Baufinanzierung so darstellbar?

[maestro6789]

Hallo,

unsere kleine Familie (sprich meine Frau, unser Sohn und ich) wollen uns ein neues eigenes Traumhaus bauen und sind schon sehr konkret am Planen.
Wir haben einen super klasse freien Architekten, wir haben ein für uns geniales Grundstück gefunden (was aber noch nicht gekauft ist) und die Entwürfe des Architekten passen absolut zu uns.

Unser Architekt hat uns natürlich auch die Unterlagen für die Bank zur Verfügung gestellt, sprich Kostenkalkulation, Entwürfe, Kubatorberechnung, etc.

Bisher war alles super klasse und wir waren extrem euphorisch, haben aber nun das Problem, dass wir doch etwas "kalte" Füsse bekommen, da es sich einfach um wahnsinnig viel Geld handelt und man nun realisiert, dass es ernst wird. Und wir fragen uns natürlich ob unsere Finanzierung wirklich so machbar ist, wie wir es bisher veranschlagt haben, da der Beleihungsauslauf doch sehr hoch ausfällt. Sollte die Bank das KFW Darlehen mit einrechnen läge dieser bei ca. 86%! Ohne das wir den Sicherheitsaufschlag von der Bank kennen.

Hier vielleicht mal unsere Randdaten:
- Baukosten incl. Baunebenkosten und Grundstück - 337 TEUR
- Darlehenssumme - ca. 287 TEUR
- EK - ca. 55TEUR
- gesamtes mtl. Haushaltsnettoeinkommen aus unselbständiger Tätigkeit - ca. 6.600 EUR
- KFW Programm 124 (Wohneigentum) soll hinzugezogen werden - 75 TEUR

Wir wollen auf ein klassisches Annuitätendarlehen setzen, mit einer mtl. ca. Rate von 1.500 EUR, was ca. 2,5 - 2,75 % Tilgung entspricht.

Wir haben keine anderen Kreditverpflichtungen und Schufatechnisch eine "saubere" Weste, sind aber trotzdem unsicher, ob unsere Finanzierung so darstellbar ist.

Vielen Dank im Voraus für ausführliches Feedback

[Pat83]

Als ich den Beitrag gelesen habe wollte ich erst schreiben mit 6.600€ Monatlich Netto sollte das wohl sowas von kein Problem sein aber ihr wollt maximal 1500 euro im Monat abbezahlen, dann zahlt ihr ja schon ewig.

Wenn man mal von 4% Zinsen ausgehen würde, wäre es sicherlich möglich allerdings ist dann die Zinsbindung auch nur ca. 10-15 Jahre und ihr habt nach der Zeit noch eine Rest von knapp 200.000 was ist wenn die Zinsen bis dahin dann stark steigen?

Ich hab zwar das ganze jetzt nicht durchgerechnet aber mit etwas pech bei den Zinsen zahlt ihr dann 40++ Jahre ab, wenn ihr nicht noch Geld anders angelegt habt oder höhere Sondertilgungen tätigt.

*Edit - Absatz gelöscht(hatte was falsch gelesen)*

Da muss man aber kräftig mit dem Geld um sich schmeisen wenn man 5100€ im Monat auf sonstige weise los wird.

[maestro6789]

Hallo pat83,

erst einmal vielen Dank für Dein Feedback.
Und Du hast genau in die richtige Wunde reingestochen. :-) Die Restschuld wäre ohne Sondertilgungen nach 10/15 Jahren immer noch extrem hoch.

Die mtl. 1.500 EUR haben wir aufgrund einer sehr konservativen Einnahmen/Ausgaben-Rechnung ermittelt.
Und wenn jeder mal ehrlich zu sich selbst ist, dann mag niemand gerne seinen Lebensstil grossartig ändern. Und so sehen wir das auch. Wir wollen uns weiterhin einen schönen Urlaub leisten können, wir haben momentan eine Tagesmutter die mtl. 450 EUR verschlingt, wir wollen unserem Sohn bisschen was bieten und in ein paar Jahren soll das 2. Kind da sein.
Dies alles zusammen genommen, hat uns dazu veranlasst die mtl. Rate doch etwas niedriger anzusetzen als es rein theoretisch möglich wäre.

Aber mittlerweile haben wir ein ganz neues Modell aufgetan.

1 KFW Darlehen mit 75 TEUR
1 Darlehen mit 50 TEUR und Laufzeit 3 Jahre
1 Darlehen mit 50 TEUR und Laufzeit 15 Jahre
1 Darlehen mit 112 TEUR und Laufzeit 10 Jahre

Das Darlehen mit den 3 Jahren Laufzeit werden wir nach den 3 Jahren komplett auslösen, da wir Ende nächsten Jahres eine Schenkung in der Höhe bekommen werden.

