Finanzierung eines Mehrfamilienhauses. Baufinanzierung aufnehmen?

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J

jimmyone

Guten Abend Zusammen,

ich bin zur Zeit unsicher ob ich eine Baufinanzierung für ein Mehrfamilienhaus aufnehmen soll.
Ich möchte gleich sagen mein Text wird lang weil es umfassend sein soll.
Konkret geht es um ein Haus mit drei Wohnungen von der eine selbst bewohnt wird auch schon aktuell und zwei weitere sollen vermietet werden.

Die Immobilie wurde regelmäßig in Stand gesetzt und bietet eigentlich genau das was ich mir auch als Altersvorsorge vorstellen könnte. Ich habe mit Hilfe des Verkäufers und einem Tool der Bank ermittelt, das dass Objekt eine Netto Rendite von 4,4 % abwirft bezogen auf den Anteil der Vermietung. Der Verkäufer war nur durch Info aller Zahlen daran beteiligt. Es ist also nicht schön gerechnet.

Für den selbst genutzten Teil kann ich nicht wirklich Rendite berechnen. Ich kann mir ja selbst keine Miete zahlen.

Im Gespräch mit der Bank kam heraus, dass die Empfehlung so liegt wenn dann sämtliches Eigenkapital in die Tranche Eigennutz zu stecken und den vermieteten Teil auf 100% zu finanzieren. Die Nachteile sind ein höherer Zins aber eine entsprechende höhere Abzugsfähigkeit. Außerdem war die Idee die Tilgung auszusetzen und somit den eh schon niedrigen Zins von 2,2% auf diesem Level zu halten und die Tilgung in einen Bausparvertrag zu packen. Vorteil wäre hier in der steuerlichen Betrachtung.

Da in dem Gespräch doch sehr viel aufkam und ich auf jeden Fall noch einen weiteren nutzen möchte versuche ich doch mal mir hier nochmal ein Bild zu machen. Der Banker sagte 4,4% Rendite wäre ok aber unter 4% dürfte es auch nicht sein dann macht es keinen Sinn.

Die Finanzierungsbausteine hat er mir so erklärt. Es gibt zwei Tranchen eines Darlehens von 400.000 €.
Dabei sprechen wir einem BLA von 100%. Der Banker meinte auf meine Nachfrage weil es ja immer heißt solche Finanzierungen wären sehr viel risikoreicher als andere mit z.B. 80% das dies nur bedingt stimmt. Die Bank preist natürlich über den Zins den höheren BLA ein. Aber er sieht kritischer wenn ich sämtliches Eigenkapital auflösen müsste und nach der Finanzierung nichts mehr habe. Da ist er der Meinung das man ruhig den vollen Kaufpreis finanzieren könnte. Auch Finanzierungen mit 80% können in die Hose gehen.
Ich fand die Argumentation jetzt gar nicht so blöd auch wenn ich damit der Bank mehr Kohle überweisen muss.

Die Tranchen wären so aufgestellt:
Laufzeit jeweils 15 Jahre

Vermietung 2 Einheiten:
Darlehen - 230.000 €, Tilgungsaussetzung, Bausparvertrag über den Deutschen Ring weil das Guthaben höher verzinst wird als bei anderen.

Selbstbewohnt:
170.000 €, annuitätische Tilgung 3%

Das klingt soweit alles verständlich. Jetzt kommt ein Teil den ich nicht ganz verstanden habe und dazu bräuchte einfach mal Unterstützung. Gerne natürlich eine Meinung zu dem oben beschriebenen.

Der Banker sagte diese Finanzierungen laufen so.

75% der Miete setzt die Bank in die Finanzierung ein.
25% werden für die Bewirtschaftung der nicht umlegbaren Kosten genutzt.

40% darf ich von meinem Netto Gehalt in die Finanzierung einsetzen. Theoretisch könnte man das bis 45% hochziehen aber man sagt 40% ist ein Wert für eine sichere Finanzierung.
Dazu kommen 2 € pro m2 an Bewirtschaftungskosten.

Rechne ich beide Summen zusammen liege ich fast 200 € über der von der Bank kalkulierten Rate. Ich kann also weniger einsetzen. Das ist schon mal gut. Rechne ich aber die Gesamteinnahmen zusammen also beide Summen Gehalt und Miete zu je 100% und Berechne den Prozentsatz auf Basis der kalkulierten Rate komme ich bei 45% Gesamt Einsatz raus. Da gingen bei mir erstmal die Alarmglocken an weil davon sind ja noch keine Bewirtschaftungskosten bezahlt, noch nicht gelebt und nicht gespart. Also den Banker angerufen und der sagte also so kann man das nicht rechnen weil man ja Vermietung von Selbstnutz trennen muss.
Die Miete muss die Abtragung plus Bewirtschaftungskosten hergeben. Das tut sie.
Das Gehalt muss die Abtragung plus Bewirtschaftungskosten plus Lebenshaltungskosten und Sparpoetntial hergeben. Das tut es. Die prozentuale Einwertung kann hier nicht wirklich angewendet werden.
Ich mache das nur mit gesundem Menschenverstand und muss sagen diese Aussage habe ich nicht verstanden im Nachgang. Anfangs klang es plausibel dann aber wieder nicht. 45% sind 45% das heißt der Gesamteinsatz mit Bewirtschaftungskosten dürfte jenseits der 50% liegen. 53, 54% oder so...

