Zwei Junge Paare überlegen zu bauen, haben aber noch kaum Ahnung

[racmarsl]

Hallo liebe Community,

ja, der Titel des Themas fast es schon ziemlich gut zusammen.

wir (meine Freundin und ich) haben uns hier angemeldet um grundsätzlich einfach mal ein bisschen mitzulesen. Das Ganze ist natürlich nicht ohne Grund, aber kurz zur Vorgeschichte und zur momentan heranreifenden Idee, die dahinter steckt.

Letztens waren wir beide zusammen mit einem sehr gut befreundeten Paar in der Fertighausausstellung in Wuppertal. Ansich sollte nur das schöne Wetter am Sonntag genutzt werden. Als wir dann in einem Haus der Firma Hanse-Haus waren, diskutierten wir fröhlich vor uns hin um das Konzept des Hauses zu verstehen als der wirklich sehr freundliche Makler unsere Fragen aufschnappte, aus seinem Büro kam und ein nettes Gespräch mit uns begann. In diesem Gespräch war er natürlich Verkäufer durch und durch, aber hat uns auch die ein oder andere Idee mitgegeben.

Nunja und seitdem sitzen wir zu viert da und denken offen über die Anschaffung von Eigentum nach. Dass das irgendwann mal passieren sollte, war allen klar, aber ansich noch nicht jetzt, wir sind ja alle grad mal Mitte 20 oder knapp drüber.
Aber ist das verhältnismäßig junge Alter ein K.O.-Kriterium zum bauen eines Eigenheims? Vermutlich nein.

Doch jetzt schnell zur Idee... Wir überlegen ein Haus anzuschaffen, welches sich in zwei DHH teilen soll. Wir würden gerne beieinander wohnen, da gerade die beiden Damen eine Freundschaft von Kindesbeinen an verbindet. Grundsätzlich soll jeder seine eigene DHH bekommen mit der jeweils eigenen BauFi. Alles soll also vertraglich und rechtlich getrennt sein.

So... jetzt ergeben sich viele Fragen, Probleme usw. usw., da wir alle völlig grün hinter den Ohren sind, wenn es um die Anschaffung von Eigentum geht.

Was sollte man beachten? Gibt es Kriterien, die gegen ein Fertighaus sprechen? Worauf sollte man bei der Auswahl der richtigen Firma achten? Gibt es grundsätzlich eine Größenordnung in der sich ein solches Haus preislich bewegen sollte, dass einem klar sein kann, dass dort auch qualitativ gute Materialien verarbeitet werden oder darf man dazu hier überhaupt was sagen?

Was gibt es alles bei der richtigen Auswahl der BauFi zu beachten? Welche Sicherheiten kann/muss man angeben? Orientiert sich das an der Höhe der BauFi? Eigenkapital ist bei beiden Parteien vorhanden. Was wird man im Groben von einer Bank erwarten können, wenn man über zwei unbefristete Jobs mit normaler Bezahlung und ein Kapital im niedrigen fünfstelligen Bereich verfügen würde?

Das sind so die Sachen, die mir jetzt grundsätzlich auf Anhieb einfallen, aber da ist sicherlich noch viel viel mehr, was uns Fragen aufwirft oder wir vermutlich noch gar nicht in Betracht gezogen haben. Wir sind für jede Anmerkung, Reaktion, Anregung, jeden Denkanstoß und auch sonstiges Feedback sehr sehr dankbar.

Ach ja, was man vielleicht noch sagen sollte, es soll kein schlüsselfertiger Bau werden. Vieles wollen wir einfach selbst machen aufgrund eigener handwerklicher Fähigkeiten bzw. guten Leuten im nahen Umfeld. Die Sachen, die man selbst macht und demnach ja auch selbst anschafft, können diese auch irgendwie in so eine BauFi mit eingerechnet werden oder wäre dafür ein extra Kredit notwendig, wenn man einen groben Überblick über die Kosten hat.

Ich hoffe, dass das hier nicht alles zu unbeholfen klingt, aber man hat halt einfach viele Fragen, wenn man bei irgendetwas neu ist und das ist auch hier der Fall. Sorry, dass es so viel Text geworden ist, aber ich hoffe ihr kämpft euch dadurch und habt dann noch Lust zu antworten.

Viele liebe Grüße aus Wuppertal

[NorbertKoch]

Hallo racmarsl!

Viele Fragen auf einmal. Ihr habt doch sicherlich einen befreundeten angehenden Bauing. oder Bachelor. Mit dem würde ich mal die Punkte klären.