Und wir wollen pro Jahr ca. 5 TEUR Sondertilgungen leisten (ausser bei dem KFW Darlehen, da ist das nicht möglich). Somit werden wir bei den Anschlussfinanzierungen keine Probleme haben, selbst wenn die Zinsen auf 8% "klettern" sollten. BTW, wir haben errechnet, dass der Break-Even-Zinssatz, um zu entscheiden ob 10 oder 15 Jahre Zinsfestschreibung bei ca. 6,5% liegen müsste. Das ist m.M. überhaupt keine Entscheidungshilfe, denn 6,5% sind sehr realistisch. Aber leider hat niemand die berühmte Glaskugel...

[Pat83]

naja mit den Angaben siehts doch gleich viel besser aus 50.000Euro verschwinden direkt nach kurzer Zeit komplett und ca. 5000€ Sondertilgung entsprechen ja auch 400€ monatlicher rate oben drauf. Zusätzlich ist es bei euch ja auch nicht so das ihr es euch nicht Leisten könnt falls irgendetwas ein bisschen teurer werden sollte da in eurem Einkommen doch ein beachtliches Polster vorhanden ist im Fall der Fälle.

[perlenmann]

Die Probleme hätte ich auch gerne mal.
Ich lebe ja auch nicht schlecht, aber das Verhältniss Netto zur Rate geht irgendwie nicht klar
Und warum habt ihr nur so wenig EK bei dem Einkommen? Sind die Ausgaben echt so hoch?

[JoS]

Hallo pat83,

erst einmal vielen Dank für Dein Feedback.
Und Du hast genau in die richtige Wunde reingestochen. :-) Die Restschuld wäre ohne Sondertilgungen nach 10/15 Jahren immer noch extrem hoch.

Die mtl. 1.500 EUR haben wir aufgrund einer sehr konservativen Einnahmen/Ausgaben-Rechnung ermittelt.
Und wenn jeder mal ehrlich zu sich selbst ist, dann mag niemand gerne seinen Lebensstil grossartig ändern. Und so sehen wir das auch. Wir wollen uns weiterhin einen schönen Urlaub leisten können, wir haben momentan eine Tagesmutter die mtl. 450 EUR verschlingt, wir wollen unserem Sohn bisschen was bieten und in ein paar Jahren soll das 2. Kind da sein.
Dies alles zusammen genommen, hat uns dazu veranlasst die mtl. Rate doch etwas niedriger anzusetzen als es rein theoretisch möglich wäre.

Aus meiner Sicht genau die richtige Entscheidung, insbesondere da ein zweites Kind ja quasi in Planung ist und zumindest vorrübergehend defintiv ein Einkommen (x% von 6600) entfällt.
Verpflichtende Rate niedrig, Sondertilgungsmöglichkeiten auf 10% setzen lassen und dann auch nutzen (der Großteil der Da.-Verträge wird niemals mit auch nur einer Sonderzahlung bedient, obwohl heute jeder Kde. diese Möglichkeit haben will).

Aber mittlerweile haben wir ein ganz neues Modell aufgetan.

1 KFW Darlehen mit 75 TEUR
1 Darlehen mit 50 TEUR und Laufzeit 3 Jahre
1 Darlehen mit 50 TEUR und Laufzeit 15 Jahre
1 Darlehen mit 112 TEUR und Laufzeit 10 Jahre

Das Darlehen mit den 3 Jahren Laufzeit werden wir nach den 3 Jahren komplett auslösen, da wir Ende nächsten Jahres eine Schenkung in der Höhe bekommen werden. ...

Und warum wollt ihr dann für 3 Jahre Zinsen zahlen?

Und wir wollen pro Jahr ca. 5 TEUR Sondertilgungen leisten (ausser bei dem KFW Darlehen, da ist das nicht möglich). Somit werden wir bei den Anschlussfinanzierungen keine Probleme haben, selbst wenn die Zinsen auf 8% "klettern" sollten. BTW, wir haben errechnet, dass der Break-Even-Zinssatz, um zu entscheiden ob 10 oder 15 Jahre Zinsfestschreibung bei ca. 6,5% liegen müsste. Das ist m.M. überhaupt keine Entscheidungshilfe, denn 6,5% sind sehr realistisch. Aber leider hat niemand die berühmte Glaskugel...

Nette Grüße
JoS
Rat - aber fair!