4.5/5 (77 Bewertungen)

Bausumme beim Hausbau - Alles was Sie wissen müssen


Themen in diesem Artikel

  • Vor Vertragsabschluss - Vorsicht ist besser als Nachsicht
  • Bausumme - Wie setzt sich die vereinbarte Bausumme zusammen?
  • Bauvertrag - Welche Leistungen sind nicht im Preis enthalten?
  • Bauvertrag - Welche Leistungen vor Unterschrift klären?
  • Bodengutachten - Warum vor Vertragsunterschrift einholen?
  • Baupreisbindung - Vorsicht wegen Preisgleitklauseln!
  • Bemusterung - Warum vor Vertragsunterschrift?
  • Baupreise - Vom Herstellungswert nicht blenden lassen!
  • Baunebenkosten und Grunderwerbsteuer
  • Keller oder Bodenplatte
  • Niedrigenergie- bzw. Passivhaus

  • Ohne Finanzierung, d.h. Baukredit bei einer Bank, wird kaum jemand sein Traumhaus verwirklichen können. Eigenkapital ist meist erforderlich und generell zu empfehlen, den Rest leiht man sich. „Den Rest“ – Rest von was? Wie erfahre ich denn die zu finanzierende Summe? Kann ich nicht einfach zur Bank oder Bausparkasse gehen und um einen Baukredit bitten, als Bank kennt man sich ja aus, hat schon viele Einfamilienhäuser finanziert, kann ja keine großen Unterschiede bei den Kosten geben, oder?

    So individuell jedes Einfamilienhaus ist, so unterschiedlich sind auch die Baukosten. Aber was genau sind „Baukosten“, gibt es da Regeln, man möchte den Baukredit möglichst genau fixieren, nicht zu wenig und nicht zu viel leihen. Tatsächlich gibt es eine Norm, die DIN 276 „Kosten im Bauwesen, Teil 1: Hochbau“; dieser Teil der Norm gilt für die Kostenplanung im Hochbau, insbesondere für die Ermittlung und die Gliederung von Kosten. Sie erstreckt sich auf die Kosten für den Neubau, den Umbau und die Modernisierung von Bauwerken sowie die damit zusammenhängenden projektbezogenen Kosten. In dieser Norm werden Baukosten in Kostengruppen gegliedert aufgeführt. Die Gliederung ist sehr genau, es werden Kosten vom Grundstück bis zu den Baunebenkosten ausgeführt, z.B. Außenwände, tragende Außenwände, nichttragende Außenwände, Gutachten, Beratung und Vermessung, Finanzierungskosten..., man trifft aber auch auf eher unklare Formulierungen wie „sonstige“ Baunebenkosten oder „sonstige“ Maßnahmen.


    Eine normgerechte Gliederung der Bausumme ist eine Sache, der Wert der Bausumme eine andere; wie viel Geld ich letztendlich ausgeben werde, kann eine Norm nicht festlegen. Baustoffe, bestimmte Ausführungsvarianten, Sonderwünsche und sogar der Standort des Baugrundstücks sind Teile der Bausumme. Das heißt, dass die Bauherrschaft selbst verantwortlich für die Bausumme ist; sie legt zwar keine Preise fest, die Summe der Wünsche und Anforderungen an das künftige Heim ergeben die Baukosten. Auch was man sich nicht wünscht, bestimmt die Bausumme, der Notar und eventuell ein Makler stellen Rechnungen, Behörden verlangen Gebühren, das Finanzamt erwartet die Grunderwerbsteuer. Man investiert also schon einiges an Baugeld, bevor es mit dem eigentlichen Baugeschehen losgeht.

    Und wenn die Bauplanung beginnt, die Gespräche mit der Fertighausfirma oder mit dem Bauträger, kann fast jedes Wort, mit einer Geldsumme beziffert werden. Selbst, was man nicht bespricht, eventuell nur im Kleingedruckten steht, kostet Geld. Baut man mit einem Architekten, ist dieser vom Gesetz her gefordert, die Bausumme möglichst genau zu schätzen und auch während der Bauzeit zu kontrollieren, für Fehler, d.h. Mehrkosten, kann er verantwortlich gemacht werden. Beim Bauen eines Fertighauses oder mit dem Bauträger ist das anders, da muss die Bauherrschaft den Überblick wahren und sich sehr genau selbst über die Zusammensetzung der Bausumme kümmern.


    Vor Vertragsabschluss - Vorsicht ist besser als Nachsicht

    Wir lesen immer häufiger von „Anzahlungen“ oder „Vermittlungsprovisionen“ vor Baubeginn und ebenso häufig von Überzahlung bei Rohbaufertigstellung in Höhe 70% und mehr. Das Prinzip etlicher, am Markt operierender Billig-Anbieter lautet häufig „Vorne so viel Geld wie möglich zu kassieren“; das Geschäft der baubegleitenden Berater wächst kontinuierlich. Im Ergebnis drängt sich der Eindruck auf, in der Baubranche gäbe es überwiegend „schwarze“ Schafe.