Gruß

[Epi]

Hallo,

Aber ist das verhältnismäßig junge Alter ein K.O.-Kriterium zum bauen eines Eigenheims? Vermutlich nein.

Einfach ausgedrückt, alles eine Frage der finanziellen Mittel

Doch jetzt schnell zur Idee... Alles soll also vertraglich und rechtlich getrennt sein.

Eigentlich so üblich bei DHH.

Was sollte man beachten? .....Was gibt es alles bei der richtigen Auswahl der BauFi zu beachten?

Wie mache ich es richtig?

Den größten Fehler, den nahezu alle Bauinteressenten begehen, ist jener, mit dem Ende, denn am Anfang zu beginnen. Deshalb sollte jeder Bauwillige zuvorderst seine finanzielle Situation klären; erst die genau Kenntnis seiner Geldmittel versetzt ihn in die Lage, im Rahmen seiner Wünsche/Möglichkeiten in Runde 2 – Beratungsgespräche mit verschiedenen Anbietern – einzutreten. Hierzu ist es sinnvoll, ein Gespräch mit einem unabhängigen Finanzmakler zu führen; die eigene Bank kann im zweiten Schritt als Referenz dienen. Unabhängige Finanzmakler haben, wie der Name schon sagt, die ganze Palette der Möglichkeiten vor sich, während Bankenberater ausschließlich auf eigene Programme, max. noch auf die, der zumeist angeschlossenen Versicherungen, zurückgreifen können. Weiters haften sie für Beratungsfehler – noch keiner kann sagen, wie der jetzt bei Banken durch den Gesetzgeber durchgesetzte Beratungsschein sich entwickeln wird und ob wirklich Beratungsfehler monetär aufgefangen werden.

Ist der finanzielle Hintergrund geklärt, steht die Frage der Bauweise zur Klärung an. Möchte ich ein Fertighaus oder doch eher ein massiv gebautes Haus? Will ich selbst darin wohnen, soll es vermietet werden? Besteht die theoretische Chance, dass ich das Haus zu einem späteren Zeitpunkt „X“ in eine Zweifamilienhaus umbauen oder verkaufen werde? Auch diese Fragen lassen sich im zuvor genannten Finanzierungsgespräch klären, denn der Makler/Banker kennt die Bewertungskriterien wie kein Zweiter, weiß, wie Fertighäuser bzw. Massivhäuser im Kreditgeschäft bewertet werden.

Ist Punkt 1+2 geklärt, muss sich jeder Bauherr klar machen, dass ein Haus „X“ immer einen Preis „X“ kosten wird; bei max. 3 seriösen Anbietern wird der Preis um +/- TEUR 5 – 10, je nach Ausstattung, variieren. Der Bauherr, der ausschließlich auf den Preis schielt und in Zeiten „Geiz ist geil“ einen Mercedes zum Preis eines Trabbis zu kaufen sucht, wird die gerechte Beute seiner Machenschaften. Will heißen, es ist sehr wahrscheinlich, dass er massive Probleme während der Bauphase zu bewältigen hat, bis hin zu Insolvenzen. So ist es vielen Bauherren mit der „DM - Deutschen Massivhaus“ ergangen, um nur eine zu nennen (Ca. 250 Betroffene Bauherren. Weitere Infos siehe Deutsche Massivhaus); in der Branche ist bekannt, dass noch Etliche folgen werden, die der gleichen Preispolitik folgen, wie die DM.

Der nächste Fehler liegt in der Bewertung Quantität / Qualität. Viele Bauherren neigen dazu – nach dem Motto „je mehr, je besser“ – sich selbst mit Anbieteranfragen zu überhäufen. Sehr schnell – jeder Angefragte möchte natürlich die Chance auf einen Auftrag wahren – kommt der Interessent an seine Grenzen, verliert den Überblick. Es gibt einige Dinge im Leben, die sich nicht wirklich ändern, auch wenn uns die Werbung da zu einer anderen Bewertung bewegen will. Es macht keinen Sinn, mehr als 5 Anbieter einer Richtung (Fertighaus/Massivhaus) zu Beratungsgesprächen/Angeboten aufzufordern – es gibt unzählige Möglichkeiten im Netz, seriöse Anbieter herauszufiltern; manchmal reicht ein Blick auf die Seite eines Baubiologen und manchmal schlicht der Gang ins nächste Neubaugebiet. Am Wochenende trifft man dort viele Bauherren und sie teilen gerne ihre Erfahrungen mit dem jeweiligen Baupartner. So ganz nebenbei – es kommt kein Interessent auf die Idee, 5 Architekten mit der Entwicklung seines Hauses zu beauftragen!

