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Vertragsgrundlagen beim Hausbau - Alles was Sie wissen müssen


Themen in diesem Artikel

  • Was man vor Vertragsabschluss beachten sollte
  • VOB und BGB - Vor und Nachteile
  • Reihenfolge und Auflistung der Grundlagen
  • Rücktrittsvereinbarung bei Vorvertrag mit Baufirma
  • BGB Werkvertragsrecht
  • VOB/B Vertragsrecht
  • Handwerker-Vertrag
  • GU-Vertrag
  • Fertighaus-Vertrag
  • Bauträger-Vertrag
  • Bauleistungsbeschreibung (BLB)
  • Schlüsselfertig
  • Baubeschreibung
  • Hausbau Grundlagenerarbeitung - Wie mache ich es richtig?
  • Mit welcher Firma bauen?
  • Weiße Wanne (WU-Beton)
  • Schwarze Wanne

  • Wir gehen tagtäglich Verträge ein, meist ist es uns gar nicht bewusst, dabei sind Verträge schriftlich und mündlich geschlossen gültig, manchmal auch gilt eine gewisse Situation selbst als Vertrag (konkludenter Vertragsschluss): Sie betreten die S-Bahn und stecken das Ticket in den Entwerter, schon ist ein Vertrag geschlossen. So oder ähnlich geht es auch bei Bauverträgen zu; manche geht man schriftlich ein, manche mündlich und manche, wenn man nicht aufpasst, auch konkludent.

    Welche Vertragsart ist denn nun für Bauverträge die Richtige?


    Gibt es überhaupt „den“ Bauvertrag? Da muss zuerst mal fragen: „Was erwarte ich letztendlich, wenn ich einen Vertrag zum Bau eines Hauses schließe?“ Möchte man „ein Stück“ Haus: Finger aufs Bild im Hauskatalog „Das will ich, kostet wie viel?“, oder möchte man doch ein individuelles Haus, vom Architekten geplant, von der Fertighausfirma entworfen und geliefert oder samt Grundstück vom Bauträger gekauft (am besten mit Extrawünschen)? Jede geschilderte Version, das eigene Traumhaus zu verwirklichen, erfordert eigene Vertragstypen: Architektenvertrag, Kaufvertrag, Werkvertrag, Bauträgervertrag. Diese sind im Grunde wirklich unterschiedlich, vom Architekten kauft man nichts, die Fertighausfirma baut nicht Stein-auf-Stein, der Bauträger befindet sich schon vom Gesetz her in einer ganz eigenen Vertragswelt. Dennoch vereinbart man im Wesentlichen immer das selbe: Planungs-, Bau- und Lieferleistungen, die zusammengenommen am Ende das eigene Haus ergeben; dazu kommen die Preisvereinbarung und eventuell ein Liefertermin.

    Seit vielen Wochenenden besprechen wir uns mit dem netten Herrn von „Dingens-Haus. Modern und gemütlich vom größten Holzhausanbieter Europas“. Im Vertrag steht jetzt aber eine ortsansässige Baufirma, geht das denn – an wen wende ich mich nun, wenn ich Fragen zum Vertrag habe, oder Vertragsänderungen wünsche, wen bezahle ich und wer steht für Fehler gerade?

    Bauvertrag dient der Sicherheit


    Mein Finanzrahmen ist begrenzt, die ein oder andere Leistungsänderung habe ich schon im Sinn – manches kommt einem eben erst während der Bauphase – aber große Verteuerungen kann ich mir nicht leisten. Kann ich mir sicher sein, dass mein Geld reicht? Der Bauträger redet immer von „Wird sicher nicht so wild, bleibt alles im Rahmen.“ Das bietet mir keine große Sicherheit; ich hätte die Änderungen besser vertraglich vereinbart, und zwar schriftlich. Die zwei/drei mündlichen Zusagen, die ich den Handwerkern gemacht hatte, werden am Ende hoffentlich nicht zu teuer.

    Ein guter Bauvertrag bietet Sicherheit, finanziell und rechtlich – und sorgt für guten Schlaf. Bauleistungen, Sonderwünsche, Termine und Kosten sind doch recht einfach in den Griff zu bekommen, vor allem mit fachmännischer Unterstützung. Der Architekt hilft hier immer, ist auch für das Ergebnis verantwortlich, ein Rechtsanwalt mit Vertiefung auf Baurecht ist eigentlich für alle zu empfehlen, nicht nur für Bauträgerkunden.


    Was man vor Vertragsabschluss beachten sollte

    Unsere Empfehlung eine Überprüfung der in Frage kommenden Firmen vorzunehmen, ist eine goldene Regel, welche ein zukünftiger Bauherr vor Vertragsabschluss unbedingt beherzigen sollte. Gehen Sie dabei wie folgt vor

    Bestmögliche Überprüfung der Firmen vornehmen


    1.  Vor Vertragsunterschrift Firma überprüfen lassen.

    2. Wenn Überprüfung Okay, dann per Internet nach weiteren vermeintlichen Negativ-Informationen suchen, um sich ein umfangreicheres Bild zu machen. Dies können Sie zum Beispiel in unserem eigens dafür eingerichteten Forum "Erfahrungen mit Hausbau-Firmen".

    3. Beherzigen Sie, dass sogenannte Referenzen eigentlich keine sind, da niemand auch negative Dinge verbreiten würde. Referenzen sind insofern nur Makulatur und nur selten zu gebrauchen.

    4. Lassen Sie die Verträge vor Unterschrift durch einen Anwalt auf rechtliche Einwendungen und von einem Baufachmann, welcher im Bauvertragsrecht ein Ass ist, die Vertragsinhalte auf Für und Wider den Bauherren prüfen.

    5. Bauverträge die als Vertragsklausel eine sogenannte Finanzierungsbestätigung nach Vorgabe der des Unternehmers enthalten, vor Vertragsabschluss überprüfen, ob es sich dabei nicht in Wirklichkeit um eine versteckte Abtretungserklärung handelt. Normaler Weise reicht für den Unternehmer eine Kopie des Schreibens von der Bank, dem Zweizeiler an die Bauherren, das die Finanzierung gesichert ist. Wenn die Firma auf seine eigene Vorgabe besteht, dann nur darauf einlassen, wenn im Gegenzug eine Erfüllungsbürgschaft über die gesamte Bausumme geliefert wird. Dran denken, nur Zug um Zug und per Notar.

    6. Der Zahlungsplan sollte stimmen! Nach Fertigstellung Rohbau, Putz oder Verblendung, Dacheindeckung, Fenster, Terrassen- u. Haustüre, einschl. Planungskosten, sollte die bis dahin bezahlte Summe 60 % der Bauvertragssumme nicht überschreiten. Wichtig: Zahlungen irgendwelcher Art, bevor Ihnen nicht nachgewiesen wurde, dass der Bauantrag eingereicht wurde (Bescheinigung Eingang beim Amt), sollten Sie vertraglich ausklammern. Zudem sollte diese 1, Rate 3 % nicht überschreiten. Die 2. Rate sollte dann "Fertigstellung Sohle / Bodenplatte" heißen. Auch hier gilt, die Ratenhöhe sollte bei Bodenplatte 7 % und bei Kellersohle 10 % nicht überschreiten. Bitte denken Sie daran, dass die Banken das nicht prüfen, noch dafür haften.

    7. Lassen Sie sich nicht von Dingen blenden, welche Sie zur Unterschrift zu überreden sollen. Die sind zwar schön anzuschauen, dienen aber meist nur als Blendwerk.
      Achten Sie diesbezüglich auf folgendes:
      - DEKRA / Tüv geprüft (ist häufig in Frage zu stellen, wird aber bei Förderungen häufig von den Banken verlangt)
      - Gewährleistungsversicherung
      - Schriftliche Zusicherung der Fertigstellung der Bauleistung durch die Firma (Ist Unsinn, macht die Firma schon durch den Vertrag)
      - Bauleiter wird gestellt (wird aber auch durch die Firma bezahlt, dran denken, jedem hängt seine Jacke am nächsten)
      - Gutachter für die Bauabnahmen

    8. Auch Geschenke und Zugeständnisse der Firmen sollen Sie nur zur Unterschrift überreden. Denken Sie immer daran, ein guter Unternehmer macht Ihnen faire Angebote und wird nie etwas verschenken. In der Regel wird er nur mit Ihnen über einen prozentualen Nachlass verhandeln.