    Was häufig im öffentlichen Meinungsbild unterschlagen wird: dieser „schwarze“ Nebenzweig der Branche wird erst durch jene Bauinteressenten möglich, welche nicht davon zu überzeugen sind, dass eine bestimmte Baumasse auch einen bestimmten Preis erfordert. Im Klartext suchen sie einen Maybach** zum Preis eines Käfers zu kaufen und weder Erfahrungswerte Betroffener noch öffentliche Berichterstattung bewahren sie vor der Selbsttäuschung „das passiert nur Anderen, aber nicht mir!“

    John Ruskin*** stellte bereits im 19. Jahrhunder klar, „dass es kaum etwas auf dieser Welt gibt, das nicht Irgendjemand ein wenig schlechter machen und damit billiger verkaufen könnte. Die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Menschen. Es ist unklug, zu viel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zu wenig zu bezahlen!“

    Wir empfehlen dringend jedem Bauinteressenten, vor Vertragsabschluss zu prüfen, wie zuverlässig der favorisierte Vertragspartner die vereinbarten Leistungen erbringen kann. Entgegen landläufiger Meinung gibt es dazu viele Möglichkeiten:

    Die Hausbank
    Jeder Interessent hat üblicherweise ein Bankkonto, über welches er seine Geschäfte abwickelt. Es liegt daher im Interesse der kontoführenden Bank, ihren Kunden vor Schaden zu bewahren. Ebenso ist jede Bank an die Creditreform® angeschlossen und es ist ihr ein Leichtes, eine Auskunft über das durch Ihren Kunden favorisierte Bauunternehmen zu ziehen. Selbstverständlich darf die Bank – aufgrund datenschutzrechtlicher Bestimmungen – diese Auskunft ihrem Kunden nicht aushändigen, sie wird aber zuverlässig richtungsweisende Hinweise geben; je nach Kreditinstitut kostenlos oder zu einem Obolus +/- € 25,00. Der Bauherren-Schutzbund
    Dort kann jedes Mitglied gegen eine Summe „X“ eine Wirtschaftsauskunft über seinen Baupartner einholen. Dafür bekommt der Kunde unter anderem Informationen über Bankverbindungen, Geschäftszahlen und Zahlungsverhalten. Besonders wichtig ist die Auskunft über „Negativmerkmale“ wie laufende Insolvenzverfahren des Firmeninhabers oder im Firmenumfeld. Außerdem enthält die Wirtschaftsauskunft eine Einschätzung über die Wahrscheinlichkeit einer Pleite des Unternehmens, ähnlich einer Schulnote mit Risikopunkten von 100 bis 600. Bürgel und andere Wirtschaftsinformationsdienste

    Viele Wirtschaftsinformationsdienste bieten privaten Bauherren ab ca. € 20,00 eine verkürzte Bonitätsprüfung ihrer favorisierten Baufirma an.

    Meldet ein Anbieter von Fertig- oder Massivhäusern Insolvenz an, steht deren Kundschaft oft mit einem halbfertigen Haus allein da. Das bedeutet Stress, Ärger und nicht selten ein finanzielles Desaster. Der finanzielle Kollaps läßt sich vermeiden, wenn von Anbeginn eine sorgfältige Überprüfung stattgefunden hat.

    ** Unter der Marke Maybach verkaufte die Maybach-Motorenbau GmbH von 1921 bis 1941 luxuriöse Automobile
    *** John Ruskin, engl. Sozialreformer, 1819-1900


    Bausumme - Wie setzt sich die vereinbarte Bausumme zusammen?

    Was umschreibt die „Bausumme“? was genau summiert sich?

    Ein Architektenvertrag beinhaltet immer eine Kostenermittlung, die alle auf den Bauherrn zukommenden Ausgaben berücksichtigt; verschätzt sich der Architekt oder vergisst er bestimmte Aufwendungen zu berücksichtigen, haftet er dafür. Wie sieht das bei den großen Paketen aus, beim GU oder dem Fertighausanbieter, wer plant hier die Baukosten?

    Die Finanzierung eines schlüsselfertigen GU- oder Fertighauses setzt sich übersichtlich aus zwei Posten zusammen, dem Angebotspreis und den Baunebenkosten. Was sich so einfach darstellt, ist in der Realität jedoch recht kompliziert.

    Grundlegend ist es Sache der Vertragspartner, vertraglich zu vereinbaren, welche Leistungen durch den Vertragspreis abgedeckt werden.

    Die nicht unerheblichen Baunebenkosten, das sind notwendige Aufwendungen in ca. 10-14% der Vertragssumme, die dem Bauherrn vor oder während der Bauzeit entstehen, ergeben sich somit auch aus den Vertragsverhandlungen – es sind eben die Kosten, die nicht im ausgehandelten Angebot enthalten sind.