Eine weitere, zunehmende Unart ist der Versuch etlicher Interessenten, ein Haus via email zu kaufen. Nichts, aber auch gar nichts kann das persönliche Beratungsgespräch ersetzen. Nicht allein der Preis für ein Haus ist entscheidend, auch die Bauweise (Kalksandstein, Poroton, Porenbeton etc.) Ausstattungsmerkmale, Bauzeiten und Sicherheiten, um nur einige Aspekte zu nennen, müssen sich im Preis wiederfinden. Der Bau eines EFH/RH/DHH ist die vermutlich größte Investition der meisten Bauherren. Diesen Vorgang wie den Erwerb eines Massenproduktes zu betreiben, ist in aller Regel der erste Schritt ins Verderben.

Liegen alle Angebote vor – mancher Anbieter trennt sich übrigens aufgrund vorstehender Denkweise einiger Bauherren nicht von seinen Plänen – greift erneut ein altes, aber wahres Prinzip. Das billigste und das teuerste Angebot sollten direkt in die Ablage „P“ wandern, nur mit den verbliebenen 3 Anbietern in engere Verhandlungen eintreten. Dabei darf das Augenmerk nicht ausschließlich auf den Preis ausgerichtet sein – immer vorausgesetzt, dass die Angebote max. im Bereich +/- TEUR 5-10 abweichen. Es gilt zu bedenken, dass seriöse Verkäufer, den Bauherren bis zum Einzug begleiten. Je nach Hausgröße und Dauer der Beratungsgespräche vor Baubeginn, kommen da schnell 10 – 12 Monate zusammen. Dies setzt voraus, dass die „Chemie“ zwischen den Beteiligten stimmen muss. Probleme, welche unweigerlich während der Bauphase auftreten (am Bau sind über 40 Menschen beteiligt und jeder hat einmal einen schlechten Tag), überwunden werden können.

In der Findungsphase mit den verbliebenen 3 Anbietern ist dringlich der Gang zur Hausbank angesagt mit der Bitte im Gepäck, die Creditreform, Schimmelpfennig oder vergleichbare Institute um eine Handelsauskunft zu ersuchen. Der Bankberater darf dem Bauinteressenten die Auskünfte zwar nicht aushändigen (Datenschutz), er wird aber im Sinne seines Kunden eine verlässliche Aussage treffen, mit welchem der Anbieter weitere Verhandlungen sinnvoll sind und wo es besser ist, aus den Verhandlungen auszutreten. Viele, selbst ernannte „Helfer“ irren sich in diesem Punkt, wenn sie suggerieren, dass ausschließlich die textl. Passagen aussagekräftig sind. Jede Handelsauskunft ist überschrieben mit einer Folge von 3 Zahlen; bspw. 123. Anhand dieser Ziffern läßt sich für jeden Banker die wirtschaftliche Stabilität des angefragten Unternehmens über einen längeren Zeitraum ablesen.

Ist auf diese Weise sicher gestellt, dass die verbliebenen Anbieter auf wirtschaftlich gesunden Füßen stehen, müssen die Baubeschreibungen verglichen werden. Das ist in der Tat manchmal verwirrend – als Anhaltspunkt kann aber dienen, dass seriöse Unternehmen immer nach der gültigen DIN arbeiten; die meisten haben auch eine vom TÜV geprüfte Baubeschreibung. Es muss also nicht bis ins Kleinste geklärt werden, ob nun mit 220 oder 240 mm Mineralwolle gedämmt wird. Dagegen ist es wichtig, die für einen persönlich wichtigen Positionen wie bspw. Rollläden oder KfW-Status im Preis enthalten sind. Als Faustregel gilt immer und überall: „was nicht in der Baubeschreibung oder im ergänzenden Vertrag schriftlich festgehalten ist, wurde nicht gekauft“ Wer dann immer noch unsicher ist, kann das Angebot von einem Bausachverständigen prüfen lassen. ABER Achtung: in Deutschland ist der Begriff des Sachverständigen nicht geschützt. Es sollte sich beim Sachverständigen daher um einen, von der Handwerkskammer bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln zumindest um einen, der vom Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS) empfohlen wird!