    9. Achten Sie darauf, dass Sie nur einen verantwortlichen Vertragspartner haben. Wenn Ihnen angeboten wird, das man nur koordinieren will und das Sie die Verträge direkt mit den ausführenden Firmen oder einem GU schließen sollen, wird es schwierig diesen Lizenzgeber, welcher Ihnen so was anbietet, haftbar zu machen. Meist bleiben Sie auf dem Ärger mit dem GU dann sitzen und ziehen den kürzeren.
      In der Regel sind diese nachgeschalteten Unternehmen Lizenznehmer, welcher von der mit Ihnen vereinbarten Vertragsleistung einen nicht unerheblichen Teil an den Lizenzgeber abgeben müssen. Da fahren Sie billiger, wenn Sie sich die Firmen selber suchen, Angebote machen lassen und dann für die Bauplanung einen Architekten, sowie für die Bauleitung einen Ingenieur separat beauftragen. Die letzten Beiden haften auch für die ausgeübten Tätigkeiten. Ein Lizenzgeber tut das nicht. Das sind ein Teil der grundlegenden Dinge die ein zukünftiger Bauherr beachten sollte. OHG oder nicht, spielt da keine Rolle. Und bei Angeboten die zu schön sind um wahr zu sein, sollte man doppelt vorsichtig sein.

    VOB und BGB - Vor und Nachteile

    Das BGB-Werkvertragsrecht, das sind die §§ 631-651 des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB, bieten ein grobes Gerüst für die Gestaltung von Werkverträgen. Hier wird das Wichtigste geregelt: Die Rechte und Pflichten der Vertragspartner in Bezug auf Leistung, Vergütung, Verhalten bei mangelhafter Leistung, Abnahme und Kündigung.

    BGB-Werkvertragsrechtes


    Die Vorgaben des BGB-Werkvertragsrechtes sind für den Baubereich recht unspezifisch. Zudem verteilen sich weitere Punkte, wie das rechtlich wirksame Setzen von Fristen oder das Vereinbaren von Vertragsstrafen, auf einzelne BGB-Paragraphen außerhalb des Werkvertragsrechts.

    Nur anhand des BGB wird ein Verbraucher ohne rechtliche Hilfe keinen Werkvertrag aufsetzen können, der wirksam alle seine Interessen ausdrückt.

    VOB/B


    Ein genaueres Instrument zur Vergabe und Ausführung von Bauleistungen ist Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, kurz VOB/B.
    Sie ist sehr viel besser als das BGB auf die Bedürfnisse von Bauverträgen zugeschnitten. Mit dem Teil B der VOB gilt auch immer Teil C, eine Sammlung „allgemeiner Regelungen für Bauarbeiten jeder Art“, als vereinbart.

    Die wichtigsten Unterschiede VOB/B - BGB stellen sich wie folgt dar


    Fristen
    Im BGB ist von Ausführungsfristen nicht direkt die Rede, die Ausführung muss „vertragsgemäß“ erfolgen; VOB/B verpflichtet den Unternehmer, innerhalb von 12 Werktagen nach Aufforderung mit der Ausführung zu beginnen, falls keine andere Frist vertraglich vereinbart wurde. Dem Auftraggeber steht Schadenersatz zu, sollte der Handwerker mit dem Beginn der Ausführung in Verzug kommen.

    Ausführung
    Nach BGB muss die Ausführung vertragsgemäß sein. VOB/B verlangt ausdrücklich (durch direkte Einbeziehung der VOB/C) die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und die Beachtung gesetzlicher und behördlicher Bestimmungen.

    Ausführungsänderung
    Nach BGB nur mit neuem Vertrag möglich. VOB/B regelt Änderungen während der Bauzeit auf Basis der angebotenen Einheitspreise; der Unternehmer kann Änderungswünsche nicht verweigern.

    Abnahme
    Im BGB allgemein formuliert: Abnahme ist Grundpflicht des Auftraggebers; der Unternehmer kann eine Frist zur Abnahme fordern.
    VOB/B regelt die Abnahme viel ausführlicher: Förmliche Abnahme mit schriftlichem Protokoll der Abnahme und Benennung etwaiger Mängel. Diese hat auf Verlangen eines Vertragspartners stattzufinden. Die fiktive Abnahme tritt 12 Werktage nach schriftlicher Mitteilung der Fertigstellung ein, falls der Bauherr nicht widerspricht. Abnahme durch Ingebrauchnahme tritt 6 Werktage nach Beginn der Benutzung der Bauleistung ein.

    Gewährleistung
    BGB: 5 Jahre
    VOB: 4 Jahre

    Sicherheitsleistung
    BGB sieht ein Unternehmerpfandrecht für Vergütungsforderungen vor. Der Unternehmer kann demnach verlangen, dass eine seiner Vergütung entsprechende Grundschuld auf das Grundstück des Bauherrn eingetragen wird.
    VOB/B sieht darüber hinaus auch für den Bauherrn die Inanspruchnahme von Sicherheitsleistungen vor. Die Ausführung der vertragsgemäßen Leistung und die Durchführung der Gewährleistung können mittels Bürgschaft oder Hinterlegung von Geld durch den Unternehmer für den Bauherrn abgesichert werden.

    Gefahrtragung
    Nach BGB liegt die Gefahrtragung beim Unternehmer; er trägt bis zur Abnahme das Risiko für den Untergang seines Werkes.
    VOB/B überträgt die Gefahrtragung allein auf den Besteller/Bauherrn. Obwohl die VOB für beide Vertragspartner als ausgeglichene Vertragsgrundlage gilt, benachteiligen doch einzelne Klauseln der VOB/B den Bauherrn. Nach Urteilen des Bundesgerichtshofes dürfen einzelne VOB-Klauseln nicht zugunsten eines Vertragspartners geändert werden; Verbraucher wären also gegenüber Unternehmern z.B. bei Gewährleistung und Gefahrtragung benachteiligt, was nicht der AGB-Gesetzgebung entspricht.

    Daher ist die VOB/B mittlerweile nicht mehr zur Verwendung gegenüber Verbrauchern vorgesehen.

    Private Bauherren können aber auf ein Vertragsmuster des „Zentralverbandes des deutschen Baugewerbes“ und der „Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund“ zurückgreifen.
    Es beinhaltet frei formuliert alle wichtigen, vormals nur durch VOB/B geregelten Details, so dass ein für beide Seiten ausgeglichener Bauvertrag geboten wird. Dieses auch von den Architektenkammern empfohlene Vertragsmuster wird von Haus & Grund zum Download bereitgehalten.


    Reihenfolge und Auflistung der Grundlagen

    Der Werkvertrag ist formfrei, er kann mündlich, durch schlüssiges Handeln oder schriftlich abgeschlossen werden.

    Gerade beim eigenen Haus ist es sehr wichtig, dass die Ausführung auch genau den Vorstellungen der Bauherrschaft entspricht; deshalb ist darauf zu achten, Werkverträge immer schriftlich zu verfassen. Aber nicht alles, was zum Bau eines Hauses notwendig ist, muss auch zur Vertragsgrundlage werden. Die Aufzählung von Gesetzen, öffentlichen Vorschriften oder gängigen Normen, deren Einhaltung sich schon von Rechts wegen ergibt, machen einen Vertrag nur unübersichtlich. Welche Vertragsgrundlagen sind üblich?

    Bebauungsplan des Grundstücks, amtlicher Lageplan.

    Sobald sie sich entschließen, ein gewisses Grundstück zu kaufen oder ein schon eigenes Grundstück zu bebauen, ist dieses schon in „Art und Maß“ der Bebaubarkeit durch den Bebauungsplan reglementiert. Er weist dem Haus bereits eine bestimmte Stelle des Grundstücks zu; er bestimmt das Haus in seiner Größe, Dachform und in seiner Bauweise.
    Der Bebauungsplan enthält also wichtige Angaben für Ihren Vertragspartner, die bei der Planung des Hauses berücksichtigt werden müssen.


    Finanzierungsbestätigung


    Der Nachweis der gesicherten Finanzierung wird häufig von Fertighausherstellern, Generalunternehmern und Bauträgern gefordert.
    Wichtig: Diese Finanzierungsbestätigung sollte keine Zahlungsverpflichtung Ihrer Bank gegenüber Ihrem Bauvertragspartner beinhalten. Eine einfache Bestätigung der Bank, aus der hervorgeht, dass die Finanzierung des Hausbaus gesichert ist, reicht aus.

