Agua de lluvia - en lugar de infiltración ahora sistema de separación - ¿costos adicionales?

Hola querida comunidad del foro de construcción de viviendas,

estamos a punto de firmar la compra del terreno.
Los trabajos de tierra para la urbanización del área de nueva construcción plana en el distrito de Rheinisch-Bergischer en NRW comenzarán hasta la primavera de 2013. La construcción de la casa propiamente dicha no podrá empezar hasta julio.

El responsable de la urbanización se compromete, según el contrato urbanístico, a asumir todos los costos relacionados con el procedimiento del plan de desarrollo.
Como hasta ahora solo existe un plan de desarrollo provisional, a los compradores de terrenos se les concede contractualmente una serie de derechos de desistimiento, aunque no se esperan cambios significativos.

Sin embargo, hoy recibí una llamada del responsable de la urbanización con la indicación de que hubo un cambio respecto a la canalización de aguas pluviales por parte del ayuntamiento. Ya no está autorizada una infiltración prevista en los terrenos. Además del canal de aguas residuales, ahora debe instalarse un sistema separado, es decir, un canal propio para aguas pluviales llevará el agua de lluvia del área de construcción a un cuerpo de agua cercano.

Por la respiración agitada de la señora del responsable de la urbanización se notaba claramente por teléfono que esta decisión del ayuntamiento también implica costos adicionales considerables para ellos, que —según sospecho— ahora se trasladarán en gran parte a los propietarios.

Entiendo que en un área de construcción totalmente urbanizada las líneas de suministro estén en el terreno y que se generen costos de urbanización, pero...
el canal de aguas residuales y el canal de aguas pluviales deben instalarse hasta un metro dentro de los terrenos. Por ello, el responsable de la urbanización cobra una tarifa de 1.100 € (aguas residuales) y 900 € (aguas pluviales) al propietario.
Hasta aquí todo bien, pero además deben pagarse por terreno entre 5.500 y 6.000 euros más para la construcción propiamente dicha del canal de aguas pluviales, indicando que «se ahorran con ello los costos de una rigola».

Eso serían ya 8.000 € de costos adicionales de construcción SIN que mi casa esté siquiera conectada a los canales.
¿Son usuales costos de esta magnitud para la conexión a un sistema separado?
¿Aproximadamente cuánto cuesta, a modo de comparación, la construcción de una rigola «común en el mercado» para una casa unifamiliar en un terreno llano?

Les agradezco de antemano por la ayuda,
Peter

Bueno, no sirve de nada conocer el precio del rigolen... de todas formas no se puede hacer. Con los 8000 € vas bien. Contamos con estas medidas también para los próximos 10-20 años. Nos indicaron una cantidad aproximada de 13 000. Por suerte, no tenemos que conectar después, aseguramos en el [Sickerschacht].

Tenemos costes de urbanización (solo los costes de la urbanización externa sin la urbanización interna en nuestra parcela) de 90€ por m². Incluye: alcantarillado / agua, calles / iluminación y áreas de compensación / parques. Si se tiene una parcela de 250 m² del tamaño de una toalla, se pagan 22.500 € de costes de urbanización SIN que ocurra nada en la parcela misma.

OK, gracias por las valoraciones.

Solo me sorprende que un terreno anunciado como "completamente urbanizado" suba de 270 Eur/m² a 290 Eur/m², cuando el valor catastral promedio del suelo está entre 230 y 250 Eur/m².

Si el responsable de la urbanización obtiene su beneficio a través del aumento del precio por m², ¿dónde está entonces mi margen de negociación? ¿Qué se puede aún conseguir?

Gracias,
Peter

Entonces, si es solo similar a como es con nosotros, alrededor de 0 € ... Los terrenos son tan codiciados que uno tiene que hacer fila con otros 10 compradores.