Hat sich der Bauherr für einen Anbieter – den für ihn richtigen Baupartner – entschieden, ist es wichtig auf die Vertragsgestaltung zu achten. Der Bauherr sollte darauf achten, dass der Vertrag im Verhältnis zum Bauherren nach BGB abgeschlossen wird; das Verhältnis Anbieter zu den Handwerkern wird nach der VOB/B geregelt – lässt sich der Bauherr ausschließlich auf die VOB/B ein, kann er u.a. die Abnahme nicht verweigern. Verträge nach BGB dagegen gewährleisten bspw., dass der Anbieter das Bauvorhaben mängelfrei übergeben muss, bevor er die Schlußrechnung stellen darf. Jeder im Baurecht bewanderte Jurist kann dem interessierten Bauherren erklären, ob vor Gericht nach VOB oder BGB geurteilt wird; nur hat der Bauherr bis zu diesem Zeitpunkt zumeist eine lange Wegstrecke zurückgelegt. Richtig ist dagegen, darauf zu achten, dass bei Fertigstellung Rohbau nicht mehr als 50-55% der Kaufpreissumme durch den Bauherren zu zahlen sind.

Welche Sicherheiten kann/muss man angeben? Orientiert sich das an der Höhe der BauFi? Eigenkapital ist bei beiden Parteien vorhanden. Was wird man im Groben von einer Bank erwarten können, wenn man über zwei unbefristete Jobs mit normaler Bezahlung und ein Kapital im niedrigen fünfstelligen Bereich verfügen würde?

Das sind alles Fragen, welche Du im persönlichen Gespräch mit einem unabhängigen Finanzierungsmakler klären solltest. Da er – anders als üblicherweise Banken – Deine langfristige Sicherheit im Auge hat und nicht ein bestimmtes Produkt verkaufen muß, wird er Dir ein Angebot auf Deine persönlichen Bedürfnisse zuschneiden; nicht der letzte Prozentpunkt sollte entscheidend sein, sondern die persönliche Situation. Im Übrigen haftet er für Beratungsfehler. Hier im HBF kannst Du Dir Tips für das Gespräch holen; belastbare Aussagen dagegen kaum, da jede Finanzierung anderer Anforderungen stellt.

Das sind so die Sachen, die mir jetzt grundsätzlich auf Anhieb einfallen, aber da ist sicherlich noch viel viel mehr, was uns Fragen aufwirft oder wir vermutlich noch gar nicht in Betracht gezogen haben. Wir sind für jede Anmerkung, Reaktion, Anregung, jeden Denkanstoß und auch sonstiges Feedback sehr sehr dankbar.

Lies Dich hier im Forum ein; weitere Hilfestellung findest Du auch über meine Sig.

Ich hoffe, dass das hier nicht alles zu unbeholfen klingt, aber man hat halt einfach viele Fragen, wenn man bei irgendetwas neu ist und das ist auch hier der Fall. Sorry, dass es so viel Text geworden ist, aber ich hoffe ihr kämpft euch dadurch und habt dann noch Lust zu antworten.

Vorher fragen ist immer gut; ein bischen vorher im Forum stöbern noch besser

Freundliche Grüße

[Micha&Dany]

Hallo racmarsl

Erst mal willkommen hier im Forum.

Epi hat ja mal wieder alles super ausführlich erklärt
Nur leider einen - meiner Meinung nach sehr wichtigen Punkt - vergessen:

Fangt auf jeden Fall schon mal an, nach einem Grundstück zu suchen!
Das Grundstück ist (neben richtiger Finanzierung und dem richtigen Baupartner) das wichtigste überhaupt!

Vergesst nicht, dass Ihr den Rest eures Lebens (oder zumindest die nächsten Jahrzehnte) dort wohnen werdet!

Die Lage des Grundstücks ist das entscheidende - wollt Ihr ländlich wohnen oder in der Stadt? Wie sieht die Anbindung an Autobahnen und öffentliche Verkehrsmittel aus? Wie ist euer täglicher Weg zur Arbeit? Ist mit massiven Staus zu rechnen (ich wohne im Ruhrgebiet - die Frage nach den täglichen Staus ist extrem wichtig *g*)?

Es sind viele Randbedingungen zu beachten.
Ich selber hatte schon mal ein Grundstück angeboten bekommen, auf dem ich mein Traumhaus hätte bauen können. Der einzige Nachteil: Ich wollte nicht den Rest meines Lebens in Sichtweite der Schallschutzwand der A40 verbringen
Also wird es jetzt nicht mein Traumhaus, dafür steht es aber auf meinem Traumgrundstück.

Und es ist nicht selten, dass man 2 Jahre nach einem Grundstück sucht. Wenn Ihr jetzt noch ein Doppelhaus bauen wollt, dann wird es noch etwas schwieriger, da ihr ja 2 nebeneinander liegende Grundstücke braucht, auf denen der Bebauungsplan ein Doppelhaus vorsieht.

