre que nosotros asumamos los costes notariales.

…Para vosotros, por supuesto que no. El arrendador os confirma la venta posterior.
Sobre la financiación durante el embarazo, lamentablemente no puedo decir nada… Pero yo esperaría a ver si sucede algo al respecto y cuándo.

Una alternativa sería que el arrendador se calcule simplemente el impuesto sobre la especulación. Tal vez podríais pagarlo, porque podría ser rentable, ¡incluso sin alquilar y comprando ahora!