    Bau- und Leistungsbeschreibung


    Alle Angaben zur technischen und gestalterischen Beschaffenheit des Hauses werden hier festgehalten.
    Wichtig: Nur, was in die Baubeschreibung schriftlich aufgenommen wird, wird auch so verwirklicht. Zeichnungen
    Keine Musterdarstellungen mit Einschränkungen wie „...kann in Details abweichen...“ akzeptieren. Nur so gehen Sie sicher, dass Kamin, Dachgauben oder Erker an der richtigen Stelle und in der besprochenen Gestaltung ausgeführt werden.
    Die Zeichnungen und/oder 3D-Darstellungen, die Ihr künftiges Haus grafisch darstellen, mit Datum und Projektbezeichnung (Bauort und Bauherr) in den Vertrag aufnehmen. Darauf achten, dass die Darstellungen bezugnehmen auf die Baubeschreibung. D.h., wird in der Baubeschreibung beispielsweise ein Erker beschrieben, muss dieser auch in den Zeichnungen erscheinen.
    Benötigt werden alle Ansichten und Grundrisse, zwei Schnitte, Lageplan mit Einzeichnung des Hauses. Angebot bzw. Vertragssumme
    MWSt. muss enthalten sein. Auf evtl. Einschränkungen des Angebotes achten, z.B. Bindung des Angebotes an Preislisten oder Fristen. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)
    Das „Kleingedruckte“; verstößt eine Klausel gegen die Vorschriften der AGB-Gesetzgebung des BGB, ist sie unwirksam. An ihre Stelle tritt dann die für den Verbraucher günstigste Regelung des Gesetzes – unabhängig davon, ob Sie die AGB akzeptiert bzw. unterschrieben haben. Bei Klauseln, die für Sie ungünstig erscheinen, bietet es sich an, sie durch einen Fachmann kontrollieren zu lassen.

    Rücktrittsvereinbarung bei Vorvertrag mit Baufirma

    Besitzt man noch kein Grundstück, ist es noch nicht bebaubar, noch nicht erschlossen oder steht die Finanzierung noch auf unsicheren Beinen – und die junge Familie möchte dennoch schon, vielleicht, um keine Zeit zu verlieren, Vertragsverhandlungen zum Bau eines Hauses eingehen, erhofft man sich von einer Rücktrittsvereinbarung eine gewisse Sicherheit.

    Sollte die Baufinanzierung oder der Erwerb eines Grundstückes nicht wie gewünscht über die Bühne gehen, könne man vom Vertrag zurücktreten, ist ja noch nichts passiert. Auf der anderen Seite bieten vor allem Fertighaushersteller sog. Vorverträge mit Rücktrittsklausel an. Der nette Verkäufer erläutert, so bestünde die Möglichkeit, sich ein bestimmtes Angebot oder die günstigere Preisliste für den späteren Werkvertrag zu sichern.

    Rücktrittsvereinbarung mit Kosten verbunden?


    Eine Rücktrittsvereinbarung ist rechtlich gesehen jedoch immer die Kündigung eines Werkvertrages; die Rücktrittsvereinbarung regelt lediglich die Umstände der Kündigung.
    Wird im Vertrag schlicht ein Rücktrittsrecht eingeräumt, ohne näher auf das wie und warum einzugehen, greift die Kündigungsregelung des BGB-Werkvertragsrechtes. Demnach kann der Unternehmer dann die vertraglich vereinbarte Vergütung in Rechnung stellen, allerdings abzüglich ersparter Aufwendungen. Gem. BGB wäre so immerhin mind. 5% der Vertragssumme zu zahlen.
    Legt man Wert auf die Möglichkeit eines Rücktritts vom Vertrag, ist eine Rücktrittsvereinbarung immer nur dann sinnvoll, wenn schriftlich explizit ausgeschlossen wird, dass mit dem Rücktritt finanzielle Forderungen verbunden sind.

    BGB Werkvertragsrecht

    Bauverträge zwischen Verbrauchern und Unternehmern werden im Wesentlichen durch das sogenannte Werkvertragsrecht geregelt, das sind die §§ 631-651 des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB.

    Das BGB-Werkvertragsrecht bietet ein grobes aber stabiles Gerüst für den Inhalt von Werkverträgen


    Im ersten Paragraphen des Werkvertragsrechts, im §631, wird der Sinn eines Werkvertrages einfach und klar formuliert: Der Unternehmer ist zur Herstellung des versprochenen Werkes verpflichtet, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung.

    Nach Herstellung des Werkes und vor der Vergütung steht die Abnahme (§640 BGB). Der Bauherr bescheinigt dem Unternehmer durch die Abnahme, dass seine Leistung die zugesicherten Eigenschaften hat und sie nicht mit Mängeln behaftet ist; für die Mängelfreiheit, das ist ein wichtiges Recht des Bauherrn, muss der Unternehmer haften.

    Folgende rechtliche Wirkungen sind mit der Abnahme verbunden


     Die Vergütung wird fällig. Die Verjährungsfrist für die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn beginnt (Dauer fünf Jahre). Die Umkehr der Beweislast tritt ein; vor Abnahme muss der Unternehmer die vertragsgemäße mangelfreie Erfüllung seiner Leistung beweisen - nach Abnahme muss der Bauherr etwaige Mängel beweisen. Die Gefahrtragung geht auf den Bauherrn über; vor Abnahme trägt der Bauunternehmer das Risiko der zufälligen Zerstörung seiner Leistung durch unabwendbare Ereignisse, wie z.B. Feuer oder Unwetter. Das heißt, er muss sein zerstörtes Werk (Maurer die Wände, Zimmermann den Dachstuhl, ...) auf eigene Kosten wiederherstellen. Die Abnahme ist also die zentrale Vorschrift im Werkvertrag; der Besteller muss sich das Werk genau ansehen, etwa erkannte Mängel auflisten und den Unternehmer am besten schriftlich zur Nachbesserung auffordern. Wenn Sie trotz erkannter Mängel die Abnahme erteilen, verlieren Sie alle Mängelansprüche.

    Andererseits darf die Abnahme nicht unnötig verzögert werden. Der Unternehmer kann dem Bauherrn deshalb eine Frist zur Abnahme setzen; hält der Bauherr diese Frist nicht ein, gilt das Werk als abgenommen und mangelfrei. Weiterhin darf die Abnahme wegen unwesentlicher Mängel nicht verweigert werden.

    Festgestellte Mängel müssen vom Unternehmer behoben werden, dem Unternehmer steht dabei generell das Recht zur Nachbesserung (Nacherfüllung nach BGB) zu. Der Bauherr kann dem Unternehmer eine Frist zur Mängelbehebung setzen.

    Führt die Nachbesserung nicht zum vertraglich vereinbarten Ergebnis, steht es gem. §634 BGB dem Auftraggeber frei, sich entweder selbst um die Mangelbeseitigung zu kümmern und die Kosten hierfür dem Unternehmer in Rechnung zu stellen (Selbstvornahme nach BGB), die Vergütung zu mindern (Minderung nach BGB) oder vom Vertrag zurückzutreten.

    Was aber kann als Mangel bezeichnet werden? Das Werkvertragsrecht geht darauf nur ungenau ein. So gilt ein Werk als mangelfrei, wenn es „die vereinbarte Beschaffenheit“ hat, es sich „für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet“.

    „Vorausgesetzt“ und „vereinbart“ deuten auf ein Erfordernis hin, das nicht gesetzlich gefordert ist, sich aber aus Gründen der Nachweisbarkeit – was genau wurde vereinbart und was wurde vorausgesetzt – aufdrängt: die Schriftform des Bauvertrages.

    Was sollte in einem Werkvertrag schriftlich festgehalten werden?


    Vertragspartner
    Vollständige Firmenbezeichnung, bzw. Vor- und Nachnamen und genaue Adressen. Leistungsumfang
    Hier wird Bezug genommen auf Angebot oder Baubeschreibung, gültige Baupläne sollen mit Planbezeichnung und Datum einbezogen werden.

    Fristen
    Festgehalten werden können Termine für Arbeitsbeginn und, wenn möglich –ende. Darauf achten, dass Fristen immer als Einzeltermine mit genauem Datum vereinbart werden.
    Termine nicht in Verbindung mit anderen Ereignissen vereinbaren; etwa „Baubeginn am xx.xx.xxxx, spätestens 2 Wochen nach Kranstellung.“, „Baubeginn 5 Werktage nach Vermessung am xx.xx.xxxx“. Ändert sich der Termin des verbundenen Ereignisses, sind auch alle weiteren Termine hinfällig.
    Vorleistungen aus dem Verantwortungsbereich des Bauherrn werden terminiert. Fristen können nur dann eingehalten werden, wenn der Bauablauf nicht gestört wird. Der Auftraggeber muss sich deshalb im Klaren sein, dass nach Baubeginn keine Änderungen am Vertragsinhalt (=Ausführung des Hauses) vorgenommen werden sollten. Die vereinbarten Termine wären dann bedeutungslos.

