Marco de financiación (HH; nueva construcción en terreno propio; 3 hijos, funcionario A13)

Hola,

soy nuevo aquí en el foro, hasta ahora solo un lector silencioso.
Nos han regalado un terreno. Ahora queremos construir algo grande y útil.

Hasta ahora hemos podido vivir y residir muy barato gracias a contactos personales. Queremos saber qué nos podemos permitir de forma razonable. Nos cuesta afrontar cuotas altas, pero alquilar sería probablemente mucho más caro aquí en Hamburgo.

Con la calculadora de Finanzfluss llegamos a aproximadamente entre 650.000 y 700.000 euros, si se introducen los tipos de interés actuales. Pero la cuota nos parece de alguna manera demasiado alta para nosotros.

Sería bueno tener cuotas bajas durante los primeros cinco años, para poder tomar una baja parental o trabajar un año a tiempo parcial. Mi esposa podrá trabajar más adelante, cuando los niños sean adolescentes. Pero también sería bueno que eso solo fuera en una medida reducida.

¿Qué preguntas y sugerencias hay?
¡Gracias!

Información general sobre ustedes:

[*]¿Quiénes sois? Pareja
[*]¿Qué edad tenéis? 33
[*]¿Tenéis hijos? 3
[*]¿Estáis planeando tener más hijos? más bien no
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Funcionario en Hamburgo, A13, nivel 3 ("Calculadora de sueldos del servicio público" [Link eliminado]), ama de casa

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? 5600 neto
[*]¿Cuánto es la asignación por hijo? 777
[*]¿Más prestaciones como prestación por maternidad, subsidio por enfermedad, etc.? Más bien no.
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? 180.000
[*]¿Cuánto del capital propio queréis invertir en el proyecto casa? 150.000

Situación de gastos:
Costos indicados mensualmente

Costos de vivienda: Total 1030

[*]Renta actual sin calefacción 700
[*]Más electricidad, gas, agua, alcantarillado, basura 300
[*]Teléfono, internet, móvil 30 (los niños están creciendo)

Costos de movilidad: Total 200

[*]Abono mensual para bus y tren (¡también para los niños!) 0
[*]Crédito para coche (o cuota de ahorro para coche nuevo) 50
[*]Impuestos y seguro 60
[*]Combustible 90
[*]Reparaciones ?
[*]¿Hay un segundo coche, moto, scooter? No.

Costos de seguros: Total 650

[*]Seguro médico privado (también seguro complementario, subsidio por enfermedad, etc.) 610
[*]Seguro de responsabilidad civil (también para animales) 15
[*]Seguro de vida capital o riesgo 0
[*]Seguro de jubilación (también Riester, Rürup, etc.) 0
[*]Seguro de incapacidad laboral 0
[*]Seguro de accidentes 0
[*]Seguro de hogar 0 (actualmente) -> 25 (con nueva construcción)
[*]Seguro de protección jurídica 0
[*]Otros seguros (como seguro de viaje, seguro de gastos de defunción) 0

Costos de vida: Total 2400

[*]Alimentos, restaurantes, cuidado/droguería, medicamentos, ropa, juguetes, regalos 1500
[*]Muebles 0, incluido en la suma de la construcción
[*]Cuotas de guardería/escuela (y comedor), clases particulares, material escolar y libros 200
[*]Cuotas de clubes/gimnasio 100
[*]Donaciones 600
[*]Otros

Ahorros: Total 200

[*]Vacaciones 200
[*]Casa 0
[*]Previsión para la jubilación 0
[*]Hobbies/regalos ver arriba
[*]Otros

Otros gastos:

[*]¿Manutención? No.
[*]¿Créditos? No
[*]¿Otros? No
[*]¿Se ha olvidado algo? ¡Por favor indicarlo aquí! No hemos detectado nada.

Sumas totales de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales 5600+777=6377
[*]Gastos totales 4480
[*]De eso, suma de renta sin calefacción y ahorro prescindible (por ejemplo, cuota de ahorro para casa) 700
[*]Ingresos - gastos: saldo 1897
[*]Ingresos - gastos + renta sin calefacción = aprox. 2500

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 350 m²
[*]¿Qué dimensiones tiene? 16 m x 22 m
[*]¿Cuál es el valor base del suelo? 740
[*]¿Construcción nueva, antigua (año de construcción), tipo de casa? Construcción nueva
[*]¿Garajes? uno o carport
[*]Otros datos sobre el terreno: GRZ 0,4. Se permiten dos plantas completas
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable/superficie útil) La primera idea es entre 130 y 150 m²
[*]¿Cuál es el valor de mercado después de finalizar terreno y casa? 220.000 más valor de la casa

Desglose de costos:

[*]Costos totales Es parte de nuestra pregunta
[*]Capital propio deducible 150.000
[*]Importe del financiamiento Es parte de nuestra pregunta
[*]Cuota razonable para el crédito Es parte de nuestra pregunta

Datos necesarios para el crédito:

[*]Importe del crédito Es parte de nuestra pregunta
[*]Tipo de crédito Préstamo amortizable preferido. Combinación de ifb ("Crédito para vivienda propia") y banco y posiblemente kfw300 u otros programas kfw
[*]Tasa de interés (anual nominal, o efectiva) La tasa mixta depende de si es con kfw300 u otro programa
[*]Duración de la tasa fija ifb 15 años, otros preferiblemente 20
[*]Deuda restante al finalizar la tasa fija Por ahora irrelevante
[*]Plazo total ficticio hasta amortización completa Preferiblemente 30, máximo 35 años
[*]Tasa de amortización inicial Por ahora irrelevante
[*]Cuota mensual Es parte de nuestra pregunta
[*]¿Son posibles amortizaciones especiales? (indicar importe) Por favor sí, no más del 5% necesario.
[*]¿Cambio de tasa de amortización posible? (Condiciones como número, rango de tasas indicar) Podría ser muy útil, pero no es posible con ifb y/o kfw

130m² para cinco personas ya es bastante justo (cuatro habitaciones), 150m² es mucho mejor.
Calculemos con 150m² = 500k construcción de la casa incluyendo costos adicionales (terreno plano, sin peculiaridades, cochera, entrada pavimentada, sin grandes áreas exteriores, sin lujos en la casa).
Entonces inversión en algún lugar de 720k (no encontré el precio de compra del terreno, el valor de referencia del suelo es diferente de tu valor de mercado mencionado) y capital propio 150k ==> volumen de financiación 570k

Gastos de vida de forma general (así calculamos) 50% del ingreso neto, entonces quedan aprox. 3.200€ menos seguro médico = 2.600€ para la cuota

No tengo idea si y cómo quieren o pueden recibir ayudas (¿tu ingreso gravable encaja para KfW 300?) - no tengo experiencia con ifb.

Pero 150k préstamo ifb con 2% interés y 2% comisión = 500€ mensuales.
KfW 300 con 200k préstamo con 3% interés (fijo 20 años) y 3% comisión = 1.000€ mensuales.
Préstamo bancario con 220k con 4% interés (fijo 10 años) y 2% comisión = 1.100€ mensuales.
==> Total: 2.600€

Matemáticamente encaja. Pero mucho tiempo de baja parental o trabajo a tiempo parcial no es posible.

P.D. En cuanto empieces a construir de forma más individual o quieras el garaje o un jardín, etc., será más caro de lo estimado. Mantente lo más posible en una casa estándar genérica.