    Klar, logisch; bedingt durch den ungleichen Wissensstand, finden Vertragsverhandlungen aber selten auf gleicher Augenhöhe statt. Ihre Baufirma ist Profi, weiß alles über die Baupreisgestaltung, wogegen bei den Bauherrn vielmehr Vermutungen, Halbwissen und zu oft auch Hoffnungen die Verhandlungen leiten.

    Bauvertrag - Welche Leistungen sind nicht im Preis enthalten?

    Wofür verlangt die Hausbaufirma ihre Vergütung, wie kann ich vergleichen?

    Es stellt sich zuerst die Frage, was vom Bauvertragspartner an Leistungen zum Hausbau angeboten wird und welche Wünsche Sie selbst im Vertrag fixiert sehen möchten.

    Als Vertragsbestandteil gibt die Bau- und Leistungsbeschreibung Auskunft über den gesamten Lieferumfang der Baufirma. Alles, was hier aufgeführt wird - das sind die verhandelbaren Grundleistungen des Unternehmers, verhandelbare Änderungen zur Grundausstattung und Ihre Sonderwünsche - bestimmen den Angebotspreis bzw. die Vertragssumme.

    Die eigenen Sonderwünsche sind schnell bei der Hand; schwer wird es, die Vollständigkeit der Grundleistungen der Baufirma zu beurteilen.

    Hierbei einen Fachmann zu Rate zu ziehen bietet Sicherheit. Weiterhin ist die Musterbaubeschreibung der Verbraucherzentralen dem Bauherrn eine große Hilfe, eine ihm vorliegende Baubeschreibung auf übliche und notwendige Grundleistungen zu untersuchen.

    Bauvertrag - Welche Leistungen vor Unterschrift klären?

    Durch Baubeschreibungen werden selten – eigentlich immer nur beim Bauträger – alle Baukosten abgedeckt. Was kommt finanziell noch auf mich zu?

    Der Fertighausanbieter und der GU liefern gewöhnlich alle technischen und baurechtlichen Leistungen, die zur Erstellung Ihres Hauses notwendig sind. Aufwendungen für Arbeiten, die außerhalb des eigentlichen Hauses entstehen, sind sehr selten im Kaufpreis inbegriffen.

    Gibt einem der GU oder Fertighausanbieter eine Liste mit notwendigen aber nicht durch den Kaufpreis abgedeckten Leistungen an die Hand, hat man es leicht, die Baunebenkosten in die Finanzierung einzubeziehen. In der Regel muss man aber während der Vertragsverhandlungen nachhaken; scheuen Sie sich nicht, direkt nach weiteren notwendigen Aufwendungen außerhalb des Vertrages zu fragen.

    Als übliche Baunebenkosten berücksichtigt man Ausgaben für:

    Vermessung des Grundstücks, Gebäudeeinmessung
    Ist zwar erst direkt vor Baubeginn erforderlich; die Forderung einer Vermessung besteht durch die Gemeindeverwaltung aber schon vor Bauvertragsabschluss.
    Bei einem örtlichen Vermesser nach den Gebühren erkundigen.

    Behördliche Gebühren
    Amtlicher Lageplan, Baugenehmigung, Bezirksschornsteinfeger

    Hausanschlüsse
    Arbeiten von der Grundstücksgrenze bis zum Hausanschluss für Energie,- Wärme-, Wasserversorgung, Abwasser, Telefon werden von den Versorgern meist nicht übernommen. Hier kommen beispielsweise Kosten für Erdarbeiten und Verteiler, Leerrohre, Revisionsschächte, Versickerungsanlagen auf den Bauherrn zu.
    Zum Umfang der geforderten Bauherrenleistungen informiert man sich deshalb genau beim jeweiligen Versorger.

    Energieversorgung während der Bauzeit
    Klären Sie, ob Bestellung und Vorhaltung von Bauwasseranschluss und Baustromzähler im Vertrag berücksichtigt werden. Und wer übernimmt die Energiekosten für die Heizung einer Winterbaustelle und den Testlauf der Heizungsanlage. Außenanlagen vor Baufertigstellung
    Voraussetzung für den Baubeginn ist ein baureifes Grundstück, das frei ist von Gebäudeteilen, Baumbestand, Leitungen oder sonstigen Hindernissen und für schwere Baufahrzeuge befahrbar.

    Außenanlagen nach Baufertigstellung
    Als unerfahrener Bauherr hat man seine Vorstellungen vom fertigen Haus; Terrasse, befestigter Zugang und Garten gehören meist dazu. Umso größer ist die Enttäuschung, wenn das fertige Haus bei der Abnahme auf einem von Unkraut bewachsenen Terrain steht, mit einem Zugang aus Brettern und Bohlen und matschigem Baugrund einen halben Meter unter den Terrassentüren.
    Verhandeln Sie, welche Leistungen im Außenbereich vom Vertragspartner übernommen werden sollen. Hier bieten sich mindestens befestigter Zugang/Außentreppe an und die Terrasse, weil beides in direkter Verbindung mit der Nutzung des Hauses steht.