    Vergütung
    Datum des Angebots, Betrag in Buchstaben und Zahlen, MwSt. muss beinhaltet sein. Ein Zahlungsplan wird klar nachvollziehbar formuliert, wobei Vorauszahlungen des Bauherren vermieden werden sollten.
    Der Zahlungsplan beinhaltet Raten, die abhängig vom Baufortschritt (Baugrubenaushub, Rohbaufertigstellung, ...) fällig sind. Ein Teilbetrag vor Baubeginn ist üblich, danach nur Zahlungen nach erfolgter Leistung vereinbaren, z.B. „...% der Vertragssumme nach Fertigstellung der Kellerdecke“. Darüber hinaus können bei Bedarf vielfältige Zusatzvereinbarungen getroffen werden: Vertragsstrafen, Sicherheitsleistungen, die Verteilung der Kosten für Baustrom- und Wasser, besondere Art der Ausführung.
    Nicht bei allen Werkverträgen wird aber all das benötigt. Was letztlich detailliert vereinbart werden sollte, hängt weitgehend von Ihrem Vertragspartner ab; da gibt es verschiedene Möglichkeiten:

    Handwerker-Vertrag
    Sie beauftragen einzelne Handwerks-Unternehmen mit klar umrissenen Aufgaben. Beispiel: Der Dachdecker soll das Dach neu decken.

    GU-Vertrag
    Der Generalunternehmer liefert Bauhandwerks- und Planungsleistungen; Sie bestellen beim GU ein Haus für Ihr Grundstück.

    Fertighaus-Vertrag
    Sie bestellen bei einer Fertighausfirma ein Fertighaus für Ihr Grundstück. Bauträgervertrag

    Sie erwerben bei einer Bauträgergesellschaft ein Grundstück mit projektiertem Haus.


    VOB/B Vertragsrecht

    Ein bis 2009 auch für private Bauherren gängiges Vertragswerk ist Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, abgekürzt VOB/B. Die VOB ist kein Gesetz, sondern sie hat den Charakter von allgemeinen Geschäftsbedingungen.

    Einzelne Abschnitte der VOB/B stellen den Auftraggeber gegenüber dem Unternehmer schlechter, als das Werkvertragsrecht des BGB (z.B. Gewährleistung, Gefahrtragung). Diese Klauseln wurden in der Vergangenheit gerne zu Gunsten des Auftraggebers angepasst, was durch eine Klarstellung des Bundesgerichtshofs jedoch unterbunden wurde; die VOB/B darf demnach nur als Ganzes und unverändert vereinbart werden.

    Weitere Entscheidungen des BGH aus dem Bereich der AGB-Gesetzgebung führten dazu, dass die VOB für die Vertragsgestaltung zwischen Verbrauchern und Unternehmern nunmehr praktisch ungeeignet ist.

    Die VOB/B ist nicht mehr zur Anwendung gegenüber Verbrauchern vorgesehen


    Man kann dennoch hin und wieder „Ratschläge“ lesen, die suggerieren, Verbraucher/private Bauherren könnten unter gewissen Umständen – z.B. ältere Ausgaben der VOB/B vereinbaren – immer noch auf die VOB/B als Bauvertragswerk zurückgreifen. Das kann jedoch dazu führen, dass der gesamte Werkvertrag rechtlich unwirksam ist und im Streitfalle Bauherren als Vertrag letztlich nur eine mündliche Vereinbarung bleibt – ohne konkrete Nachweisfähigkeit.

    Ein Vertragsmuster, was es Bauherren erleichtert, rechtssichere Bauverträge abzuschließen, wurde gemeinschaftlich vom „Zentralverband des deutschen Baugewerbes“ und der „Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund“ entworfen. Es beinhaltet frei formuliert alle wichtigen, vormals nur durch die VOB/B geregelten Details, so dass ein für beide Seiten ausgeglichener Bauvertrag geboten wird. Dieses auch von den Architektenkammern empfohlene Vertragsmuster wird von Haus & Grund zum Download bereitgehalten.

    Handwerker-Vertrag

    Werkverträge nach BGB sind immer auch als mündlicher Vertrag rechtsgültig


    Wenn Sie einem Bauhandwerker einen klar umrissenen Auftrag erteilen, beispielsweise das Dach neu zu decken und der Handwerker stimmt zu, ist ein Werkvertrag zustande gekommen. Der Dachdecker wird das Dach decken und Ihnen nach der Abnahme eine Rechnung stellen. Eine Vergütung muss nicht vereinbart werden, diese gilt nach BGB als „stillschweigend vereinbart“ und zwar in „üblicher“ Höhe.

    Es ist deshalb ratsam, einen Handwerker-Vertrag immer schriftlich abzuschließen; vereinbarte Leistung und entsprechende Vergütung allein dem Gedächtnis der Vertragspartner anzuvertrauen, wird schnell zu Streit führen. Hier bietet sich für den Verbraucher an, Art der Ausführung und Höhe der Vergütung schriftlich zu vereinbaren; am einfachsten lässt man sich vom Handwerker ein Angebot unterbreiten. In diesem Angebot, was gem. Werkvertragsrecht nicht in Rechnung gestellt werden darf, werden die notwendigen Handwerkerleistungen inkl. Vergütung aufgeführt.

    Dieses Vorgehen bietet für beide Seiten bei geringem Verwaltungsaufwand ausreichend Planungssicherheit.

    GU-Vertrag

    Die Aufgaben des Generalübernehmers - die Firmen heißen etwa „xx Massivhaus GmbH“, „xx- Haus“, - sind im wesentlichen denen des Architekten ähnlich; zusätzlich übernimmt er noch die Ausführung des Bauvorhabens. Er führt also Bauleistungen durch und liefert die nötige Entwurfs-, Genehmigungs-, und Ausführungsplanung dazu, oft auch die Statik.

    Inhalt der Baubeschreibung ist entscheidend


    Die Firma leistet dem Bauherrn nach Abschluss des Vertrages ein Stück Haus für sein Grundstück, meist schlüsselfertig angeboten und verbunden mit einer Preis- und Termingarantie.

    Der vom Bauherr zu zahlende Preis hängt direkt mit dem Inhalt der sog. Baubeschreibung zusammen. In diesem wichtigsten Teil des GU-Vertrages wird im einzelnen schriftlich festgehalten, wie das Haus nach Erfüllung des Vertrages aussehen wird. Hier gilt der Grundsatz: Nur was in der Baubeschreibung aufgeführt ist, wird zum vereinbarten Preis auch eingebaut und in Rechnung gestellt.

    Immer ist in diesem Zusammenhang auch vom garantierten Festpreis die Rede. Der Festpreis soll dem Bauherren/Verbraucher die Sicherheit geben, die Baufinanzierung genau planen zu können.

    In den meisten Fällen hat Festpreis allerdings nur die Bedeutung von eingeschränktem Festpreis, da im Vertrag selten alle zur Herstellung und Nutzung des Hauses notwendigen Kosten übernommen werden: Kosten für Erschließung, Vermessung, Anschlussbeiträge für Ver- und Entsorgung, Genehmigungsgebühren, Außenanlage, Garage, ...

    Diese vom Bauherrn zusätzlich zu tragenden Kosten schränken die Bedeutung „Festpreis“ ein; das Haus wird so letztlich teurer, als der vertragliche Festpreis vorgibt. Man muss sich also genau beim GU informieren, welche Nebenleistungen nicht von ihm erbracht werden und diese in der Finanzierungsplanung berücksichtigen.

    Was es beim Inhalt eines schriftlichen GU-Vertrages zu beachten gilt


    Ihr Vertragspartner muss mit vollständiger Firmenbezeichnung im Vertrag erscheinen. Das ist wichtig, damit Ihr Verhandlungspartner wirklich auch der Ausführende sein wird und nicht ein Ihnen unbekannter Subunternehmer oder Lizenznehmer. Keinen Bauleiter durch die Baufirma beauftragen; er wird im Zweifelsfall für die Interessen der Firma arbeiten. Besser, Sie beauftragen einen unabhängigen Bauleiter – einen Architekten, Statiker oder einen privaten Bauherrenverein. Im Vertrag genau nachlesen, ob die Haftung vom GU auf die Nachunternehmer übertragen wird; falls Mängel erkennbar sind, müssen Sie sich an den richtigen Ansprechpartner wenden, damit die Nachbesserung erfolgreich angegangen werden kann.

