Baubürgschaft: Welche Bürgschaftsumme ist passend?

[Tude]

Hallo Experten,

wir haben bei einem großen Bauträger einen Hausbauvertrag abgeschlossen. Zu diesem gehört auch eine Fertigstellungsbürgschaft, welche von dem Bauträger vollmundig auf der Website und Katalog angepriesen wird.

Nun haben wir den Versicherungsschein hierfür bekommen und festgestellt, dass die Bürgschaftssumme dieser Versicherung nur 5% des Hausbaupreises umfasst. Von einer solchen solche Deckelung der Bürgschaft war vor der Vertragsunterzeichnung keine Rede. Weiterhin verfällt die Bürgschaft sieben Monate nach Ausstellung des Versicherungsscheines.

Unabhängig von der Frage, ob wir hier den Bauträger noch zu einer Nachbesserung bewegen können, hatte ich mal folgende Fragen diesbezüglich:

1. Welche Bürgschaftssumme (prozentual zum Kaufpreis) würden Sie bei einer Fertigstellungsbürgschaft erwarten/verlangen, damit im Fall der Fälle die Mehrkosten durch einen anderen Bauträger tatsächlich abgedeckt werden können? In diesem Zusammenhand möchte ich noch erwähnen, dass unser Bauträger zwar nach Baufortschritt abrechnet aber die ersten Gewerke nach meiner laienhaften Meinung übermässig hoch berechnet. So sind für Planung, Bauantrag und Rohbau bis zur Erstellung des Dachstuhls (ohne Eindecken) bereits 59% der Bausumme fällig.

2. Auf welchen Zeitraum solle eine solche Bürgschaft angelegt sein? Wenn es aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten des Bauträgers zu Verzögerungen käme, wären die sieben Monate wohl nicht ausreichend. Sollte man hier statt einer Frist vielleicht pauschal 'bis zur Hausübergabe' vereinbaren?

Für ein paar Ratschläge wäre ich sehr dankbar.

Vielen Dank und freundliche Grüße
Jens Lipperheide

[Epi]

Hallo Jens,

Nun haben wir den Versicherungsschein hierfür bekommen und festgestellt, dass die Bürgschaftssumme dieser Versicherung nur 5% des Hausbaupreises umfasst.

„RAe Schmidt/Mauel & Kollegen“ >Zitat: Fertigstellungs- oder Vertragserfüllungsbürgschaft, welche der Bauunternehmer dem Bauherrn von seiner finanzierenden Bank ausstellen lässt; ein seriöser Bauunternehmer wird sich dem Wunsch nicht verweigern:

Einen Rechtsanspruch - mangels gesetzlicher Regelungen im BGB oder der VOB/B - hierauf hat der Bauherr nicht. Er muss deshalb die Gestellung der Sicherheit durch den Bauunternehmer vertraglich vereinbaren. Hierbei muss festgelegt werden, für welchen Sicherungszweck und in welcher Höhe Sicherheit geleistet wird; wann ein Sicherheitsfall vorliegt und zu welchem Zeitpunkt unter welchen Bedingungen die Sicherheit wieder herauszugeben ist. Denn die Fertigstellungsbürgschaft sichert die vollständige, rechtzeitige und mangelfreie Erbringung der Bauunternehmerleistung bis zur Abnahme der Bauleistung ab. Darüber hinaus sichert sie auch Forderungen des Bauherrn aus Verzug und Vertragsstrafe.< Zitat Ende.

In diesem Zusammenhand möchte ich noch erwähnen, dass unser Bauträger zwar nach Baufortschritt abrechnet

„RAe Schmidt/Mauel & Kollegen“ >Zitat: Die rechtlichen Grundlagen finden sich beim VOB-Bauvertrag in § 16 Nr. 1 (1) VOB/B und seit dem Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen für den BGB-Bauvertrag in § 632a BGB. Hiernach kann der Bauunternehmer auch - ohne vertragliche Vereinbarung - Abschlagszahlungen verlangen. Bei Bauträgerverträgen sind entsprechende Ratenzahlungsregelung in § 3 II 1 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) enthalten. Sinn und Zweck dieser Regelungen ist das Vorleistungsrisiko des Bauunternehmers zu beschränken und andererseits den Bauherrn vor Überzahlungen zu schützen. Denn nach der gesetzlichen Intention kann ein Bauunternehmer nur Teilzahlungen für nachgewiesene vertragsgemäße Leistungen verlangen. < Zitat Ende.

aber die ersten Gewerke nach meiner laienhaften Meinung übermässig hoch berechnet. So sind für Planung, Bauantrag und Rohbau bis zur Erstellung des Dachstuhls (ohne Eindecken) bereits 59% der Bausumme fällig.

Auch wenn es für Dich jetzt leider zu spät ist, bis zur Fertigstellung des geschlossenen Rohbaus (also incl. Fenster und Dachstuhl) sollten nicht mehr als 60-62% gefordert werden (bei Bauträgergeschäften sehen diese Werte anders aus, da das GS ja mitverkauft wird); dies entspricht in aller Regel dem Bautenstand. Das restliche, zur Verfügung stehende Geld reicht dann im worste case für die Fertigstellung der noch offenen Gewerke.

Auf welchen Zeitraum solle eine solche Bürgschaft angelegt sein? Wenn es aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten des Bauträgers zu Verzögerungen käme, wären die sieben Monate wohl nicht ausreichend. Sollte man hier statt einer Frist vielleicht pauschal 'bis zur Hausübergabe' vereinbaren?

Die gute Nachricht vorweg – die Hausbank des BU wird ihm wohl kaum eine Bürgschaft ausstellen, wenn der BU nicht solvent ist.

Schau´ einmal genau in Deinen Vertrag – 7 Monate klingt nach EFH mit Keller. Ich könnte mir vorstellen, dass Dein BU diese 7 Monate an die „normale“ Bauzeit geknüpft hat. Wenn ja, sollten sich Regelungen für evtl. Verzögerungen durch bspw. schlechtes Wetter oder ähnliches in Deinem Vertrag finden, welche diese Bürgschaft bis zur Hausübergabe gelten lassen. Danach greift die Gewährleistungsfrist der beteiligten Handwerker analog gesetzlicher Fristen.


Freundliche Grüße