    Versicherungen
    Bis zur Baufertigstellung können folgende Versicherungen empfohlen werden:
    Bauleistungsversicherung, Feuerrohbauversicherung, Bauherrenhaftpflichtversicherung und nur bei Eigenleistungen eine Unfallversicherung.
    Fragen Sie Ihren Versicherungsmakler um Rat, welche der möglichen Versicherungen für Sie notwendig oder empfehlenswert sind.

    Eigenleistungen
    Man mag sich wundern, warum Eigenleistungen hier unter den Baunebenkosten erwähnt werden, wo doch gerade Eigenleistungen helfen sollen, den Baupreis zumindern. Als erfahrener Heimwerker, besser noch Handwerker von Beruf kann man sich tatsächlich einiges an Baukosten sparen, vor allem bei zeitintensiven Arbeiten; am Preis von Bauprodukten allerdings spart man nicht.
    Benötigt man aber der handwerklichen Unerfahrenheit wegen Nachhilfe durch Abendkurse im örtlichen Baumarkt oder durch Heimwerkerliteratur, wird sich Eigenleistung nicht lohnen. Die Erfahrung zeigt, dass das Versuch-und-Irrtum-System unerfahrener Heimwerker sehr ins Geld – und mehr noch an die Nerven – geht und die Kosten für Bauhandwerker durchaus übersteigen kann.

    Sonstige Baunebenkosten
    Nebenkosten, die individuell oder in örtlicher Abhängigkeit entstehen können, sind kaum in Gänze aufzählbar; denkbar sind:
    - Gebühren für die Sperrung öffentlicher Verkehrswege zur Anlieferung des Fertighauses;
    - Miet- oder Abstandszahlungen für die Nutzung des Nachbargrundstücks;
    - die Einfriedung des Grundstücks kann durch den Bebauungsplan gefordert werden;
    - Pflanzgebot durch den Bebauungsplan;
    - Erschließungsgebühren, die nicht schon beim Grundstückskauf erhoben werden, sondern erst nach Fertigstellung der Erschließung;
    - Sicherungsmaßnahmen am Grundstück, z.B. bei Lage am Hang oder an Gewässern;
    - Garage, Carport, Kellerersatzraum;
    - Honorare und Gebühren für Bauleitung, Bauberatung, Baurechtsanwalt;


    Bodengutachten - Warum vor Vertragsunterschrift einholen?

    Was bringt ein Bodengutachten, kann sich nicht die Baufirma darum kümmern?

    Die manchmal von GU in der Bauleistungsbeschreibung angebotenen Boden- oder Baugrundgutachten sind oft nur mit einer pauschalisierten Anzahl von Bohrungen verbunden, die ggf. nicht alle Unwägbarkeiten im Baugrund berücksichtigen können. Eventuell weitere notwendige Bohrungen verteuern so den Vertragspreis.

    Ein Baugrundgutachten sollte deshalb direkt vom Bauherrn in Auftrag gegeben werden; örtliche Geologen kennen die Zusammensetzung des Baugrundes der Baugebiete genau und wissen, wie der Baugrund am sichersten geprüft werden sollte. So erhält man vor Vertragsabschluss ein sicheres Gutachten dessen Kosten man in der Finanzierung bereits genau berücksichtigen kann.

    Diese Ausgabe nicht als verzichtbar ansehen. Erst beim Baugrubenaushub festgestellte Erschwernisse können die Bauausführung empfindlich verteuern; besser gleich von Anfang an die Erkenntnisse des Bodengutachtens in die Planung einfließen lassen.

    Baupreisbindung - Vorsicht wegen Preisgleitklauseln!

    Ist ein Festpreis immer ein „fester“ Preis, komme was wolle?

    Ist man sich nach sorgfältiger Überprüfung sicher, dass das Angebot des Unternehmers alle absehbaren Aufwendungen abdeckt, möchte man die mühsam verhandelten Kosten als fest kalkulierbaren Preis – Festpreis – vereinbaren.

    Achten Sie dabei unbedingt auf Preisgleitklauseln; das sind Regelungen, die den vereinbarten Festpreis an bestimmte Vorgaben binden.

    Für eine vernünftige Kalkulation ist ein Werkvertrag untauglich, der den Festpreis aufweicht mit Formulierungen wie:

    „...sehen wir uns 6 Monate ab Vertragsunterzeichnung an den Festpreis gebunden.“ „Der Festpreis versteht sich unter Einbeziehung unserer bis ... gültigen Preisliste.“ „Unsere Preise behalten ihre Gültigkeit bis Erscheinen des neuen Kataloges ...“ Vertraglich formulierte Einschränkungen, die eine Erhöhung des einmal vereinbarten Vertragspreises zulassen, sollten Sie deshalb im Interesse einer konsequenten Baufinanzierung beharrlich ablehnen.