    Fertighaus-Vertrag

    Der Vertrag mit einem Fertighausanbieter ist einem GU-Vertrag sehr ähnlich. Vereinbart wird die Lieferung eines Hauses auf das Grundstück des Bauherrn; zusätzlich wird in der Regel vom Fertighausanbieter die Baugenehmigung eingeholt.

    Lapidar ausgedrückt liefert die Fertighausfirma, was der Besteller oder Bauherr sich aus dem Firmenkatalog ausgesucht und schriftlich bestellt hat. Umgekehrt wird nichts geliefert, was man mit dem Firmenvertreter nur besprochen, aber nicht schriftlich fixiert. Die beim GU-Vertrag gemachten Ausführungen zu Zahlungsplan, Terminen, Festpreis und Baubeschreibung gelten auch hier.

    Beim Kauf eines Fertighauses gibt es spezifische Fallstricke in Verträgen, die es zu umgehen gilt


    Vorvertrag
    Oft werden Kaufinteressenten nach Vorgesprächen gedrängt, einen Vorvertrag mit der Fertighausfirma einzugehen; man hätte so die Sicherheit, später wieder – z.B. nach der Sicherstellung der Finanzierung – auf gemachte Vereinbarungen oder etwa günstige Aktionspreise zurückzugreifen.
    Das Werkvertragsrecht sieht aber keine Vorverträge vor; jeder mit einer Fertighausfirma geschlossene Vertrag ist also ein Werkvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Das beinhaltet die Gefahr von nicht unerheblichen Schadenersatzforderungen. Entschließen sich nämlich die Kaufinteressenten, nach abgeschlossenem Vorvertrag nicht oder mit einer anderen Firma zu bauen, kommt das einer Kündigung gleich. Nach dem Werkvertragsrecht ist der Unternehmer berechtigt, nach Kündigung durch den Besteller die vereinbarte Vergütung (abzüglich ersparter Aufwendungen) zu verlangen. Der Fertighausfirma stehen nach Stornierung eines „Vorvertrages“ gem. §649 BGB mindestens 5% der vereinbarten Vergütung zu.

    Gefahrtragung
    Das Risiko für die Zerstörung des bestellten Hauses auf dem Transportweg vom Firmengelände auf das Baugrundstück trägt in der Regel der Käufer. Informieren Sie sich bei der Fertighausfirma über eventuell angebotene Versicherungen, um dieses finanziell erhebliche Risiko zu mindern.

    Eignung des Baugrundstückes
    Die einzelnen Fertighausteile werden mit einem Kran auf die Baustelle transportiert; der Kranwagen muss das Baugrundstück anfahren und der Kran sicher auf dem Grundstück stehen können. Beides ist bei nicht komplett erschlossenen Baugebieten oft nur eingeschränkt möglich. Selten kontrolliert ein Bauleiter der Hausfirma den Zustand der Grundstückszufahrt und des Baugrundes. Üblicherweise steht das im Kleingedruckten des Vertrages. Die Kosten für einen Kran, der nicht geliefert oder nicht aufgestellt werden kann, tragen die Käufer. Fragen Sie also beim Fertighausanbieter direkt nach, wer für die Prüfung von Zufahrt und Stellplatz des Krans zuständig ist.


    Bauträger-Vertrag

    Den „Bauträgervertrag“ an sich gibt es nicht, das ist immer ein Werkvertrag nach BGB.

    Der Vertrag mit einem Bauträger unterscheidet sich aber erheblich vom Vertrag mit dem GU oder der Fertighausfirma. Beim Bauträger bestellen Sie ein Grundstück mit projektiertem Haus, gehen ein Grundstücksgeschäft ein. Die Käufer sind also nicht auch Grundstückseigentümer; Grundstück und Haus gehen erst nach Fertigstellung, Abnahme und Vergütung per Grundbucheintrag ins Eigentum des Käufers über.

    Das bedeutet, dass bis zur Eigentumsübertragung allein der Bauträger Eigentumsrechte an Haus und Grundstück hat, aber mit dem Geld der Käufer wirtschaftet, um das Haus bauen zu können. Da diese Konstellation viel Raum für Missbrauch bietet, haben sich Bauträger gesetzlich an die Makler- und Bauträgerverordnung zu halten, die im Bereich des Wohnungsbaus die Auftraggeber vor missbräuchlich Verwendung von Erwerbs- und Baugeldern schützt.

    Einige in der Praxis wichtige MaBV-Vorschriften seien der Komplexität des Sachverhalts wegen nur angerissen


    Das Grundstück muss vor Abschluss des Vertrages von allen Grundpfandrechten freigestellt werden. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Der Bauträger ist nach BGB Werkvertragsrecht immer vorleistungspflichtig. Entweder wird der vereinbarte Kaufpreis nach der Fertigstellung gezahlt, oder nach einem vertraglich vereinbarten Zahlungsplan, wobei die Höhe der einzelnen Raten durch die MaBV nach oben hin begrenzt ist. Auflassungsvormerkung: Um bei einer Bauträger-Insolvenz vor der Eigentumsübertragung nicht ohne Haus dazustehen und um sicherzugehen, dass das Grundstück auch wirklich in Ihr Eigentum übergehen wird, ist unbedingt angeraten, bei Vertragsabschluss eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch eintragen zu lassen.

    Bauleistungsbeschreibung (BLB)

    Die Bauleistungsbeschreibung ist sozusagen das finanzielle Abbild Ihres neuen Hauses. Keine Planzeichnung und kein anderes Schriftstück ist für Ihre Baufinanzierung so wichtig.

    Deshalb ist es unabdingbar, die Bauleistungsbeschreibung genau zu beachten, d.h., zu prüfen, welche Planungs- und Bauleistungen im Kaufpreis enthalten sind, denn: „Es ist unklug, zu viel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zu wenig zu bezahlen. Wenn Sie zu viel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld, das ist alles. Wenn Sie dagegen zu wenig bezahlen, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann. Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten. Nehmen Sie das niedrigste Angebot an, müssen Sie für das Risiko, das Sie eingehen, etwas hinzurechnen. Und wenn Sie das tun, dann haben Sie auch genug Geld, um für etwas besseres zu bezahlen.“ Das wusste schon Mitte des 19. Jahrhunderts der britische Sozialphilosoph John Ruskin.

    Die Bauleistungsbeschreibung ist der wichtigste Teil eines GU-, Fertighaus oder Bauträgervertrages.

    Hier wird im Einzelnen - von Fundament bis First, von innen nach außen - schriftlich festgehalten, wie das Haus nach Fertigstellung aussehen wird, d.h., welche Bauleistungen der Vertrag beinhaltet, welche nicht. Hier gilt der Grundsatz: Nur was in der Bauleistungsbeschreibung aufgeführt ist, wird zum vereinbarten Preis auch geliefert. Mündliche Vereinbarungen sind der fehlenden Nachweisbarkeit wegen wertlos; jede Vereinbarung, jeder Sonderwunsch der Bauherren aber auch angebotene Vergünstigungen oder zugesicherte Sonderausstattungen müssen schriftlich in der Bauleistungsbeschreibung festgehalten werden. Verlassen Sie sich nicht auf Aussagen wie „Wir bauen immer in höchster Qualität...“, „Versprochen ist versprochen, so wahr ich hier sitze...“, „Können sich auf uns verlassen...“ Wünschen Sie sich besondere Sanitärgegenstände, bestimmte Farben, Echtholzbodenbeläge anstatt Laminat, Holzfenster statt PVC, eine bestimmte Heizungsart? Alles möglichst genau schriftlich in die Bauleistungsbeschreibung aufnehmen lassen: Bauart, Hersteller, Farbbezeichnungen, Holzart...

    Wünsche zur Bauleistungsbeschreibung

    Die eigenen Wünsche in die Bauleistungsbeschreibung einzubringen ist eine Sache, ungleich schwerer ist es, die Vollständigkeit und technische Ausführung der vom Vertragspartner in der Bauleistungsbeschreibung aufgezählten Grundleistungen zu erkennen. Nicht selten werden Bauleistungsbeschreibungen vom Anbieter bewusst unklar verfasst, damit ihm bei der konkreten Ausgestaltung des Hauses ein gewisser (finanzieller) Spielraum bleibt.

    Beispiel Dachausbau: Gerne wird der Dachraum, weil es billiger wird, als „Ausbau vorbereitet“ bezeichnet.
    Bestehen Sie auf einer Auflistung der zu liefernden Bauträgerleistungen: Dachdämmung und Dampfsperre,
    Dachflächenfenster, wird der Dachboden begehbar, wird die technische Versorgung des Dachraumes vorbereitet (Leerrohre, Heizungsrohre)?

