Contrato de construcción, permiso de construcción, informe del suelo

Hola a todos,

después de mucho buscar he encontrado un terreno y lo he reservado.

Ya llevo tiempo en contacto con Town & Country y también he hecho que un arquitecto amigo revise el contrato de obra, que le pareció bien porque realmente todo está especificado, y en la conversación con el vendedor de Town & Country se discutieron y calcularon todos los posibles costes.

Por ese lado me siento bastante bien atendido.

El terreno aún no está comprado, pero ya debo firmar el contrato de obra, que también contiene las cláusulas clásicas de desistimiento. Menos mal que existe este foro, porque supongo que no debería firmar nada antes de comprar el terreno, ¿verdad?

¿Cuál sería el mejor proceder, ya que hay algunas cosas que cuestan dinero y que deberían aclararse antes, y que están incluidas en los servicios de Town & Country como el estudio geotécnico y la solicitud de licencia de construcción?

¿No puedo solicitar la licencia de construcción hasta haber comprado el terreno, verdad? Entonces los pasos lógicos serían:

Hacer el estudio geotécnico (primero debo pagarlo)
Comprar el terreno
Solicitar la licencia de construcción (los servicios de arquitectura debo pagarlos primero, pero quizás el arquitecto de Town & Country pueda hacerlo y se lo descuenten después)
Firmar el contrato de obra tras obtener la licencia de construcción

¿Alguien ha hecho esto alguna vez con Town & Country y cómo fue?

¿Qué hago si Town & Country no quiere aceptar esto (ellos me ofrecieron el terreno, no estoy seguro de hasta qué punto pueden influir en el agente inmobiliario para que no me lo venda)?

Muchas gracias
insgruene

Hola,

Es bueno que exista este foro, porque supongo que no debería firmar nada antes de comprar el terreno, ¿verdad?

Eso depende, en principio siempre se recomienda avanzar paso a paso. Sin embargo, si los derechos clásicos de desistimiento – como los nombras – merecen su nombre, es decir, si realmente te conceden un desistimiento, y además un desistimiento con costos claramente y detalladamente especificados para el caso – no hay nada en contra de firmar el contrato de obra.

¿Por qué no se puede comprar aún el terreno?

Saludos cordiales

Hola experto en construcción,

el terreno ya se puede adquirir, lo he reservado y la próxima semana iré al banco para solicitar la financiación. Eso tarda aproximadamente una semana hasta la aprobación y luego podemos ir al notario.

Solo no estoy muy seguro de si el constructor, que tiene una buena relación con el agente inmobiliario, quizás pueda evitar que me lo vendan si me pongo obstinado.

Aquí están las cláusulas de desistimiento "clásicas", que ya aplican si aún no tengo un informe del suelo ni una licencia de construcción:

El cliente tiene derecho a desistir del contrato de obra si no adquiere ni selecciona un terreno dentro de los 6 meses siguientes a la firma del contrato. Al cliente le queda a su elección desistir incluso después de este plazo, siempre que el contratista no haya solicitado en ese momento la licencia de construcción, los servicios de planificación necesarios para ello o un informe del suelo.
Si el cliente no ha adquirido ni seleccionado un terreno dentro de los 3 meses siguientes a la firma del contrato, el contratista tiene derecho a presentar terrenos al cliente (derecho de oferta). En caso de desistimiento, el cliente se compromete a no edificar de otro modo ninguno de los terrenos presentados y rechazados dentro de un plazo de 2 años desde el ejercicio del derecho de desistimiento. Si el cliente incumple esta obligación construyendo en un terreno rechazado dentro del plazo mencionado, deberá pagar al contratista una suma fija equivalente al 10 % del precio global acordado al momento del desistimiento.
Si el cliente desiste en un momento en el que ya se ha aprobado la financiación de la construcción por un banco o caja de ahorros y se ha decidido por un terreno, aunque no lo haya adquirido, el cliente también está obligado a pagar una suma fija del 10 % del precio global acordado al momento del desistimiento.

Y ahí empieza mi mal presentimiento. ¿Qué pasa si del informe del suelo sale algo negativo o no se concede la licencia de construcción? Aunque es relativamente improbable, uno nunca sabe.

El problema es que habrá suficientes personas que firmarán esta cláusula o que ya lo han hecho. Para el agente inmobiliario es fácil encontrar a otra persona.