    Bemusterung - Warum vor Vertragsunterschrift?

    Auch bei vollständigen Baubeschreibungen bleibt noch ein Rest Unsicherheit, was die Qualität der beschriebenen Bauprodukte angeht.

    Ist die angebotene „Marken“qualität das, was ich erwarte? Eine Bemusterung vor Vertragsabschluss bringt hier Klarheit. Man muss sich dabei nicht sofort für ein bestimmtes Fliesen- oder Bodendesign entscheiden; die Bemusterung zeigt auch das Verhältnis zwischen Produktqualität und Preis. Man kann im Vertrag einen maximalen Preisrahmen vereinbaren, der die Sicherheit bietet, für diesen Preis auch genau die Produkte auswählen zu können, die einem zusagen.

    Baupreise - Vom Herstellungswert nicht blenden lassen!

    Oft werden heute Häuser weit unter dem "Herstellungswert" angeboten, was im laufe vieler Bauvorhaben zu Problemen mit der Fertigstellung des Bauvorhabens führt!

    Wie Sie wissen, ist der "richtige" Zahlungsplan die Garantie, dass die erbrachte und geschuldete Leistung des Bauunternehmers dem zu zahlenden "Geldwert" entspricht. Bei den Banken läuft dieses gleich bedeutend mit derer "Pflicht zur Werterhaltung gegenüber den Hypothekendarlehn". Die Banken haben dort die Pflicht sicherzustellen, dass aus dem Hypothekendarlehn nie mehr Geld ausgezahlt wird, als auf dem Bau an Gegenleistung vorhanden ist. Das dient zur Absicherung, damit immer genug Geld zur Verfügung steht um den Bau auch beenden zu können.

    Da die Banken, bzw. deren Berater, aber die Zahlungspläne und Bauverträge häufig nicht ordentlich prüfen (obwohl es deren Pflicht wäre), kommt es immer wieder zu einer "Pflichtverletzung" gegenüber dieser gesetzlichen Verpflichtung.
    Darauf wollen wir aber jetzt nicht weiter eingehen.

    Damit Sie als Bauherren überhaupt erkennen können, ob ein Ihnen unterbreitetes Angebot realistisch ist, gibt es einen ganz einfachen Weg.
    Lassen Sie sich bitte grob vermaßte Grundrisse und einen Schnitt durch das geplante Gebäude vorlegen. Berechnen Sie bitte, "ausdrücklich selber", den Rauminhalt des gesamten Gebäudes. Hierzu gehören auch geschlossene Dachüberstände, die Durchrechnung innenliegender Balkone, sowie die Hälfte eines Carports und die volle Miteinbeziehung der Garagen. Diese ermittelten "m³" umbauten Raum rechnen Sie "mal" 280,-€ Brutto. Dabei erhalten Sie den reinen "Herstellungswert" für Ihr Haus. Diesem Wert müssen Sie noch ca. 7,3% des Herstellungswertes an Architektenleistungen, incl. Statik, Energieausweis etc. und Bauleitung, sowie ca. 3.000,-€ für das Bodengutachten hinzurechnen. Der Wert den Sie dann erhalten, ist der ca. benötigte Baupreis (+/- 7 %), welcher ein Standarthaus ohne besondere Ausstattung, kosten sollte. Anbieter sollten diesen Preis in deren Angeboten eigentlich nicht unterschreiten. Tun Sie es aber trotzdem, so ist mit erheblichen Nachträgen zu rechnen, oder aber mit Problemen bei der Fertigstellung des Bauvorhabens, weil Geld fehlt. Beachten Sie bitte, dass alle Zusatzleistungen wie, Fußbodenheizung, Wärmepumpe, Photovoltaik, Kollektoren, oder Kamine Sonderleistungen sind, welche natürlich den Herstellungspreis erhöhen. Ebenso die Erweiterung der Ausstattung wie, mehr Steckdosen, Parkett statt Fliesen, etc. Es gibt einige Hausverkäufer die dazu neigen, nur um an Ihre Unterschrift unter einem Vertrag oder Vorvertrag heranzukommen, Teile der vorbenannten Sonderausstattungen oder Ausstattungserweiterungen, als im Baupreis enthalten darzustellen oder schriftlich mit einzutragen. In solchen Situationen ist besondere Vorsicht geboten. Ein letzter wichtiger Hinweis noch:

    Bitte "vermeiden Sie" soviele Eigenleistungen wie möglich, da das für Sie als Bauherren nur Nachteile hat, egal was man Ihnen auch anders lautend weis machen will.