    Gerade das Weglassen von Ausstattungsmerkmalen ist für Bauherren äußerst problematisch zu entschlüsseln.
    „Schau mal das Bild an, Schatz, der Balkon wird schön groß.“ Den schönen Balkon bekommt man aber nur, wenn dieser in der Bauleistungsbeschreibung auch aufgeführt wird – Material, Bodenbelag, Maße. Aus diesem Grund sollten Sie die Bauleistungsbeschreibung vor Abschluss des Werkvertrages von einem unabhängigen Fachmann auf Vollständigkeit und technische Plausibilität prüfen lassen. Unabhängig heißt, der Fachmann soll nur für Sie und in Ihrem Interesse arbeiten. Er sollte nicht mit Ihrem Hausbau-Vertragspartner, anderen Baufirmen oder Baustofflieferanten in Verbindung stehen. Das könnte dazu führen, dass die Beratung anderen Interessen als den Ihren dient. Die Architekten- und Ingenieurskammern, freiberufliche Baubegleiter oder private Bauherrenvereine wären hier passende Ansprechpartner.


    Schlüsselfertig

    Häuser von GU, Fertighausanbieter und Bauträger werden fast immer schlüsselfertig angeboten.

    Wann ist ein Haus Schlüsselfertig?


    Wirklich schlüsselfertig ist ein Haus nur dann, wenn es als Ganzes bestimmungsgemäß genutzt werden kann: Das bedeutet vollständige Fertigstellung.
    Aber der Begriff „schlüsselfertig“ wird oft eingeschränkt: z.B. Schlüsselfertig* (das Sternchen verweist dann beispielsweise auf die Fußnote „Sie müssen nur malen und tapezieren“, oder „Sie legen den Grad des Ausbaus fest.“) oder Häuser werden als schlüsselfertiges Ausbauhaus angeboten. Bei solchen Angeboten darf man nicht von schlüsselfertig zum Festpreis ausgehen und muss in der Finanzierung Kosten für notwendige aber vertraglich eventuell nicht vereinbarte Leistungen berücksichtigen.

    Baubeschreibung

    Hier wird im einzelnen - von Fundament bis First, von innen nach außen - schriftlich festgehalten, wie das Haus nach Erfüllung des Vertrages aussehen wird, welche Bauleistungen der Vertrag beinhaltet, welche nicht.

    Die Baubeschreibung ist der wichtigste Teil eines GU-, Fertighaus oder Bauträgervertrages


    Hier gilt der Grundsatz: Nur was in der Baubeschreibung aufgeführt ist, wird zum vereinbarten Preis auch geliefert. Mündliche Vereinbarungen sind der fehlenden Nachweisbarkeit wegen wertlos; jede Vereinbarung, jeder Sonderwunsch der Bauherren aber auch angebotene Vergünstigungen oder zugesicherte Sonderausstattungen müssen schriftlich in der Baubeschreibung festgehalten werden.
    Verlassen Sie sich nicht auf Aussagen wie „Machen wir immer in dieser Qualität...“, „Wir halten unsere Versprechen...“, „Können sich auf uns verlassen...“
    Möchten Sie Sanitärgegenstände einer bestimmten Herstellerlinie oder in einer besonderen Farbe? So muss das in die Baubeschreibung.
    Bestehen Sie auf Fliesen in einem bestimmten Design? In der Baubeschreibung genau formulieren.
    Sie bevorzugen Echtholzbodenbeläge anstatt Laminat? Schriftlich in die Baubeschreibung aufnehmen lassen.

    Baubeschreibung von unabhängigen Fachmann prüfen lassen


    Die eigenen Wünsche in die Baubeschreibung aufnehmen zu lassen ist eine Sache, ungleich schwerer ist es, bei den vom Vertragspartner in der Baubeschreibung aufgezählten Grundleistungen Vollständigkeit und technische Qualität zu erkennen. Nicht selten werden Baubeschreibungen vom Anbieter bewusst unklar verfasst, damit ihm bei der konkreten Ausgestaltung des Hauses ein gewisser (finanzieller) Spielraum bleibt.


    Als Beispiel sei hier der Begriff „Markenhersteller“ genannt. „Marken“ sind nicht nur die uns bekannten Hersteller und Lieferanten anerkannt guter Qualität, sondern auch Handelsmarken eher einfacher oder gar fragwürdiger Qualität. Gerade das Weglassen von Ausstattungsmerkmalen ist für Bauherren äußerst problematisch zu entschlüsseln.
    Aus diesem Grund sollten Sie die Baubeschreibung vor Abschluss des Werkvertrages von einem unabhängigen Fachmann auf Vollständigkeit und technische Plausibilität prüfen lassen. Unabhängig heißt, der Fachmann soll nur für Sie und in Ihrem Interesse arbeiten. Er sollte nicht mit Ihrem Hausbau-Vertragspartner, anderen Baufirmen oder Baustofflieferanten in Verbindung stehen. Das könnte dazu führen, dass die Beratung anderen Interessen als den Ihren dient.

    Die Architekten- und Ingenieurskammern, freiberufliche Baubegleiter oder private Bauherrenvereine wären hier die besten Ansprechpartner.


    Hausbau Grundlagenerarbeitung - Wie mache ich es richtig?

    Den größten Fehler, den nahezu alle Bauinteressenten beginnen, ist jener, mit dem Ende, denn am Anfang zu beginnen.

    Deshalb sollte jeder Bauwillige zuvorderst seine finanzielle Situation klären; erst die genau Kenntnis seiner Geldmittel versetzt ihn in die Lage, im Rahmen seiner Wünsche/Möglichkeiten in Runde 2 – Beratungsgespräche mit verschiedenen Anbietern – einzutreten. Hierzu ist es sinnvoll, ein Gespräch mit einem unabhängigen Finanzmakler zu führen; die eigene Bank kann im zweiten Schritt als Referenz dienen. Unabhängige Finanzmakler haben, wie der Name schon sagt, die ganze Palette der Möglichkeiten vor sich, während Bankenberater ausschließlich auf eigene Programme, max. noch auf die, der zumeist angeschlossenen Versicherungen, zurückgreifen können. Weiters haften sie für Beratungsfehler – noch keiner kann sagen, wie der jetzt bei Banken durch den Gesetzgeber durchgesetzte Beratungsschein sich entwickeln wird und ob wirklich Beratungsfehler monetär aufgefangen werden.

    Wahl der Bauweise


    Ist der finanzielle Hintergrund geklärt, steht die Frage der Bauweise zur Klärung an. Möchte ich ein Fertighaus oder doch eher ein massiv gebautes Haus? Will ich selbst darin wohnen, soll es vermietet werden? Besteht die theoretische Chance, dass ich das Haus zu einem späteren Zeitpunkt „X“ verkaufen werde? Auch diese Fragen lassen sich im zuvor genannten Finanzierungsgespräch klären, denn der Makler/Banker kennt die Bewertungskriterien wie kein Zweiter, weiß, wie Fertighäuser bzw. Massivhäuser im Kreditgeschäft bewertet werden.

    Ist Punkt 1+2 geklärt, muss sich jeder Bauherr klar machen, dass ein Haus „X“ immer einen Preis „X“ kosten wird; bei max. 3 seriösen Anbietern wird der Preis um +/- TEUR 5 – 10, je nach Ausstattung, variieren. Der Bauherr, der ausschließlich auf den Preis schielt und in Zeiten „Geiz ist geil“ einen Mercedes zum Preis eines Trabbis zu kaufen sucht, wird die gerechte Beute seiner Machenschaften. Will heißen, es ist sehr wahrscheinlich, dass er massive Probleme während der Bauphase zu bewältigen hat, bis hin zu Insolvenzen. So ist es vielen Bauherren mit der „DM - Deutschen Massivhaus“ ergangen, um nur eine zu nennen (Ca. 250 Betroffene Bauherren. Weitere Infos siehe Deutsche Massivhaus); in der Branche ist bekannt, dass noch Etliche folgen werden, die der gleichen Preispolitik folgen, wie die DM.