Solange ihr nichts unterschreibt, habt ihr auch nichts falsch gemacht. Unverbindlich informieren, dann bekommt ihr auch ein Gefühl dafür, was der Quadratmeter in eurer Region so kostet.

Viel Spass beim planen und träumen!

Micha

[racmarsl]

Also erst einmal danke an Epi und Micha&Dany für die tollen, ausführlichen Antworten.

Ich versuche einfach mal ein paar Punkte aufzugreifen...

Bezüglich des Grundstücks @Micha&Dany. Da hat uns der Makler in der Ausstellung gesagt, dass man sich erstmal klar sein sollte, WAS man bauen will und dann das passende Grundstück dazu sucht. Hälst du das für die falsche Herangehensweise? Ich finde eigentlich nicht, damit einem nicht sowas passiert wie mit deinem Traumgrundstück.

Du hast als Ort Bochum angegeben, wir wohnen in Wuppertal, also nur die A43 rauf Mit der Anbindung an die Bahn oder ÖPNV halte ich in Wuppertal nicht für das Problem. Das sollte überall passen. Mittendrin kann und will ich auch nicht wohnen, denn ein bissl Ruhe außerhalb halte ich für sehr wichtig.

Wir haben jetzt jedenfalls mal entschieden uns einfach mal ein paar Sachen so anzuhören.

@Epi
Du hast echt ganz schön viele Eindrücke vermittelt, deshalb möchte ich darauf natürlich auch ein wenig eingehen.

Über die Finanzen sind wir uns im Großen und Ganzen ja im Klaren, also sollten wir den Weg zum unabhängigen Finanzmakler anstreben. Gibt es da Empfehlungen oder Sachen auf die man dabei achten sollte. Denn auch da gibt es sicherlich schwarze Schafe und die können so Leuten wie uns ja nahezu alles erzählen.

Sonst lesen wir hier schon eine Menge mit, aber es sind einfach soooo viele Eindrücke, das man gar nicht weiß, was einen jetzt von Anfang an interessieren sollte und was erst irgendwann mal von Wichtigkeit sein kann.

Deine Internetseite werde ich mir sicherlich auch noch angucken (noch mehr zu lesen ^^).

Das war es erstmal wieder von mir hier. Bin gespannt auf eure Antworten.

[Micha&Dany]

Da hat uns der Makler in der Ausstellung gesagt, dass man sich erstmal klar sein sollte, WAS man bauen will und dann das passende Grundstück dazu sucht.

Hi again

(1) Also das muss jeder für sich selber entscheiden. Die "Makler" der Bauträger wollen nur eines: Deine Unterschrift.
Das haben einige bei uns auch versucht: Erst mal unterschreiben, dann finden die für Dich das passende Grundstück.
Klingt toll.
Hat nur einen Nachteil:
Wenn Du erst unterschreibst hast Du noch keine Ahnung, was das Haus kosten wird. Bist aber auf diesen Anbieter schon festgelegt. Er kann Dir jetzt also ganz in Ruhe die Preise diktieren und du kommst aus der Nummer nicht mehr heraus.

(2) Wenn Dein "Makler" dir das Grundstück sucht musst Du aufpassen, dass nicht Grunderwerbssteuer auf Grundstück und Haus fällig werden. Die Makler erzählen auch hier gerne, dass Du Dir keine Sorgen machen musst - aber was das Finanzamt sagen wird, dass ist eine andere Sache!

(3) Traumhaus oder Traumgrundstück, dass ist eine Entscheidung die Du treffen musst - nur ganz selten klappt beides!
Wenn Du genau weißt, was Du bauen willst hat das Grundstück auf dem Du bauen kannst noch lange nicht die richtige Lage.
Ich wollte ein freistehendes 1,5 geschossiges EFH bauen (ohne Keller). Aber das Grundstück, auf dem ich dieses Haus hätte bauen können und dürfen lag direkt an der Autobahn. Jetzt wohne ich in idealer Lage (ruhig aber sehr gut angebunden - ÖPNV, A40, A43) muss aber eine 2,5 geschossige DHH bauen - und unser Nachbar unterkellert, d.h. wir müssen ca 8000 Euro mehr in die Gründung investieren.
Wir haben uns für die bessere Lage entschieden und machen Kompromisse beim Haus. Andere Bauherren sehen das vielleicht anders und machen lieber Kompromisse bei der Lage, bauen dafür ihr Traumhaus - die Entscheidung muss jeder selber treffen.
Aber ein Grundstück in perfekter Lage auf dem man sein Traumhaus bauen kann...
Könnte schwierig zu finden sein

Viele Grüße
Micha