    Baunebenkosten und Grunderwerbsteuer

    Anbieter von Fertig- oder Massivhäusern, bzw. deren VerkäuferInnen, lassen häufig unterschiedliche Aussagen zu den zu erwartenden Baunebenkosten in ihre Beratungsgespräche einfließen. Auch lesen wir vergleichbare Aussagen in diesem Forum, was uns dazu veranlaßt hat, einen Überblick der Baunebenkosten aufzustellen, um Bauinteressenten ein gewisses Maß an Planungs-/Finanzierungssicherheit an die Hand zu geben; Nichts ist ärgerlicher/teurer als eine Nachverhandlung mit dem Kreditgeber.

    Direkte Baunebenkosten:
    Grundstück - 3,5 bzw. 4,5% Grunderwerbsteuer - Notarkosten, ca. 1,5% ( 3 x Eintragung ins Grundbuch (1. Auflassungsvormerkung, 2. Eigentumsübergang, 3. Eintragung der Grundschuld) Finanzierung - evtl. Beratungs-/Abschlußkosten Finanzierung - Bereitstellungszinsen Bauvorbereitung - Vermessungsleistung (qualifizierte Lagepläne / Höhenvermessung / Absteckung / Vermessung des Gebäudes) - Geologisches Bodengutachten - Bereitstellung der Anschlüsse für Bauwasser / Baustrom sowie die Verbrauchskosten - Kosten der Baustelleneinrichtung (z.B.: Maschinen, Gerüste, ggfs. Bereitstellung von Unterkünften, WC-Anlagen) - Bauherrenhaftpflichtversicherung, Gebäude- und Feuerversicherung Erdbau – bei ebenem Grundstück und ohne Aufbauten (Altimmobilien) - Eventuelle Maßnahmen aus Bodengutachten, z.B. Bodenaustausch oder zusätzlicher Kieskoffer - Aushub und Abtransport des überschüssigen Erdreichs - Abfuhr von Bauschutt während der Bauphase - Innere Erschließung (Schmutz-/Regenwasserleitungen) - Revisionsschächte, Rigole bzw. Versickerungsschacht Hausanschlusskosten - Strom/Gas/Wasser/Telekom - Anschluss an die Kanalisation (Entwässerung/Regenwasser) Gebühren - Kosten der Baugenehmigung - Gebühren (für Hausnummer, Genehmigung Entwässerung, Baugenehmigung) - Abnahme der Entwässerungsleitung - Schornsteinfeger (Abnahme des Schornsteins / Gasanlage - Achtung Gebühr fällt 2 x an) - Katasteramt (Übernahme der Daten des Vermessers in die Liegenschaftskarte)

    Indirekte Baunebenkosten:
    Haus - Maler-/Tapezierarbeiten & Bodenbeläge - Polster in Höhe € 3-5000,00 für Bemusterungszukäufe, zumeist Sanitärausstattung Außenanlagen - Außenanlagen (Pflasterungen) - Terrasse (Erdarbeiten, Platten) - Garage Insgesamt ca. € 30- 40.000,00.

    Einige, der oben genannten Positionen sind bei seriösen Anbietern bereits in deren Leistungsumfang enthalten; andere wiederum nicht. Diese Liste soll interessierten Bauherren helfen, ihre Finanzierung/Kosten im Auge zu behalten.

    Abschließend noch ein Hinweis zur Tendenz bei der Grunderwerbsteuer. Hier sind zwei Aspekte besonders erwähnenswert:
    Die einzelnen Bundesländer dürfen den Tarif durch das Föderalismusreform-Begleitgesetz selbst bestimmen. Berlin hatte dies bereits zum 1.1.2007 genutzt, um den seit 1998 bundeseinheitlichen Satz von 3,5 % auf 4,5 % anzuheben. Mit Hamburg kam seit dem 1.1.2009 mit ebenfalls 4,5 % ein weiterer Stadtstaat hinzu, weitere Bundesländer werden vermutlich noch folgen. Der deutsche Fiskus darf auch dann auf die Herstellungskosten Grunderwerbsteuer verlangen, wenn das Grundstück zuvor in Eigenregie erworben wurde (EuGH, Urteil v. 27.11.2008, C - 156/08). Denn die Belastung von Bauherren mit Grunderwerb- und Umsatzsteuer verstößt nicht gegen das EU-Recht. Deutschland ist nicht daran gehindert, beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks künftige Bauleistungen in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen und somit einen Vorgang zusätzlich mit weiteren Steuern zu belegen. Das EuGH-Urteil bestätigt die zunehmende Tendenz, das Gesamtobjekt der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen. Ausgehend von der verschärften Rechtsprechung durch den BFH (z.B. Urteil v. 23.8.2006, II R 42/04, BFH/NV 2007 S. 760 und Beschluss v. 2.4.2009, II B 157/08, BFH/NV 2009 S. 1146) erfassen Finanzämter verstärkt den Wert der Gegenleistung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG von Grund und Boden plus des nachfolgend errichteten Gebäudes, es kommt also zunehmend zur Besteuerung des schlüsselfertigen Werks.