    Der nächste Fehler liegt in der Bewertung Quantität / Qualität. Viele Bauherren neigen dazu – nach dem Motto „je mehr, je besser“ – sich selbst mit Anbieteranfragen zu überhäufen. Sehr schnell – jeder Angefragte möchte natürlich die Chance auf einen Auftrag wahren – kommt der Interessent an seine Grenzen, verliert den Überblick. Es gibt einige Dinge im Leben, die sich nicht wirklich ändern, auch wenn uns die Werbung da zu einer anderen Bewertung bewegen will. Es macht keinen Sinn, mehr als 5 Anbieter einer Richtung (Fertighaus/Massivhaus) zu Beratungsgesprächen/Angeboten aufzufordern – es gibt unzählige Möglichkeiten im Netz, seriöse Anbieter herauszufiltern; manchmal reicht ein Blick auf die Seite eines Baubiologen und manchmal schlicht der Gang ins nächste Neubaugebiet. Am Wochenende trifft man dort viele Bauherren und sie teilen gerne ihre Erfahrungen mit dem jeweiligen Baupartner. So ganz nebenbei – es kommt kein Interessent auf die Idee, 5 Architekten mit der Entwicklung seines Hauses zu beauftragen!

    Eine weitere, zunehmende Unart ist der Versuch etlicher Interessenten, ein Haus via email zu kaufen. Nichts, aber auch gar nichts kann das persönliche Beratungsgespräch ersetzen. Nicht allein der Preis für ein Haus ist entscheidend, auch die Bauweise (Kalksandstein, Poroton, Porenbeton etc.) Ausstattungsmerkmale, Bauzeiten und Sicherheiten, um nur einige Aspekte zu nennen, müssen sich im Preis wiederfinden. Der Bau eines EFH/RH/DHH ist die vermutlich größte Investition der meisten Bauherren. Diesen Vorgang wie den Erwerb eines Massenproduktes zu betreiben, ist in aller Regel der erste Schritt ins Verderben.

    Wahl des geeigneten Baupartners

    Liegen alle Angebote vor – mancher Anbieter trennt sich übrigens aufgrund vorstehender Denkweise einiger Bauherren nicht von seinen Plänen – greift erneut ein altes, aber wahres Prinzip. Das billigste und das teuerste Angebot sollten direkt in die Ablage „P“ wandern, nur mit den verbliebenen 3 Anbietern in engere Verhandlungen eintreten. Dabei darf das Augenmerk nicht ausschließlich auf den Preis ausgerichtet sein – immer vorausgesetzt, dass die Angebote max. im Bereich +/- TEUR 5-10 abweichen. Es gilt zu bedenken, dass seriöse Verkäufer, den Bauherren bis zum Einzug begleiten. Je nach Hausgröße + Dauer der Beratungsgespräche vor Baubeginn, kommen da schnell 10 – 12 Monate zusammen. Dies setzt voraus, dass die „Chemie“ zwischen den Beteiligten stimmen muss. Probleme, welche unweigerlich während der Bauphase auftreten (am Bau sind über 40 Menschen beteiligt und Jeder hat einmal einen schlechten Tag), überwunden werden können.


    In der Findungsphase mit den verbliebenen 3 Anbietern ist dringlich der Gang zur Hausbank angesagt mit der Bitte im Gepäck, die Creditreform, Schimmelpfennig oder vergleichbare Institute um eine Handelsauskunft zu ersuchen. Der Bankberater darf dem Bauinteressenten die Auskünfte zwar nicht aushändigen (Datenschutz), er wird aber im Sinne seines Kunden eine verlässliche Aussage treffen, mit welchem der Anbieter weitere Verhandlungen sinnvoll sind und wo es besser ist, aus den Verhandlungen auszutreten. Viele, selbst ernannte „Helfer“ irren sich in diesem Punkt, wenn sie suggerieren, dass ausschließlich die textlichen Passagen aussagekräftig sind. Jede Handelsauskunft ist überschrieben mit einer Folge von 3 Zahlen; bspw. 123. Anhand dieser Ziffern lässt sich für jeden Banker die wirtschaftliche Stabilität des angefragten Unternehmens über einen längeren Zeitraum ablesen.

    Vergleich der vorliegenden Baubeschreibungen und Vertragsgestaltung

    Ist auf diese Weise sicher gestellt, dass die verbliebenen Anbieter auf wirtschaftlich gesunden Füßen stehen, müssen die Baubeschreibungen verglichen werden. Das ist in der Tat manchmal verwirrend – als Anhaltspunkt kann aber dienen, dass seriöse Unternehmen immer nach der gültigen DIN arbeiten; die meisten haben auch eine vom TÜV geprüfte Baubeschreibung. Es muss also nicht bis ins Kleinste geklärt werden, ob nun mit 220 oder 240 mm Mineralwolle gedämmt wird. Dagegen ist es wichtig, die für einen persönlich wichtigen Positionen wie bspw. Rollläden oder KfW-Status im Preis enthalten sind. Als Faustregel gilt immer und überall: „was nicht in der Baubeschreibung oder im ergänzenden Vertrag schriftlich festgehalten ist, wurde nicht gekauft“ Wer dann immer noch unsicher ist, kann das Angebot von einem Bausachverständigen prüfen lassen. ABER Achtung: in Deutschland ist der Begriff des Sachverständigen nicht geschützt. Es sollte sich beim Sachverständigen daher um einen, von der Handwerkskammer bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln!

    In diesem Zusammenhang ein Hinweis: Immer ´mal wieder wird davon abgeraten, mit Franchiseunternehmen zu bauen. Kaum ein bundesweit arbeitendes Unternehmen baut ohne Franchiser, weil sich die Arbeiten am Bau ansonsten nicht zuverlässig organisieren lassen => bspw. Bauleiter; btw. auch nahezu jeder örtliche Anbieter vergibt einzelne Gewerke an fremde Unternehmen. Diese Vorgehensweise – abseits dessen, dass sie das Unternehmen auf gesundem Sockel hält, da das Risiko auf mehrere Schultern verteilt wird – birgt dieses Geschäftsmodell für die Bauherren kein Risiko; es ist heutzutage gängige Praxis. Seriöse Unternehmer kontrollieren ihre Franchiser auf Solvenz und nicht nur darauf – im eignen Interesse; schließlich fällt eine negative Bewertung immer auf den Auftragnehmer zurück und selten auf den Franchiser. Gleiches trifft auf Aussagen hinsichtlich psychologisch geschulten Verkaufspersonals zu. Kein seriöses Unternehmen kauft sich Verkäufer über das Qualitätsmerkmal „psychologisch geschult“, denn die Verkäufer sind das Aushängeschild des Unternehmens, repräsentieren das Unternehmen und - jeder gute Verkäufer lebt mehrheitlich von Empfehlungen. Diese lassen sich schwerlich erzielen, wenn der Verkäufer einzig auf einen Auftrag schielt und dabei die Sorgfalt außen vor lässt. Allerdings wird jeder Bauherr auf genau jene Verkäufer treffen, wenn einzig „Geiz ist geil“ seine Antriebsfeder ist.

    Vielleicht hat sich der Bauherr für einen Anbieter – den für ihn richtigen Baupartner – entschieden, ist es wichtig auf die Vertragsgestaltung zu achten. Der Bauherr sollte darauf achten, dass der Vertrag im Verhältnis zum Bauherren nach BGB abgeschlossen wird; das Verhältnis Anbieter zu den Handwerkern wird nach der VOB/B geregelt – lässt sich der Bauherr ausschließlich auf die VOB/B ein, kann er u.a. die Abnahme nicht verweigern. Verträge nach BGB dagegen gewährleisten bspw., dass der Anbieter das Bauvorhaben mängelfrei übergeben muss, bevor er die Schlussrechnung stellen darf. Jeder im Baurecht bewanderte Jurist kann dem interessierten Bauherren erklären, ob vor Gericht nach VOB oder BGB geurteilt wird; nur hat der Bauherr bis zu diesem Zeitpunkt zumeist eine lange Wegstrecke zurückgelegt. Richtig ist dagegen, darauf zu achten, dass bei Fertigstellung Rohbau nicht mehr als 50-55% der Kaufpreissumme durch den Bauherren zu zahlen sind.

    Mit welcher Firma bauen?

    Immer wieder taucht die Frage auf, mit wem soll ich bauen? nach welchen Kriterien soll ich wählen? man hört ja so vieles und so weiter. Im Grunde ist das Bauen ohne, oder mit nur geringem Risiko, sehr einfach! Hierzu gibt es ein paar ganz einfache Regeln

    Beachten Sie folgende Punkte um Risiken beim Bauen zu minimieren


    • Die Risiken minimieren, indem man den Bauvertrag vor Unterschrift rechtlich von einem Anwalt und inhaltlich auf Vor- und Nachteile für die Bauherren von einem Baufachmann prüfen lässt. Holen Sie sich eine Auskunft bei der Creditreform oder Schufa ein. Ist aber nur Aussagekräftig, sofern negative Aussagen darin stehen.