Saludos cordiales
insgruene

Hola,

antes que nada – no puedo ofrecer asesoramiento legal, eso en Alemania está reservado solo para abogados con despacho propio.

el terreno ya se puede adquirir, lo he reservado y la próxima semana iré al banco para solicitar la financiación. Eso tarda aproximadamente una semana hasta la aprobación y entonces podremos ir al notario.

La redacción sobre el derecho de desistimiento del oferente no la firmaría yo en tu lugar, en mi opinión no es conforme a derecho con la penalización fija del 10%. El contratista puede cobrarte su esfuerzo _real_, pero no más, si finalmente compras un terreno que inicialmente rechazaste, siempre que haya prestado servicio. Sin embargo, incluso eso lo dudaría, porque el contratista no actúa al mismo tiempo como agente inmobiliario, y la comisión del agente se mantiene de todos modos.

Solo no estoy del todo seguro si el constructor de casas, que mantiene una buena relación con el agente, pudiera asegurarse de que no me lo vendan si me pongo obstinado

¿Realmente consideras ese presentimiento como una buena base para la colaboración?

Y ahí comienza mi mal presentimiento. ¿Qué pasa si en el informe geotécnico aparece algo negativo, o no se concede la licencia de construcción? Aunque es relativamente improbable, nunca se sabe.

Los costos derivados de posibles hallazgos en un informe geotécnico no están cubiertos por ningún oferente mediante el precio fijo; sin embargo, en las conversaciones previas deberías haber sido informado sobre los posibles costos en el peor de los casos. Esta partida forma parte de los costos adicionales de construcción por un valor de TEUR 30 con condiciones de suelo en su mayoría normales. Por ejemplo, si se encuentra un nivel alto de agua subterránea o suelo arcilloso, los costos de las excavaciones pueden aumentar fácilmente entre TEUR 10 y 15, elevando así los costos adicionales de construcción. Si tu vendedor no te informó de esto, volvería a reconsiderar la colaboración.

El problema es que habrá suficientes personas que firmarán esta cláusula o ya lo han hecho. Para el agente es fácil encontrar a otra persona.

A mis hijos les he enseñado desde pequeños a no saltar desde el puente solo porque otros lo hacen.

Si no te sientes cómodo con la situación actual, deberías desistir de la compra. Todavía saldrán muchos terrenos al mercado...

Saludos cordiales

Hola experto en construcción,

¡Muchas gracias! Lo del peor escenario, que no me vendan el terreno, es principalmente mi pensamiento catastrófico, mi arquitecto, que también conoce al vendedor de la casa, tiene una impresión más positiva.

Y hasta ahora pudimos hablar muy abiertamente y el vendedor opina que prefiere calcular todos los costos de antemano para no llevarse una mala sorpresa después, lo cual me parece muy bien y también fue confirmado por mi arquitecto tras revisar el desglose de costos.

Otro comprador, por ejemplo, ya hizo realizar el estudio del terreno antes de la cita con el notario y luego se le abona ese importe.

Solo tengo un problema con estas cláusulas, por lo demás mi intuición es buena.

Ahora voy a hablar con el vendedor y solicitar la modificación de las cláusulas. Quiero un derecho de desistimiento con indemnización por gastos tras un estudio del terreno negativo o una licencia de construcción no otorgada o modificada. Además, quiero antes los planos según mis deseos en el contrato, actualmente está el plano modelo + servicios de arquitectura en caso de cambios en el plano.
Y también deben incluirse los precios de referencia para el equipamiento. Además, hay pagos parciales modificados que tampoco encajan del todo (por ejemplo, 70% tras la estructura incluyendo ventanas, eso debería ser 60%).

¿Espero que no sea mucho pedir? Si no fuera posible, probablemente no firmaré un contrato por adelantado, sino que primero adquiriré el terreno y luego volveré a negociar.

Muchas saludos
insgruene

Hola,

Además, hay pagos a plazos modificados que tampoco encajan del todo (por ejemplo, 70% después de la estructura incluyendo ventanas, deberían ser 60%)

El resto antes tiene _para mí_ un cierto dejo sospechoso, PERO

"70%" después de la estructura también deberían ser para ti inadmisibles, tu instinto debería manifestarse con fuerza

Saludos cordiales