    Eine getrennte Behandlung und damit Steuer nur auf den Grund und Boden kommt _nur noch_ in Betracht, wenn Neubesitzer selbst nach einer passenden Baufirma Ausschau halten und hierbei keine Verbindung zum Verkäufer des Grundstücks besteht.


    Keller oder Bodenplatte

    Für viele ist das eigene Heim ohne Keller nicht komplett. Der Bau eines Kellers will aus finanziellen Gründen aber auch reiflich überlegt sein. Mit Baubeginn jedenfalls gibt es keine vernünftige Chance mehr, sich für oder gegen einen Keller zu entscheiden.

    Der Bau des Eigenheimes ist wohl das teuerste Vorhaben im Leben einer Familie. Die Planung des Hauses ist deshalb stets verbunden mit Überlegungen, wie man Baugeld sinnvoll einsetzen bzw. einsparen kann.

    Ein wichtiger Posten in der Finanzierungsplanung ist der Keller. Auf einen Keller zu verzichten, spart ca. 10% der Baukosten - bei gängigen Einfamilienhäusern sprechen wir da von 20.000 bis 35.000.

    Ist aber das Sparen am Keller ein Sparen an der falschen Stelle oder nicht doch die richtige Überlegung, die so geschaffene Geldreserve an anderer Stelle sinnvoller zu verwenden?

    Ein Keller bietet unbestreitbar die Möglichkeit, sein Haus in Zeiten hoher Grundstückspreise in die Tiefe zu erweitern. Man könnte nun einwenden, das sei teuer erkaufter Lagerraum für Krempel, den man sowieso regelmäßig entsorgen sollte, anstatt ihn zu sammeln. Aber abgesehen von praktischen Abstellflächen sind Hobbyraum, für die Kinder ein robuster Spielbereich, Sauna, oder ein Gästezimmer von hohem Nutzwert. Diese überaus praktische Erweiterung der Wohnung muss dabei nicht gleich und komplett verwirklicht werden – ausbauen kann man einen vorhandenen Keller auch später noch. Als Wasch-und Trockenraum leistet er sofort wertvolle Dienste.

    Die Landesbauordnungen setzen jedoch der uneingeschränkten Nutzung von Kellerräumen Grenzen. Werkstatt, Party- und Fitnessraum sind zwar immer möglich; Aufenthaltsräume, wie Gästezimmer oder gar eine Einliegerwohnung, sind baurechtlich hingegen nur unter Einhaltung bestimmter Vorschriften etwa bzgl. Belüftung, Belichtung und lichter Raumhöhe möglich.

    Diese Vorschriften sind bautechnisch gesehen recht unkompliziert einzuhalten: Ausreichend große Fensteröffnungen einbauen, das Grundstück wird vor den Fenstern abgeböscht, damit die Aufenthaltsräume eine Aussicht erhalten, eventuell einen separaten Eingang vorsehen.

    Gleichwohl sollte man dabei im Auge behalten, dass diese Baumaßnahmen den Kostenrahmen für einen Keller nochmals erhöhen.

    Verbaut man sich generell die Vorteile eines Kellers, wenn man sich darauf festlegt, sein Haus lediglich auf eine Bodenplatte zu stellten? Nicht unbedingt, die meisten Funktionen eines Kellers bieten auch oberirdische Kellerersatzräume.

    „Ersatzräume“ ist dabei die gängige, qualitativ aber nicht immer ganz passende Bezeichnung. Oberirdische Gebäudeteile bieten die unschätzbare Möglichkeit, Licht und Luft ausgiebig zu nutzen. Der Einbau von Fenstern und Türen ist sehr einfach und immer auch nachträglich möglich, darüber hinaus vereinfacht die ebenerdige Erreichbarkeit dieser Räume die häuslichen Verkehrswege; man denke etwa ans Schleppen von Getränkekisten, Kartoffelsäcken und Kaminholz. Als junges Paar mag man nicht daran denken, im Alter jedoch ist man für jede Treppe, die man nicht gehen muss, dankbar.

    Die Funktion des Kellers können sorgfältig geplante Erdgeschossräume im Haus selbst übernehmen, z.B. Hausanschluss- und Hauswirtschaftsraum, Gästezimmer.
    In Nebengebäuden, die jede Landesbauordnung in gewissem Maße erlaubt, und auch in erweiterten Garagen können Hausanschluss, Lagerräume, Werkstatt, Sommerküche etc. integriert werden – auch bei direktem Zugang vom Wohnhaus.

    Beheizbare Aufenthaltsräume, z.B. ein Gäste- oder Arbeitszimmer, sind in Nebengebäuden baurechtlich gesehen allerdings unmöglich.