Hola Peter,

Hoy, sin embargo, recibí una llamada del responsable de la urbanización con la indicación de que ha habido un cambio por parte de la ciudad respecto a la evacuación de aguas pluviales. Ya no está aprobada la infiltración prevista en los terrenos. Además del canal de aguas residuales, ahora debe instalarse un sistema separado, es decir, un canal de aguas pluviales propio que conduzca el agua de lluvia del área de construcción a una masa de agua cercana.
Por la respiración entrecortada de la señora del responsable de la urbanización, se podía notar claramente por teléfono que esta decisión de la ciudad también implica costos adicionales considerables para él, que - según sospecho - ahora se trasladarán en gran parte a los propietarios.

"En realidad" las ordenanzas de construcción de los estados recomiendan la infiltración en la propiedad; realmente entre comillas, ya que se permite a las ciudades y municipios desviarse de esta recomendación.

El "jadeo" de la encargada se mantendrá dentro de límites; si se toma el trabajo de comprender la decisión de la ciudad, reconocerá que con el requisito del sistema separado, su salario está asegurado por varios años más. Para las ciudades y municipios, un sistema separado es una máquina de dinero que les proporciona ingresos regulares mediante la ordenanza relativa a los impuestos sobre la propiedad. La inversión inicial en el canal adicional es rentable, no solo para las empresas autorizadas que pueden colocar exclusivamente el canal público en terreno público :-(

El canal de aguas residuales y el canal de aguas pluviales deben instalarse hasta a un metro dentro de las propiedades. Por ello, el responsable de la urbanización exige una tarifa de 1.100 € (aguas residuales) y 900 € (aguas pluviales) al propietario.
Hasta aquí todo bien, sin embargo, se supone que por cada propiedad se deben pagar además entre 5.500 y 6.000 euros por la construcción del canal de aguas pluviales propiamente dicho, con la indicación de "que de esta forma se ahorran los costos de una cámara de infiltración".

Podría salir de mis casillas regularmente; la inversión en la cámara de infiltración se recupera en pocos años (claro, menos con ayudas). El sistema separado lo tienes hasta el fin de tu vida en la casa, y los costos por aguas pluviales aumentan cada año; al menos si miro mis impuestos sobre la propiedad de los últimos años. Además, está la prevista revisión periódica del sistema de canales en discusión...

Eso significarían ya unos 8.000 € de costos adicionales de construcción SIN que mi casa siquiera esté conectada a los canales.
¿Son normales estos costos para la conexión a un sistema separado?

Sí, siempre recomendamos a nuestros compradores que presupuesten entre 8.000 y 8.500 euros para esta partida de costos adicionales de construcción.

¿Cuánto cuesta aproximadamente la construcción de una cámara de infiltración "normal" para una casa unifamiliar en un terreno llano?

Una cámara de infiltración de 1.0 m de ancho y 1.0 m de profundidad debería tener unos 7,5 m de largo para asegurar el drenaje. Puedes ahorrar bastante dinero con ayudas, por eso es difícil precisar los costos. Si se lo dejaras completamente a tu contratista en excavación, estimo en torno a 2.000 euros ± 500 euros.

Antes de que interpretes algo mal en este punto: una cámara de infiltración no te exime de la conexión al canal público; por lo tanto, debes seguir pagando los 8.000 - 8.500 euros. Pero con la cámara ahorras la parte "aguas pluviales" en tu ordenanza de impuestos sobre la propiedad.

Solo me sorprende que un terreno anunciado como "completamente urbanizado" suba de repente de 270 €/m² a 290 €/m², con un valor promedio del suelo de 230-250 €/m².

"Completamente urbanizado" significa nada más que las conexiones de alcantarillado, gas, electricidad y agua están en la calle delante del terreno.

Si el responsable de la urbanización obtiene su ganancia a través del aumento del precio por metro cuadrado, ¿cuál sería mi margen de negociación? ¿Qué se puede obtener aún?

¿Honestamente? En tu caso (ubicación codiciada) tiende a estar por debajo de cero.

Saludos cordiales