Genau genommen rechne ich alles zusammen passt es. Ich kann gut leben und kann auch mehr als die Pauschale der Bank ausgeben und sogar noch sparen. Aber irgendwie war das halt doch seltsam. So ein bisschen Alarm weil ich dann die nüchterne Überlegung hatte das ich mir das Objekt bei diesem Einsatz vielleicht doch nicht leisten kann. Egal wie gut es klingt.

Auf der anderen Seite steht das noch immer noch nach der Finanzierung verfügbare Eigenkapital, das zusätzliche Sparpotential und eine Lage bei der man davon ausgehen kann, dass noch lange Menschen hier wohnen werden wollen.

Weitere Ideen weil der Verkäufer über zwei Ecken Familie ist wäre die folgende von der ich gar nicht einschätzen kann ob sinnig oder nicht. Fand das als Angebot aber interessant.

1. Bestellung eines Erbbaurechtes bei dem Verkäufer im Rang hinter die Bank tritt mit der Anrechnung des Erbbauzines auf den späteren Kaufpreis und der Möglichkeit das Grundstück nach 15 - 20 Jahre zu übernehmen. Dies soll auch schon im Vertrag zugesichert werden. Das Erbbaurecht soll dann erstmal über 50 Jahre bestellt werden.

2. Aufnahme von 75% Gesamtdarlehen bei der Bank und 25% Nachrang über den Verkäufer. Der Verkäufer würde dabei seinen Darlehensteil auf Endfällig stellen für 15 Jahre. Die Grundüberlegung ist, dadurch noch bessere Konditionen zu generieren, noch etwas höher tilgen zu können und dann die freien Teile der Grundschuld für die Auszahlung des Nachrangs neu zu nutzen. Dabei soll eine Sondertilgung Möglichkeit im Vertrag stehen die jederzeit in beliebiger Höher möglich ist. Sprich wenn gewollt könnte ich Überschüsse oder Weihnachtsgeld an ihn überweisen. Die Belastung wäre dadurch nicht höher würde also auch die Haushaltsrechnung nicht beeinträchtigen.

So das wars in aller Länge. Ich würde mich über Rückmeldungen freuen und wünsche einen schönen Abend.

Lieben Gruß
Jimmyone
 
wpic

wpic

Zu Deinem Vorhaben gehört auf jeden Fall, das Objekt, von dem bisher überhaupt nicht die Rede gewesen ist, auf Herz und Nieren zu prüfen: Bewertung der Bausubstanz und eventueller Bauschäden/Feuchteschäden, Sanierungs- und Modernisierungsstau, die Qualität der Gebäudedämmung und der Haustechnik / Heizungsanlage, Nachrüstverpflichtungen aus der Energieeinsparverordnung etc. Alles Punkte, die ein Finanzierungskonzept essentiell prägen. Und natürlich auch den Wert des Hauses, der unabhängig vom derzeitigen Hype und der übersteigerten Marktwerte auch in 10-15 Jahren bei eventuell abgekühlter Immobiliennachfrage eine reelle Entsprechung haben sollte.
 
Nordlys

Nordlys

Nettorendite ist ok. Endfällig tilgen geht auch mittels Lebensversicherung. Das könnte besser sein als BV. Das mit dem Erbbaurecht versteh ich nicht. Die Version Privatkredit beim Verkäufer und Rest Bank, also mir wäre klare Kante lieber. Sei vorsichtig bei der Mieterauswahl. Geh auch nach Gefühl. Hab Antennen offen, wie die auftreten. Die besten Mieter sind jenseits 55, etwas spiessig, fahren Nissan note oder so. Karsten
 
Nordlys

Nordlys

Bei der LV muss man sehr konservativ rangehen. Wenn ich z.B. 100 tsd. zum Tilgen brauche, muss die Versicherungssumme 100 sein. Früher hätte man gesagt, na, da reichen doch 60, es werden am Ende ja doch 100. so geht es heute nicht mehr.
Es wird da m.E. aber auch etwas viel Panik geschoben. Wir haben eine 2018 fällige LV von 1986. Die war auf 50 tsd. Mark abgeschlossen. Garantierte Auszahlung nächstes Jahr 48 tsd. Euro. Versprochen waren mal um 100 tsd. Mark, das ergäbe 51 tsd. Euro. Also, so ein Schlag ins Kontor ist es dann doch nicht.
Man soll einfach vergleichen, was besser geht, Bausparvertrag, LV. Bausparvertrag hat den Vorteil , dass es ggf. Bausparprämien vom Staat geben kann. LV den Vorteil, dass ich ja auch gleichzeitig versichert bin und meinem Partner und Erben ein getilgtes Haus hinterlasse, falls mir was zustösst. Karsten
 
C

Caspar2020

LV den Vorteil, dass ich ja auch gleichzeitig versichert bin und meinem Partner und Erben ein getilgtes Haus hinterlasse, falls mir was zustösst.
Wenn man nicht gerade ein fürsorgliches Verhältnis gegenüber LV Gesellschaften hat, sollte man Schnaps und Bier getrennt halten.

Eine RLV macht absoluten Sinn, und das gibt es ne Menge Versicherungen am Markt die auch kostengünstig sind.

Aber heute noch ne Kapital-LV abschließen??? Und vor allem damit ne Hausfinanzierung zu befüttern? Da ist ja jeder Bausparvertrag deutlich besser, da man einerseits die ansparzeit hat, und die Darlehenszeit des Bausparvertrag selber.

Bei der LV gibt es ja nur endfällig...

Und der RLV schutz in ner Kapital-LV muss ja auch noch "bezahlt" werden...
 
Zuletzt aktualisiert 29.03.2024
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