    Oberirdische Kellerersatzräume sind billiger zu bauen als ein Keller; in Bezug auf Licht und Luft sind sie ohne Aufwand wohnlicher zu nutzen, bieten in der Summe aber weit weniger Platz als ein Keller. Dazu ist der Wiederverkaufswert von unterkellerten Häusern im Vergleich zu Häusern ohne Keller um ca. 70% höher, wobei man sich diesen Mehrwert wiederum auch erst erkaufen muss.

    Nur in hochwassergefährdeten Gebieten, bei Hanglagen oder auf felsigem Untergrund ist vom Bau eines Kellers direkt abzuraten. Ob man sich auch bei bautechnisch passenden Bedingungen für die Unterkellerung seines Hauses entscheidet, ist also teils von nicht unwichtigen finanziellen Überlegungen abhängig und teils von der individuellen Einstellung zur Nutzung des Hauses.

    Niedrigenergie- bzw. Passivhaus

    Wir stellen immer wieder fest, dass die wenigsten Bauinteressenten wissen, welcher Aufwand betrieben werden muss, um ein echtes Passivhaus zu bauen.

    Ein Passivhaus ist ein Gebäude, in dem eine „angenehme“ Temperatur sowohl im Winter als auch im Sommer ohne separates Heiz- bzw. Klimatisierungssystem zu erreichen ist. Es bietet erhöhten Wohnkomfort bei einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m²a) und einem Primärenergiebedarf einschließlich Warmwasser und Haushaltstrom von unter 120 kWh/(m²a). Das Passivhaus ist eine Weiterentwicklung des Niedrigenergiehauses (NEH). Im Vergleich zum NEH benötigt ein Passivhaus 80% weniger Heizenergie, im Vergleich zu einem konventionellen Gebäude über 90%. Umgerechnet in Heizöl kommt ein Passivhaus im Jahr mit weniger als 1,5 l pro Quadratmeter aus. Diese Einsparung erreicht das Passivhaus allein durch zwei dringliche Voraussetzungen: Wärmeverluste vermeiden und freie Wärmegewinne optimieren.

    Ein Passivhaus kann darüber hinaus nur mit einer hocheffizienten Wärmerückgewinnung funktionieren, die einen Wärmebereitstellungsgrad von mindestens 75% hat. Bei einer reinen Abluftanlage, wie sie in Niedrigenergiehäusern eingesetzt wird, beträgt der Wärmeverlust durch die Lüftung etwa 35 kWh pro Quadratmeter im Jahr. Das ist für ein Passivhaus nicht akzeptabel, denn bei einem Heizwärmebedarf von nur 15 kWh pro Quadratmeter im Jahr wäre der Verlust damit größer als der Wärmebedarf, der in Passivhäusern noch besteht.

    Dies zusammengefaßt bedeutet bei einem Niedrigenergiehaus einen Mehraufwand von Euro 15 bis 20.000,00, je nachdem ob Kfw 55 oder KfW 40 erreicht werden soll. Bei einem echten Passivhaus dagegen summieren sich die Mehrkosten dagegen in Regionen um Euro 50.000,00 und mehr auf der nach oben offenen Skala.

    Ein abschließendes Wort – auch wenn heutzutage Jeder Jedem zunächst mit Mißtrauen begegnet, ist dem Menschen gemeinhin Eines noch nicht abhanden gekommen, das ist sein Instinkt, sein Baugefühl. Wenn Du Fragen hast, stelle sie dem, Dir jeweils gegenüber sitzenden Verkäufer/Berater. Können sie Dir nicht so beantwortet werden (manchmal muss der Verkäufer erst Rücksprache halten, falls es sich um technische Details handelt, welche selten bis gar nicht erfragt werden), dass Du Dich gut beraten fühlst und Dein Bauch meldet sich unangenehm – trete von den Verhandlungen zurück. Oftmals ist unser Instinkt schneller und bewahrt uns so vor finanziellen Risiken.

    Dieser Vorteil ist immer auf Deiner Seite!

    Tags dieser Seite in anderen Beiträgen
    Baunebenkosten Keller Preis Bausumme Leistungen Passivhaus Baukosten Grunderwerbsteuer Grundstück Gebühren Finanzierung Bodengutachten Festpreis Baufirma Bank Vertragsabschluss Eigenleistungen Außenanlagen Nutzung Bauinteressenten Anbieter Gebäude Baubeginn Vertrag Vermessung Bauvertrag Bemusterung Norm Vertragsunterschrift einholen Baugenehmigung Hausanschluss Baufertigstellung Terrasse Baugrund Versicherungen Fertigstellung Baupreis Baukredit Banken Unterschrift Urteil BFH Gästezimmer Aufenthaltsräume Quadratmeter Grundleistungen Abnahme Vertragsverhandlungen Gliederung
    Oben