    • Bauen Sie mit einem Unternehmen im Umkreis von 100 km, was auch eigene Handwerker hat. Rohbauer bauen oft auch schlüsselfertig. Die Nähe verpflichtet, sofern der Unternehmer weiterhin Aufträge haben und seinen guten Namen nicht verlieren will.

    • Achten Sie darauf, dass Sie es bei den Verhandlungen mit Baufachleuten und nicht nur mit sogenannten Vertrieblern und Verkäufern zu tun haben. Oft sind diese psychologisch sehr gut geschult.

    • Unterschreiben Sie auf keinen Fall am selben Tag einen Vertrag, lassen Sie sich immer 7 Tage Bedenkzeit. Egal ob man Sie anruft oder zu überreden versucht, weil angeblich die Preise nicht gehalten werden können, alles teurer wird, oder Sie dann noch einen Bonus bekommen.

    • Sollte auch nur einer der beiden Bauherren (sofern zu zweit) ein ungutes Bauchgefühl haben, lassen Sie die Finger vom Vertrag. Teilen Sie sich die Aufgaben. Einer verhandelt, der andere entscheidet, keiner redet dem anderen rein (ganz streng daran halten). Wechseln Sie täglich unter einander die Position. So können sich die Verkäufer nur sehr schwer auf Sie einstellen. Achten Sie auf den Zahlungsplan. Dieser darf auf keinen Fall eine Überzahlung ausweisen. Holen Sie sich hierzu Rat bei einem unabhängigen Baufachmann. Die Banken sind hierbei keine Hilfe.

    • Lassen Sie sich nicht von sogenannten Finanzierungsbestätigungen auf Vordrucken der Baufirmen ein. Diese sind häufig in Wirklichkeit "Forderungsabtretungen". Wenn eine Firma darauf besteht, verlangen Sie im Gegenzug eine Bankbürgschaft der hauseigenen Bank des Bauunternehmens. Wenn die Ihnen dann sagen, dass Sie dann aber die Kosten (einige Tausend Euro) dafür übernehmen sollen, stimmen Sie dem ruhig zu. Bevor diese Bankbürgschaft aber nicht vorliegt, geben Sie keine Forderungsabtretung ab. Ich versichere Ihnen, hier trennt sich sehr schnell die Spreu vom Weizen. Bürgschaften von Versicherungen sollten Sie ablehnen, weil oft wertlos, auf Grund der Leistungsausschlüsse!

    • Schauen Sie sich in den Bauverträgen, vor Unterschrift, insbesondere die "Bauherrenpflichten" an. Wenn dort irgendwelche Muster erwähnt sind, lassen Sie sich diese schriftlich vorlegen und als Vertragsanlage, bei Vertragsunterzeichnung bestätigen. Nicht das hinterher die Muster ganz anders aussehen. Vor allem sollten Sie vor Vertragsunterschrift alle Planungen und Ausstattungen zu Ihrem Bauvorhaben geklärt haben, damit Sie nicht hinterher in die Kostenfalle tappen und die Bausumme endgültig ist.

    • Lassen Sie sich, wenn irgend möglich, auf keinerlei Eigenleistungen, insbesondere nicht bei den Erdarbeiten ein. Diese können zur Folge haben, dass Sie die Bautermine verzögern, wenn Sie nicht schnell genug sind. In der Regeln haben Sie durch Eigenleistungen nur Nachteile und daran verdienen tut nur Ihr Unternehmer.

    • Holen Sie sich auf jeden Fall einen Unabhängigen Baufachmann an Ihre Seite, der für Sie die fachliche Seite abdeckt. Der Bauleiter des Unternehmers ist dafür nicht geeignet, da er seinem Chef gegenüber verantwortlich zeichnet. Auch eine empfohlene Person des Unternehmers ist nicht das richtige. Schauen Sie sich selber um! Die Handwerks- oder Ingenieurskammer ist hier ein guter Ansprechpartner.


    Welches Bauvertragsrecht soll angewandt werden?


    Nur Bauvertrag nach VOB Teil B vereinbaren, auf keinen Fall BGB. Nur bei der Gewährleistung kann nach BGB vereinbart werden. Zusätzlich die sofortige Herausgabe der (sofern vereinbart) Original Finanzierungsbestätigung (Forderungsabtretung) bei Anmeldung einer Insolvenz des Unternehmens vereinbaren. Sonst sitzt der Insolvenzverwalter auf diesem Original und Sie bekommen Ihre Gelder nur schwer frei.

    Wer all das Vorgenannte einigermassen beherzigt, der hat zwar immer noch nicht alle Risiken ausgeschlossen, aber doch erheblich reduziert.


    Weiße Wanne (WU-Beton)

    Keller und andere Untergeschosse, bei denen der Beton die lastabtragende Funktion und die Funktion der Wasserundurchlässigkeit ohne zusätzliche Abdichtungsmaßnahmen übernimmt, werden umgangssprachlich als „weiße Wannen“, bezeichnet.

    Was bedeutet "WU-Beton"?


    „weiß“ wegen der Farbe des Betons, im Gegensatz zur schwarzen Bitumenabdichtung. Die Bauweise mit WU-Beton wird im Hochbau seit mehr als 40 Jahren praktiziert und gilt, Erfahrung und qualitätsbewusste Ausführung vorausgesetzt, als sicher.

    Dabei bedeutet „WU“ wasserundurchlässig – nicht wasserdicht. D.h., der Durchgang von Wasser in flüssiger Form durch den Beton erfolgt nicht – Wasser kann aber dampfförmig aus dem Betonbauteil diffundieren und sich zeitweise als Kondenswasser auf der Wandoberfläche niederschlagen. Die Wand wird dabei nicht durchfeuchtet, wie es bei einem undichten Keller der Fall wäre, sondern es können sich dunkle feuchte Flecken evtl. in Verbindung mit Wasserperlen auf der raumseitigen Wandoberfläche zeigen. Diese feuchten Flecken können recht einfach abgelüftet werden. Dennoch ist genau der Aspekt der Kondenswasserbildung besonders zu beachten bei der geplanten Nutzung des Kellers.

    Ein Keller, der nur als Abstellraum benutzt wird, stellt geringere Anforderungen an die Wandfeuchte als ein Abstellbereich für empfindliche Güter oder gar Wohnräume im Untergeschoss.

    Generell wird bei WU-Beton-Kellern in zwei Nutzungsklassen unterschieden:
    Begrenzte Wasserundurchlässigkeit (Feuchtestellen auf der Bauteiloberfläche möglich) Wasserdurchtritt nicht zulässig (Feuchtestellen ausgeschlossen). Weiße Wanne ist also nicht gleich weiße Wanne – man muss die Anforderungen an die Nutzung des Kellers unbedingt mit dem Planer besprechen, bzw. beim GU nachfragen, damit man nicht von falschen Voraussetzungen für die Nutzung des Kellers ausgeht.

    Schwarze Wanne

    Keller und andere Untergeschosse, deren Außenwände nur lastabtragende Funktion haben, benötigen für die Anforderung „Wasserundurchlässigkeit“ zusätzliche Abdichtungsmaßnahmen.

    Wie werden Keller-Aussenwände wasserundurchlässig gemacht?


    Hierfür sind kunststoffmodifizierte Bitumen-Dickbeschichtungen, kalt selbstklebende Bitumenbahnen und verschiedene Varianten von heiß verklebten Bitumenbahnen üblich.

    Bei drückendem Wasser sind Abdichtungen mit heiß verklebten Bitumenbahnen (der Farbe des Abdichtungsmaterials wegen "schwarze Wanne") eine dampfdichte Alternative zur "weißen Wanne" aus wasserundurchlässigem Beton.

    Auch bituminöse Abdichtungen mit einfacherem technischem Aufbau gelten für den jeweiligen Wasserlastfall als sicher und absolut wasserundurchlässig.

    Um jedoch für den eigenen Keller die absolute Wasserundurchlässigkeit sicher zu stellen, muss die Wasserbelastung im umgebenden Erdreich beachtet werden; je nach Art und Weise, wie Wasser über das umgebende Erdreich die Kelleraußenwände beeinträchtigen kann, man spricht hier von Wasserlastfall, kommen jeweils verschiedene Aufbauten bituminöser Abdichtung zur Anwendung.

    Man unterscheidet hierbei in Abdichtungen gegen:
    Bodenfeuchtigkeit/nichtstauendes Sickerwasser Nichtdrückendes Wasser Stauendes Sickerwasser/drückendes Wasser Um sicher zu stellen, dass die richtige sichere Abdichtung zur Ausführung kommt, ist vor Planung der Kellerabdichtung zur Sicherheit eine Baugrunduntersuchung vorzunehmen.


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